La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[Bossuet]

Baisse de SCI Sofidy Convictions Immobilières A - FR0013466117​

de 126.57 à 125.68 au 29.12 (environ 0.7%).

Sources Spirica et Funds360

 

[Sluwp]

En même temps, ils ont acheté des terrains, immeubles etc à développer / restructurer depuis 2021. Vu l'état général des promoteurs, c'est même une super performance.

Jamais compris cette SCI. La transformation de bureaux c'est très risqué en contrepartie de TRI attendu très élevé. Pas vraiment adapté à une SCI grand public selon moi. Et il se passe quoi quand il faut vendre l'immeuble complètement désuet alors qu'on a déjà engagé des dizaines de milliers d'euros en études & diagnostics divers ? (ces véhicules ont d'habitude des conditions très strictes de rachats pour éviter cela).

 

[TranquilouBillou]

Jamais compris cette SCI. La transformation de bureaux c'est très risqué en contrepartie de TRI attendu très élevé. Pas vraiment adapté à une SCI grand public selon moi. Et il se passe quoi quand il faut vendre l'immeuble complètement désuet alors qu'on a déjà engagé des dizaines de milliers d'euros en études & diagnostics divers ? (ces véhicules ont d'habitude des conditions très strictes de rachats pour éviter cela).

C'est surtout la dette attachée qui fait peur. Ces opé sont montées avec de la dette. Certes, ici, elle est "raisonnable" (pas plus de 40% sinon ça ne rentre pas en ass vie de toute façon), mais ce sont des dettes à taux variable. Taux à la hausse + valeur foncières à la baisse = "ça va pas être facile"

Un commentaire d'un promoteur proche en termes de philosophie (transformations), Brownfields :
"En résidentiel, la hausse rapide des taux a fait baisser le pouvoir d’achat des ménages de 25%. Il y a un an, on empruntait à 1,8% sur 25 ans. Aujourd’hui, nous sommes à 4%. Les taux ont doublé. Toutes les opérations immobilières conçues pour les capacités d‘emprunt d’hier ne trouvent plus leur public aujourd’hui.
La profession est donc déstabilisée sur ses deux métiers phares, le bureau et le logement. "

 

[calimero77]

Bonjour,
-3,26% pour la SCI Perial Euro Carbone en date du 28.12.2023
Ça pique...

 

[Bossuet]

Bonjour,
-3,26% pour la SCI Perial Euro Carbone en date du 28.12.2023
Ça pique...

Il va falloir que @lebadeil fasse une nouvelle version de son tableau ! Une fois que seront sorties toutes les baisses de fin d'année.

Bon courage à lui

 

[lebadeil]

Bonjour,
-3,26% pour la SCI Perial Euro Carbone en date du 28.12.2023
Ça pique...

A noter aussi
- la baisse additionnelle de Tangram de -1% au 28/12
- la baisse additionnelle de Sodify Convection Immo de -0.7% le 28/12

et on attend la maj de GF Pierre , restée en valorisation 15/12 ...... A suivre d'ici qq jours

Edit : ces SCI étaient deja dans le 2e tableau (des SCI qui ont souffert en 2023)

 

[Phil17000]

C'est un peu les soldes de fin de saison...
L'environnement 2024 devrait être moins brutal suite au reflux des taux longs.

 

[lebadeil]

L'environnement 2024 devrait être moins brutal suite au reflux des taux longs.

Hello @Phil17000
tu as raison de parler de brutalité en 2023 pour les SCI qui ont marqué un score de -11% à -12% (Tangram, Pythagore, Capimmo, Perial Euro Carbonne). Peu d’épargnants étaient préparés à un tel niveau de risque, en regard des années précédentes.
Je pense aussi que 2024 sera plus calme, après possiblement "encore" quelques ajustements en début d'année.
Malgré tout, la confiance sur ces produits n'est plus la même !

 

[Buffeto]

Malgré tout, la confiance sur ces produits n'est plus la même !

si tant est qu'il y en eut ......je n'y ai pas risqué un euro

la SCI n'est ni un produit liquide ni un produit spéculatif ...c'est un produit patrimonial avec une vie pépère de produit patrimonial ( ce qui est déjà respectable )

je n'arrive pas à comprendre l'engouement qu'elles ont suscité il y a quelques mois ....

 

[lebadeil]

la SCI n'est ni un produit liquide ni un produit spéculatif ...c'est un produit patrimonial avec une vie pépère de produit patrimonial ( ce qui est déjà respectable )

je n'arrive pas à comprendre l'engouement qu'elles ont suscité il y a quelques mois ....

Hello @Buffeto,
L'engouement a été fort en effet entre 2020 et fin 2022/début 2023.

Pourquoi ?
- les fonds Euros rapportaient de moins en moins
- les fonds monétaires étaient à taux Epsilon voir négatifs sur les dernières années
- L'immobilier boostait (amplifié par l'effet Covid, le teletravail, les prets à taux tres bas....)
- les supports obligataires étaient en negatif
- les SCI "semblaient" etre un long fleuve tranquille, sans contrainte, et avec des frais amortis sur 3 à 6 mois (et meme certaines à frais 0) versus des SCPI (demandant un engagement sur la durée)

Les premiers nuages (petits à cette époque) sont arrivés début 2023. Certains les ont vus, d'autres considéraient qu'il ne fallait pas réagir au premier soubresaut, et que cela était sans importance sur une durée de placement.
Il suffit de remonter cette file pour en avoir la trace. Chacun a choisit son chemin.

Certes, c'est plus facile de faire le constat aujourd'hui , que les perspectives en début 2023.
Debut d'été 2023, les nuages sont montés d'un niveau avec quelques turbulences fortes (premiers claquements sur Capimmo), et des nuages noirs se sont accumulés en Septembre.

Personne je pense n'imaginait des baisses d'un tel niveau pour l'année 2023, et pour les SCI les plus affectées.

Pour autant, les changements de dérivés début 2023 ont alerté certains d'entre nous, et l’évolution des taux des banques centrales a confirmé la tendance sur les 3 premiers trimestres 2023.

Malgré tout, toutes les SCI ne sont pas à mettre dans le même panier. Celles du 1e tableau ont montré leur résilience, voir même une performance honorable.

Chacun reste libre bien sur de sa propre stratégie, et sans jugement.
Ceci n'est que mon avis personnel

 

[Buffeto]

Pourquoi ?
- les fonds Euros rapportaient de moins en moins
- les fonds monétaires étaient à taux Epsilon voir négatifs sur les dernières années
- L'immobilier boostait (amplifié par l'effet Covid, le teletravail, les prets à taux tres bas....)
- les supports obligataires étaient en negatif

et donc la solution de facilité pour les assureurs a été de faire croire qu'un produit allait faire mieux que les autres ....( ce qui n'arrive jamais en général )

- les SCI "semblaient" etre un long fleuve tranquille, sans contrainte, et avec des frais amortis sur 3 à 6 mois (et meme certaines à frais 0)

je pense donc que la communication a primé sur l'analyse du sous jacent ....

Chacun reste libre bien sur de sa propre stratégie, et sans jugement.

je ne juge pas ...je commente ....

 

[lebadeil]

et donc la solution de facilité pour les assureurs a été de faire croire qu'un produit allait faire mieux que les autres ....

Mais le forum était la pour apporter des nuances de couleurs , surtout en 2023
Perso, je ne regrette pas d'avoir profité de ces produits entre 2020 et 2022 , et d'avoir été sélectif / avoir procédé a des arbitrages en 2023

 

[Buffeto]

des nuances de couleurs

50 nuances de gris ?

 

[lebadeil]

Il va falloir que @lebadeil fasse une nouvelle version de son tableau ! Une fois que seront sorties toutes les baisses de fin d'année.

Bon courage à lui

Bonjour @Bossuet
OK on va fera un update , je vois que le niveau d’intérêt remonte en cette fin d'année, pour un bilan 2023 avec des valorisations significatives tardives.

 

[sbene]

Je ne comprends pas ces critiques vis-à-vis des SCI, en particulier.... tout comme les SCPI, si on possédait les bonnes, elles ont très bien marché en 2023 !

 

[sorcier]

et donc la solution de facilité pour les assureurs a été de faire croire qu'un produit allait faire mieux que les autres ....( ce qui n'arrive jamais en général )

Les assureurs ont même forcé les épargnants à prendre des unités de compte en limitant les investissements 100% fond euros que maintenant mettent en avant.

 

[sorcier]

Je ne comprends pas ces critiques vis-à-vis des SCI, en particulier.... tout comme les SCPI, si on possédait les bonnes, elles ont très bien marché en 2023 !

Je trouve que dévaluer artificiellement 10% un produit avec l'excuse de faire une provision de fonds montre que la valeur du produit est totalement arbitraire.

 

[Buffeto]

Je ne comprends pas ces critiques vis-à-vis des SCI,

il ne s'agit pas de critique mais de juger de l'estimation de la valeur de la part ....

on voit bien comment il est difficile d'estimer UN bien à sa juste valeur alors comment estimer correctement la valeur d'une SCI qui possède de nombreux biens ?

l'assureur te la propose à un certain prix qu'il ...estime ...
ensuite le dure réalité montre qu'il s'est " trompé " dans son estimation .....qui est lésé dans l'histoire ? l'assureur ou l'investisseur ?

 

[sbene]

Nombre de SCPI ont dévalué d'autant et je n'ai entendu personne dire que c'était "artificiel" ou "trompeur"

 

[sorcier]

Nombre de SCPI ont dévalué d'autant et je n'ai entendu personne dire que c'était "artificiel" ou "trompeur"

Avec les SCPI elles ont des limites à +/- 10 % et ils doivent publier régulièrement leur valeur de reconstitution. Cela à aidé beaucoup d'entre nous à voir les choses se dégrader avec assez d'anticipation et aussi a juger si on payait trop cher ou pas.

Avec les SCI leur valeur de reconstitution n'est publié nulle part. On peut payer 10%, 15%, 20% plus cher que la valeur réel sans le savoir.