La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[miche665]

le passé ne reflète aucunement le future ....

j'ai profité par le passé du leviers de crédit bancaire pour 3 biens immo avec mon épouse ( revendu depuis ) , après il y a peut être un biais psychologique mais je n'ai plus les épaules pour refaire la même chose actuellement

Je note... "les épaules " ..... j'avais compris autre chose sur ton post au dessus.... ou alors tu as une anatomie peu conventionnelle.....

 

[miche665]

OK. Merci pour votre point de vue !

De rien ! Je l'avais oubliée celle ci !

 

[AirP]

Aujourd'hui, "pour 100 briques t'as plus rien" !

 

[lebadeil]

En marge de cette file, pour info,
mis à jour le tableau des SCPI d’intérêt en AV ici :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-720695

 

[lebadeil]

#SCICollecte

Bonsoir

Mise à jour du mini-tableau de surveillance de collecte /performance sur quelques SCI d’intérêt.
Nova Life toujours au top !

Enjoy !

 

[Titi892]

et surtout pourquoi les loger dans une assurance vie alors que l'immobilier de rendement est fait pour s'investir à crédit ( donc en direct ) ?

Lorsqu'on est en phase de "construction patrimoniale" comme vous l'écrivez souvent, on est aussi généralement en phase de construction familiale, il faut donc préserver sa capacité d'emprunt pour acquérir sa RP ou en changer avec l'arrivée des enfants ou des changements professionnels (plus fréquents avant 40 ans j'imagine).

En tous cas c'est ma situation, nous avons acheté en 2021 et j'avais hésité pour un crédit sur 100k de SCPI en 2022 (dont la plupart de celles qui m'étaient proposées ont pris l'eau depuis !). Au final nous allons déménager l'an prochain car le deuxième enfant arrive et l'appartement n'est plus assez grand, je suis donc bien heureux de ne pas avoir de crédit locatif qui aurait considérablement limité (voir annulé) ma capacité d'emprunt.

En attendant investir progressivement sur des (bonnes) SCPI en AV permet de thésauriser avec une fiscalité raisonnable quand on a un TMI 30 😉

 

[Buffeto]

En attendant investir progressivement sur des (bonnes) SCPI en AV permet de thésauriser avec une fiscalité raisonnable quand on a un TMI 30 😉

Ça tu peux le faire aussi avec des UC boursières.
Donc dans une AV la question se pose pourquoi plutôt des SCPI ?

 

[Titi892]

La bourse c'est via le PEA pour combiner fiscalité optimisée et absence de frais de gestion sur le long terme

 

[devel]

Bonjour à tous,
je lis ici que pas mal sont sorti de Silver Avenir qui est en phase de stagnation (+ souci de gestion qui m'échappe un peu).
Est-ce que vous mettez Viageneration dans le même panier ?

 

[Atys]

Pour l'instant j'ai gardé viagenerations qui était 1/3 de ma position en viager. Elle est également en difficulté (cf la vidéo de la gérante Florence roche sur youtube) mais elle s'en sort mieux. Comme je n'ai pas de plan B sur APICIL j'attends une dégradation plus nette pour arbitrer. Mais il est aussi possible qu'elle rebondisse. Il y aurait une baisse de l'immobilier premium sur lequel les foncières investissent mais la nouvelle sci novapierre parle dans son dernier bulletin d'une amélioration

 

[lebadeil]

Bonjour à tous,
je lis ici que pas mal sont sorti de Silver Avenir qui est en phase de stagnation (+ souci de gestion qui m'échappe un peu).
Est-ce que vous mettez Viageneration dans le même panier ?

Bonjour,

Sans chercher à comparer finement Silver Avenir et Via Generations, regardons les choses avec un peu de recul.

On ne peut malheureusement pas se fier aux explications ou interviews des gestionnaires (cf l'affaire Capimmo et d'autres ....). Par contre, on peut mesurer l'évolution du marché a travers la collecte et la performance.

Si une SCI reste trop longtemps planer un doute sur les perspectives en regard des 2 critères cités précédemment,
- Comment attirer de l'argent frais, et se repositionner sur des nouveaux investissements ?
- Est ce que vous seriez motivé pour investir dans un tel environnement ?
- Ou seriez vous tenté au contraire de récupérer tout ou partie de votre mise ?

Chacun aura ses réponses, mais quand quand le ciel reste couvert, ce n'est pas très bon .... Ceci d'autant plus que la crise immobilière post Covid a laissé quelques traces sur la confiance relative de ces placements.

 

[ChristianR29]

Ayant vendu mes parts de SILVER AVENIR sur mon contrat SERENIPIERRE/PRIMONIAL le 04/08, je trouve bien long cette cession, toujours rien d'effectif au moment où je vous écris ...

 

[D-Jack]

Ayant vendu mes parts de SILVER AVENIR sur mon contrat SERENIPIERRE/PRIMONIAL le 04/08, je trouve bien long cette cession, toujours rien d'effectif au moment où je vous écris ...

Silver Avenir ne cote que 2 fois par mois ... vous avez laissé passer le 1er Aout, et pour le 16, il est encore un peu tôt: patientez quelques jours

 

[Sluwp]

On avait relevé le critere de collecte nette, suite aux turbulences du monde des SCI et SCPI, d'ou cet indicateur dans le tableau. La collecte est faible sur Via Generations et Silver Avenir, temoignage d'un manque d'attractivité cette année. Donc c'est ce manque d'attractivité (rendement faible) qui génère une collecte nette presque nulle (et pas l'inverse).

A contrario Nova Life (en période de croissance) affiche une collecte nette forte, et un rendement tres fort également. Dommage que cette SCI ne soit pas accessible dans nos contrats d'AV , pendant cette phase de croissance.

Les performances diamétralement opposées de ces SCI viagères illustrent une fois de plus mon vieux propos. Le succès incroyable de Viagen & Silver avenir (2 milliards en quelques années !) ne relève pas d'un talent immobilier mais d'un talent comptable.

Pour rappel :
1) Les biens sont achetés selon une table de mortalité à jour (= le prix du marché) mais ensuite valorisés dans la sci selon une table de mortalité désuète de 20 ans. Conséquence : les biens sont systématiquement valorisés au sein de la SCI bien plus chers que leurs prix d'achat (la table désuète estime des espérances de vie + courtes).

2) La différence est ensuite amortie sur un laps de temps très court, par conséquent chaque acquisition génère quasi immédiatement une grosse performance (>10%). De plus il y a fort à parier que cette performance est en bonne partie artificielle et disparaîtra à terme (soit la table de mortalité va être mise à jour, soit la SCI se retrouvera en moyenne avec des biens qui n'auront plus de NP à revaloriser alors que les gens seront toujours vivants).

Avec la perf délirante de Nova life, on se rend auss bien compte que les premiers investisseurs de viagen et silver avenir ont été particulièrement spoliés par la politique de collecte de ces 2 SCI. A l'époque ces SCI collectaient des centaines de millions qu'elles étaient incapables d'investir en immobilier, et donc les stockaient en compte courant à des taux... négatifs. Au pire moment, 2/3 de l'actif de ces SC normalement immobilières était du monétaire ! Bref la gestion a été complètement déséquilibré en faveur de la société de gestion, ses gérants et ses partenaires assureurs (les seuls réels associés de la SCI), au détriment des premiers souscripteurs de la SCI (qui ont obtenu une performance de 4/5%/an, au lieu probablement du double).

Aujourd'hui Viagen & Silver avenir ne collectent plus mais elles sont de toute façon trop grosses pour que les acquisitions boost réellement la perf. Le rendement attendu est à mon avis au mieux similaire à du résidentiel classique (très faible une fois les frais prélevés) mais avec les risques supplémentaires spécifiques au viager et au montage comptable.

Je rejoins aussi Atys, le format SCI semble assez inadapté au viager puisqu'on garantit de la liquidité sur un actif qui est à priori encore moins liquide que de l'immobilier classique.

 

[lebadeil]

Sur les SCI Viageres, ceci permet quand meme à la Miss Charlotte Evanguelidis de nous refaire le meme coup pour la 3e fois avec Nova Life comme elle l'a fait à ses debuts avec Via Generations, puis Silver Avenir.

Et cette fois ci, le rendement annuel est de la classe 10% sur 6 mois en 2024, et déjà à 12% à Mi Août 2025.

Une fort rendement pendant les premieres années (meme si cela est virtuel) , et probablement un essoufflement par la suite.

Ceci devient donc un placement d'opportunité CT, pour profiter de la l'ascenseur comptable de debut de vie et phase de croissance. Et une revente dans 2 à 3 ans , en regard des conditions de vente (penalités eventuelles sur cette SCI, frais de sortie .....)

 

[Sluwp]

Oui mais cette fois-ci elle a pris la peine d'être au capital de la société de gestion. Il faut dire que dans les mêmes conditions sur Viagen/Turgot AM, elle aurait pu immédiatement prendre sa retraite

Silver Avenir avait fait +16% lors de sa 1ère année. Seule ombre au tableau, les assureurs pourraient se montrer frileux à collecter sur nova life s'ils rencontrent déjà des problèmes de liquidités sur viagen/silver avenir. Avoir l'ex DG de Suravenir dans l'équipe devrait aider.

 

[Sluwp]

Oui cela semble la stratégie, mais on comprend aisément que ça ne tient pas si tout le monde fait pareil.

Selon moi le régulateur aurait dû imposer la valorisation au prix d'achat, ou alors l'amortissement du gain technique sur toute la durée de la NP (donc sur ~10 ans au lieu de ~2). Mais les FIA semblent échapper au régulateur car ils sont en théorie destinés aux institutionnels. Mais l'assurance-vie permet de les faire souscrire à 100% par des particuliers. Il y a donc là aussi peut-être un problème.

 

[greygandalf]

Oui cela semble la stratégie, mais on comprend aisément que ça ne tient pas si tout le monde fait pareil.

Selon moi le régulateur aurait dû imposer la valorisation au prix d'achat, ou alors l'amortissement du gain technique sur toute la durée de la NP (donc sur ~10 ans au lieu de ~2). Mais les FIA semblent échapper au régulateur car ils sont en théorie destinés aux institutionnels. Mais l'assurance-vie permet de les faire souscrire à 100% par des particuliers. Il y a donc là aussi peut-être un problème.

Bon et qui détient du Nova Life actuellement?

 

[lebadeil]

Bon et qui détient du Nova Life actuellement?

Nova Life est accessible via coutier Garance AV (hors Garance AV en direct) , mais les conditions de frais et pénalités en cas de sortie sont dissuasifs..... Je ne connais pas d'autre formule mais intéressé s'il y en a !

 

[Elguiweb]

Bon et qui détient du Nova Life actuellement?

Charlotte Evanguelidis