Les SCPI

[petit épargnant]

Bonjour
Je suis tout à fait d'accord.
J'ai un peu de mal à comprendre ceux qui se sont débarrassés rapidement de leurs SCPI alors qu'en les achetant ils se sont dit que c'était un investissement LT.
Surtout que certains ont vendus des SCPI pour les arbitrer sur d'autres avec le risque que ces dernières baissent aussi soit la double peine. Sans compter les frais de souscription à nouveau le cas échéant.
Mais chacun a sa vision et ses objectifs.
Personnellement je n'ai rien vendu ni SCPI ni immo physique qui a pourtant baissé d'autant. Les loyers continent à rentrer normalement !

Je n'ai rien revendu ni en direct ni en assurance vie concernant les SCPI, j'ai néanmoins vendu les SCI en UC sur de faibles montants.

 

[petit épargnant]

Ok donc un peu moins de 5 ans .....
Les SCPI sont de l'immobilier avec un horizon de placement très long terme.

Regarder les résultats sur 4 ans et en tirer une conclusion définitive me paraît peu adapté

Je ne tire pas de conclusions définitives puisque je conserve mes parts maintenant j'incite vivement ceux qui se lancent à diversifier.

En 2019, certains coutiers proposaient des crédits sur un panachage Primonial/Périal/La Française : je suis néanmoins comptant de ne rien avoir souscrit et d'avoir acheté des petits montants cash ou en investissement mensuel.

 

[Buffeto]

j'incite vivement ceux qui se lancent à diversifier.

Bien sûr.... C'est la base de la gestion patrimoniale

 

[Msimmo]

Est-ce que vous pouvez développer par rapport à l'investissement en SCPI potentiellement prématuré ?

Je pensais juste que si on préfère vendre des scpi dont la part a baissé, c'est qu'on cherchait plus à se contruire un capital, qu'obtenir des revenus réguliers.

Ce qui ne semble pas forcément votre cas.

Je distinguerai la période où on cherche à se construire un capital. Les produits capitalisant sont alors plus pertinents. ETF capitalisant, bourse directe en visant l'augmentation des actions, voire SCPI en NP où on laisse de côté les loyers.
Une phase où on cherche à tirer des revenus de son patrimoine; que ce soit financier, papier ou physique, on préférera alors les produits à dividendes, en mettant de côté la valeur de la part.

Et la période intermédiaire de transition où on mixte un peu les deux...

 

[Pascal 75]

Bonjour
Je suis tout à fait d'accord.
J'ai un peu de mal à comprendre ceux qui se sont débarrassés rapidement de leurs SCPI alors qu'en les achetant ils se sont dit que c'était un investissement LT.
Surtout que certains ont vendus des SCPI pour les arbitrer sur d'autres avec le risque que ces dernières baissent aussi soit la double peine. Sans compter les frais de souscription à nouveau le cas échéant.
Mais chacun a sa vision et ses objectifs.
Personnellement je n'ai rien vendu ni SCPI ni immo physique qui a pourtant baissé d'autant. Les loyers continent à rentrer normalement !

Les loyers continuent à rentrer avec des TD entre 3,5 et 4,5% ... contre plus de 6,5% pour les SCPI résilientes ( Corum etc ...) et plus de 7% pour les nouvelles.

Un exemple ; le TD de Primopierre (invendable actuellement) devrait stagner en 2024 et baisser en 2023 (expliqué en AG).

Que pourront faire les sdg qui n'auront pas pu investir en période faste dans les années à venir ... je m'interroge ...

Je ne sais vraiment pas si il y a de l'avenir pour une scpi en baisse de valorisation, en forte décollecte, avec un tof au minimum et investie sur des bureau à 3% ...

De mon côté, lorsque cela est possible, (AV) j'ai préféré sortir et repartir à LT avec des sdg plus rigoureuses, diversifiées et bénéficiant d'un momentum extra.

 

[gden]

Les loyers continuent à rentrer avec des TD entre 3,5 et 4,5% ... contre plus de 6,5% pour les SCPI résilientes ( Corum etc ...) et plus de 7% pour les nouvelles.

Un exemple ; le TD de Primopierre (invendable actuellement) devrait stagner en 2024 et baisser en 2023 (expliqué en AG).

Que pourront faire les sdg qui n'auront pas pu investir en période faste dans les années à venir ... je m'interroge ...

Je ne sais vraiment pas si il y a de l'avenir pour une scpi en baisse de valorisation, en forte décollecte, avec un tof au minimum et investie sur des bureau à 3% ...

Je comprends les arguments mais ce sont les mêmes que j'avais lus il y a quelques années sur les fonds euros en baisse continue desquels il fallait sortir pour aller sur les ... SCPI.
Et aujourd'hui on nous dit de retourner sur les fonds euros.
J'ai investi sur les SCPI sur le LT.
Je ne changerai pas de fusil d'épaule à la moindre secousse.
Je fais de même avec mes titres de rendement sur mon pea qui fluctuent pourtant bien plus.
Mais je n'hésite pas non plus à investir dans les nouvelles SCPI sans frais avec des bons rendements actuels...
J'ai connu la crise immobilière des années 90, bien pire que maintenant, et les seuls perdants sont ceux qui avaient vendu.
A voir si l'histoire se répète
L'important comme toujours reste d'être diversifié !

 

[petit épargnant]

Je pensais juste que si on préfère vendre des scpi dont la part a baissé, c'est qu'on cherchait plus à se contruire un capital, qu'obtenir des revenus réguliers.

Ce qui ne semble pas forcément votre cas.

Je distinguerai la période où on cherche à se construire un capital. Les produits capitalisant sont alors plus pertinents. ETF capitalisant, bourse directe en visant l'augmentation des actions, voire SCPI en NP où on laisse de côté les loyers.
Une phase où on cherche à tirer des revenus de son patrimoine; que ce soit financier, papier ou physique, on préférera alors les produits à dividendes, en mettant de côté la valeur de la part.

Et la période intermédiaire de transition où on mixte un peu les deux...

Merci pour ce retour. Hors résidence principale et épargne de précaution, 60% de mon patrimoine est sur des produits type assurance vie/PER/PEE : en théorie, si tout va bien à la limite je pourrais ne pas avoir à ponctionner ces enveloppes. Compte tenu de mon âge, d'un point de vue fiscal il serait probablement plus pertinent de continuer en assurance vie notamment pour les SCPI. Cependant, n'ayant pas d'enfants, j'ai décidé d'investir en direct pour rééquilibrer la balance et ne pas avoir l'impression de thésauriser à vie...

Je suis peut-être dans la phase intermédiaire de manière anticipée

 

[Buffeto]

Cependant, n'ayant pas d'enfants,

il faudrait en parler sur une autre file mais ,dans ce cas, l'assurance vie mérite d'être remplie au maximum car la succession hors filiation directe est hyper taxée .....

 

[Pascal 75]

Je comprends les arguments mais ce sont les mêmes que j'avais lus il y a quelques années sur les fonds euros en baisse continue desquels il fallait sortir pour aller sur les ... SCPI.
Et aujourd'hui on nous dit de retourner sur les fonds euros.

L'important comme toujours reste d'être diversifié !

La comparaison Fonds Euros et SCPi n'est pas opportune à mon avis.
Sinon, je suis bien d'accord sur une diversification impérative.

 

[Pascal 75]

Concernant la notion de LT en SCPI ;

Au regard des derniers échanges, je partage la réflexion suivante :

Je ne pense pas qu'il soit pertinent d'avoir strictement le même raisonnement de LT en SCPi et en investissement locatif direct.

Qui peut dire quels seront les besoins en bureaux dans 5 ans / 10 ans / 20 ans ?

Les locaux commerciaux sont très dépendants du contexte économique, des grandes tendances techniques (IA ...), des nouvelles contraintes écologiques etc ...

Et, il n'aura échappé à personne que les mutations technologiques et économiques s'accélèrent exponentiellement ...
Des locaux commerciaux achetés à 2 ou 3% dans les années 2000 / 2015 ne répondront peut-être plus du tout aux besoins des années 2030/35 ...

Le sous jacent d'un fonds Euros est (en grande majorité) constitué d'obligations souveraines. Il s'agit d'un produit financier dépendant de nombreux paramètres économiques.
Les sous jacents des SCPi sont, eux, REELS et concrets.
Ils peuvent donc se retrouver un jour inutiles en fonction du contexte.
Il faut (à mon sens) y faire attention.

Aura t-on besoin des mêmes bureaux (et en même quantité) dans 10 / 15 / 20 ans ... ?
Je n'en suis pas du tout certain.
Donc, quel serait l'intérêt de garder des SCPI de bureaux mal gérées et peu performantes sur 20 ans ou plus ?

Par contre, oui, un investissement en direct résidentiel bien placé et bien acheté sera toujours à très LT pertinent. Mais nécessitant des contraintes de gestion et des aléas locatifs.

En conclusion, pour moi, les SCPi sont des véhicules d'investissement de LT (car immobilier) mais nécessitant tout de même une gestion un peu plus "dynamique" pour les raisons évoquées.

En conséquence, je me suis aussi fortement intéressé à Kyanéos et par les SCPi dynamiques et diversifiées (qui modulent elles mêmes leur patrimoine en fonction du contexte (Corum, Epargne Pierre, Altixia, etc ...)

Les SCPI, figées dans le temps et dans leurs certitudes du XXème siècle, et ne pouvant rien n'y faire car sans aucune collecte ... bof bof

 

[jpv31]

Intéressant.

Aussi désagréable que cela puisse être, je considère qu'en SCPI il fait être prêt qu'à ne regarder que la partie distributive cad le dividende, et même le dividende actuel rapporté à l'investissement initial.

Si on est encore en phase de capitalisation, c'est peut être que l'investissement en SCPI était prématuré.

Vous n'allez pas revendre votre investissement locatif car le prix de l'immobilier à baissé de 15% par exemple.

Maintenant c'est vrai que psychologiquement c'est dur...

Bonjour.
Est-ce qu'il y a une garantie que le dividende d'une SCPI ne diminue pas, si jamais la valeur de sa part diminue ?
Dans l'immobilier physique, le loyer a plutôt tendance à monter tous les ans, même si le prix du bien diminue comme c'est le cas actuellement

 

[Msimmo]

Bonjour.
Est-ce qu'il y a une garantie que le dividende d'une SCPI ne diminue pas, si jamais la valeur de sa part diminue ?
Dans l'immobilier physique, le loyer a plutôt tendance à monter tous les ans, même si le prix du bien diminue comme c'est le cas actuellement

aucune garantie...

Contrairement à l'immobilier physique, rares sont les scpi où le dividende en euro par part brut semble suivre l'inflation ces dernières années (malgré les indexations de loyers, après c'est rarement à périmètre constant).

et pour le div exprimé en %, si les loyers bruts restent les mêmes alors que le prix a de la part baisse/augmente de 30% car l'immobilier est revalorisé, cela donnerait l'impression que le dividende change d'autant dans l'autre sens - pourtant c'est un effet essentiellement mécanique
ce qui rend le dividende en % peu lisible si ce n'est pour comparer les rendements d'une personne qui achète/arbitre aujourd'hui.

Ensuite, il faut aussi regarder le dividende en euro brut récurrent hors élément exceptionnel (exemple: vente plus value) car cela fausse éventuellement les comparaisons.

 

[gden]

Bonjour.
Est-ce qu'il y a une garantie que le dividende d'une SCPI ne diminue pas, si jamais la valeur de sa part diminue ?
Dans l'immobilier physique, le loyer a plutôt tendance à monter tous les ans, même si le prix du bien diminue comme c'est le cas actuellement

Aucune garantie
Et pour les SCPi qui ont vu leur valeur fortement diminué, il faut s'attendre à ce que les loyers baissent puisqu'elles ont dû vendre des biens (parfois les meilleurs) pour pouvoir rembourser leurs crédits,...
Biens qui ont été rachetés par les autres SCPI...

 

[petit épargnant]

il faudrait en parler sur une autre file mais ,dans ce cas, l'assurance vie mérite d'être remplie au maximum car la succession hors filiation directe est hyper taxée .....

voilà, c'est fait : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/repartition-assurance-vie-scpi.50358/

 

[agra07]

Bonjour
Je suis tout à fait d'accord.
J'ai un peu de mal à comprendre ceux qui se sont débarrassés rapidement de leurs SCPI alors qu'en les achetant ils se sont dit que c'était un investissement LT.
Surtout que certains ont vendus des SCPI pour les arbitrer sur d'autres avec le risque que ces dernières baissent aussi soit la double peine. Sans compter les frais de souscription à nouveau le cas échéant.
Mais chacun a sa vision et ses objectifs.
Personnellement je n'ai rien vendu ni SCPI ni immo physique qui a pourtant baissé d'autant. Les loyers continent à rentrer normalement !

Je partage votre analyse.
J'ai une seule SCPI en direct. Je n'ai pas renouvelé l'expérience en raison précisément du défaut de liquidité du produit.
Mes autres SCPI sont détenues en AV.
N'ayant pas anticipé la crise de 2023, je me suis retrouvé avec des SCPI dont certaines, solides, ont parfaitement résisté et d'autres, plus fragiles, ont vu leur part baisser jusqu'à 20%.
Evidemment, le choc est rude mais heureusement la part de mes AV consacrée aux SCPI reste très secondaire.
Dès lors que faire pour ces SCPI en baisse?
Certains raisonnent, date d'achat, gain global depuis l'achat...etc
En ce qui me concerne, je fais totalement abstraction du passé et ne raisonne qu'en fonction du présent.
J'ai au jour j un patrimoine investi en immobilier avec d'un côté des loyers et de l'autre les frais classiques d'une AV .
Les seules questions que je me pose sont:
quelle est aujourd'hui la rentabilité de ces SCPI dévaluées et quel est le risque d'une future dévaluation?
A la première question, après avoir vérifié les dividendes versés au 1ier semestre 2024, je constate que la situation reste satisfaisante.
Quant à la seconde question, je ne sais pas prédire l'avenir et préfère conserver un optimisme relatif.
En conclusion, je ne fais rien pour mes SCPI.
(En revanche, j'ai allégé du côté de CAPIMMO et TANGRAM pour miser un peu sur une de ces nouvelles et fougueuses SCPI sans frais d'entrée.)

 

[Pascal 75]

Un indicateur sur la (mauvaise) santé des SCPi de Perial (PFO2 (4.10% de TD 2023) / PFGP (4.34%) ) :
Une telle "masse" de retraits va plomber ces 2 SCPi pour un moment (que j'espère le plus court possible )

Pour rappel, le TD moyen 2023 est de 4,52%.

Les dividendes de ces 2 SCPI sont donc clairement à la peine.
Par quelle magie leur TD pourra t-il augmenter ou se maintenir dans les années à venir ?

Ces SCPi ont raté le coche d'une période d'investissement extrêmement favorable.
Périal est focalisée sur la manière dont il leur sera possible d'assumer les demandes de retraits ...

Pourtant, cette SDG (possédant un glorieux passé) est loin d'être la "pire" ... je n'ose imaginer la situation chez Amundi .. ou d'autres bancaires ...

J'aurais vraiment intérêt à me tromper et à ce que Périal se "relève" rapidement mais j'en doute.
Je croise les doigts pour 2024 ..

 

[Mat-1975]

Un indicateur sur la (mauvaise) santé des SCPi de Perial (PFO2 (4.10% de TD 2023) / PFGP (4.34%) ) :
Une telle "masse" de retraits va plomber ces 2 SCPi pour un moment (que j'espère le plus court possible )

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Hello !
ça a l'air de tendre à se résorber pour PFO, en revanche... j'attends les reportings T3...
A plus !
Mathieu

 

[Pascal 75]

Hello !
ça a l'air de tendre à se résorber pour PFO, en revanche... j'attends les reportings T3...
A plus !
Mathieu

Tout à fait, la situation pour PFO est assez différente (bcp plus positive) comme nous l'avons déjà évoqué.
Perial n'avait pas l'obligation administrative de baisser le prix de PFO.

 

[nico37]

bonjour
nouvelle assemblée générale extraordinaire de primopierre en septembre dont je viens de recevoir la convocation

Par contre je ne comprends pas vraiment les items mis à l'ordre du jour, entre autre :
-Réduction du capital social non motivée par des pertes par voie de réduction de la valeur nominale des parts sociales d’un montant de 50 € par part en circulation ;

Ca veut dire quoi en simplifiant?

 

[Phil17000]

bonjour
nouvelle assemblée générale extraordinaire de primopierre en septembre dont je viens de recevoir la convocation

Par contre je ne comprends pas vraiment les items mis à l'ordre du jour, entre autre :
-Réduction du capital social non motivée par des pertes par voie de réduction de la valeur nominale des parts sociales d’un montant de 50 € par part en circulation ;

Ca veut dire quoi en simplifiant?

De mémoire, ils avaient déjà fait une réduction du nominal au printemps dernier.
Ca leur permet de baisser également la valeur de retrait le cas échéant.
Je laisse les spécialistes corriger ou compléter.