J'ai la trouille ! - projet Immobilier

[Aristide]

Bonjour,

la banque récoltant juste un peu plus

Il ne faut pas confondre chiffre d'affaires (le produit net bancaire) et bénéfices (marge bancaire)

Ce n'est pas parce que les taux montent que la marge de la banque évolue dans le même sens.

Si les taux des crédits progressent, le coût du refinancement des banques sur les marchés progresse aussi et il est même possible que la marge diminue quand les taux consentis aux emprunteurs augmentent (l'inverse étant également possible).

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

c'est exact, a la fois il ne faut pas faire insulte aux banques, elles sont intelligentes et il serait intelligent de faire maintenant des emprunts massifs a taux faibles pour les preter dans les mois qui viennent en appliquant les "taux du marché" bien plus élevé. Elle peut ainsi booster significativement leur marge.

Elles tentent aussi de vendre autant de credit variable que possible aux clients, pour la bonne raison que le pret a taux variable leur assure une marge fixe tout au long du pret, ce qui est bien pratique surtout en cas de hausse de taux comme maintenant. Et cela permet de reduire l'enveloppe necessaire aux prets fixes.

 

[gunday]

Aristide, nous sommes bien d'accord, récoltant ne veux pas dire bénéfices, juste d'avantage de chiffre d'affaire.

ZRR_pigeon, l'impact de la hausse des taux sur le marché immobilier ne se fait sentir, que lorsque les taux remonte de manière significative (une variation de 0,2% n'aura pas vraiment d'impact).
Ensuite, tout dépend des zones, à paris le marché est tellement tendu que l'impact sera inexistant.

 

[ZRR_pigeon]

ZRR_pigeon, l'impact de la hausse des taux sur le marché immobilier ne se fait sentir, que lorsque les taux remonte de manière significative (une variation de 0,2% n'aura pas vraiment d'impact).

Oui je sais, c'est ce que je disais a votre message ou vous disiez justement l'inverse ...

 

[nico6259]

Les taux étant plutôt bas en ce moment, ça compense la survalorisation de la maison.

Les taux commencent lentement à remonter, donc les maisons vont légèrement baisser, au final, le couts total sera identique, la banque récoltant juste un peu plus et le vendeur un peu moins.

Oui, les vendeurs d'immo aiment bien dire que grâce à la baisse des taux, nous avons le même pouvoir d'achat que quand l'immo valait plus de 2 fois moins cher.
Ce sont des balivernes.
Faites des simulations : il vaut mieux acheter un bien à 100k€@5% qu'un bien à 230k€@3,5% : le coût de l'opération sera bien moindre.
Je vois des gens se fatiguer pour gratter 0,1 point en faisant les tours des banques, alors qu'ils gagneraient bien plus à négocier le prix de leur bien.

Sur le graphique joint, on voit bien qu'on achète beaucoup moins de surface à traite égale, et ce malgré la baisse des taux et l'inflation.
1500€/mois/20 ans = 180m² en province en 1998 contre 100m² en 2010...super la baisse des taux! Et c'est encore plus époustouflant à Paris!

Et tu dis que les taux commencent lentement à remonter?
Ils remontent en flèche! L'OAT 10 ans est passé de 2,5% à 3,6% en 3 mois...c'est une remontée spectaculaire : + 1,1 point en 3 mois!
Il y a une certaine inertie, la hausse des taux en banque n'a été répercutée que de 0,5 point en moyenne pour l'instant...quand la répercussion sera totale, beaucoup d'acheteurs seront désolvabilisés

 

[gunday]

@ZRR_pigeon, Je suis d'accord, je m'était mal exprimé!

Faites des simulations : il vaut mieux acheter un bien à 100k€@5% qu'un bien à 230k€@3,5% : le coût de l'opération sera bien moindre.

Je parle à prix comparables.
Un bien à 100k€ et un bien à 230k€ ne sont pas comparables. Même à 3 ans d'écart un bien ne prends pas 150% (sinon il faut investir dedans très rapidement!)
Comparez plutôt un bien à 220k€ à 5% et un bien à 250k€ à 3,5%.

1500€/mois/20 ans = 180m² en province en 1998 contre 100m² en 2010...super la baisse des taux!

Définissez moi province!
En région parisienne, des biens de 100m² (je connais moins le marché des biens de 180m²), valent environ moitié moins cher.


Dernier point : en 1998, le smic était à 930€ bruts/mensuel (pour 35h hebdo) , il est en 2011 à 1365€ bruts/mensuel, soit presque 50% d'augmentation.

Donc 1500€ en 1998 correspondent à 1,6 smic, il faut donc prendre un mensualité de 2200€/mois en 2011 pour comparer.
Avec 2200€/mois sur 20 ans avez vous les moyen d'acheter un 180m² dans votre zone de référence?
C'est étude est bien sûr simplifié, car il faudrait prendre en compte l'augmentation des prix de la vie courant, avec l'augmentation relative des salaires supérieurs au smic par rapport à celui-ci...

 

[nico6259]

@ZRR_pigeon, Je suis d'accord, je m'était mal exprimé!

Je parle à prix comparables.
Un bien à 100k€ et un bien à 230k€ ne sont pas comparables. Même à 3 ans d'écart un bien ne prends pas 150% (sinon il faut investir dedans très rapidement!)
Comparez plutôt un bien à 220k€ à 5% et un bien à 250k€ à 3,5%.


Définissez moi province!
En région parisienne, des biens de 100m² (je connais moins le marché des biens de 180m²), valent environ moitié moins cher.


Dernier point : en 1998, le smic était à 930€ bruts/mensuel (pour 35h hebdo) , il est en 2011 à 1365€ bruts/mensuel, soit presque 50% d'augmentation.

Donc 1500€ en 1998 correspondent à 1,6 smic, il faut donc prendre un mensualité de 2200€/mois en 2011 pour comparer.
Avec 2200€/mois sur 20 ans avez vous les moyen d'acheter un 180m² dans votre zone de référence?
C'est étude est bien sûr simplifié, car il faudrait prendre en compte l'augmentation des prix de la vie courant, avec l'augmentation relative des salaires supérieurs au smic par rapport à celui-ci...

Je pense que tu ne comprends pas
"Un bien à 100k€ et un bien à 230k€ ne sont pas comparables."
Si, je parle du même bien : le bien à 100k€ en 1998 "vaut" désormais 230k€.
Les prix ont plus que doublé sur cette période.
Donc pour ce même bien, il valait mieux payer 100k€@5% en 98 que 230k€@3,5% en 2010.
Les taux bas ne changent rien, on est perdant.
Plus les taux baissent, et plus les prix augmentent, et ils ont augmenté beaucoup plus que la baisse des taux.

Province = Paris vs reste du monde.
Dans la province, il faut distinguer la campagne profonde, les villes moyennes et les grandes villes (Lille, Lyon, Toulouse, Marseille, Rennes...)
Mais partout, il y a bulle. Plus à Paris qu'en province certes. Et plus dans les grandes villes de province que dans la campagne profonde.

Tu parles du Smic
Bien.
Mais tous les français sont au smic? Il n'y a plus que les smicards et les fonctionnaires qui sont indexés au smic. Et encore, pour les fonctionnaires il y a gel des salaires.
Admettons, 50% d'inflation des smics, il aurait pu y avoir 50% d'inflation des prix...mais là on parle de +140% sur cette période!
Sur la même période, l'inflation n'était que de 20-30%. Il ya donc assurément bulle.

Et comme je l'ai dit, le graph que j'ai posté tient compte de l'inflation
1500€ de 98 comparés à 1500€ de 2010.
On avait une surface beaucoup plus importante en 98 pour cette traite. Même s'il y a une baisse des taux.

 

[Bandit]

Vous battez pas
des gens avec des moyens et techniques sans commune mesure avec les vôtres ont déja fait tous ces calculs

[lien réservé abonné]

source [lien réservé abonné]

conclusion :
moyenne longue = 15ans
aujourd'hui 24,8ans

 

[nico6259]

Vous battez pas
des gens avec des moyens et techniques sans commune mesure avec les vôtres ont déja fait tous ces calculs

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source [lien réservé abonné]

conclusion :
moyenne longue = 15ans
aujourd'hui 24,8ans

Bien vu

Je reconnais ce graph, c'est tiré de l'étude de Jacques Friggit.
Je recommande cette lecture.

Enfin voilà, c'est cool la bulle, grâce à la baisse des taux on paie 10 ans de plus pour avoir la même chose.

Il y a une forte inertie en immo, c'est pas comme la bourse.
Je pense que dans 3 mois on verra les effets de la hausse des taux sur la demande, et la baisse des prix suivra dans 6 mois.

 

[Bandit]

Bien vu

Je reconnais ce graph, c'est tiré de l'étude de Jacques Friggit.

en même temps j'avais mis un lien vers la source

Il y a une forte inertie en immo, c'est pas comme la bourse.
Je pense que dans 3 mois on verra les effets de la hausse des taux sur la demande, et la baisse des prix suivra dans 6 mois.

Si je suis d'accord avec toi sur la première phrase, pour la suite je pense que tu prends un peu tes rêves pour des réalités
L'inertie est bien plus importante que ça. En dehors des quelques propriétaires qui doivent vendre rapidement pour une raison X ou Y, la grosse majorité a les moyens d'attendre et refusera de vendre car "l'immo ne baisse jamais" et toute baisse ne peut donc être que transitoire (on met en location le temps que ca se calme )

 

[nico6259]

en même temps j'avais mis un lien vers la source



Si je suis d'accord avec toi sur la première phrase, pour la suite je pense que tu prends un peu tes rêves pour des réalités
L'inertie est bien plus importante que ça. En dehors des quelques propriétaires qui doivent vendre rapidement pour une raison X ou Y, la grosse majorité a les moyens d'attendre et refusera de vendre car "l'immo ne baisse jamais" et toute baisse ne peut donc être que transitoire (on met en location le temps que ca se calme )

Oui l'inertie peut être plus longue encore.
Mais tout comme la hausse entraîne la hausse (l'euphorie), la baisse appelle la baisse.

Enfin, sinon je me demande comment les prix ont pu chuter de 40% à Paris et PACA entre 91 et 98.