Les SCPI

[Pascal 75]

bonjour
nouvelle assemblée générale extraordinaire de primopierre en septembre dont je viens de recevoir la convocation

Par contre je ne comprends pas vraiment les items mis à l'ordre du jour, entre autre :
-Réduction du capital social non motivée par des pertes par voie de réduction de la valeur nominale des parts sociales d’un montant de 50 € par part en circulation ;

Ca veut dire quoi en simplifiant?

Je t'en dirai plus après l'AGE ... mais ce ne sont probablement pas de bonnes nouvelles ...
Nous avons effectivement déjà eu une baisse de la valeur nominale en mai.

 

[Demyos]

Bonjour,

Une des causes principale est l'afflux des souscriptions (et donc de liquidités) des dernières années.

Certaines SCPI, avec tout le cash accumulé et les faibles taux d'emprunt, ont investi leurs liquidités sur des actifs différents de leur thématique principale du fait d'un manque d'opportunité (typiquement Primovie sur de l'immobilier de bureau).

En plus de ça, la combinaison faible taux d'emprunt / prix de l'immobilier élevé a réduit la rentabilité des investissements.

Maintenant que les prix de l'immobilier et principalement l'immobilier de bureau baisse, la répercussion se fait ressentir sur la valorisation globale du patrimoine de la SCPI (et donc sur le prix de la part).

Accumulation de cash / Manque d'opportunité d'investissement / Investissement sur des produits à faible rendement / Prix de l'immobilier qui chute / Valorisation et prix de la part en baisse > Mauvaise gestion de la part des sociétés de gestion (par exemple, les souscriptions auraient pu être stoppée mais ça aurait fait moins de rentrée d'argent pour la SCPI).

Tubair

Vous oubliez aussi un paramètre : l'absence de diversification. Les SCPI très sectorielles ont souffert. Les SCPI diversifiées (ou sur des thématiques qui ont résisté, ce qui ne pourrait pas être le cas demain..) ont relativement bien passé l'orage. CF Corum.

Collectez massivement, investissez dans un marché étroit --> attendez-vous au pire.
Prochain plantage ? La santé.

 

[nico37]

+ les 4 autres items :

-Modalités de réalisation de la réduction de capital et constatation de la réalisation définitive de la réduction de capital ;

-Refonte de l’article X des statuts relatif au fonds de remboursement et modifications corrélatives de la note d’information de la Société

-Instauration d’une faculté de suspendre et de rétablir la variabilité du capital en fonction des conditions observées de liquidité des parts, et modification corrélative des statuts et de la note d’information

-Pouvoirs pour les formalités.

 

[nico37]

De mémoire, ils avaient déjà fait une réduction du nominal au printemps dernier.
Ca leur permet de baisser également la valeur de retrait le cas échéant.
Je laisse les spécialistes corriger ou compléter.

avant de voter en ligne, je cherche à comprendre donc la valeur de la part à l'achat serait diminué mais la valeur de retrait ( en cas de revente ) reste inchangée pour l'instant?

 

[Demyos]

bonjour
nouvelle assemblée générale extraordinaire de primopierre en septembre dont je viens de recevoir la convocation

Par contre je ne comprends pas vraiment les items mis à l'ordre du jour, entre autre :
-Réduction du capital social non motivée par des pertes par voie de réduction de la valeur nominale des parts sociales d’un montant de 50 € par part en circulation ;

Ca veut dire quoi en simplifiant?

Merci pour l'info ! Mise en œuvre de l'ordonnance de juillet 2024 qui autorise l'émission de parts de SCPI à moins de 150€ de nominal.
Cela va simplifier les options de réinvestissement des dividendes pour les SDG qui choisissent de ne pas décimaliser (on rappelle qu'il existe une incertitude juridique autour de ce mécanisme).

 

[Buffeto]

Prochain plantage ? La santé.

qu'est ce qui te pousse à penser ça ?

 

[Phil17000]

avant de voter en ligne, je cherche à comprendre donc la valeur de la part à l'achat serait diminué mais la valeur de retrait ( en cas de revente ) reste inchangée pour l'instant?

Si je comprends bien c'est la valeur nominale qui diminuerait, ce qui laisserait de la marge de manœuvre pour baisser les valeurs de souscriptions et de retrait en cas de besoin.

 

[Demyos]

avant de voter en ligne, je cherche à comprendre donc la valeur de la part à l'achat serait diminué mais la valeur de retrait ( en cas de revente ) reste inchangée pour l'instant?

Vos parts seront fractionnés en 3 à peu près. Ca n'a aucune incidence.
Mais c'est peut-être aussi un préalable à une baisse de prix de part ultérieure.

Quant aux instruments de liquidité, allez jeter un coup d'oeil à la SCPI Mistral de Swiss Life : le mécanisme de passage à capital fixe et retour au capital variable y est décrit.
Ce ne serait pas étonnant que Praemia utilise ce dispositif à la sortie de l'AGE.

 

[Demyos]

qu'est ce qui te pousse à penser ça ?

En 2021, le marché de la santé en Europe était de 8Md€ dont 3Mds investis par des fonds français. Beaucoup d'argent dans un petit marché qui s'est pris le Ségur de la santé, l'inflation, des normes de fou en Espagne et de gros ratés chez les opérateurs d'ehpad allemands.
Or, depuis, on sait que 2021 est un mauvais millésime en matière de prix.

 

[Jacques Sparreau]

-Instauration d’une faculté de suspendre et de rétablir la variabilité du capital en fonction des conditions observées de liquidité des parts, et modification corrélative des statuts et de la note d’information

Très intéressant ça, ça peut ouvrir des opportunités d'achat à vil prix pour les plus requins d'entre nous. Même si ça implique d'entrer sur cette SCPI.

 

[Pascal 75]

+ les 4 autres items :

-Modalités de réalisation de la réduction de capital et constatation de la réalisation définitive de la réduction de capital ;

-Refonte de l’article X des statuts relatif au fonds de remboursement et modifications corrélatives de la note d’information de la Société

-Instauration d’une faculté de suspendre et de rétablir la variabilité du capital en fonction des conditions observées de liquidité des parts, et modification corrélative des statuts et de la note d’information

-Pouvoirs pour les formalités.

AGE : 24/09 (lieu et horaire ?)

1er item : 2ème baisse de la valeur nominale ("simple manipulation comptable" selon eux).
Cette baisse a pour but comptable d'assurer une marge (frais) suffisante pour la SDG.



Autres items : Mise au vote d'un ensemble de solutions possibles afin de faire face aux retraits massifs.

Notamment : Un fond de remboursement en décote / Passage de la SCPi en K fixe ...

Bref, ça ne sent pas bon ...

Mon bilan de l'AG de Juin :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/baisse-des-parts-de-scpi.47380/post-614469

Encore un bel exemple concret de la situation catastrophique de certaines SCPI historiques ...

Je suis bien content d'être totalement sorti de Primopierre en AV ...

 

[nico37]

Je suis bien content d'être totalement sorti de Primopierre en AV ...

tu as bien de la chance, moi je suis bloqué encore plus de 3 ans, jusqu'à Mars 2028 ( démembrement temporaire de 10 ans).
je ne peux rien faire , attendre la fin du remembrement pour la revente... et d'ici là à quel prix??

La valeur a tellement baissé que je suis pas loin du prix d'achat décoté... Bref si je sors dans 3 ans avec un prix plus bas que l'achat décoté du démembrement en ayant touché aucun loyers pendant 10ans, la cata...

 

[Philou75]

tu as bien de la chance, moi je suis bloqué encore plus de 3 ans, jusqu'à Mars 2028 ( démembrement temporaire de 10 ans).
je ne peux rien faire , attendre la fin du remembrement pour la revente... et d'ici là à quel prix??

La valeur a tellement baissé que je suis pas loin du prix d'achat décoté... Bref si je sors dans 3 ans avec un prix plus bas que l'achat décoté du démembrement en ayant touché aucun loyers pendant 10ans, la cata...

Pourquoi vendre? Vous touchez les loyers en attendant des jours meilleurs ou pas.

 

[Pascal 75]

tu as bien de la chance, moi je suis bloqué encore plus de 3 ans, jusqu'à Mars 2028 ( démembrement temporaire de 10 ans).
je ne peux rien faire , attendre la fin du remembrement pour la revente... et d'ici là à quel prix??

La valeur a tellement baissé que je suis pas loin du prix d'achat décoté... Bref si je sors dans 3 ans avec un prix plus bas que l'achat décoté du démembrement en ayant touché aucun loyers pendant 10ans, la cata...

Effectivement, tu es un peu "bloqué"
J'espère sur une somme modeste / gérable pour toi ?
Si j'ai plus d'informations à l'AGE, je t'informe.

-> Je crains qu'il n'y ait pas de meilleurs jours sur Primopierre ... mais peut-être trouveront ils une baguette magique En NP, ... pas de dividendes ...

Je suis encore exposé en direct ... invendable et ddes en baisse.

Depuis un moment, j'ai liquidé tous mes avoirs chez Primonial (SCPI/SCI/FEs...) qui donnait pourtant toute satisfaction avant l'explosion des taux.
Un gérant qui ment à ses souscripteurs n'est pas fiable ...
Je n'ai pas oublié le fameux "Ne vous inquiétez pas, Capimmo reviendra à l'équilibre fin 2023"
Il me reste ce qui est invendable ...

 

[nico37]

Effectivement, tu es un peu "bloqué"
J'espère sur une somme modeste / gérable pour toi ?

malheureusement une grosse somme à 4 zeros que m'a fait prendre à l’époque un CGP du GAN sur ces bons conseils...il vrai qu'il y a 6 ans les SCPI de bureaux etaient la réference...
depuis je me suis pris en main tout seul ( et grâce aux bonnes explications/ conseils de ce forum!!)

 

[Pascal 75]

Une bonne nouvelle pour souscrire des bonnes SCPI dynamiques et/ou récentes :

 

[Pascal 75]

malheureusement une grosse somme à 4 zeros que m'a fait prendre à l’époque un CGP du GAN sur ces bons conseils...il vrai qu'il y a 6 ans les SCPI de bureaux etaient la réference...
depuis je me suis pris en main tout seul ( et grâce aux bonnes explications/ conseils de ce forum!!)

J'en suis vraiment désolé.
Encore un bel exemple de "super CGP" ...

Il aurait pu au moins diversifier ...

Cela ne va pas forcément te rassurer mais j'ai rencontré à l'AG de juin des souscripteurs "Pimopierre" totalement désespérés avec 500 000 € à 1M€ de parts sur les bras ...

Pour les finances .. le Forum Moneyvox, c'est le top ...

 

[fdod]

On voit bien ici que les SCPI sont un produit financier sur le thème de l'immobilier et n'ont rien à voir avec l'immobilier physique.

 

[Pascal 75]

On voit bien ici que les SCPI sont un produit financier sur le thème de l'immobilier et n'ont rien à voir avec l'immobilier physique.

Je m'inscris en faux (désolé).
Il s'agit bien d'un véhicule basé sur de l'immobilier physique.

Mais, pour toutes les raisons que l'on connait (Baisse des taux / euphorie du marché / Marketing ...) cette classe a embarqué dans les années 2010/20 des "touristes" (sans aucun jugement péjoratif) pensant justement (à tord) investir sur un produit financier ...

Je note aussi que les investisseurs institutionnels (en partie via les AV) ont fait bcp de dégâts ...

La situation compliquée que l'on constate depuis 2 ans démontre bien que nos SCPI ont des sous-jacents physiques bien réels. ...

 

[Ragondin 49]

une grosse somme à 4 zeros que m'a fait prendre à l’époque un CGP du GAN sur ces bons conseils...

Cf excellent article autour de l'indépendance des conseillers de gestion [lien réservé abonné]