Les SCPI

[Jaumep]

Sur un PEA, les éventuels frais de transactions sont uniquement à l'achat et à la vente...et non chaque année sur la totalité du capital comme en assurance vie. Par ailleurs, ces frais de transactions sont très faibles chez bcp de courtiers...voir nuls. Chez Fortuneo avec le tarif starter, on a par exemple un ordre de 500 euros max gratuit par mois. Ceci dit, je verse en effet chaque année de l'argent à des assos, ce qui me permet de contribuer a des oeuvres qui me sont chères, notamment la protection animale, et aussi de réduire ma fiscalité et de limiter l'impact de rentes de mes scpi en direct qui certes ne bénéficient pas de l'avantage fiscal de l'assurance vie et qui ne sont pas éligibles au PEA. Mais je préfère donner de l'argent à des associations locales plutôt qu'aux assureurs.

Ok , un PEA c’est très bien mais ça reste limité en investissement actions, ça n’offre aucun avantage en transmission et enfin ça ne permet pas le moindre rachat partiel avant 5 ans ( sauf à clôturer le plan).
Bref en terme de diversification, de fiscalité et de souplesse l’AV est imbattable.
Après on peut avoir les deux.

 

[nikola31]

Sur une AV avec frais de gestion de 0.5% sur une période de 10 ans, on obtient des frais cumulés d'environ 5%
= 1- 0.995^10 . Ce qui ne me parait pas excessif.

avec une SCPI sans frais d'entrée et une performance autour de 5%, les frais de gestion sur 10 ans sont payés au bout d'un an. Ou est l'arnaque ?

 

[Boboponge]

On peut certes faire un rachat en assurance vie à tout moment, mais si on le fait avant 8 ans, alors le placement retiré n'a plus aucun avantage car fiscalité plein pot...si on pense avoir besoin de l'argent, autant mettre l'argent sur un CTO et avoir un choix quasi aussi large de supports, un avantage également niveau transmission....tout en économisant 0.5% par an. Alors oui, ce n'est pas énorme, mais je trouve que si on choisit d'investir, c'est pour maximiser la performance..donc 0.5% c'est peu et beaucoup à la fois.

 

[Boboponge]

avec une SCPI sans frais d'entrée et une performance autour de 5%, les frais de gestion sur 10 ans sont payés au bout d'un an. Ou est l'arnaque ?

En assurance vie, ta performance ne sera que de 4.5% par an. En direct, elle sera de 5% par an. Il y a certes la fiscalité qui peut réduire l'écart en terme de perf nette mais en direct il est largement possible de d'optimiser sa fiscalité autrement qu en payant l assureur (crédit, démembrement, sci). Par ailleurs les scpi les plus performantes ne sont pas dispos en assurance vie, hormis remake et transition europe (mais pour transition europe il faut passer par un contrat suravenir et donc tu peux enlever non pas 0.5% mais 0.6% de frais de gestion mini + 15% de moins sur les loyers).

 

[Jaumep]

On peut certes faire un rachat en assurance vie à tout moment, mais si on le fait avant 8 ans, alors le placement retiré n'a plus aucun avantage car fiscalité plein pot...si on pense avoir besoin de l'argent, autant mettre l'argent sur un CTO et avoir un choix quasi aussi large de supports, un avantage également niveau transmission....tout en économisant 0.5% par an. Alors oui, ce n'est pas énorme, mais je trouve que si on choisit d'investir, c'est pour maximiser la performance..donc 0.5% c'est peu et beaucoup à la fois.

Non, même avant 8 ans la fiscalité est avantageuse en AV:
d’une part parcequ’elle est limitée à la flat tax ( 30%)
d’autre part parce que la fraction imposée dans le rachat est équivalente au pourcentage de bénéfice réalisé sur le contrat.
Exemple: vous avez une AV ( mettons 5 ans) de 100 000 euros dont 10% de bénéfice
Vous rachetez 10 000 euros, vous êtes taxé de (10 000 x 10%) x 30% soit 300 euros.

 

[Buffeto]

le sujet de la file est : les SCPI

le sujet n'est pas AV or not AV that is the question ( désolé William pour le plagiat ) .

donc si vous voulez débattre des avantages et inconvénients des AV merci d'ouvrir une autre file

car c'est déjà assez compliqué pour un non initié de s'y retrouver dans les 643 pages alors si en plus on mélange les sujets ca devient n'importe quoi

 

[nikola31]

En assurance vie, ta performance ne sera que de 4.5% par an. En direct, elle sera de 5% par an. Il y a certes la fiscalité qui peut réduire l'écart en terme de perf nette mais en direct il est largement possible de d'optimiser sa fiscalité autrement qu en payant l assureur (crédit, démembrement, sci). Par ailleurs les scpi les plus performantes ne sont pas dispos en assurance vie, hormis remake et transition europe (mais pour transition europe il faut passer par un contrat suravenir et donc tu peux enlever non pas 0.5% mais 0.6% de frais de gestion mini + 15% de moins sur les loyers).

effectivement, on évite suravenir, mais tout ceci a déjà été discuté ici.

 

[Boboponge]

Non, même avant 8 ans la fiscalité est avantageuse en AV:
d’une part parcequ’elle est limitée à la flat tax ( 30%)
d’autre part parce que la fraction imposée dans le rachat est équivalente au pourcentage de bénéfice réalisé sur le contrat.
Exemple: vous avez une AV ( mettons 5 ans) de 100 000 euros dont 10% de bénéfice
Vous rachetez 10 000 euros, vous êtes taxé de (10 000 x 10%) x 30% soit 300 euros.

Dans l'exemple, vous parlez de 5 ans. Au bout de 5 ans, un rachat partiel sur un PEA est possible avec les mêmes avantages fiscaux. Et on a pas payé dans le PEA les 0.5% par an * 5. Mais en effet, pas de SCPI dans un PEA et fiscalité SCPI en direct = PS + TMI ce qui peut pour les plus aisés être pénalisant. Mais encore une fois pour moi, un placement immobilier n'a de sens que si il est effectué à crédit. Si on a deja atteint sa capacité d'emprunt, il me semble préférable d'investir dans des actions. Après, oui, l'assurance vie permet de faire du DCA de 100 euros par mois pour investir en immo via des scpi...c'est bien pour débuter et se roder...mais pour un investissement ambitieux et optimisé ce n est pas la solution.

 

[Jaumep]

Dans l'exemple, vous parlez de 5 ans. Au bout de 5 ans, un rachat partiel sur un PEA est possible avec les mêmes avantages fiscaux. Et on a pas payé dans le PEA les 0.5% par an * 5. Mais en effet, pas de SCPI dans un PEA et fiscalité SCPI en direct = PS + TMI ce qui peut pour les plus aisés être pénalisant. Mais encore une fois pour moi, un placement immobilier n'a de sens que si il est effectué à crédit. Si on a deja atteint sa capacité d'emprunt, il me semble préférable d'investir dans des actions. Après, oui, l'assurance vie permet de faire du DCA de 100 euros par mois pour investir en immo via des scpi...c'est bien pour débuter et se roder...mais pour un investissement ambitieux et optimisé ce n est pas la solution.

Bon ben reprenez l’exemple que je donne avec 3 ans, peu importe.
Je voulais ramener à sa juste mesure votre propos : fiscalité plein pot avant 8 ans.
Après Buffeto à raison, on est pas sur le sujet du fil.
Vous pouvez me répondre, je vous lirai avec attention mais ne répondrai pas donc pour respecter le modérateur.

 

[Nature]

Merci de ne pas énerver @Tantan car il ne va jamais à la ligne dans ses messages.

Donc un message court, ça peut aller, mais un de ses messages où il est excité, on s'en prend vingt lignes sans pouvoir respirer !!!

Je rappelle qu'ici il y a des retraités qui sont des êtres fragiles, et qui veulent encore toucher leurs retraites méritées (malgré ce qui se dit ici, suivez mon regard...) encore longtemps !!!

 

[Boboponge]

Merci de ne pas énerver @Tantan car il ne va jamais à la ligne dans ses messages.

Donc un message court, ça peut aller, mais un de ses messages où il est excité, on s'en prend vingt lignes sans pouvoir respirer !!!

Je rappelle qu'ici il y a des retraités qui sont des êtres fragiles, et qui veulent encore toucher leurs retraites méritées (malgré ce qui se dit ici, suivez mon regard...) encore longtemps !!!

Désolé pour le dérangement. Il me semblait simplement que le choix du mode d'investissement (assurance vie vs direct) était une thématique primordiale lorsque l'on investit en scpi!
Je passe à la ligne et j'espère simplement que certains retraités ne se feront plus spoliés par les assureurs.

 

[Buffeto]

Il me semblait simplement que le choix du mode d'investissement (assurance vie vs direct) était une thématique primordiale lorsque l'on investit en scpi!

bien sur c'est primordial mais ça n'est pas le sujet de la file ......

j'ai abordé ce thème d'assez nombreuses fois par ailleurs .
de mon point de vue les assureurs ont commis une erreur en proposant des SCPI dans leurs AV mais .......ils l'ont fait sous la pression des épargnants qui cherchaient une alternative aux fonds euro qui étaient en chute libre à l'époque où la France émettait des OAT à des taux négatifs ......

les 2 parties avaient oublié que la liquidité n'est pas une des caractéristiques des SCPI ..

forcément lorsqu'on part sur des hypothèses fausses , le résultat ne peut pas etre celui espéré .....

du coup après la Covid et la guerre en Ukraine qui a entrainé une hausse des taux des emprunts les choses se sont retournées ...
mais ceci est un autre débat

 

[Pascal 75]

Attention aux confusions possibles.

Le support "AV" n'est pas en cause dans les baisses drastiques que nous avons connu en 2023.

Un exemple : La SCPI "Primopierre" a "dévissé" de la même manière en direct qu'en AV.
La différence est qu'en AV, on a pu s'en désengager facilement et rapidement.
Sur la grande majorité des SCPI, bien choisie en AV, nous avons continué à encaisser nos dividendes.
Cerise sur le gâteau, de nombreux contrats commencent à proposer des SCPI récentes (y compris à 0% de frais d'entrée).

Comment peut-on dire que la liquidité des SCPI n'est pas assuré en AV ... ?
Bien sur, cette "liquidité" a eu des conséquences sur la liquidité en direct.
Aucun investissement ne comporte que des avantages ...

Ces deux manières d'acquérir des SCPI sont complémentaires.
Utilisé de manière pertinente, l'UdC SCPI est tout à fait efficace.

De mon coté, je n'ai pas une préférence absolue pour l'un ou l'autre support.
D'autant plus, qu'il existe aussi d'autres possibilités comme la NP, le crédit ou l'achat via une SCI.
Le choix est assez vaste ... Tous les objectifs pourront être satisfaits.

Nous avons tous bcp débattu de cette problématique sur cette file.

Je pense que bcp d'éléments sont très bien résumés ici (Source : Linxea) :

[lien réservé abonné]

Note importante : Le choix de ses SCPI sera différent en AV et en Direct ...

 

[Alanthyr]

Salut à tous et toutes,
Est-ce qu'il existe des SCPI du domaine de la santé ?
Parce que je me dis que vu qu'il y a de plus en plus de vieux, il va en falloir des Epadh ... donc une SCPI spé dans la construction de ce genre de bâtiment ou même clinique serait peut être une bonne idée d'investissement ...

 

[moietmoi]

Salut à tous et toutes,
Est-ce qu'il existe des SCPI du domaine de la santé ?
Parce que je me dis que vu qu'il y a de plus en plus de vieux, il va en falloir des Epadh ... donc une SCPI spé dans la construction de ce genre de bâtiment ou même clinique serait peut être une bonne idée d'investissement ...

Oui bien sûr
Pierval santé entre autre..
Primovie..

 

[moietmoi]

de mon point de vue les assureurs ont commis une erreur en proposant des SCPI dans leurs AV

Bonjour Buffeto,
Pourquoi tant de haine? Ou plus tranquillement , les SCPI ne sont elles pas simplement une classe d'UC?.,donc si cela correspond aux objectifs, une bonne catégorie.

 

[Buffeto]

Est-ce qu'il existe des SCPI du domaine de la santé ?

oui bien sur . murs de cliniques , de crèches , d'EHPAD .

@moietmoi t'en a donné 2 mais d'assez nombreuses se diversifient dans ces domaines

 

[Boboponge]

Attention sur Primovie. Cette scpi est actuellement en surcote. Vous allez payer la part plus cher que la valeur de reconstitution.
Idem pour Pierval Santé.
Rien de bien méchant pour le moment, mais si on sort du tunnel -10% il y aura une baisse du prix des parts sur ces 2 SCPI.
Vous pouvez également investir dans le secteur de la santé via des scpi diversifiées.

 

[Buffeto]

, les SCPI ne sont elles pas simplement une classe d'UC?.,donc si cela correspond aux objectifs, une bonne catégorie.

justement tu le dis toi même elles sont devenues une classe d'UC .....

une UC par nature est liquide mais volatile . appliquerais tu ces qualificatifs à de l'immobilier qui est par nature un investissement de long terme , peu volatile et peu liquide ?

donc chacun fait ce qu'il veut bien sur . mais la responsabilité des assureurs eut été au minimum de mettre des garde fous à la liquidité vu qu'ils ne peuvent l'assurer ....

bien sur je comprends que vu les frais et les encours certains préfèrent ne pas trop regarder les conséquences ....

 

[Buffeto]

Attention sur Primovie. Cette scpi est actuellement en surcote.

qu'est ce qui te fait dire ça ? tu as des infos officielles ?