investissement locatif

[Buffeto]

merci buffetophile,
l'annonce précédemment reprise en message 17, l'est en LMNP avec gestionnaire.
tu penses aussi que c'est pas terrible buffetophile ?

1ere chose pour avoir une opinion c'est : est ce du neuf ou de l'occasion?
2eme chose : qui est le gestionnaire et comment est le bail?
3eme chose : quelles sont les charges de copro ?
4eme chose :quel est le loyer HT


ce sont les éléments minimum de base pour se faire une petite idée

 

[ZRR_pigeon]

et avant meme cela, rien de sert de courir d'un produit a l'autre il faut evaluer les objectifs.
votre objectif n'est pas de faire du locatif pendant 20-25 ans pour preparer la retraite. vous l'avez dit votre objectif est de faire un effet de levier pour accumuler 1 ou 2 appart pour ensuite a court terme (5-8 ans) les revendre pour acheter votre RP.

donc la SCPI et le LMNP ne sont pas indiqués. Certes il y a un meilleur rendement mais c'est hors sujet.

ou alors vos objectifs ont changé. Fixez votre objectif.
Cela peut etre simplement "s'enrichir". Dans ce cas il n'est pas impossible que l'analyse indique que pou y arriver rapidement le meilleur moyen soit de rester locataire un bout de temps ou au contraire acheter une RP maintenant (en plus vous avez pas mal de cash).

si l'objectif est avoir une RP rapidement, l'analyse est differente. et donc vous orientera vers un produit different. si vous ne fixez pas d'objectif, vous allez vous mettre a evaluer et comparer tout et n'importe quoi, et principalement des choses non comparables, par exemple des investissement qui vous engage sur 2 ans et d'autres qui vous engage sur 20 ans..etc...

une fois analyse faite, si le LMNP semble indiqué alors oui suivez les conseils de buffeto en #21, c'est la base effectivement.

 

[nabilus]

1ere chose pour avoir une opinion c'est : est ce du neuf ou de l'occasion?
occasion

2eme chose : qui est le gestionnaire et comment est le bail?
BnpParisbas immobilier et le bail commercial est soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivant du code du commerce. [sa reponse]

3eme chose : quelles sont les charges de copro ?
18 euros par mois

4eme chose :quel est le loyer HT
810 euros par trimestre soit 270 euros par mois
la TH est de 387 euros.

mon objectif, me constituer un patrimoine, avoir des loyers garantis qui financerait les credits, l objectif de RP est plutot une hypothese dans une eventuelle revente a moyen terme parce que je ne sais meme pas si je serai resident en France.
je pense davantage a la retraite.
je ne me concentre pas sur les plus values au bout de 9 ans au sujet des LMNP, je doute que ce soit un bon plan, les prix ont tellement grimpe.
je vais davantage creuse la reflexion.

 

[Buffeto]

1ere chose pour avoir une opinion c'est : est ce du neuf ou de l'occasion?
occasion

alors où en est on au niveau TVA ?

2eme chose : qui est le gestionnaire et comment est le bail?
BnpParisbas immobilier et le bail commercial est soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivant du code du commerce. [sa reponse]

ca n'est pas une bonne réponse . le bail il faut l'avoir en mains pour le lire

3eme chose : quelles sont les charges de copro ?
18 euros par mois

ca me parait peu

4eme chose :quel est le loyer HT
810 euros par trimestre soit 270 euros par mois
la TH est de 387 euros.

tu seras assujetti TVA à prévoir . les obligation déclaratives sont maintenant informatisées de manière obligatoire .

mon objectif, me constituer un patrimoine, avoir des loyers garantis qui financerait les credits

je vais me répeter mais le plus simple pour ca ...ce sont les SCPI

je vais davantage creuse la reflexion.

bien sur , dans ce genre d'investissement il ne faut surtout pas se précipiter

 

[nabilus]

je vais me répeter mais le plus simple pour ca ...ce sont les SCPI


bien sur , dans ce genre d'investissement il ne faut surtout pas se précipiter

ok, partons du principe que je veux investir disons 50000 euros dans une SCPI.

c est assez flou, mais lex exemples pour moi sont plus parlant.
les risques

 

[Buffeto]

[/B][/U]

ok, partons du principe que je veux investir disons 50000 euros dans une SCPI.

c est assez flou, mais lex exemples pour moi sont plus parlant si tu pouvais.

quels exemples veux tu ?

tu investi 50k dans une SCPI ok.
tu peux le faire depuis ton fauteuil devant ton écran ( je le fais moi même avec un CGPI qui est à Toulouse et que je n'ai jamais vu ).
si ta SCPI distribue un revenu de 5.20% l'an par exemple ca veut dire que tu vas toucher :50kX5.20%/4 = 650 euros par trimestre.....en restant assis bien au chaud chez toi.
on pourrait reparler des risques mais ils sont largement moindres qu'en LMNP avec gestionnaire.

 

[nabilus]

ah en effet, plutot sympa, autant qu un apparterment, voir plus
quels indicateurs dois je regarder pour bien choisir ma scpi ?
quel est le regime fiscal ?
droit d entree ?
obligation de garder ses titres combien de temps ?

 

[maxichats]

quels exemples veux tu ?

tu investi 50k dans une SCPI ok.
tu peux le faire depuis ton fauteuil devant ton écran ( je le fais moi même avec un CGPI qui est à Toulouse et que je n'ai jamais vu ).
si ta SCPI distribue un revenu de 5.20% l'an par exemple ca veut dire que tu vas toucher :50kX5.20%/4 = 650 euros par trimestre.....en restant assis bien au chaud chez toi.

Je profite de cette discussion pour poser une petite question: Comment ça se passe pour contracter un prêt pour souscrire des parts de SCPI ? Quel type de caution (crédit logement ?) ? On peut souscrire une assurance décès invalidité sur ce type de prêt ?

 

[Buffeto]

quels indicateurs dois je regarder pour bien choisir ma scpi ?

il faut regarder l'anciennete , la capitalisation , le taux de remplissage ,la politique d'investissement

quel est le regime fiscal ?

revenus fonciers

droit d entree ?

normalement 10% mais il est toujours possible d'essayer de négocier ....

 

[Buffeto]

Je profite de cette discussion pour poser une petite question: Comment ça se passe pour contracter un prêt pour souscrire des parts de SCPI ? Quel type de caution (crédit logement ?) ? On peut souscrire une assurance décès invalidité sur ce type de prêt ?

pour le crédit c'est assez simple . mais il est parfois difficile de convaincre ton banquier de financer des SCPI qu'il ne vend pas
personnellement je lui ai proposé de prendre 40% de SCPi maison et 60% de SCPI que je trouve moi meme ....
au final les SCPI maison ont , contrairement à ce que j'imaginais , bien tenu leur rang ( 5.27% ).

pour le cautionnement je me suis porté caution à titre personnel .( j'ai quelques placements dans cette banque )
pour l'assurance bien sur on peut .

 

[nabilus]

10 pour cent....des le depart tu perds 2 ans, je comprends mieux pourquoi tu parlais de long terme pour ce type d investissement.

 

[Buffeto]

tu es sure ? ca me parait beaucoup

lol ...bien sur je suis sur , je n'écris ici que des infos fiables et vérifiables.
mais que sont ces 10% comparés aux frais de notaire que tu vas devoir payer sur ton appart à Villeurbanne ?

 

[nabilus]

bon c est vrai pas de frais notariaux qui represente deja 6 pour cent.
petite question
avec le contexte economique, se pourrait il qu une baisse de loyer soit a l ordre et donc une baisse des titres lors de la revente dans 10 ans par exemple ?
y-a-t-il une garanti du titre sur 1, 2, 5 ans ?

 

[Buffeto]

y-a-t-il une garanti du titre sur 1, 2, 5 ans ?

est ce que le prix de revente de ton appart de Villeurbanne est garanti à 1,2 ou 5 ans ?

Les SCPI sont de l'immobilier ....donc placement long terme ( je le redis pour la 5 eme fois ) donc la revente à moins de10 ans n'a strictement AUCUN intérêt

 

[g.b]

bon c est vrai pas de frais notariaux qui represente deja 6 pour cent.
petite question
avec le contexte economique, se pourrait il qu une baisse de loyer soit a l ordre et donc une baisse des titres lors de la revente dans 10 ans par exemple ?
y-a-t-il une garanti du titre sur 1, 2, 5 ans ?

Il n'y a aucune garantie sur la VL de la SCPI.

Pour l'achat de titres de SCPI en direct, privilégier à crédit, autrement peu d'intérêt à mon avis. Si pas de crédit, opter pour une AV mais pas n'importe laquelle! Il est important de comparer le taux de redistribution, la valeur de souscription et de retrait. Je n'ai pas encore trouvé un seul contrat identique à un autre en matière de SCPI, même s'il propose les mêmes, sauf si bien sûr c'est le même assureur.

D'une manière générale, on peut s'aider des sites suivants pour choisir ses SCPIs: immobail, primaliance. Sans oublier les reporting trimestriels et annuels.

 

[maxichats]

pour le crédit c'est assez simple . mais il est parfois difficile de convaincre ton banquier de financer des SCPI qu'il ne vend pas
personnellement je lui ai proposé de prendre 40% de SCPi maison et 60% de SCPI que je trouve moi meme ....
au final les SCPI maison ont , contrairement à ce que j'imaginais , bien tenu leur rang ( 5.27% ).

pour le cautionnement je me suis porté caution à titre personnel .( j'ai quelques placements dans cette banque )
pour l'assurance bien sur on peut .

Merci pour ces infos.