La ruée vers les SCI mais ....stop ou encore ?

[ba7872]

Très déçu de survenir je l'avais pris pour silver avenir apparemment territoire avenir est pas mal non plus. à croire qu'ils sont bons que pour leurs SCI maison, enfin pour l'instant....

Et encore, vous parlez du contrat Linxea Avenir (1 ou 2).
Parce que chez Altaprofits (contrat Digital Vie), peu de SCI (4 contre 11 chez Linxea, il n'y a pas Territoire d'Avenir), un seul FCPR (contre 6 chez Linxea)... Là c'est le courtier qui est en cause, leurs contrats évoluent très peu

 

[Bossuet]

SC Pythagore, bulletin trimestriel

[lien réservé abonné]

La valeur liquidative du 28 septembre 2023, correspondant à ladernière valeur liquidative du trimestre, a été impactée de-8,38% suite à la prise en compte des éléments suivants :

• Anticipation des valorisations qui seront publiées par les sociétés de gestion au titre du 3ème trimestre 2023 : Theoreim a interrogé l’ensemble des sociétés de gestion et a pris en compte les impacts de valorisation transmis par ces dernières.

• Prise en compte des valeurs des immeubles gérés par Theoreim au titre du 3ème trimestre 2023 à la suite de la revalorisation trimestrielle du patrimoine par les experts immobiliers ;

• Prise en compte des impacts liés aux cessions d’actifs en période stressée faisant l’objet du plan de liquidité et qui correspond à la partie la plus importante de cet impact à la baisse soit -7,2%.

En effet, malgré une gestion active et la qualité des fondamentaux de Pythagore, le fonds a fait face à des retraits depuis février 2023 qui ont représenté 26% de l’actif net réévalué du fonds. L’accélération de ces demandes au cours du mois de septembre2023 a placé Pythagore dans l’obligation de reconstituer la liquidité du véhicule. Un plan de cession qui s’étalera sur les mois à venir adonc été mis en place pour pouvoir honorer ces obligations. Ce plan, s'il était executé, permettra surtout de réduire l’exposition aux actifs de bureaux et de renforcer la pondération des classes d’actifs logistique et industriel car nous considérons que cette classe d’actif sera probablement parmi la première à amorcer une dynamique positive. Pour rappel, Pythagore y est déjà exposée à hauteur de 33% (avant plan de cession).

Au cours du trimestre, les cessions ont représenté 7,7m€ portant principalement sur des parts d’OPCI et de SCPI. En outre, Pythagore a honoré différents engagements pris portant sur près de 2m€.

 

[Bossuet]

SCI Territoire avenir, bulletin trimestriel

[lien réservé abonné]

 

[Aurel007]

Bonsoir,
Je suis nouvelle sur le forum et mes connaissances en placements sont très faibles.
J'ai souscris il y'a plus d'un an à Capimmo avec Linxea seulement j'en suis à plus de 800€ de perte et les frais de gestion ne s'arrêtent alors que je ne fais que perdre.
Que me conseilleriez-vous de faire (sans me répondre avec des mots techniques) SVP ?
En effet tout cela m'inquiète beaucoup et je n'y connais pas grand chose !
Je vous remercie par avance.

 

[Bossuet]

Quelques surprises et quelques enseignements sur les SCI...

1/ Le passé ne dit pas l'avenir

On le sait tous, mais cela nous a été rappelé avec Capimmo par exemple.

2/ La diversification "interne" ne fait pas tout

Il faut diversifier entre secteurs (Bureaux, Commerces, Résidentiel, Hôtels, Logistique, Santé, etc.), régions (Paris, Ile de France, province, étranger), sociétés de gestion, véhicules (SCPI, SCI, OPCI). Mais il ne suffit pas de choisir un véhicule déjà diversifié. Capimmo et Pythagore sont des SC très diversifiées, mais le résultat n'est pas bon cette année pour ces deux sociétés.

3/ La liquidité a un prix, et le "cash" aussi

Les mauvais résultats de plusieurs sociétés ont été très fortement accentués par la nécessité de reconstituer leurs liquidités (Capimmo, Pythagore). De ce point de vue, le statut de SCI en AV est une sorte de "pousse au crime", avec des effets d'investissement et de désinvestissement très rapides.

Les sociétés ayant proportionnellement beaucoup de "cash" (SCPI ou SCI récentes avec bcp de souscriptions) s'en sortent en revanche bien.

4/ La place du long terme, des taux d'intérêts et du risque

Oui, l'immobilier même en OPCI ou SCI, c'est du long terme. Oui, cela ne peut être isolé du contexte global (très forte remonté des taux, prévisions économiques, investissements concurrents).

On l'avait un peu oublié, hélas. Pour ma part, j'avais sous-estimé cela, notamment du côté du risque.

5/ Comment réagir ?

A chacun de voir...

Pour ma part, j'ai réduit de l'ordre de 30% ma part de patrimoine en pierre-papier (déjà prudente), et j'ai augmenté la diversification entre types de véhicule (ETF, SCPI, SCI, OPCI) et sociétés (pas plus de 20% par Sdg, pas plus de 10% par SCPI, SCI ou OPCI). Après, je ne veux pas non plus faire des allers-retours indéfinis et encore moins une sorte de trading sur ces véhicules. Et je patiente.

Bon courage à chacun dans ces temps incertains

 

[Bossuet]

Bonsoir,
Je suis nouvelle sur le forum et mes connaissances en placements sont très faibles.
J'ai souscris il y'a plus d'un an à Capimmo avec Linxea seulement j'en suis à plus de 800€ de perte et les frais de gestion ne s'arrêtent alors que je ne fais que perdre.
Que me conseilleriez-vous de faire (sans me répondre avec des mots techniques) SVP ?
En effet tout cela m'inquiète beaucoup et je n'y connais pas grand chose !
Je vous remercie par avance.

Deux questions que vous pouvez vous poser :

- quelle est la part de mon patrimoine concernée ?

- quelle est mon aversion au risque ? (suis-je très prudent, ou suis-je prêt à prendre des risques raisonnables, etc.)

 

[lebadeil]

J'ai souscris il y'a plus d'un an à Capimmo avec Linxea seulement j'en suis à plus de 800€ de perte.
Que me conseilleriez-vous de faire ?
En effet tout cela m'inquiète beaucoup

Bonjour @Aurel007 ,
Je comprends votre déception.
Nous avons longuement débattu de Capimmo sur cette file , depuis Mars 2023, et cela s'est aggravé cet été et encore en Septembre quand Primonial a annoncé la fin de la liquidité, suite a 1 Md€ de retraits, demandant aux assureurs la prise en charge des retraits.

Tout cela alors que Promonial annonçait un retour à l'équilibre au 2e semestre dans les reportings. On est loin de l'époque où Capimmo était considéré comme une réf. jusqu'en 2022.

Quoi faire aujourd'hui ? Est ce que la baisse est terminée ? Est ce que ça va revenir à l'équilibre l'an prochain ?

Il n' y a pas de réponse absolue, mais la situation est mauvaise, et la conjoncture perdure sur le secteur immo bureaux.

Les fonds monetaires et les CAT rapportent 4% sans risque. Pensez vous faire mieux avec Capimmo ? Sur le court terme, je ne pense pas. Sur le long terme, rien ne vous empêche de revenir....

L'autre solution est de faire le dos rond, et d'être patient. Cela fait sens quand le schéma conjoncturel ne dure pas trop longtemps.

PS. Je ne mets pas toutes les SCI dans cette appréciation, qui est spécifique à Capimmo

Bon courage !

 

[jabsol]

Bonjour Aurel007

Une chose importante lorsque l’on investit est la confiance que l’on a envers les personnes qui vont gérer notre argent durement gagné (en général).

J’ai perdu beaucoup d’argent sur capimmo, sur lequel j'étais rentré l'an dernier, alors que l’investissement était censé être peu risqué (même le dic ne prévoyait pas une telle baisse dans le pire cas).
Mon erreur : croire les mensonges (oui je pèse mes mots car il s'agit bien de cela) des responsables en juillet sur un supposé point bas atteint et un retour en positif avant fin d'année.

Je n'ai plus aucune confiance en ces personnes (ce qui ne veut pas dire que capimmo ne va pas remonter et bien performer), mais sans confiance je ne peux pas confier mon argent.
J'ai pris ma perte et vendu la totalité de mes supports en lien avec primonial.
Pour l'instant j'ai arbitré sur des supports monétaires.

 

[Buffeto]

J'ai souscris il y'a plus d'un an à Capimmo avec Linxea seulement j'en suis à plus de 800€ de perte et les frais de gestion ne s'arrêtent alors que je ne fais que perdre.
Que me conseilleriez-vous de faire (sans me répondre avec des mots techniques) SVP ?

difficile à conseiller mais .....
quel était ton horizon de placement ?
quel était ton objectif de départ ?

En effet tout cela m'inquiète beaucoup

800€ ca représente quel pourcentage de ton patrimoine .
bien sur ce n'est pas agréable d'etre en moins value ( c'est comme ca que ça s'appelle ) mais pour l'instant cette moins value n'est que virtuelle ..
si tu vends tes capimmo alors la perte sera réelle ...

la question est : es tu prét à perdre 800€ maintenant ?

 

[Titus-3125]

Bonsoir Aurel 007 (ici James ),

Règle 0 : Connaitre son profil d'investisseur.
Bilan patrimonial, capacité d'investissement, sensibilité au risque, niveau de connaissances en Finance.
Définir ses objectifs et donc les horizons d'investissement associés.
Cette étape est nécessaire pour passer à la suite.

Note : Un premier investissement très rentable est d'augmenter ses connaissances en matière d'investissement.
Afin de préférer la gestion libre à la gestion pilotée des contrats.
Cela peut paraitre rébarbatif au début, mais c'est finalement très accessible.
Si vous ne voulez ou pouvez vraiment pas apprendre alors vous pouvez choisir des contrats en gestion pilotée.

Règle 1 : Diversifier (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier)
C'est à dire répartir ses investissements sur différentes classes d'actifs.
Chaque classe d'actifs dispose de propriétés différentes : Liquidité, Rendement et Risque.
Il n'existe pas de classe d'actif à la fois Liquide, sans risque et avec un rendement élevé.
Rendement élevé => Risque élevé.
La diversification ainsi que le temps (durée) permettent de réduire le risque global.
Exemple d'allocation stratégique pour un profil de risque équilibré :
Fonds Euros et Obligations : 50% (30% Euros + 20% Obligations)
Immobilier : 10%
Non côté (Private Equity, Private Debt, Infrastructure) : 8%
Actions en bourse (ETF) : 32%
Bien sûr, il existe de multiples combinaisons possibles pour chaque profil.

En principe l'immobilier est un investissement de long terme.
Ce n'est pas fait pour arbitrer du jour au lendemain.
Comme le dit Lebadeil, il y a 2 options :
- Faire le dos rond et conserver Capimmo en attendant des jours meilleurs
- Arbitrer vers autre chose.

Personnellement, j'ai fait le choix "tactique" d'arbitrer.
Pourquoi ?
1. Déçu/fâché par la communication de Primonial. J'ai l'impression d'avoir été trompé.
2. Capimmo est une énorme SCI et je crois qu'il va être difficile de redresser le cap avec de nouveaux investissements dilués dans le capital existant. Surtout si il y a de la décollecte...
4. Même si les performances de Capimmo s'améliorent, selon moi, d'autres classes d'actifs offrent un meilleur rapport rendement/risque en ce moment. (Qui vont surperformer Capimmo sans prendre plus de risques).

 

[Buffeto]

J'ai pris ma perte

donc voilà un choix qui s'offre à @Aurel007

 

[jabsol]

Bonjour Buffeto,

Je me permets de rebondir sur un de tes commentaires indiquant que pour l'instant la perte n'est que virtuelle.
Je ne partage pas ce point de vue, car pour moi la perte est bien réelle, la moins value est bien là. Du point de vue comptable le patrimoine a bien diminué.

La seule chose virtuelle pourrait concerner la fiscalité, car effectivement cette moins value n'est pas fiscalement réalisée tant que rien n'est vendu, mais sinon c'est bien réel (et douloureux)

Et l'adage boursier pas vendu par perdu est sûrement celui qui a conduit pas mal d'actionnaires d'eurotunnel à la ruine bien réelle, alors que pour eux la perte était virtuelle car rien de vendu...

 

[Pascal 75]

Bonjour Aurel007

Une chose importante lorsque l’on investit est la confiance que l’on a envers les personnes qui vont gérer notre argent durement gagné (en général).

J’ai perdu beaucoup d’argent sur capimmo, sur lequel j'étais rentré l'an dernier, alors que l’investissement était censé être peu risqué (même le dic ne prévoyait pas une telle baisse dans le pire cas).
Mon erreur : croire les mensonges (oui je pèse mes mots car il s'agit bien de cela) des responsables en juillet sur un supposé point bas atteint et un retour en positif avant fin d'année.

Je n'ai plus aucune confiance en ces personnes (ce qui ne veut pas dire que capimmo ne va pas remonter et bien performer), mais sans confiance je ne peux pas confier mon argent.
J'ai pris ma perte et vendu la totalité de mes supports en lien avec primonial.
Pour l'instant j'ai arbitré sur des supports monétaires.

Je trouve ton raisonnement parfaitement raisonnable et entendable .

Cela n'est pas directement lié à Capimmo mais je viens d'apprendre qu'un centre commercial proche de chez moi était géré par ... Primonial. Or, tout a été bâclé et tout s'écroule ... cela ne me donne pas une confiance "globale" en ce gestionnaire ... Si leurs véhicules d'investissement sont aussi bien gérés que leurs immeubles ...

 

[lebadeil]

Rebonsoir @Aurel007 ,
Je crois que tu auras les réponses que tu cherchais a travers les réponses du forum. Avec une perte d'environ 800 € , tu es probablement parti d'un investissement initial de la classe 6600 €.

Comme dit plus haut, la confiance est essentielle dans l'investissement, et en particulier dans les trous d'air.

PS. Si tu restes au sein de ton AV , en faisant un arbitrage sur un fonds monétaire, ou fonds Euros, alors tu conserves ton stock de moins value qui te permettra d'annuler la plus value que tu feras sur tes prochains supports.

La décision finale t'appartient ...

 

[Buffeto]

Je me permets de rebondir sur un de tes commentaires indiquant que pour l'instant la perte n'est que virtuelle.

j'ai des AV multisupports depuis plus de 8ans ...
la valorisation n'est pas linéaire ...
lorsque la valorisation est en baisse elle n'est que virtuelle tant que je ne rachète pas le contrat

Je ne partage pas ce point de vue, car pour moi la perte est bien réelle, la moins value est bien là. Du point de vue comptable le patrimoine a bien diminué.

ta RP vaut combien ?
si tu l'as achetée X et qu'un expert te dit qu'elle ne vaut que Y avec y inférieur à X es tu en perte? ou n'est ce que virtuel?

 

[jabsol]

j'ai des AV multisupports depuis plus de 8ans ...
la valorisation n'est pas linéaire ...
lorsque la valorisation est en baisse elle n'est que virtuelle tant que je ne rachète pas le contrat

ta RP vaut combien ?
si tu l'as achetée X et qu'un expert te dit qu'elle ne vaut que Y avec y inférieur à X es tu en perte? ou n'est ce que virtuel?

De mon point de vue (qui est celui que pourrait avoir un comptable ou un chef d'entreprise), si ta rp vaut moins, alors oui tu es en perte, et cette perte est pour moi bien réelle, simplement tu ne la ressens pas car tu n'as pas besoin de transformer ta rp en euros.

Si tu dois vendre à ce moment là (ex : mutation forcée), le fait de vendre n'est pas en lui même l'événement qui crée la moins value, cette moins value était déjà là. Le fait de vendre transforme simplement la pierre en euros.

 

[moietmoi]

Du point de vue comptable le patrimoine a bien diminué.

oui, mais devons nous raisonner en comptables pour notre patrimoine et nos investissements;? en tout cas moi je ne le fais pas;
j'ai des scpi qui ont plus de 35 ans; cette scpi délivre un loyer régulièrement; et depuis la cotation la plus haute en janvier 2020 elle était à 320 euros la part; elle est aujourd'hui à 198 euros; bien sûr ,comptablement mon patrimoine est moindre; mais le service attendu est là; je ne compte pas vendre.
Tout est dans l'objectif

 

[jabsol]

oui, mais devons nous raisonner en comptables pour notre patrimoine et nos investissements;? en tout cas moi je ne le fais pas;
j'ai des scpi qui ont plus de 35 ans; cette scpi délivre un loyer régulièrement; et depuis la cotation la plus haute en janvier 2020 elle était à 320 euros la part; elle est aujourd'hui à 198 euros; bien sûr ,comptablement mon patrimoine est moindre; mais le service attendu est là; je ne compte pas vendre.
Tout est dans l'objectif

Je partage tout à fait ton point de vue qui, si je peux résumer, se base sur le principe suivant : j'ai confiance dans la société donc j'investis et je garde sur le long terme peut importe les turbulences.

C'est ainsi que se bâti un patrimoine, en gardant dans la durée des actifs en qui on a confiance et qui délivrent les résultats escomptés (idem en bourse avec un investissement dans un etf sp500 par exemple).
Mais il ne faut pas se laisser leurrer pour autant, le patrimoine peut varier à la hausse ou à la baisse, ce n'est pas virtuel mais bien reel, mais ce n'est pas pour autant qu'il faut arbitrer et vendre en cas de baisse.

Le long terme ne peut être construit que sur la confiance, et clairement ici pour capimmo ça n'est plus le cas pour moi.

Si la confiance n'est plus là, ou les résultats ne suivent plus, par contre je pense qu'il faut agir pour ne pas se générer du stress au quotidien, voire des regrets ultérieurs.

 

[lebadeil]

 

[moietmoi]

par contre je pense qu'il faut agir pour ne pas se générer du stress au quotidien,

Bien d'accord.. on a notre dose dans l'actualité..