La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[lebadeil]

Oui...tout dépend effectivement de l'interprétation..je pensais à la mise en place de cette loi Sapin2 et par extension à son mode de fonctionnement et ses effets possibles ou impossibles selon le cas.. (forme de spéculation de son objet)...simple vue de l'esprit en d'autres termes

Bonjour @Triaslau, on a besoin de vous svp .... Cdlmt

 

[lariflette1976]

je vais finir par me noyer...

 

[Triaslau]

Le piège de l'effet boule de neige SCI/SCPI dont je parlais se matérialise de manière très visible. Je suis bien content de ne plus être exposé SCPI...

A court terme, la réponse de bloquer la liquidité est la moins mauvaise, un peu en mode Sapin 2. Ca évitera les ventes en catastrophe de SCPI [lien réservé abonné], mais on ne fait que décaler le problème sur un marché avec peu d'acheteurs. Et le vrai problème sous-jacent, c'est qu'il y a plus de vendeurs que d'acheteurs sur l'immobilier d'entreprise en ce moment. Bloquer temporairement la liquidité décale le problème dans le temps mais ne règle rien sur le long terme.

Article intéressant sur le sujet : [lien réservé abonné]

désolé mais je trouve que cet article mélange tout et donne une très mauvaise interprétation de la situation. Il se complait à rappeler qu'il alertait déjà depuis 2016, on dirait qu'ils rêvent d'une crise pour pouvoir dire "j'avais raison" sauf qu'ils ne semblent pas avoir la moindre compréhension de comment les choses se passent.

Après le rappel habituel sur la loi sapin qui bien que mis entre guillemet car citation d'un avocat qui indique ce qu'il souhaiterait que le texte dise, mais ce n'est pas le cas.

Ensuite la comparaison avec la SVB, là encore aucun rapport avec la situation des assureurs vie en France mais çà va devenir un poncif qu'on nous ressortira encore dans 20 ans, après nous avoir sorti 15 ans de lehmann brothers

Puis on dit que les assureurs se protégeaient des taux bas avec des produits immobiliers; c'est vrai (bien que marginal) toutefois çà n'a aucun rapport avec la situation. On parle ici de l'actif général de l'assureur utilisé dans les fonds; ce n'est surement pas eux qui feraient la bêtise de "vendre en masse à n'importe quel prix" çà n'a donc aucun rapport avec le sujet et c'est même plutôt un élément sécurisant de savoir que la grosse partie des SCPI sont détenus par des institutionnels qui ne vont pas se tirer une balle dans le pied en cédant à la panique.

Ensuite on parle de la baisse du taux des fonds euro; là aussi aucun rapport; si baisse de valorisation il y a (et çà c'est réel en réponse à la demande l'AMF) çà n'impacte en rien les rendements qui sont pour l'instant intacts; sachant que l'immobilier c'est de toute façon seulement quelques pourcent des actifs de diversification.

outre des phrases ubuesques telles que "Certaines banques privées offrent carrément un bonus de deux points de rendement (et parfois plus) pour tout versement de plus de 500 000 euros sur les fonds euro de la banque," qui démontre la méconnaissance totale de l'auteur

La vrai question porte sur le SCPI en UC où l'assureur est tenu de garantir la liquidité; le sujet est à peine abordé dans l'article alors que c'est le seul élément de vulnérabilité aujourd'hui (sur ce sujet bien évidemment). Mais là aussi il y a une méconnaissance de la réalité de la gestion de la liquidité de l'assureur. Si une SCPI traine les pieds pour les rachats; alors l'assureur va simplement faire racheter les actifs par son fonds général; il n'a pas besoin de trouver un acheteur ou que les gestionnaire en trouve un, l'acheteur c'est lui.

La situation de liquidité est une préoccupation majeure, elle est suivie d'aussi près que possible, avec différents scénario économique ou comportementaux mais ce type d'article (comme beaucoup d'autre) n'a pour but que d'essayer de faire le buzz. Crier au loup et au déficit imminent de liquidité, sans être capable de donner la moindre estimation de la liquidité d'un assureur ou de quoi elle est composée, c'est vraiment ridicule et ce n'est pas comme çà qu'on travaille. On regarde les vraie sorties de liquidité, les sorties potentielles dans différents scénarios et ensuite on compare çà aux réserves de liquidité, en simulant au passant les impacts sur la solvabilité (qui, même si ce n'est pas le sujet principal ici, est également surveillé en permanence).

 

[lariflette1976]

[lien réservé abonné] ...pour information..

 

[lebadeil]

La crise de liquidité est en tout cas un vrai sujet économique

J'ai l'impression qu'on franchit un nouveau cap dans la peur (sans mauvais jeu de mot avec Capimmo svp ) dans les SCI - Capimmo n'est pas une SCPI

On va avoir le droit à des réactions de différentes natures, qui ne font qu'agiter le chiffon rouge. Quel est le risque réel de liquidités ? Comment s'en premunir ? C'est plus complexe.
J'apprends en vous lisant, car je ne suis pas expert....

Merci @Trisalau pour votre intervention.

 

[lebadeil]

je vais finir par me noyer...

Ça tombe bien, @Nature m'a déjà prévu le maillot de bain ....

 

[Triaslau]

J'ai l'impression qu'on franchit un nouveau cap dans la peur (sans mauvais jeu de mot avec Capimmo svp ) dans les SCI (Capimmo n'est pas une SCPI)

ce n'est pas fini, beaucoup n'ont pas encore annoncé leur revalorisation; moi je m'inquiète moins de ceux qui ont montré patte blanche que de ceux qui essayent encore de trouver des angles pour embellir la mariée

On va avoir le droit à des réactions de différentes natures, qui ne font qu'agiter le chiffon rouge. Quel est le risque réel de liquidités ? C'est plus complexe, j'apprends en vous lisant, car pas expert....

Oui c'est un sujet complexe, qui n'est malheureusement jamais bien traité par la presse prétendue spécialisée. Estimer les sorties c'est pas le plus dur et on peut jouer à se faire peur. Mais ce travail n'a pas de sens si on est pas capable d'identifier les réserves disponibles, les flux entrants (oui il y a moins de collecte mais il y en a encore), les actifs qui peuvent être cédée facilement, les actifs qui peuvent être cédée moins facilement (donc avec une décote ou un décalage temporaire, ou les 2), les actifs qui pourraient être échangés contre du cash par la maison mère bancaire (pour la majorité des acteurs).

Ce n'est que le rapport entre les 2 (sorties et réserves) qui a un sens et qui permet d'évaluer un risque de liquidité.

 

[Sylv]

Toujours le risque de la prophétie auto réalisatrice avec ce genre de news.

 

[fdod]

Si vous regardez afer immo et afer immo 2: ils sont à - 7 % depuis le début de l'année il y a aucune decollecte bien au contraire.

 

[lebadeil]

Merci @Triaslau .
Cette agitation médiatique peut malheureusement entraîner des épargnants dans un schéma de panique moutonniere, et agraver la situation. C'est ce que je crains le plus (même si je n'ai plus de Capimmo) On est bien loin du discours du gestionnaire Primonial : retour à l'équilibre fin d'année.... pour ceux qui y croyaient ....

Un 2e effet de bord est la contagion à d'autres supports immobiliers.

 

[Triaslau]

Toujours le risque de la prophétie auto réalisatrice avec ce genre de news.

on a trop vendu que vu que c'était de l'immobilier donc c'était sans risque... on va pas compter les points mais souvent quand des gens viennent sur le forum pour demander des placements sans risques on leur parle de SCPI. Il est évident que la décote va en inquiéter certains (comme les baisses sur les valorisations obligataires en ont fait paniquer d'autres) on peut penser que çà restera quand même marginal. Mais il n'y a pas de mal à évoquer le risque, si on le fiat de manière objective et raisonnée, pas pour vendre des articles faits à la vas vite sans analyse.

 

[fdod]

Je vais suivre avec attention la prochaine valorisation de cap immo si c'est une baisse ça va entraîner une decollecte si ça remonte fort ça va calmer tout le monde.

 

[lebadeil]

Je vais suivre avec attention la prochaine valorisation de cap immo si c'est une baisse ça va entraîner une decollecte si ça remonte fort ça va calmer tout le monde.

Comment voulez vous que ça remonte à CT dans un tel paysage ? Je crois qu'il faudra être patient pour les SCi qui sont déjà dans le rouge , il y aura des montants de decollecte non compensés par une collecte équivalente, et c'est ce que l'on voit sur les encours de Capimmo depuis le début de l'année.
Je ne parle pas ici de decollecte massive.

 

[fdod]

Le rachat d'icade santé comme l'a dit de gérant de cap immo va forcément impacter la rentabilité de cap immo à un moment donné

 

[lebadeil]

Le rachat d'icade santé comme l'a dit de gérant de cap immo va forcément impacter la rentabilité de cap immo à un moment donné

Ca joue plutôt sur Cap Santé, et sur Linasens, marginalement sur Cap Immo si j'ai bien compris.
D'ailleurs le boost Cap Santé est passé depuis 2 mois ?

 

[Triaslau]

oui de là à espérer une revalorisation positive, il faut être très très optimiste Une dévalorisation moins marquée que chez les autres serait déjà un bon signal.

 

[jodel140]

si ça remonte fort ça va calmer tout le monde.

... on l'a déjà dit ... pas de trading sur les scpi !

 

[Axiles]

Ce n'est que le rapport entre les 2 (sorties et réserves) qui a un sens et qui permet d'évaluer un risque de liquidité.

Certaines banques privées offrent carrément un bonus de deux points de rendement (et parfois plus) pour tout versement de plus de 500 000 euros sur les fonds euro de la banque

Assurément. Et sur la pure technique, vous êtes dans le vrai dans ce que vous écrivez précédemment. Typiquement, oui c'est l'actif général de l'assureur du bancassureur qui compte dans le cas que vous citez, pas celui de la banque. Mais ce genre de facilités de langage (savoir si c'est Sogecap ou la banque SG directement), cela importe assez peu à l'épargnant, qui voit le groupe SG en face.

Surtout, à être trop bon techniquement, on perd de vue que ce qui nous semble évident ne l'est absolument pas pour le commun des mortels, et que la capacité des épargnants à agir de manière totalement surréaliste est élevée. Je le dis d'autant plus facilement que je suis le premier concerné sur certains de mes sujets d'expertise professionnelle

Toujours le risque de la prophétie auto réalisatrice avec ce genre de news.

C'est bien le sujet. Je suis confiant sur la capacité des garde fous actuels (sur la liquidité en particulier, qui n'est pas garantie, ou Sapin 2, qui, malgré toute sa mauvaise presse, a de vraies qualités pour gérer les cas de crise). Mais les paniques n'ont rien de rationnel. Dire "attention, bientôt vous ne pourrez plus accéder à votre argent", cela génère évidemment une inquiétude majeure.

Ma conviction profonde, c'est qu'on a bien trop longtemps vendu les SCPI comme un produit avec peu de risques, et que le marché risque de payer ce très fort décalage entre la réalité (risque important) et le discours commercial (mais oui c'est sécurisé, bien sur !)

Les SCI n'existaient pas non plus à leur taille actuelle lors de la crise des années 1990. Les volumes en jeu n'avaient rien à voir. Les investisseurs n'étaient pas les mêmes. Nous ne sommes pas du tout à l'abri de mauvaises surprises j'en ai peur, et de surprises qu'on anticipe même pas forcément, surtout quand on s'y connait trop.

Personne ne serait gagnant à cela, personne. Mais clairement, sans nullement être catastrophiste, j'ai choisi de limiter mon exposition et de ne pas suivre avec une inquiétude chaque fois croissante les chiffres de collecte ou les baisses de valeurs de part. Et je serai surement prompt à revenir sur des SCPI qui collectent fort en ce moment, une fois que la visibilité sur les SCPI s'améliorera

 

[ApprentiEpargnant]

Bonsoir @lebadeil,

Cette agitation médiatique peut malheureusement entraîner des épargnants dans un schéma de panique moutonniere, et agraver la situation. C'est ce que je crains le plus (même si je n'ai plus de Capimmo)

C'est à cause de vos tableaux tout ça!
Plus personne ne veut de Capimmo et tout le forum a arbitré aggravant la situation!!

PS1: Ceci est une blague.
PS2: Je plaide coupable d'être un mouton et d'avoir arbitré à la sortie sur Capimmo.

 

[fdod]

En bourse à chaque fois que j'ai arbitré à la baisse je l'ai regretté. Je voudrais pas répéter la même erreur sur l'immobilier.