La ruée vers les SCI

Guitofeu

Membre
Il me semble assez triste de propager de fausses informations sur un sujet aussi grave.
Hors bruit de couloir, deux biens ont déjà été revendus. Il y avait des personnes dans ces bien auparavant.
La gérante en parle dans une conférence Grisbee & le mentionne dans le BT1.
 

lebadeil

Membre
Bonjour a tous, ma perception, sur Silver Avenir et ViaGen si je peux l'evoquer, est assez basique.
Sur des petits portefeuilles / demarrage sur Silver Avenir, la transformation d'une acquisition de 60% a une valorisation proche de 100% genere du boost, meme si le bien n'est pas encore vendu.
Commee expliqué plus haut, le montant d'achat est fixe .
Ensuite , il peut y avoir en plus une valorisation qui depasse le 100% sur certains biens tres recherches (augmentation des prix de l'immobilier).
sur les gros portefeuilles (Via Genen), le phenomene peut egalement se passer mais la valorisation de nouveaux biens vient se moyenner avec l'ensemble du portefeuille, donc l'effet est moindre.
 
Bonjour a tous, ma perception, sur Silver Avenir et ViaGen si je peux l'evoquer, est assez basique.
Sur des petits portefeuilles / demarrage sur Silver Avenir, la transformation d'une acquisition de 60% a une valorisation proche de 100% genere du boost, meme si le bien n'est pas encore vendu.
Commee expliqué plus haut, le montant d'achat est fixe .
Ensuite , il peut y avoir en plus une valorisation qui depasse le 100% sur certains biens tres recherches (augmentation des prix de l'immobilier).
sur les gros portefeuilles (Via Genen), le phenomene peut egalement se passer mais la valorisation de nouveaux biens vient se moyenner avec l'ensemble du portefeuille, donc l'effet est moindre.
Le problème en lisant tous ces messages sur les SCI, notamment viagères, c'est que peu ici ne connaissent/comprennent/savent expliquer correctement leur mode de valorisation particulière, auquel s'ajoutent les méthodes actuarielles, et la comptabilité d'un fonds... donc il vaut mieux savoir un peu de quoi l'on parle sinon ça patauge dans la semoule.
Il faudrait une conférence avec la gérante et poser ces questions techniques
 

rémois

Contributeur régulier
Je crois que je ne partage pas totalement votre avis. Oui les 2% ont un effet bénéfique + important que sur viagen et à 2 titres : le ratio collecte/capi est + important sur silver ; la part acquis au fonds est seulement de 1% sur viagen.

Par contre +2% de VL ne fera jamais mieux qu'une performance de 2% non ? or nous en sommes à quasiment +9%. Comment expliquez vous cette différence ?

Mais, Sluwp, soyons bien d'accord... et on l'est sur plusieurs points, en fait.
Je n'ai pas dit que les frais d'entrée expliquaient toute la progression de Silver Avenir.
J'ai seulement voulu dire, dans mon 1er post, que ces frais (entièrement acquis à la SCI) expliquaient, "en bonne partie" ("bonne", un peu fort peut-être) la progression de la VL "au début" du parcours de la SCI, au moins durant "les premiers mois" et "en + du secteur porteur".... et que 2% de frais pour une SCI avec une collecte augmentant de manière exponentielle (voir graphique), ça donnait forcément "un coup de pouce supplémentaire" pour "booster" la perf, mais ça ne fait pas tout, bien sûr.

À partir du 15/12, les encours ont été multipliés par 2 en un mois et demi, puis encore par 2 un mois et demi plus tard. Avec les 2% de frais (tout bénéfice pour la SCI), ça a quand même un impact relativement conséquent, en proportion des encours.... en plus de l'impact des premières acquisitions, bien sûr, mais qu'il faut relativiser aussi car il n'est pas si simple et si grand, comme dit par Greygandalf.

Bref, amha, l'apport des 2% de frais joue un rôle relativement important pour la VL de la SCI au début de son parcours, quand la collecte est très forte surtout par rapport aux encours déjà présents et que les biens acquis sont encore peu nombreux.
Et ensuite, au fil des mois, ce rôle baisse bien sûr puisque les encours déjà présents deviennent de plus en plus importants (190 Mi actuellement, comme tu l'as dit) et que les nouvelles entrées (+ leurs 2%) ne vont plus représenter qu'une petite proportion de l'ensemble dans lequel elles se diluent forcément beaucoup plus... c'est mathématique et implacable.;)
Et, les biens acquis (et augmentant) deviennent alors, bien sûr, le moteur essentiel et presque unique de l'évolution de la VL.

(wow, c'est long, mon truc... désolé:oops::))
 
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Sluwp

Contributeur régulier
Hors bruit de couloir, deux biens ont déjà été revendus. Il y avait des personnes dans ces bien auparavant.
La gérante en parle dans une conférence Grisbee & le mentionne dans le BT1.
Vous parliez de "rapport décès/acquisition dingue en 2020"
1) vous citez le BT1, vous parlez donc de 2021 ? Il faudrait savoir..
2) sur 2021 cela ferait 2/23, je n'appelle pas ça un rapport "de dingue"
3) Libération n'est pas égal à décès, et l'effet n'est pas le même sur la valeur de la SCI.
4) Dans mes souvenirs la gérante dit au contraire que pour le moment ils pensent louer les biens libérés. (assez logique : vendre pour récupérer du cash alors que la sci a déjà trop de cash n'aurait pas de sens).

Enfin bon au final ce n'est qu'un détail parmi d'autres "imprécisions" dirions-nous de vos messages. Et je prends acte de vos excuses concernant votre attaque ad hominem d'une grande élégance.

Bonjour a tous, ma perception, sur Silver Avenir et ViaGen si je peux l'evoquer, est assez basique.
Sur des petits portefeuilles / demarrage sur Silver Avenir, la transformation d'une acquisition de 60% a une valorisation proche de 100% genere du boost, meme si le bien n'est pas encore vendu.
Commee expliqué plus haut, le montant d'achat est fixe .
Ensuite , il peut y avoir en plus une valorisation qui depasse le 100% sur certains biens tres recherches (augmentation des prix de l'immobilier).
sur les gros portefeuilles (Via Genen), le phenomene peut egalement se passer mais la valorisation de nouveaux biens vient se moyenner avec l'ensemble du portefeuille, donc l'effet est moindre.
Une acquisition à 60% n'est pas immédiatement valorisée à 100%, autrement il n'y aurait plus aucune NP à revaloriser jusqu'à la libération du bien ! Le revalorisation immédiate à l'acquisition est selon mes estimations de l'ordre de 3 à 6% par bien, cela reste très important (il me semble avoir détaillé le mécanisme sur ce sujet ;)).
Mais, Sluwp, soyons bien d'accord... et on l'est sur plusieurs points, en fait.
Je n'ai pas dit que les frais d'entrée expliquaient toute la progression de Silver Avenir.
J'ai seulement voulu dire, dans mon 1er post, que ces frais (entièrement acquis à la SCI) expliquaient, "en bonne partie" ("bonne", un peu fort peut-être) la progression de la VL "au début" du parcours de la SCI, au moins durant "les premiers mois" et "en + du secteur porteur".... et que 2% de frais pour une SCI avec une collecte augmentant de manière exponentielle (voir graphique), ça donnait forcément "un coup de pouce supplémentaire" pour "booster" la perf, mais ça ne fait pas tout, bien sûr.

À partir du 15/12, les encours ont été multipliés par 2 en un mois et demi, puis encore par 2 un mois et demi plus tard. Avec les 2% de frais (tout bénéfice pour la SCI), ça a quand même un impact relativement conséquent, en proportion des encours.... en plus de l'impact des premières acquisitions, bien sûr, mais qu'il faut relativiser aussi car il n'est pas si simple et si grand, comme dit par Greygandalf.

Bref, amha, l'apport des 2% de frais joue un rôle relativement important pour la VL de la SCI au début de son parcours, quand la collecte est très forte surtout par rapport aux encours déjà présents et que les biens acquis sont encore peu nombreux.
Et ensuite, au fil des mois, ce rôle baisse bien sûr puisque les encours déjà présents deviennent de plus en plus importants (190 Mi actuellement, comme tu l'as dit) et que les nouvelles entrées (+ leurs 2%) ne vont plus représenter qu'une petite proportion de l'ensemble dans lequel elles se diluent forcément beaucoup plus... c'est mathématique et implacable.;)
Et, les biens acquis (et augmentant) deviennent alors, bien sûr, le moteur essentiel et presque unique de l'évolution de la VL.

(wow, c'est long, mon truc... désolé:oops::))
Oui dans les grandes liges nous sommes d'accord ! Les 2% ont un effet significatif qui diminuera avec le temps, tout comme l'impact des acquisitions. Nous avions une divergence sur la proportion de chaque effet mais de toute façon nous ne pouvons au mieux que faire des estimations un peu bancales.
 
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Guitofeu

Membre
Vous parliez de "rapport décès/acquisition dingue en 2020"
1) vous citez le BT1, vous parlez donc de 2021 ? Il faudrait savoir..
2) sur 2021 cela ferait 2/23, je n'appelle pas ça un rapport "de dingue"
3) Libération n'est pas égal à décès, et l'effet n'est pas le même sur la valeur de la SCI.
4) Dans mes souvenirs la gérante dit au contraire que pour le moment ils pensent louer les biens libérés. (assez logique : vendre pour récupérer du cash alors que la sci a déjà trop de cash n'aurait pas de sens)

Oui car malheureusement les BM de 2020 ne parlent pas, comme sur Viagenerations, des décès.
Simplement contacter Suravenir pour avoir un élément de compréhension sur la perf’ exceptionnelle de 2020. Notamment entre août et octobre. J’essayais de fournir les bruits de couloirs sur ce qui pouvait expliquer la perf’ de 2020 alors que la SCI’ détenait une dizaine de biens seulement. Les bruits amenés par les commerciaux mêmes pour expliquer une évolution en dehors des clous sur une Société Civile Immobilière fermée à l’investissement (août -octobre). Je ne présente pas d’excuse. J’essaye de fournir des éléments d’explications donnés par les différents commerciaux que ce soit sur l’utilisation des frais mais aussi sur la performance générée par les supports.

Que la performance de Silver Avenir en 2020 soit juste liée aux frais + acquisitions sans décès; ok pas de soucis je ne vais pas pousser la chose.

L’offre sur Novaxia R prend fin dans quelques jours d’ailleurs. Cette dernière n’aura, au final, durée qu’une bonne semaine. Ma participation initiale.
 

Guitofeu

Membre
ERRATUM pardon l'offre sur Novaxia R à 0,5 % est terminée (et non dans quelques jours) pardonnez l'imprécision (elle a durée pour le coup 1 semaine).
 

Toward

Contributeur régulier
Bonne douille pour Aviva Immo Sélection avec une baisse de -2,62% pour l'année 2020.

Je pense que cela s'explique outre l'impact du covid, par des frais de gestion assez élevés qui viennent compenser l'absence de frais d'entrée.
 
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