Les SCPI

[Boboponge]

Bonjour,
Je vois que tu es un nouveau membre. Bienvenue
Cependant, nous avons l'habitude ici de dire que les produits d'investissement ne sont pas bons ou mauvais, en tant que tel, mais dépendent de l'objectif et du patrimoine de chacun .
Tu mélanges ici plusieurs choses distincts,pour finalement en conclure que l'un des produits, l'av est mauvaise.
Je suis bien d'accord avec toi que l'effet de levier du crédit n'est pas possible en av.
Mais celui qui ne peut pas emprunter, mais qui a du cash et qui est dans une tranche à 41% et qui se pose la question de la transmission verra les choses d'une autre manière que toi .
Tu as fais une expérience malheureuse, je pense que chacun d'entre nous aussi, mais ce n'est peut être pas le produit qui était mauvais, il était peut être mal adapté.

Je plussoie ++ 👍

Les scpi en AV ont un intérêt certain en fonction des situations personnelles.
Nous en avons longuement debatu et tu trouveras toit sur cette file.

Je rappellerai juste qu'en AV, l'assureur est seul propriétaire des parts. Elles sont donc à 99% liquides.
Cela m'a été bien utile pour me débarrasser à temps des scpi "banque / bureaux" cata fin 2022.

D'un autre côté tes scpi en AV sont defiscalisées dans une certaine mesure après 8 ans. Et ceci n'est pas négligeable vu la fiscalité en direct😉

En effet, la liquidité en AV est un +, mais c'est cher payé même si un contrat comme spirit 2 limite ces frais par rapport à d'autres. 0.5% du capital par an c'est beaucoup....et pour la fiscalité, d'autant plus si on ne peut emprunter pour faire du levier, il y a la solution du démembrement. Par ailleurs, pour info, les assureurs font actuellement du lobby pour ne plus avoir à assurer le risque de liquidité sur les scpi.

 

[Shvox]

Exactement....alors assurance vie why not...mais si pea au plafond uniquement et pas pour les scpi ni pour les fonds euros!!! Par ailleurs, un simple CTO, même si il ne possède pas d'avantage fiscal, dispose également d'avantages au niveau de la transmission. Et le pire, c'est la rémunération des fonds euros....c'est à peine plus que les livrets réglementés (même moins que le lep!!!). Même le compte espèces de trade republic rapporte quasi autant (3.25 brut) et en plus les intérêts sont capitalises au mois et non à l'année !

Je trouve que le fonds euros reste la seule chose intéressante de l’AV avec la transmission. Si on arrive à faire mieux qu’un livret réglementé et que l’inflation sans risque c’est bien. J’ai justement posté un message sur l’autre fil. Je m’arrête là vu qu’on est sur le fil scpi ici.

 

[moietmoi]

a la solution du démembrement.

C'est un pari sur la valeur future
Personne ne sait si la valeur en fin de démembrement sera équivalente au moins à la valeur payée en nue propriété initialement.
Alors que le rendement année après année sera variable mais sera bien là et pourra être appréhendé avec une fiscalité plus faible de l'av.

 

[Kizzo]

On en revient à la conclusion qui est toujours le point de départ de toute stratégie qui se respecte : les questions essentielles ! Qui est le bonhomme, quelle est sa situation, quels sont ses objectifs, ses horizons de placement, son appétence au risque, ses connaissances...
Il n'y a pas 1 solution mais des solutions, et c'est à la fin que l'on constate si les objectifs sont remplis...
Donc je rejoins @moietmoi : lancer des grandes généralités sur "ça c'est bien et ça c'est de la merde" ça a peut-être sa place au Bar (encore que...) mais ça ne fait rien avancer. D'une manière générale il peut y avoir autant de bonnes solutions que de personnes.

 

[Buffeto]

D'une manière générale il peut y avoir autant de bonnes solutions que de personnes.

mais en respectant les objectifs généraux du produit....

c'est souvent ça qui est mal compris ou mal expliqué par le vendeur .....

 

[moietmoi]

ça c'est bien et ça c'est de la merde" ça a peut-être sa place au Bar (encore que...)

Ou sont les caouettes?

 

[lebadeil]

En effet, la liquidité en AV est un +, mais c'est cher payé même si un contrat comme spirit 2 limite ces frais par rapport à d'autres. 0.5% du capital par an c'est beaucoup....et pour la fiscalité, d'autant plus si on ne peut emprunter pour faire du levier, il y a la solution du démembrement. Par ailleurs, pour info, les assureurs font actuellement du lobby pour ne plus avoir à assurer le risque de liquidité sur les scpi.

Bonjour
je ne peux que rejoindre l'avis des camarades @moietmoi et @Pascal 75 .
Tu peux imaginer que certains membres étaient déjà investis en AV sur d'autres UC, que l'AV a moins de 8 ans, et qu'ils souhaitent arbitrer sur des SCPI (pour optimiser la fiscalité, ou la succession, ou autre raison). C'est leur choix.

 

[Kizzo]

Ou sont les caouettes?

Tu passes prendre l'apero quand tu veux

 

[Boboponge]

Bonjour,
Je vois que tu es un nouveau membre. Bienvenue
Cependant, nous avons l'habitude ici de dire que les produits d'investissement ne sont pas bons ou mauvais, en tant que tel, mais dépendent de l'objectif et du patrimoine de chacun .
Tu mélanges ici plusieurs choses distincts,pour finalement en conclure que l'un des produits, l'av est mauvaise.
Je suis bien d'accord avec toi que l'effet de levier du crédit n'est pas possible en av.
Mais celui qui ne peut pas emprunter, mais qui a du cash et qui est dans une tranche à 41% et qui se pose la question de la transmission verra les choses d'une autre manière que toi .
Tu as fais une expérience malheureuse, je pense que chacun d'entre nous aussi, mais ce n'est peut être pas le produit qui était mauvais, il était

mais en respectant les objectifs généraux du produit....

c'est souvent ça qui est mal compris ou mal expliqué par le

Ou sont les

Bonjour
je ne peux que rejoindre l'avis des camarades @moietmoi et @Pascal 75 .
Tu peux imaginer que certains membres étaient déjà investis en AV sur d'autres UC, que l'AV a moins de 8 ans, et qu'ils souhaitent arbitrer sur des SCPI (pour optimiser la fiscalité, ou la succession, ou autre raison). C'est leur choix.

Why not en effet dans ce cas! En espérant que ce contrat déjà ouvert ne soit pas par exemple un fortuneo vie avec 15% de frais sur les loyers et 0.75 % par an de frais de gestion sur le capital alloué sur les scpi choisies! Et que son contrat actuel propose des scpi de qualité, ce qui est loin d'être toujours le cas puisque les assureurs proposent bcp de produits non pas en raison de leur qualité, mais en raison des commissions qu'ils vont percevoir de la part des sociétés de gestion ou des gérants de fonds. Par ailleurs, les assureurs limitent la part des scpi sur l'encours global du contrat, ce qui oblige dans tous les cas à prendre d'autres lignes sur lesquelles ils vont se gaver encore plus de frais.

 

[Kizzo]

Why not en effet dans ce cas! En espérant que ce contrat déjà ouvert ne soit pas par exemple un fortuneo vie avec 15% de frais sur les loyers et 0.75 % par an de frais de gestion sur le capital alloué sur les scpi choisies! Et que son contrat actuel propose des scpi de qualité, ce qui est loin d'être toujours le cas puisque les assureurs proposent bcp de produits non pas en raison de leur qualité, mais en raison des commissions qu'ils vont percevoir de la part des sociétés de gestion ou des gérants de fonds. Par ailleurs, les assureurs limitent la part des scpi sur l'encours global du contrat, ce qui oblige dans tous les cas à prendre d'autres lignes sur lesquelles ils vont se gaver encore plus de frais.

@Buffeto je crois que Sans a créé un 2e pseudo !!!

 

[ba7872]

Sofidynamic se diversifie avec 3 nouvelles acquisitions :
[lien réservé abonné]


Afficher la pièce jointe 36527

Le bon lien : [lien réservé abonné]

Avec toujours cette communication racoleuse sur un taux de distribution que personne n'a touché (à part les membres fondateurs).

 

[Buffeto]

@Buffeto je crois que Sans a créé un 2e pseudo !!!

je vais procéder à une analyse ADN pour comparer

 

[Phil17000]

Le bon lien : [lien réservé abonné]

Avec toujours cette communication racoleuse sur un taux de distribution que personne n'a touché (à part les membres fondateurs).

C'était le bon lien pour les 3 acquisitions que j'évoquais

Pour le second lien j'avais mis les points clé dans le corps du message pour ne pas être redondant.

 

[Atys]

Merci Tantan. Je n'avais pas pensé qu'il puisse ne pas y avoir de versement en novembre. Ça veut dire qu'ils n'avaient pas perçu les 15% les mois précédents...
Transition c'est 6% de mon contrat seulement et c'est effectivement pour remplacer le fonds euro et aussi diversifier. Remake il faut le prendre sur spirica bien sûr.
J'ai arrêté depuis un an maintenant tout versement sur Av (je continue sur per) au profit du pea car en effet les assureurs abusent et j'essaie d'améliorer au mieux les contrats que j'ai et qui sont récents. Une chose qui manque dans le PEA ce sont les arbitrages automatiques, quand on veut faire de du DCA sur un ETF. c'est mieux que ce soit fait par un robot surtout lors du prochain crash.

 

[Bachel64]

Bonjour,
Transition europe verse un coupon trimestriel. Or, en assurance vie, que ce soit sur Fortuneo vie et Linxea vie, les coupons sont versés mensuellement. Il s'agit de provisions payees mensuellement et estimées par rapport au dernier coupon trimestriel versé par ma scpi. Or, ce coupon a baissé pour le T3 par rapport au T2. Les coupons versées en assurance vie ont donc été surestimés sur les 3 derniers mois. Suravenir fera donc une régularisation pour le coupon d'octobre versé en Novembre. Il n'y aura donc aucun coupon versé en assurance vie par Suravenir pour Transition Europe en Novembre. Suravenir preleve en effet 15% sur les coupons et les frais d UC sont de 0.6% chez Linxea et 0.75% chez Fortuneo. Ces frais sont prélevés mensuellement et me nombre de parts diminuent tous les mois. Investir en scpi en assurance vie n'a aucun intérêt compte tenu des frais, et peu importe le contrat. L'avantage fiscal part largement en frais...d'autant plus qu'en direct, on peut bénéficier de l'effet de levier du crédit, bénéficier du casback avec des courtiers comme louve ou epargnoo, et limiter la fiscalité grace au démembrement et en prenant des scpi européenne. J'ai fait la bêtise au début de prendre de la SCPI en assurance vie, mais je ne suis pas prêt de le refaire. Le seul avantage de l'assurance vie par rapport au direct c'est soit disant le risque de liquidité assumé par l'assureur, mais franchement, c'est trop cher payé. D'une manière générale, l'assurance vie est une belle arnaque issue du lobby des assureurs qui se gavent de frais.

Tout dépend de l'objectif ;
Investir dans une AV des parts de SCPI (ou autres produits ) pour une transmission de patrimoine à moindre frais de succession peut s'entendre .Il ne faut pas toujours généraliser .
L'AV est un aussi un outil de transmission de patrimoine , pour minorer les droits et taxes des héritiers à la pression fiscale , c'est une des opportunités , toujours en vigueur actuellement .
Arnaque ..le mot est fort ..

 

[Boboponge]

Merci Tantan. Je n'avais pas pensé qu'il puisse ne pas y avoir de versement en novembre. Ça veut dire qu'ils n'avaient pas perçu les 15% les mois précédents... 😮
Transition c'est 6% de mon contrat seulement et c'est effectivement pour remplacer le fonds euro et aussi diversifier. Remake il faut le prendre sur spirica bien sûr.
J'ai arrêté depuis un an maintenant tout versement sur Av (je continue sur per) au profit du pea car en effet les assureurs abusent et j'essaie d'améliorer au mieux les contrats que j'ai et qui sont récents. Une chose qui manque dans le PEA ce sont les arbitrages automatiques, quand on veut faire de du DCA sur un ETF. c'est mieux que ce soit fait par un robot

Tout dépend de l'objectif ;
Investir dans une AV des parts de SCPI (ou autres produits ) pour une transmission de patrimoine à moindre frais de succession peut s'entendre .Il ne faut pas toujours généraliser .
L'AV est un aussi un outil de transmission de patrimoine , pour minorer les droits et taxes des héritiers à la pression fiscale , c'est une des opportunités , toujours en vigueur actuellement .
Arnaque ..le mot est fort ..

J'aurais du préciser arnaque légale en effet. Un simple CTO offre presque les memes avantages niveau succession, en tout cas pour la lignée légale,...et sans frais de gestion ni droit de garde, avec des frais de courtage extrêmement faibles...Reste l'avantage fiscal de l assurance vie. Mais pour ca, il y a le PEA...sans frais de gestion ni droit de garde...On a donc, en assurance vie, quelques avantages fiscaux qui constituent le seul argument, plus ou moins valable, en faveur de l’assurance-vie. Mais cette fiscalité tentante est plutôt une carotte pour appâter et remplir les caisses des assureurs qui se gavent.

 

[Buffeto]

remplir les caisses des assureurs qui se gavent.

pourquoi dans ces conditions n'investis tu pas dans des actions des sociétés assurances ?

 

[Kizzo]

J'aurais du préciser arnaque légale en effet. Un simple CTO offre presque les memes avantages niveau succession, en tout cas pour la lignée légale,...et sans frais de gestion ni droit de garde, avec des frais de courtage extrêmement faibles...Reste l'avantage fiscal de l assurance vie. Mais pour ca, il y a le PEA...sans frais de gestion ni droit de garde...On a donc, en assurance vie, quelques avantages fiscaux qui constituent le seul argument, plus ou moins valable, en faveur de l’assurance-vie. Mais cette fiscalité tentante est plutôt une carotte pour appâter et remplir les caisses des assureurs qui se gavent.

Mais arrêtez avec votre concept d'arnaque ! Ces analyses à l'emporte-pièce c'est ridicule.
Les PEA sans frais n'existent pas, les frais d'achat/vente de titres sont facturés et ne sont pas reversés aux restos du cœur que je sache. Est-ce moins scandaleux que les frais des assurances-vie ? Le PEA sans droits de garde ni frais de gestion C'est pas un appât à gogos ? C'est une œuvre philanthropique par des sociétés qui veulent faire le bien sur terre sans gagner d'argent ?

 

[Boboponge]

Mais arrêtez avec votre concept d'arnaque ! Ces analyses à l'emporte-pièce c'est ridicule.
Les PEA sans frais n'existent pas, les frais d'achat/vente de titres sont facturés et ne sont pas reversés aux restos du cœur que je sache. Est-ce moins scandaleux que les frais des assurances-vie ? Le PEA sans droits de garde ni frais de gestion C'est pas un appât à gogos ? C'est une œuvre philanthropique par des sociétés qui veulent faire le bien sur terre sans gagner d'argent ?

Sur un PEA, les éventuels frais de transactions sont uniquement à l'achat et à la vente...et non chaque année sur la totalité du capital comme en assurance vie. Par ailleurs, ces frais de transactions sont très faibles chez bcp de courtiers...voir nuls. Chez Fortuneo avec le tarif starter, on a par exemple un ordre de 500 euros max gratuit par mois. Ceci dit, je verse en effet chaque année de l'argent à des assos, ce qui me permet de contribuer a des oeuvres qui me sont chères, notamment la protection animale, et aussi de réduire ma fiscalité et de limiter l'impact de rentes de mes scpi en direct qui certes ne bénéficient pas de l'avantage fiscal de l'assurance vie et qui ne sont pas éligibles au PEA. Mais je préfère donner de l'argent à des associations locales plutôt qu'aux assureurs.

 

[nikola31]

Sur une AV avec frais de gestion de 0.5% sur une période de 10 ans, on obtient des frais cumulés d'environ 5%
= 1- 0.995^10 . Ce qui ne me parait pas excessif.