Les SCPI

[sorcier]

J'ai aussi actualisé ma synthèse SCPI en AV (tu retrouveras Iroko dans 2 contrats):

N'hésitez pas à m'indiquer les erreurs et d'éventuels contrats ou SCPI à ajouter

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Bonjour,

Pour info, Remake Live est bien disponible sur Linxea Spirit PER.

 

[ba7872]

Sur BoursoBank (introduction probable cette semaine selon mes informations)
Avec attention (comme le rappelle @Nature ) un reversement de seulement 90% des dividendes (info non confirmée donc à vérifier cette semaine).

La seule chose certaine est que Générali ne reverse que 90% sur les dividendes d'Immorente (seule SCPI présente sur ce contrat actuellement)

Formule du TD net en (4):
(TD 23 X (1-TD 23) X 0.528 (coef pour TMI 30% + PS)) + (TD23 X % Etranger X 0.85 (TMI de 30% - Taux moyen de 15%)

0.85 = coefficient correspondant à TMI de 30% - votre taux fiscal moyen (par hypothèse 15%).

Comme indiqué, il s'agit d'une estimation (sur la base d'une TMI de 30%).
Cette "convention" est très souvent utilisée mais ne constitue en aucune cas un calcul "parfait"

Petite erreur dans la formule sur la partie que j'ai mise en rouge .
Je pense qu'il s'agit plutôt de :
(TD 23 X (1-% Etranger)

 

[Pascal 75]

Petite erreur dans la formule sur la partie que j'ai mise en rouge .
Je pense qu'il s'agit plutôt de :
(TD 23 X (1-% Etranger)

Absolument. Merci bcp @ba7872
La bonne formule est utilisée dans ma synthèse

 

[ba7872]

Merci
Je vais surveiller boursobank alors
Le taux moyen correspond à ce qui est prélevé à la source à l'étranger c'est bien ça ?

Le taux moyen est votre taux moyen d'imposition (ou taux effectif), ce que @Pascal 75 appelle "taux fiscal moyen". Ce taux figure sur votre avis d'imposition. Il augmente si vous avez des revenus fonciers de SCPI alors que vous n'en aviez pas avant. Mais le taux de votre dernier avis d'imposition donne une bonne approximation (si vos revenus de SCPI sont faibles par rapport aux autres revenus)

A ne pas confondre avec TMI (taux marginal d'imposition), les fameux 11%, 30%, 41%...

 

[gden]

Absolument. Merci bcp @ba7872
La bonne formule est utilisée dans ma synthèse 🙂

Il est possible d'écrire la formule avec Transition Europe par exemple car je ne retombe pas sur ton résultat. Pourtant j'ai bien dormi...

 

[Pascal 75]

Il est possible d'écrire la formule avec Transition Europe par exemple car je ne retombe pas sur ton résultat. Pourtant j'ai bien dormi...

Pour Transition Europe :

Partie France : 6.54 X (1-100%) X 0.528 = 0
Partie étrangère : 6.54 X 100% X 0.85 = 5,559 soit le résultat indiqué dans la synthèse : 5,56%

Hypothèses : TMI à 30% et Taux moyen d'imposition de 15%

Il s'agit du taux annuel net théorique (calcul approximatif) permettant de se faire une idée concrète du rendement net de ses SCPI et de le comparer à l'inflation.

 

[plop962]

- Ajout des SCPI susceptibles de rentrer dans la synthèse en Janvier 2025 (exercice 2024)

Qu'est-ce qui fait tu consideres hors synthese ces SCPI comme Upeka ou Comete ? C'est quoi tes critères ?

Et question subsidiaire, je n'ai pas compris sur quoi tu as trié le tableau ?

 

[gden]

Pour Transition Europe :

Partie France : 6.54 X (1-100%) X 0.528 = 0
Partie étrangère : 6.54 X 100% X 0.85 = 5,559 soit le résultat indiqué dans la synthèse : 5,56%

Hypothèses : TMI à 30% et Taux moyen d'imposition de 15%

Il s'agit du taux annuel net théorique (calcul approximatif) permettant de se faire une idée concrète du rendement net de ses SCPI et de le comparer à l'inflation.

Merci
J'étais parti de la 1ere colonne brut de fiscalité étrangère

 

[Pascal 75]

Qu'est-ce qui fait tu consideres hors synthese ces SCPI comme Upeka ou Comete ? C'est quoi tes critères ?

Et question subsidiaire, je n'ai pas compris sur quoi tu as trié le tableau ?

Leurs dates de création en 2023 ... Donc pas de TD en 2023.
On verra leurs résultats 2024 en début 2025.
Tri sur le TD 2023

 

[Phil17000]

On sait que les taux de distribution des nouvelles SCPI sont artificiellement boostés par l'effet relutif des délais de jouissance.
Comment pondérer cela dans l'analyse ?
Appliquer une décote systématique aux taux de distribution affichés ?

 

[AdrienP]

Une actualisation au 22/09/2024 de ma synthèse ;

"Classement des meilleures SCPI en direct et AV avec un TD > à 5% en 2023"

Avec :

- Mise à jour des data (entre autre les Valeurs de Reconstitution à juin 2024 et la collecte du T2 2024)
- Ajout de 2 flags : SCPI à 0% de frais de souscription et SCPI historiques pertinentes
- Ajout des SCPI susceptibles de rentrer dans la synthèse en Janvier 2025 (exercice 2024)
- Ajout des objectifs de TD 2024

Il est bien sur possible que des erreurs ou des incohérences soient présentes malgré ma vigilance.
Je compte sur votre sagacité et je ferai les modifications nécessaires

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A titre de complément d'information, une sélection parue en septembre dans les Echos (bcp de points communs ) :

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Bonjour @Pascal75,
Merci pour le partage de cette compilation.
Est-ce que vous accepteriez de partager directement votre tableau au format Excel afin de pourvoir analyser toutes cette masse d'info et notamment faire des tris ?
Et même requête pour votre tableau des scpi en AV/PER?
Merci d'avance.

 

[Pascal 75]

Bonjour @Pascal75,
Merci pour le partage de cette compilation.
Est-ce que vous accepteriez de partager directement votre tableau au format Excel afin de pourvoir analyser toutes cette masse d'info et notamment faire des tris ?
Et même requête pour votre tableau des scpi en AV/PER?
Merci d'avance.

@AdrienP, pour l'instant, je préfère partager en c/c.
Désolé.
Possible d'échanger en MP pour des tris personnalisés.

 

[Pascal 75]

On sait que les taux de distribution des nouvelles SCPI sont artificiellement boostés par l'effet relutif des délais de jouissance.
Comment pondérer cela dans l'analyse ?
Appliquer une décote systématique aux taux de distribution affichés ?

L'effet dilutif est effectivement systématique sur les nouvelles SCPI par l'effet du délai de jouissance.

Ex pour Comète :


Une pondération serait peut-être bien compliquée à évaluer à mon avis ?
Il faut, par contre, avoir en tête que le TD d'une SCPI lors de sa première année d'existence est majoré par cet effet
Peut-être qu'un Forumeur "matheux" pourra se livrer à une estimation

 

[ApprentiEpargnant]

Est-ce que l'on peut se dire qu'avec les reportings, on a quand même une bonne idée de la distribution que l'on peut attendre?
Les acquisitions sont souvent accompagnées de leur rendement.

 

[Phil17000]

Est-ce que l'on peut se dire qu'avec les reportings, on a quand même une bonne idée de la distribution que l'on peut attendre?
Les acquisitions sont souvent accompagnées de leur rendement.

Effectivement, on pourrait recalculer le rendement du portefeuille.
Tant qu'il n'y a pas trop de biens en portefeuille et qu'on peut calculer une moyenne pondérée des rendements.

Mais jeune SCPI veut aussi dire portefeuille qui peut rapidement changer de physionomie ... Donc à prendre avec des pincettes mais ça peut donner une bonne première idée.

Il faudrait, bien entendu, déduire les frais de gestion et divers.

 

[petit épargnant]

Classement des SCPI du Particulier sorti : ils n'hésitent pas à mettre en tête de certaines catégories des SCPI dont le prix a baissé ou qui ont eu un rendement de 3.5 % en 2023 ...

 

[Ragondin 49]

"Classement des meilleures SCPI en direct et AV avec un TD > à 5% en 2023"

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Bravo @Pascal 75 pour ce gros boulot !

A titre perso je suis aussi les critères suivants
- le taux décote/surcote, ce qui peut aider à orienter les investissements, du moins à les moduler dans le temps
- la capitalisation et le nb d’actifs pour me faire une idée de la taille de la scpi et ses cibles d’acquisition. Et j’en déduis la granulométrie des actifs : j’ai tendance à privilégier les petits actifs plutôt que les gros a fortiori mono-locataires
- une dernière colonne Commentaires pour y noter par exemple que la scpi Log in qui me plait bien, quoique théMatique, opère sur une plateforme client très critiquée par les petits épargnants sur Les forums de Louve invest (un peu comme l’AV Cardiff ici sur moneyvox), et donc je passe mon tour pour le moment

Autres réflexions perso
1) J’ai creusé le cas de Néo :
- ils revendiquent un positionnement diversifié, du coup je ne comprends pas pourquoi quasi tous leurs actifs sont des bureaux
- Autre bizzarerie, la saisonnalité revendiquée dans la localisation de leurs acquisitions (France en 2023, Europe en 2024) ce qui limite le caractère opportuniste à mon avis
- N’hésitent pas à emprunter pour aller plus vite, à voir s’il s’agira d’une stratégie gagnante sur la durée
- Dernier élément ayant attiré mon attention, l’important volume de session de parts fin 2023 et Début 2024, mais bien expliqué dans les bulletins (la maison maire qui récupère ses billes, ce qui était prévu dès le départ)
- Et pour finir, une collecte brute en panne au dernier trimestre : simple ralentissement? Coût d’arrêt et début des emmerdes ? A suivre

2) Upeka : seulement 3M€ collectés au 1er semestre ; Voilà à mon humble avis un bel exemple de démarrage raté, bon après si quelqu’un a compris leur stratégie, je suis preneur

 

[Ragondin 49]

Effectivement, on pourrait recalculer le rendement du portefeuille.
Tant qu'il n'y a pas trop de biens en portefeuille et qu'on peut calculer une moyenne pondérée des rendements.

Mais jeune SCPI veut aussi dire portefeuille qui peut rapidement changer de physionomie ... Donc à prendre avec des pincettes mais ça peut donner une bonne première idée.

Il faudrait, bien entendu, déduire les frais de gestion et divers.

Quelle drôle d’idée ! Bon courage à ceux qui tenteront de s’y coller !
Pour ma part, linvestissement en SCPI est dans une logique LT, donc peut m’importent le détail des classements actuels, ce que je cherche à estimer ce sont les rendements à LT.

Les nouvelles SCPI qui surperforment actuellement, leurs dirigeants le disent bien, ils visent sur la durée autour de 5,5 à 6% (même si certaines revendiquent une stratégie plus HY en recherchant un rendement de 7% sur la durée). Donc à LT, je cherche à capter un rendement de 5,5 à 6% et ce sera déjà bien si j’y arrive !

Comme j’ai pas de boule de cristal (tout le monde n’a pas une mère qui prédit l’avenir), ce que je regarde, ce sont des critères que j’essaie d’objectiver : stratégie, encours, savoir-faire des dirigeants, résultats actuels, perspectives pour faire les moins mauvais choix…

 

[nico37]

Demain assemblée generale de Primopierre.
Si quelqu'un y va , peut on avoir un retour demain soir?
Il me semble mais je me souviens plus qui , qu'un de nos membres ici y allait?

 

[Ragondin 49]

Demain assemblée generale de Primopierre.
Si quelqu'un y va , peut on avoir un retour demain soir?
Il me semble mais je me souviens plus qui , qu'un de nos membres ici y allait?

Voyons qui pourrait aller à une AG ? Hum, j’aurais bien une petite idée, mais comment s’appelle t’il déjà ? Un truc avec la tour Eiffel peut-être ?