Les SCPI

[Phil17000]

OK , je vais voir .... Je vais bientôt demander des honoraires ....

Et ça ne serait pas du vol vu le nombre d'heures que tu y passes

 

[Lukas]

Également sur l'AV Apicil / Linxea Zen, il y a un montant min de 1000 € par scpi.
Avec la contrainte des 25% maxi par SCPI, cela signifie que l'achat de SCPI sur ce contrat n'est accessible qu'à partir de 4000€ / versement.

 

[Ragondin 49]

L'idée c'est de vendre à la fin du démembrement et de voir à ce moment là quelles seront les SCPI intéressantes.

Quelle durée du démembrement tu choisis du coup ?

 

[PapaMoney]

Également sur l'AV Apicil / Linxea Zen, il y a un montant min de 1000 € par scpi.
Avec la contrainte des 25% maxi par SCPI, cela signifie que l'achat de SCPI sur ce contrat n'est accessible qu'à partir de 4000€ / versement.

Bonsoir,
Non, pas 4000 euros par versement: pas plus de 50 % de l'avoir en SCPI et pas plus de 25% pour une même SCPI.
Par ex. si tu as déjà 3000 en fonds euros et UC sur ton contrat sans SCPI, tu peux verser 1000 sur la SCPI.
Effectivement moins souple que Spirica, bien qu'APICIL se soit assoupli, mais ce contrat est fait pour de plus gros montants en encours et est alors assez bien adapté pour des SCPI.

 

[nico37]

Effectivement
C'est aussi pour ça que j'essaie de diversifier. Mais pas évident de trouver de bons candidats à la NP une fois sorti des 3 les plus évidentes.

je vais donner mon avis sur la NP avec demembrement , c'est juste mon avis!! :

je ne suis pas du tout pour le démembrement meme si achat en décoté et revente avec une belle plus-value en sortie du démembrement.

je prends l'exemple du démembrement le + courant sur 10 ans, avec un monde qui va de + en + vite , impossible de deviner ce qu'il va se passer en 10 ans et donc il y a une possibilité non négligeable de sortir du démembrement avec une SCPI dont la part peut avoir diminuer...

Le pb avec le démembrement , c'est que tu es bloqué et si le vent est en train de tourner , tu ne peux plus vendre tes SCPI avant la fin du démembrement.

Mon cas personnel , me fait fuir de toute nue-propriété en démembrement temporaire :
il y a 7 ans, j'ai souscrit une forte somme sur cette chère SCPI Primopierre en démembrement temporaire de 10 ans.
A l’époque PERSONNE n'imaginait le développement du télétravail et la chute de l’immobilier de bureaux. Bien on contraire ces SCPI comme Primopierre , c’était à l’époque la reference !!
Résultat : je suis coincé encore 3 ans , ne touchant aucun loyer, et voyant le prix de la part s'effondrer au fil des mois ... avec donc une sortie largement à perte à la fin du démembrement ( impossible de vendre avant).

Si j'avais pris , cette même SCPI à l’époque en pleine propriété , certes j'aurais une fiscalisation au niveau des impôts plus importante mais j'aurais peut être pu vendre mes parts tout au début en sentant le vent tourner avant le pb de liquidité et au pire j'aurai toujours toucher les loyers ( sur 10 ans , somme non negligeable VS la perte à la sortie du demembrement pour cette SCPI).

Alors certes sur les SCPI comme Remake ou iroko , tout peut très bien se passer mais ne pas oublier que sur n'importe quelle SCPI aussi diversifiée soit elle, avec un demembrement , tu es bloqué pendant la periode sans aucune possiblité de retournement s'il arrive quelque chose que à l'instant T, on ne peut pas connaitre ou imaginer...

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir @nico37 ,

Effectivement, il y a un risque de perte en capital, exacerbé par l'illiquidité du placement.
C'est tout à votre honneur de partager votre expérience.
Je suis désolé pour vous, le billet étant conséquent, j'espère que cela ne représentait pas une trop grosse part de votre patrimoine? Une nouvelle fois cela montre l'importance de la diversification. Que ce soit sur les typologies d'actifs mais également au sein de chaque typologie.

Pour la NP il y a certain avantages, notamment sur la fiscalité inexistante.
Il est possible de démembrer sur une période assez courte (3 ans minimum), ce qui rend le placement moins risqué. D'ailleurs le rendement est souvent moins bon sur un démembrement plus long ce qui doit inciter à réduire la durée.

Ces avantages sont évidemment à placer en regards des risques encourus.

 

[SteelKorrigan]

Liste des SCPI en situation de défaut de liquidité (donc en grande difficulté actuellement)->

On notera que la liquidité des parts se dégrade significativement sur Immorente (je n'en avais pas conscience de mon coté) ...
Je suis aussi un peu surpris de la tendance sur Primovie ... Mais, avec le nouveau Directeur de Praemia venant d'Amundi ... ça devrait aller ...

Pour les autres SCPI listées (Quasi uniquement du bureau), la messe est dite en matière de liquidité hélas.

Dommage que cette synthèse ne présente pas une colonne "% de parts en attente par rapport au K".
Une synthèse labellisée "Forum Moneyvox" l'aurait fait ...

------------ Source : France SCPI

Touchées, mais pas coulées. Après avoir donné des sueurs froides aux épargnants, l’écosystème des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) affiche quelques signes encourageants. Ainsi, la nouvelle baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) [lien réservé abonné] de 0,25 point le 12 septembre, après celle de 0,25 point du mois de juin, permet de relâcher la pression sur les taux d’intérêt [lien réservé abonné]. En réponse à la flambée des prix, consécutive à l’attaque de l’Ukraine par la Russie, la BCE avait en effet fortement relevé ses taux directeurs, faisant mécaniquement augmenter le coût de l’argent. Et ce pour tous les acteurs de l’immobilier : particuliers, professionnels, ainsi que ceux de la pierre-papier [lien réservé abonné], entraînant une crise dans le petit monde des SCPI.
« Cette hausse des taux a exigé une réévaluation de la prime de risque entre le rendement immobilier et le coût du crédit, ce qui a conduit à deux options : augmenter les loyers et diminuer la valeur des actifs », explique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Aussi l’Autorité des marchés financiers [lien réservé abonné] n’a-t-elle pas hésité à taper du poing sur la table en voyant bondir, l’an dernier, le nombre de litiges portant sur les délais d’exécution des demandes de rachat [lien réservé abonné] et la dépréciation des parts.

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Bonjour à tous,
Est-ce quelqu'un connait la valeur de reconstitution de PF Grand Paris au 30/06/2024?
Chose étrange, cette SCPI ne figure pas sur ce tableau... est-elle sortie d'affaire? Périal s'en sortirait mieux que les autres gestionnaires dans la tourmente?
Vos avis?

 

[petit épargnant]

Bonjour à tous,
Est-ce quelqu'un connait la valeur de reconstitution de PF Grand Paris au 30/06/2024?
Chose étrange, cette SCPI ne figure pas sur ce tableau... est-elle sortie d'affaire? Périal s'en sortirait mieux que les autres gestionnaires dans la tourmente?
Vos avis?

Il me semble que Perial n'a pas encore communiqué les valeurs de parts.

 

[Vovo21]

Epargnoo n'est qu'un

Chez Epargnoo ?

Mon avis :
* Epagnoo est trop jeune - l'encours moyen par client y est de 6,000 EUR ce qui est bas.

Epargnoo n'est qu'un intermédiaire tout comme Louve. Ils ne détiennent pas tes parts de SCPI.

Et de la concurrence ne fait pas de mal. Autant aller au plus généreux : prime de parrainage + cashback. De ce côté Epargnoo est plus intéressant ce qui permet d'amortir de façon plus importante les frais de souscription des SCPI.

Et étant passé de Louve Invest à Epargnoo maintenant, je suis pleinement satisfait et ne voit pas vraiment de différence. Ils sont d'ailleurs très disponible par téléphone ou mail

C'est encore une petite équipe mais très prometteur.

 

[gden]

Sur BoursoBank (introduction probable cette semaine selon mes informations)
Avec attention (comme le rappelle @Nature ) un reversement de seulement 90% des dividendes (info non confirmée donc à vérifier cette semaine).

Bonjour
A-t-on des nouvelles des SCPI devant arriver sur les contrats boursobank ?

 

[Pascal 75]

Epargnoo n'est qu'un


Epargnoo n'est qu'un intermédiaire tout comme Louve. Ils ne détiennent pas tes parts de SCPI.

Et de la concurrence ne fait pas de mal. Autant aller au plus généreux : prime de parrainage + cashback. De ce côté Epargnoo est plus intéressant ce qui permet d'amortir de façon plus importante les frais de souscription des SCPI.

Et étant passé de Louve Invest à Epargnoo maintenant, je suis pleinement satisfait et ne voit pas vraiment de différence. Ils sont d'ailleurs très disponible par téléphone ou mail

C'est encore une petite équipe mais très prometteur.

Je plussoie.

Il faut tordre le cou à l'idée que les courtiers pourraient être détenteurs des fonds que vous déposez.

Ils proposent une offre en SCPI : Ils encaissent une commission, ensuite ce sont les SDG qui gèrent vos parts.
Ils proposent une offre en AV : Ils encaissent une commission, ensuite ce sont les Assureurs qui gèrent vos contrats.

 

[Pascal 75]

Bonjour
A-t-on des nouvelles des SCPI devant arriver sur les contrats boursobank ?

Bonjour,

Je n'ai pas pris spécifiquement de nouvelles cette semaine pour ces 2 SCPI.

Car :

- Ces 2 SCPi ne m'intéressent pas (trop récentes)
- Je ne tiens pas à n'encaisser que 90% de mes dividendes
- Les frais sur le contrat sont trop élevés sur ce contrat (0,75%)

 

[Pascal 75]

Il reste encore le monde des SCPI en direct, et les SCPI en Nue Propriété ..... Un jour à la fois ....

Etonnant, car je travaille bcp sur les SCPI en direct depuis 2 ans (cf synthèse globale des SCPI avec un TD > 5%)

Et Phil a aussi bcp travaillé sur la NP avec de nombreux TRI décryptés + analyses présentées sur la file ...

+ bcp d'autres posts d'intervenants très pertinents sur ces 2 sujets ...

Je ne pensais pas que nous partions de 0 dans ces 2 univers

 

[Pascal 75]

Bonjour à tous,
Est-ce quelqu'un connait la valeur de reconstitution de PF Grand Paris au 30/06/2024?
Chose étrange, cette SCPI ne figure pas sur ce tableau... est-elle sortie d'affaire? Périal s'en sortirait mieux que les autres gestionnaires dans la tourmente?
Vos avis?

Je ne me suis pas particulièrement intéressé à cette SCPI (bien que la possédant) car elle est en large décollecte (voir tblx plus haut) et possède un TD de seulement 4,34% en 2023.

Pour mémoire, Périal pourrait créer une nouvelle SCPI.
Conséquences pour ses SCPi existantes ?

[lien réservé abonné]

 

[Pascal 75]

Mon cas personnel , me fait fuir de toute nue-propriété en démembrement temporaire :
il y a 7 ans, j'ai souscrit une forte somme sur cette chère SCPI Primopierre en démembrement temporaire de 10 ans.
A l’époque PERSONNE n'imaginait le développement du télétravail et la chute de l’immobilier de bureaux. Bien on contraire ces SCPI comme Primopierre , c’était à l’époque la reference !!
Résultat : je suis coincé encore 3 ans , ne touchant aucun loyer, et voyant le prix de la part s'effondrer au fil des mois ... avec donc une sortie largement à perte à la fin du démembrement ( impossible de vendre avant).

Si j'avais pris , cette même SCPI à l’époque en pleine propriété , certes j'aurais une fiscalisation au niveau des impôts plus importante mais j'aurais peut être pu vendre mes parts tout au début en sentant le vent tourner avant le pb de liquidité et au pire j'aurai toujours toucher les loyers ( sur 10 ans , somme non negligeable VS la perte à la sortie du demembrement pour cette SCPI).

Alors certes sur les SCPI comme Remake ou iroko , tout peut très bien se passer mais ne pas oublier que sur n'importe quelle SCPI aussi diversifiée soit elle, avec un demembrement , tu es bloqué pendant la periode sans aucune possiblité de retournement s'il arrive quelque chose que à l'instant T, on ne peut pas connaitre ou imaginer...

Je suis bien d'accord avec cette analyse @nico37 .

J'ajoute que sur les SCPI récentes et performante, faire une souscription en NP, c'est se priver des TD boostés par l'effet relutifs des premières années.

En NP, il faut bien analyser les clefs de répartition et les TRI (cf posts de @Phil17000) et cibler plutôt des SCPI avec un fort % étranger (car en direct) de type vache à lait : Historique avec un TD frôlant ou > à 5%

 

[Phil17000]

Quelle durée du démembrement tu choisis du coup ?

Je serais sur environ 7 ans si je vais sur celle-ci, ce qui maximise le TRI.
Contre 5 ans pour les SCPI sans frais d'entrée.

 

[Phil17000]

je vais donner mon avis sur la NP avec demembrement , c'est juste mon avis!! :

Merci de ton feedback très instructif

je ne suis pas du tout pour le démembrement meme si achat en décoté et revente avec une belle plus-value en sortie du démembrement.

je prends l'exemple du démembrement le + courant sur 10 ans, avec un monde qui va de + en + vite , impossible de deviner ce qu'il va se passer en 10 ans et donc il y a une possibilité non négligeable de sortir du démembrement avec une SCPI dont la part peut avoir diminuer...

10 ans me paraît long. Les rendements optimaux sont généralement entre 3 et 8 ans.

Le pb avec le démembrement , c'est que tu es bloqué et si le vent est en train de tourner , tu ne peux plus vendre tes SCPI avant la fin du démembrement.

Oui, c'est grâce à cette immobilisation que tu échappes à toute imposition, tant sur les revenus que sur le capital.

Mon cas personnel , me fait fuir de toute nue-propriété en démembrement temporaire :
il y a 7 ans, j'ai souscrit une forte somme sur cette chère SCPI Primopierre en démembrement temporaire de 10 ans.
A l’époque PERSONNE n'imaginait le développement du télétravail et la chute de l’immobilier de bureaux. Bien on contraire ces SCPI comme Primopierre , c’était à l’époque la reference !!
Résultat : je suis coincé encore 3 ans , ne touchant aucun loyer, et voyant le prix de la part s'effondrer au fil des mois ... avec donc une sortie largement à perte à la fin du démembrement ( impossible de vendre avant).

Si j'avais pris , cette même SCPI à l’époque en pleine propriété , certes j'aurais une fiscalisation au niveau des impôts plus importante mais j'aurais peut être pu vendre mes parts tout au début en sentant le vent tourner avant le pb de liquidité et au pire j'aurai toujours toucher les loyers ( sur 10 ans , somme non negligeable VS la perte à la sortie du demembrement pour cette SCPI).

Dans ton cas personnel, pour lequel je compatis, je pense que le souci a été d'entrer sur l'immobilier à une époque où les taux était anormalement bas.
Les SCPI étaient fourguées à tour de bras, comme des substituts aux placements sans risque, par des intermédiaires parfois peu scrupuleux.
Ca aurait pu durer encore des années, mais le risque était asymétrique et la remontée des taux a complètement remis les compteurs à zéro sur les valorisations immobilières via les taux de capitalisation.
Tu me diras, c'est toujours plus facile à voir a posteriori

Alors certes sur les SCPI comme Remake ou iroko , tout peut très bien se passer mais ne pas oublier que sur n'importe quelle SCPI aussi diversifiée soit elle, avec un demembrement , tu es bloqué pendant la periode sans aucune possiblité de retournement s'il arrive quelque chose que à l'instant T, on ne peut pas connaitre ou imaginer...

Aujourd'hui, l'environnement est très différent, les taux sont normalisés. L'immobilier bien acheté offre une prime de risque suffisante pour absorber quelques chocs.
Bien entendu, ça reste un placement à risque et les prix de parts peuvent toujours baisser d'ici la fin du démembrement.

Par exemple, sur Iroko / 5 ans, je perds de l'argent si la part baisse de plus de 21% d'ici 5 ans.
C'est un risque que je suis prêt à prendre, pour obtenir potentiellement un rendement de 4.7% net si la part ne baisse pas d'ici 5 ans, (soit l'équivalent de 6.7% soumis à la flat tax) et davantage si la part augmente.

 

[Pascal 75]

Bonjour
A-t-on des nouvelles des SCPI devant arriver sur les contrats boursobank ?

Renseignement pris ce matin (5 mn au tel avec le service Client), elles (Mistral & Sofidynamique) ne sont pas encore disponibles.
Pas de date prévue.
J'ai demandé la fiche produits si certains sont intéressés.

 

[Alphonse15]

Renseignement pris ce matin (5 mn au tel avec le service Client), elles (Mistral & Sofidynamique) ne sont pas encore disponibles.
Pas de date prévue.
J'ai demandé la fiche produits si certains sont intéressés.

Bonjour. Pour la SCPI mistral sélection chez placement direct vie swisslife, le service client annonce au téléphone une disponibilité avant la fin de l'année.

 

[lebadeil]

Etonnant, car je travaille bcp sur les SCPI en direct depuis 2 ans (cf synthèse globale des SCPI avec un TD > 5%)

Et Phil a aussi bcp travaillé sur la NP avec de nombreux TRI décryptés + analyses présentées sur la file ...

+ bcp d'autres posts d'intervenants très pertinents sur ces 2 sujets ...

Je ne pensais pas que nous partions de 0 dans ces 2 univers

Hello @Pascal 75, j'en suis bien conscient.
Je parlais de moi-même. Désolé si cela a été mal compris. A@