La ruée vers les SCI

[poam5356]

J'ai vu que la valeur avait bondit puis dégringolé vers septembre/octobre 2017 ce qui est bizarre comparé à Capimmo qui est rectiligne ou presque.

Oui, c'est un peu étonnant : un excès à la hausse, revu et corrigé rapidement, comme pour effacer une erreur de calcul....

 

[devel]

En attendant : Capimmo, ils l'avaient dans l'AV, et ils l'ont retirée?

Il me semblait avoir lu qu'elle était disponible jusqu'à une certaine date, dans les limites de l'enveloppe.

En tout cas, Assurance-vie.com n'ont eu l'info que hier par Aviva, et j'ai donc rempli mon dossier pour rien.

 

[abcdef]

Effecivement il y a écrit sans frais d'entrée mais ces frais d'entrée 6% sont prélevés d'une manière différente:

L’acquisition de parts de la société AVIVA IMMO SELECTION par les associés supporte une commission de souscription de 6% maximum couvrant les droits, honoraires et taxes liés à l’acquisition des actifs .
Ces commissions sont dues par les associés porteurs de parts. Dans le cadre des contrats collectifs d’assurance sur la vie multi- supports, ces commissions ne donnent pas lieu à un prélèvement lors des investissements opérés par les souscripteurs mais sont répercutées dans les frais de gestion et de fonctionnement prélevés annuellement.

 

[abcdef]

Est-ce que vous pensez que Viageneration est disponible ailleurs avec une prime d'ouverture ? Je ne l'ai trouvé que sur des courtiers que je ne connais pas, et sans prime.

En exclusivité avec Apicil jusqu'en avril mais ensuite il est fort probable qu'on la retrouve chez d'autres assureurs.

 

[clement59620]

donc ça veut dire qu'on aura peut être ou pas les 6% prélevé chaque année ?

 

[clement59620]

Les résultats des SCI données sont elle net de frais de gestion ? Car dans les SCI ce qui me fait peur c'est les frais de gestion de la SCI ?

 

[abcdef]

Oui net de frais logiquement mais j'étais surpris de lire ça.
Imaginons qu'on sort au bout de quelques mois alors paiera t-on les 6%...non à priori (pourtant il est bien mentionné 6% sur leur reporting) , alors ce seront les associés sur le long terme avec des frais de gestion annuel plus élevés. Je comprends pas trop ce fonctionnement.

 

[devel]

Je suis perdu concernant ces frais.

Par exemple le rendement de 5,01% net de frais de 2017 est net de frais pour ceux qui achètent en direct et paie les 6 % de frais d'entrée ?
Dans ce cas, comment savoir quels sont ces frais qui s'ajoutent dans le cadre d'une AV ?

 

[abcdef]

Je suis perdu concernant ces frais.

Par exemple le rendement de 5,01% net de frais de 2017 est net de frais pour ceux qui achètent en direct et paie les 6 % de frais d'entrée ?
Dans ce cas, comment savoir quels sont ces frais qui s'ajoutent dans le cadre d'une AV ?

On ne peut pas acheter en direct je pense , uniquement en assurance vie.
Le rendement affiché est net de frais soit 5,01% en 2017 et 5,61% en 2018 , il n'y a pas d'autres frais si ce n'est les frais de gestion du contrat sur les unités de comptes.
Cela est dû en grande partie à la revalorisation des prix des actifs de la sci.
Reporting de cette sci avec le descriptif des frais.
[lien réservé abonné]

Le gros risque de ces SCI, c'est une baisse des prix de l'immobilier.
La durée conseillée est supérieur à 10 ans mais sans frais d'entrée il sera peut-être intéressant de sortir bien avant.

 

[devel]

J'hésite vraiment... Je n'ai pas envie de mettre 100 % sur cette scpi. Je pourrais mettre 75% en € et 25 % sur celle-ci en espérant que Capimmo soit de nouveau disponible dans quelques temps. Mais il n'y a rien de sur donc autant ne rien faire.

 

[abcdef]

Vous pouvez mettre quelques % en terme de diversification sur de l'immobilier en assurance vie. A 0% de frais d'entrée ça ne vous engage pas sur une durée longue pour amortir les frais contrairement à une SCPI et cela sera décorrélé du marché actions. On l'a vu l'an dernier.

Mais oui ce n'est pas non plus sans risque , biensûr il y a les loyers qui tomberont au sein de la sci régulièrement mais la revalorisation de la sci tient compte aussi de la revalorisation de la valeur des biens immobiliers de la sci ( comme une revalorisation de part de SCPI).
Pour l'instant l'immobilier parisien est en progression (+ de 60% de cette sci) donc tout va bien , va-t-il continuer de s'apprécier? possible mais on reste quand même sur des niveaux de prix très haut dans un contexte de taux très bas qui n'en finit pas.

 

[devel]

L'idée étant de mettre 100 % en scpi (car nous avons déjà trop de fond € sur des assurances-vie à terme), je vais me rabattre sur Puissance Selection, et investir sur Capimmo et GF Pierre.

J'espère juste que je pourrais arbitrer ensuite car je ne peux tout mettre en scpi lors du versement.

 

[abcdef]

Et pas d'unités de compte pour investir sur les marchés financiers?
Il y avait un vieil article de cbanque sur le match sci/scpi/opci qui conseillait une proportion de 10% sur les contrats .
https://www.moneyvox.fr/assurance-vie/actualites/77045/quelles-differences-entre-sci-opci-et-scpi

Il y a même une 4ème catégorie plus risqué les fonds secteur immobilier comme Janus Henderson Property Equities Pan European LU0088927925

Je pense que la correction de l'an dernier des marchés boursiers avec la belle résistance de l'immo en parallèle donc des Sci/Scpi n'est pas étrange à la poursuite de l'engouement pour ce type de support d'où le titre de la file mais cela ne doit pas à mon sens faire oublier le principe de diversification.

 

[devel]

Si j'ai aussi des trackers UC. Mon objectif est de tout placer dans des enveloppes différentes.

Mes trackers sont sur linxea spirit, qui bénéficie d'un fond € boosté et de 0,5 de frais de gestion.

En cas d'arbitrage, je préfère que tout soit au même endroit.

 

[devel]

Il y avait un vieil article de cbanque sur le match sci/scpi/opci qui conseillait une proportion de 10% sur les contrats .
https://www.moneyvox.fr/assurance-vie/actualites/77045/quelles-differences-entre-sci-opci-et-scpi

Quelle proportion faut-il d'après vous dans un profil équilibré ?
Je pensais à quelque chose comme 50 fond € boosté - 25 % UC Immobilier - 25 % UC action (Msci World, H2O multibond et comgest monde).

Il y a même une 4ème catégorie plus risqué les fonds secteur immobilier comme Janus Henderson Property Equities Pan European LU0088927925

J'ai des UC de Premium B, est-ce de cela dont il s'agit ?

 

[abcdef]

Quelle proportion faut-il d'après vous dans un profil équilibré ?
Je pensais à quelque chose comme 50 fond € boosté - 25 % UC Immobilier - 25 % UC action (Msci World, H2O multibond et comgest monde).

J'aime beaucoup cette répartition en l'état actuel des choses.

Le fonds secteur immobilier cité est celui-ci [lien réservé abonné]

 

[zizou]

Comme c’est moi qui a ouvert ce sujet , il serait me semble t’il profitable de relire toutes les info (sur capimmo , GF pierre et via génération ) qui soulignent comment se procurer avec des frais dérisoires des SCI , tout aussi performantes que les SPCI

 

[jmi12]

Vous recommandez donc Capimmo chez Fortuneo Vie ? J'hésite à en prendre aussi, ou bien à investir sur les SCPI (mais ils ne reversent que 85% des loyers et il y a quand même 0,75% de frais de gestion qui grèvent les performances)

Personnellement j'ai souscrit des parts de la SCI CAPIMMO chez Fortunéo, au titre des 40 % d'UC imposés pour acquérir du Suravenir Opportunités. Mon allocation actuelle atteint donc 16% en immobilier pur, via CAPIMMO, le reste étant alloués aux 2 fonds en euros dont Suravenir Opportunités pour l'essentiel. J'estime que le niveau d'immobilier est suffisant, car les rendements actuels ne sont pas garantis dans l'avenir.
Pour en revenir à CAPIMMO, via Fortunéo, je ne regrette pas l'investissement, puisque les seuls frais subis par le souscripteur sont les frais d'entrée de 2% qui s'ajoutent à la valeur liquidative lors de l'achat et les frais de gestion de 0.75% qui reviennent à Fortunéo, comme pour toute autre UC. Avec un rendement annuel voisin de 4%, hors frais de gestion des UC, le droit d'entrée devrait être amorti rapidement donc.
Cdt

 

[benjea]

Mon allocation actuelle atteint donc 16% en immobilier pur, via CAPIMMO, le reste étant alloués aux 2 fonds en euros dont Suravenir Opportunités pour l'essentiel. J'estime que le niveau d'immobilier est suffisant, car les rendements actuels ne sont pas garantis dans l'avenir.
Cdt

Tu as 88.3% d'immobilier dans CAPIMMO et 24.1% d'immobilier dans Suravenir Opportunités donc tu as surement plus que 16% d'immobilier dans ton contrat... c'est ce que j'essaie de calculer sur mes contrats : la part réelle d'immobilier, car comme tu le dis, la hausse de l'immo n'est pas éternelle

 

[jmi12]

Tu as 88.3% d'immobilier dans CAPIMMO et 24.1% d'immobilier dans Suravenir Opportunités donc tu as surement plus que 16% d'immobilier dans ton contrat... c'est ce que j'essaie de calculer sur mes contrats : la part réelle d'immobilier, car comme tu le dis, la hausse de l'immo n'est pas éternelle

J'ai dit que j'avais 16% d'immobilier pur, via Capimmo, mais je suis bien conscient que dans Suravenir Opportunités, il y a pas mal d'immobilier. Je n'ai plus le % en tête. Cela ne me gêne pas, dans la mesure où Suravenir Opportunités est un fonds euros, donc à capital garanti, hors frais de gestion. Il y a également un tout petit peu d'immobilier dans Suravenir Rendement, dans une proportion bien moindre, mais là aussi, s'agissant d'un fonds euros, pas de problème. Par contre, avec CAPIMMO, comme avec toutes les UC, il n'y a aucune garanti, ni en rendement mais surtout pas en capital. La différence est fondamentale.
Personnellement, je n'investirai pas plus de 20% de mon portefeuille en UC immobilière.
Si je devais réduire ma part euro, je diversifierais, comme je l'ai déjà fait avec des UC d'actions internationales comme COMGEST MONDE ou des fonds diversifiés comme R Valor ou M&G Conservative Allocation Fund A Eur Acc.
Bonne fin de soirée