investissement locatif

[nabilus]

bonjour a toutes et à tous.
je suis nouvellement inscrit sur ce forum pour demander de l'aide sur ma stratégie.
je vous explique ma situation
nous sommes mariés, travaillant tous les 2, elle 1200 euros, moi 1400 euros par mois.
j'ai 32 ans, elle 28 ans, sans enfant.
nous souhaitons faire de l'investissement locatif dans les résidences étudiantes dans la région lyonnaise genre Villeurbanne ou Lyon.
ce sont des studios meublé, à 60000 euros à peu près, avec rendement net de 2900 euros taxe foncière déduite.
ma stratégie serait d'investir dans ces studios, notre épargne s'élève a 65000 euros à peu près, sachant que nous avons une bonne capacité d'épargne.
nous souhaitons en acheter un, qu'on financerait à 65% en fonds propres, le restant se faisant par le crédit couvert par les loyers, je souhaite investir dans un nouveau studio d'ici 2 ans, l'objectif étant d'en avoir 3.
ceux ci financerait une résidence principal puis à long terme notre retraite.
que pensez vous de ma stratégie ? je suis conscient de ne pas réunir l'ensemble d'informations, mais je souhaite avoir vos avis.
ps : cette année, je ne suis pas imposable grâce au cadeau fiscal, mais en général nous sommes pas énormément imposé.
merci

 

[Buffeto]

bonjour nabilus
as tu consulté le blog à Buffeto [lien réservé abonné] sur ce sujet ?

investir dans l'immobilier pour financer la retraite à long terme est une excellente idée .....à condition que ca se fasse dans de bonnes conditions .
la 1ere chose à voir dans ton projet est de savoir si tu comptes louer en direct à des étudiants ou par l'intermédiaire d'un gestionnaire de résidences étudiantes .
dans le second cas il s'agira de vérifier les conditions du bail et la solidité du gestionnaire.

concernant le financement : il est classiquement admis qu'ilest plus intéressant fiscalement de financer des biens locatifs entièrement à crédit et de garder pour soi sur des supports autres ( AV) son épargne personnelle .
à ce sujet il n'est pas interdit d'imaginer ( bien que ton cas ne soit pas le cas idéal pour celà ) un crédit in fine . j'en parle dans le blog à buffeto [lien réservé abonné].

dernière chose pourquoi choisir spécifiquement les résidences étudiantes comme support de ton investissement locatif alors que des SCPI auraient le meme effet avec de moindre risque ? ( pour les SCPI voir le blog à ....buffeto [lien réservé abonné] )

bonnes lectures.

 

[nabilus]

bonjour Buffetophile et merci de votre réponse rapide.
si je devais faire louer, ce serait par l'intermédiaire d'un gestionnaire, le gestionnaire en question est Nexity, et ce pourrait être d'ailleurs un autre mais la raison est par manque de temps pour m'en occuper.
pourquoi ces support ? surement parce que les annonces que je vois par le billet de certains sites me renvoie vers ces gestionnaires comme leboncoin.
ps : je connais ton blog et je l'avais déjà parcouru un peu.
je ne connais pas les SCPI, je vais regarder un peu de quoi il s'agit. les rendements etc...
comme tu as vu, mon but est triple.
me constituer un patrimoine qui financera ma résidence principal et qui doit préparer ma retraite, même si celle-ci est encore loin.

 

[Buffeto]

je ne connais pas les SCPI, je vais regarder un peu de quoi il s'agit. les rendements etc...

tu verras que les rendements sont intéressants . les avantages des SCPI : pas de souci de gestion et niveau d'investissement raisonnable .

comme tu as vu, mon but est triple.

oui j'ai vu , mais , comme souvent , il est difficile de courir plusieurs lièvres à la fois surtout si survient .......un ou plusieurs enfants...

me constituer un patrimoine qui financera ma résidence principal

pour la RP il est rarissime de pouvoir la financer sans crédit

et qui doit préparer ma retraite, même si celle-ci est encore loin.

exact encore loin mais la retraite se prépare avec une bonne gestion patrimoniale .
le fait que tu y songes déjà est un bon signe...

 

[ZRR_pigeon]

quelque chose ne colle pas. vous dites avoir un bonne capacité d'epargne, vous avez 65K€ de côté. certes. mais a quel rythme pourrez vous accumuler a nouveau 65K si vous voulez acheter plus tard un 2e appart avec le meme mode de financement.

ensuite comme dit buffeto, l'efficacité d'un investissement locatif en apportant 65% en cash est vraiment moindre, en termes d'augmentation de patrimoine.
a la fois vos revenus ne vous permettent probablement pas d'emprunter tout.

creusez un peu les calculs et on va vous dire ou le bat blesse.
commencons par le debut :
prix de l'appart, loyer mensuel brut.
ensuite on parlera capacite d'emprunt, revenu foncier net, etc...

sinon louez vous votre RP ?
si oui est-ce envisageable d'y etre encore dans 10 ans ? (taille compatible avec votre "famille de dans 10 ans" ?)

votre post prevoit de revendre les 3 appart pour acheter cash une RP , j'ai bien compris ? l'idée est rusée mais vous oubliez des détails. j'y reviendrait des que vous repondez aux questions au dessus.

 

[nabilus]

quelque chose ne colle pas. vous dites avoir un bonne capacité d'epargne, vous avez 65K€ de côté. certes. mais a quel rythme pourrez vous accumuler a nouveau 65K si vous voulez acheter plus tard un 2e appart avec le meme mode de financement.

bonjour à toi et merci de m'aider donc comme je disais, le financement se fera à hauteur de 65% cash soit 35000 euros, il me resterai 25000 euros à financer, il me resterai donc 35000 euros en fonds pour moi.
ma capacité d'épargne, est d'environ 10000 euros par an minimum.
l'idée d'en prendre un nouveau d'ici 2 ans peut évolué donc peut être 3 ans je sais pas.
l'idée serait de ne pas être trop gourmand et de sécuriser l'investissement, je suis quelqu'un de très méfiant.

ensuite comme dit buffeto, l'efficacité d'un investissement locatif en apportant 65% en cash est vraiment moindre, en termes d'augmentation de patrimoine.
a la fois vos revenus ne vous permettent probablement pas d'emprunter tout.

creusez un peu les calculs et on va vous dire ou le bat blesse.
commencons par le debut :
prix de l'appart, loyer mensuel brut.
ensuite on parlera capacite d'emprunt, revenu foncier net, etc...

j'avoue ce n'est pas encore très clair parce que je suis dans la réflexion, c'est une idée que je développe, d'ailleurs vos aides me sont précieuses.
prix de l'appartement 60000 euros.
l'annonce me donne uniquement les loyers net de 2900 euros net par an, taxe d'habitation déduite et autres taxes.

sinon louez vous votre RP ?
si oui Est-ce envisageable d'y être encore dans 10 ans ? (taille compatible avec votre "famille de dans 10 ans" ?)

oui je loue, je suis dans un logement type HLM de 70m², nous sommes 2 et ne payons pas beaucoup de loyer, ce sera compatible avec une famille, nous habitons l'Isère.
je suis conscient de me lancer dans un long process, d'ailleurs je me dis pourquoi ne pas attendre 5 ans et financer ma résidence principal puis investir dans des studios ? tout est ouvert.

votre post prevoit de revendre les 3 appart pour acheter cash une RP , j'ai bien compris ? l'idée est rusée mais vous oubliez des détails. j'y reviendrait des que vous répondez aux questions au dessus.

c'est exact, après ca dépendra du marché d'ici là, je suis à l'écoute de toute idée.
merci de vos réponses et de vos aides

 

[nabilus]

bonjour,
je vous mets le lien en question pour celui que j'ai trouvé.

[lien réservé abonné]

si vous pouviez me dire ce que vous en pensez, par mail, j'ai demandé son dernier prix, il serait de 60000 euros.
cordialement

 

[Buffeto]

3315 euros le mètre carré ca commence à cogner....

je viens d'acheter pour moins cher un petit appart centre ville de Cholet qui fait 52 mètre carré ....1000 euros le mètre carré... ( que je viens de louer nu à une étudiante )

à toi de comparer .

bon d'accord ce ne sont pas les mêmes villes mais pour avoir étudié un peu au campus de la doua à Villeurbanne ( en 1979 d'accord) ca n'est pas Neuilly non plus....

as tu regardé du coté des SCPI ?

 

[nabilus]

Cholet ca fait loin pour moi....Villeurbanne c'est cher mais les prix sont sensiblement les mêmes, la périphérie lyonnaise c'est cher que ce soit Bron, Villeurbanne, les arrondissements.
l'emplacement de l'appartement est proche métro, à deux pas du campus Lyon 1, desservie par le tram T4. le hic c'est sur le prix.
je pourrais investir à Nancy, c'est moins cher, universitaire aussi, ce pourrait être une bonne alternative.
quant aux SCPI, j'ai vu le principe, c'est intéressant après faut voir en détail, rentabilité, la revente des titres etc....

 

[Buffeto]

Cholet ca fait loin pour moi..

non mais je disais Cholet pour y avoir prospecté , mais je suppose qu'on doit trouver aussi dans d'autres endroits de bonnes affaires à faire...
et puis quelle importance la distance si tu confies la gestion à un intermédiaire ?

perso j'ai déjà investi sur Chateauroux et sur Mérignac qui ne sont pas à coté de chez moi...

 

[nabilus]

la distance me gêne pour la visite du bien.
tu dois connaitre les bons endroits pour louer facilement, c'est ce qui me fait peur dans l'investissement locatif parce que acheter c'est facile mais j'ai toujours la peur d'avoir le bien sans locataire.
tu as de bons taux de rentabilité net sur tes biens ?

 

[Buffeto]

tu as de bons taux de rentabilité net sur tes biens ?

je suis un peu spécial ....je ne focalise pas sur le taux de rentabilité ( qui d'ailleurs est assez compliqué à calculer)

ce qui m'intéresse c'est que la mensualité soit la plus proche possible de loyer .
je mise sur l'achat pas cher avec objectif de PV à long terme ...

sur mes opérations passées je n'ai pas eu à me plaindre des PV mais nous étions en période haussière ....

là mon objectif est à 10 ans et plus , je peux donc espérer ....

par contre sur mes SCPI la rentabilité est facile à calculer et là je peux te dire depuis 2 ans je tourne entre 5.2 et 5.5% l'an.

 

[nabilus]

le marché des SCPI, tu te renseignes auprès des banques ? ce sont eux qui maitrise le marché ?
tu investis une sommes en achetant des titres qui t'assurent une rente par mois, ces titres fluctuent un peu comme la bourse, elle peut être baissière ou augmenter c'est bien cela.
tu récupères ta mise de départ en revendant ces même titres ?
y-a-t-il un outil comparatif entre les différentes SCPI ?

 

[Buffeto]

le marché des SCPI, tu te renseignes auprès des banques ?

non

ce sont eux qui maitrise le marché ?

non

t ces titres fluctuent un peu comme la bourse, elle peut être baissière ou augmenter c'est bien cela.

non

tu récupères ta mise de départ en revendant ces même titres ?[

je pourrais le faire mais mon investissement est un investissement long terme pour générer des revenus complémentaires .

y-a-t-il un outil comparatif entre les différentes SCPI ?

ca doit surement exister mais je n'en ai jamais utilisé .

mais au vu de tes questions tu n'as pas bien lu mon blog ou alors tu n'as pas compris le fonctionnement des SCPI ...

il ne s'agit pas de titres boursiers mais de parts dans une société de placement immobilier...
la volatilité n'est pas la caractéristique de ces parts .

 

[nabilus]

j'avoue ne pas m'être intéressé de plus près, je viens de le parcourir mais ca reste compliqué pour un novice comme moi (trop de termes techniques, trop de loi les unes sur les autres). c'est un sacré paquet mine de rien.
tu y expliques ce que c'est, son fonctionnement etc.....
dans quels structures se renseigné pour les SCPI, le montant minimum d'investissement, la durée, ou alors c'est que j'ai mal parcouru ton site.
le principe est plutôt cool, le rendement est il annuel ou bien mensuel ?

 

[Buffeto]

i (trop de termes techniques, trop de loi les unes sur les autres).

lois ? quelles lois ?..

dans quels structures se renseigné pour les SCPI,

internet , banque , CGPI .....

le montant minimum d'investissement,

le montant minimum est de 1500€

la durée,

c'est un investissement immobilier-papier donc à long terme

le principe est plutôt cool, le rendement est il annuel ou bien mensuel ?

dans mon message 12, j'ai annoncé un rendement de 5.2 à 5.5% l'an; penses tu que c'est mensuel ?
les revenus sont en général trimestriels.

 

[ZRR_pigeon]

bonjour,
je vous mets le lien en question pour celui que j'ai trouvé.

[lien réservé abonné]

ah oui non mais si vous vous basez sur l'annonce du vendeur pour evaluer le loyer, ca ne le fait pas du tout.
de plus 5e etage sur 6, j'imagine sans ascenseur...pas une bonne isolation (diagnostic pourri malgré la tres faible surface).
net d'impot veut dire quoi ? net d'impot foncier (taxe fonciere) ou d'impot sur le revenu...

Cela ne fait aucun sens, on parle de loyer mensuel brut ( a multiplier par 10 et pas 12) , de charges de copropriete, et de taxe foncieres en plus. sinon on en sait pas ou on va.
deja villeurbanne, c'etait pas top y'a 20 ans, aujourd'hui c'est bien pire. et 3300 euros du m2 correspond mieux a de meilleurs quartiers de Lyon...

Passez votre chemin, ou creusez un peu avant de vous rendre a l'evidence et passez votre chemin.

 

[nabilus]

merci pour votre avis ZRR pigeon.
2900 net d'impôt foncier déduite je pense peut-être ce qu'il te reste à la fin toute charges déduites (charges de copropriété, charges locatives).
d'ailleurs j'ai une question, que pensez vous des résidences étudiantes en gérance qui garantissent des loyers toute l'année.
quels sont les inconvénients ? revenu moindre par rapport à un studio par exemple ?

 

[Buffeto]

d'ailleurs j'ai une question, que pensez vous des résidences étudiantes en gérance qui garantissent des loyers toute l'année.
quels sont les inconvénients ? revenu moindre par rapport à un studio par exemple ?

là on entre dans une autre catégorie , celle de LMNP avec gestionnaire .
tout dépend de la solidité du gestionnaire et du contrat de bail ....

 

[nabilus]

merci buffetophile,
l'annonce précédemment reprise en message 17, l'est en LMNP avec gestionnaire.
tu penses aussi que c'est pas terrible buffetophile ?