Les SCPI

[moietmoi]

ne peux que me féliciter de ne pas l'avoir fait car la SCPI conseillée a été décotée.

Merci de ton avis
Finalement, tu as acheté de celle-ci ?

 

[Buffeto]

Alors j'ai justement acheté des SCPI hier, donc je ne sais pas si aujourd'hui c'est le bon moment mais j'espère que hier ca l'était ! Plus sérieusement je me suis aussi posé la question. J'aurais du acheter des SCPI il y a un an et demi si j'avais écouté mon conseiller bancaire. Je ne peux que me féliciter de ne pas l'avoir fait car la SCPI conseillée a été décotée.

ça personne ne l'avait vu venir ....donc ton conseiller n'a fait que son job avec les connaissances qu'il avait à l'époque

j'ai perdu au moins un an de revenu locatif.

tout à fait

Et rien ne me garantit que les scpi que j'ai acheté hier ne décoteront pas dans 8 ou 9 ans,

exact aussi

juste avant que je ne souhaite revendre peut être ?

la question est : pourquoi les revendre si ce sont les revenus qui t'intéressent

La réflexion ne serait sans doute pas la même si j'achetais à crédit ou en nue propriété... mais comptant et en pleine propriété c'est une autre réflexion je pense.

de mon point de vue le financement quel qu'il soit , ne change rien à la décision de gestion

Donc clairement pour moi s'il y'a un petit krach, tout valsera dans l'immobilier, locatif et scpi.

c'est exactement ce qui se passe ...

j'avais un appart sur Toulouse que j'avais prévu de vendre début 2024 , je peux te dire que le prix n'est pas celui que j'avais imaginé

La différence c'est que je lisse mon risque en achetant des scpi.

exact

Plutot que d'avoir un bien immobilier j'en ai une toute petite part de tout plein de biens immobiliers. Et je fais confiance à la société de gestion pour bien les entretenir, les louer et en dégager de la plus value un de ces jours. Au final une SCPI avec des réserves aura plus ma confiance en cas de crise immo que ma propre personne qui aurait tout misé sur un seul appart.

c'est le principe...la mutualisation des risques

Pour me sécuriser au maximum j'ai fait le choix d'acheter différentes scpi, et pas juste une seule. J'ai le sentiment qu'en diversifiant aussi les scpi je minimise ainsi le risque de "décote" ou en tout cas je m'évite le risque de faire le mauvais choix en tout misant sur une seule. Bien sur je prend le risque d'en avoir une sur le nombre qui aurait un problème. Rien n'est parfait.

excellente stratégie .

 

[moietmoi]

je vais attendre le second trimestre ...

Par convenance personnelle ou bien pour juger de la solidité des SCPI visées?

ceci dit à ton âge canonique , il ne faut plus avoir à s'occuper de gérer des locataires ou des problèmes de fuite du chauffe eau

Je suis resté un manuel..,

 

[plop962]

ceci dit à ton âge canonique , il ne faut plus avoir à s'occuper de gérer des locataires ou des problèmes de fuite du chauffe eau

Pour ma part : plus jamais ça !

Finalement, tu as acheté de celle-ci ?

Pas du tout celle là. Ca pouvait être intéressant pourtant car la part avait baissé, on me proposait même du cashback au niveau de la banque (oui, oui...) mais en regardant le bulletin trimestriel, en voyant zéro acquisition en 2023, TD en dessous de la moyenne des scpi mais surgonflé pourtant grace à la vente d'immeuble et donc de plus value, et surtout en écoutant le gestionnaire expliqué en webinaire que tout allait bien madame la marquise, j'ai préféré décliné.

Je ne crois pas qu'il faille par contre forcément regarder QUE les scpi récentes, car vous n'avez pas plus de certitude qu'elles n'iront pas au tapis car pas d'historique. J'ai un peu beaucoup écouté mon conseiller Louve Invest et surtout j'ai regardé les bulletins trimestriels et quelques chiffres clé. J'ai regardé une video où un CGP explique un truc de base, une SCPI ca reste de l'immobilier, n'achetez pas si vous ne comprenez pas ce que fait le gérant, vous n'avez pas confiance ou si vous ne le savez pas.

 

[Buffeto]

Par convenance personnelle ou bien pour juger de la solidité des SCPI visées?

plutôt pour voir si le mouvement de baisse du prix des parts se continue ou s'il se stabilise

 

[Philou75]

je vais attendre le second trimestre .....

Plus que 4 jours à attendre

 

[Buffeto]

Plus que 4 jours à attendre

oui mais je vise plutôt Juin ou Juillet

 

[plop962]

ça personne ne l'avait vu venir ....donc ton conseiller n'a fait que son job avec les connaissances qu'il avait à l'époque

Clairement et j'en ai rigolé avec lui et je ne lui en aurais pas voulu. Comme dirait l'autre "qui aurait pu prévoir ?"

la question est : pourquoi les revendre si ce sont les revenus qui t'intéressent

Oui c'était plutôt que si à un moment donné je veux les vendre (pour pouvoir récupérer ce capital et le réinvestir ailleurs par exemple), il peut bien y avoir une décote juste avant... Je ne pense pas revendre obligatoirement au bout d'une durée particulière.

Par contre je pense que je vais m'obliger à m'intéresser à la vie des SCPI, à leurs acquisitions, leurs résultats, etc. pour essayer de ne pas louper un moment éventuel où un petit signal s'allumera peut être pour me dire qu'il est temps de vendre. C'est peut être illusoire hein, mais ca vaut le coup d'essayer.

de mon point de vue le financement quel qu'il soit , ne change rien à la décision de gestion

Peut être en effet, c'est juste que j'aurais un peu plus de crainte si j'avais du acheter à crédit et que je comptais sur les loyers pour financer les mensualités des crédits. Là je n'ai pas ce risque. Au pire je perds le capital, pas plus.

 

[moietmoi]

Pour ma part : plus jamais ça !

Moi, j'aime bien.j'ai l'impression d'être indispensable...

surtout en écoutant le gestionnaire expliqué en webinaire que tout allait bien madame la marquise, j'ai préféré décliné.

En voilà un bon animateur de séminaire..!!!!

plutôt pour voir si le mouvement de baisse du prix des parts se continue ou s'il se stabilise

En attendant les livrets rendent service.

Je ne crois pas qu'il faille par contre forcément regarder QUE les scpi récentes

Tout à fait d'accord, là , je regarde celles qui ont baissé.( Donc surtout des anciennes.. ou pas récentes)

 

[micaum]

Moi, j'aime bien.j'ai l'impression d'être indispensable...


En voilà un bon animateur de séminaire..!!!!

En attendant les livrets rendent service.

Tout à fait d'accord, là , je regarde celles qui ont baissé.( Donc surtout des anciennes.. ou pas récentes)

Quelles SCPI qui ont baissé leur part vous semblent intéressantes ?

 

[moietmoi]

parmi celles qui ont baissé que c'est aujourd'hui un bon moment pour acheter. Et lesquelles.

Quelles SCPI qui ont baissé leur part vous semblent intéressantes ?

C'est la question..
Avec objectif loyer sur 10/15 ans et tant pis si il y a encore une baisse.

 

[micaum]

C'est la question..
Avec objectif loyer sur 10/15 ans et tant pis si il y a encore une baisse.

J'ai beau chercher, je n'en vois aucune qui répondent aux critères évoqués :
- Confiance dans la SdG
- TD solide (non gonflé par des cessions)
- Bonne diversification
- TOF dans la moyenne
...
Efimmo ? Elysées ?

 

[Mat-1975]

Je pense à PFO.... (pas 2)

A plus !

Mathieu

 

[moietmoi]

Confiance dans la SdG

Tu penses qu'il peuvent partir avec la caisse.?
Parmi celles qui ont baissé, il y en a bien qui pendant les 10 années passées ont délivré du 4,5% en moyenne?

TD solide (non gonflé par des cessions)

J'ai tendance a essayer de voir la durée des baux. Si sur 10 ans passés, le taux a été systématiquement gonflé par des plus values, c'est que le gestionnaire sait acheter et bien vendre.

 

[micaum]

Tu penses qu'il peuvent partir avec la caisse.?
Parmi celles qui ont baissé, il y en a bien qui pendant les 10 années passées ont délivré du 4,5% en moyenne?

J'ai tendance a essayer de voir la durée des baux. Si sur 10 ans passés, le taux a été systématiquement gonflé par des plus values, c'est que le gestionnaire sait acheter et bien vendre.

Quand j'entends qu'il est envisagé de dissoudre Primopierre, si nouvelle baisse de parts, on peut avoir des doutes sur certains gestionnaires. Perso, je ne confierais pas mon PF à G.Frappé par exemple, mais ce n'est pas le seul.
D'autant que dans de nombreuses publications, on vantait, il y a peu, la solidité de Primopierre (qui a fait du 4,5% en moyenne). Bref, grosse méfiance désormais...

 

[Buffeto]

Moi, j'aime bien.j'ai l'impression d'être indispensable...

mais tu l'es pour nous .....

 

[moietmoi]

Quand j'entends qu'il est envisagé de dissoudre Primopierre,

Cela reviendrait il à une vente des biens comme lors de la clôture d'une SCPI à capital fixe et durée définie?

 

[moietmoi]

mais tu l'es pour nous .....

J'hésite entre 2 morales
" Tout flatteur...."
" Les cimetières sont pleins de..

 

[micaum]

Cela reviendrait il à une vente des biens comme lors de la clôture d'une SCPI à capital fixe et durée définie?

Je n'en ai aucune idée. Y a-t-il des exemples sur des SCPI à capital variable ? Mais le porteur de parts peut légitimement craindre des très mauvaises surprises...

 

[moietmoi]

Mais le porteur de parts peut légitimement craindre des très mauvaises surprises...

Pas forcément. Si l'expertise a été bien menée.