Investissement locatif à 30 ans

[ckone]

Bonjour à tous

Nous sommes un couple de 30 ans avec 2 enfants et un revenu annuel imposable de 50 K€.

Nous sommes dans notre résidence principale depuis peu, et notre taux d'endettement est très correct (environ 15%).

Ils nous reste un pecule de 40 K€ de coté que nous aimerions investir dans un appartement.

Nous avons trouvé un logement à 100 K€ frais de notaire compris qui se loue 400€ + 90 € de charges.

Depuis 6 mois que je cherche tous les jours sur différents supports, je ne trouve pas mieux comme rendement, du moins dans ma région "riche et chère" ...

Qu'en pensez vous ?

Je n'arrive pas à calculer ma rentabilité nette. Si une ame charitable est dans le coin.

Dans tous les cas, merci d'avance.

Ckone

 

[Turbo-057]

La rentabilité d'un bien est très difficile a estimer surtout dans une instabilité fiscale telle que maintenant ...Tu mises sur du 15 voire 30 ans ... c'est énorme moi j'ai investi sur 15 ans il y a 16 ans et on est loin des chiffres initiaux vu les réformes fiscales de ces dernières années. Mais ca reste très profitable, par contre je doute qu'actuellement ce type d'investissement soit encore rentable de nos jours.

Deja voir si le projet est réaliste et ce que vous souhaitez investir dedans par mois ...!!! Car faire du 100% autofinancé n'est pas forcément possible selon ce que vous allez faire.

Ensuite voir la rentabilité mais dans ce cas sur quelle durée ... avec objectif de revente au final ou conservation pour une éventuelle "rente" ?

Selon l'investissement et son mode de financement vous aurez 2 options fiscales.

Soit le fonctionnement en micro bic donc 30% de déduction forfaitaire donc 3360 € de revenus fonciers à déclarer en sus dans votre 2042. Vu votre "tranche d'imposition" proche des 14% vous êtes proche de la limite de celle des 30% donc il faut s'arranger pour essayer de déduire un peu plus via les frais réels si vous financez une partie ou l'entièreté à crédit les interets, frais d'assurance, ... sont déductibles.

Attention donc sur 4800 euros de rentrée vous paierez les PS (15.5% de l'imposable) les IF (En general au moins un loyer)
Donc en gros deja au pire 12% de 3360 euros, plus 15.5% de 3360 euros plus 400 de IF.

400+520+400 d'impots => 1320 donc au moins 3480 euros d'entrée soit donc 290 euros net par mois à l'oeil.
Votre remboursement de pret doit donc etre similaire pour supporter l'appartement sans mettre au bout tous les mois.
Cela vous fait emprunter environ 55 k€ pour 25 ans a 4% plus vos 40 k€ et il en manquera.

Dans ton projet as tu deja l'option du financement de décider.

 

[ckone]

Bonjour

Tout d'abord merci pour l'effort redactionnel - ta réponse est plaisant à lire.

En effet mais la question ultime est alors : dans quoi investir ?

on possède 10% de l'épargne en actions
10% en terrains
15% en bijoux

On a un faible endettement et voilà pourquoi on se dirigeait dans un investissement immo. Car avec une inflation grandissante ces 40k€ perdent de la valeur avec le temps.

L'autre choix serait d'utiliser ces 40 K€ pour faire un remboursement anticipé de mon emprunt sur la RP, et ainsi encore réduire mon taux d endettement déjà faible.

Ce qui me dérange en fait, c'est de les laisser sur des comptes peu rémunérateurs (CODEVI, livret A ... ) et qui ne me rapporte rien ou peu ...

 

[Buffeto]

Ce qui me dérange en fait, c'est de les laisser sur des comptes peu rémunérateurs (CODEVI, livret A ... ) et qui ne me rapporte rien ou peu ...

tu as bien raison ...........

as tu essayé d'étudier la faisabilité des SCPI ....tout est expliqué dans le blog à buffeto [lien réservé abonné]

 

[gunday]

Sauf erreur de ma part, avec 400€/mois, on approche d'un 5% brut.
En enlevant les charges propriétaires (entretien du bien, charge de copro non répercutable, ...), les impôts et les intérêts de l'emprunt, ça me parait être un rendement un peu juste.

Pour 5%, je vous conseillerai plutôt les SCPI, qui fournisse également du 5% mais en semi net (c'est le taux distribués, donc avant imposition), et qui vous exonère des frais de gestion.
Après, il y a aussi des inconvénients (versement trimestriel, gestion entièrement délégué, ...)

Pour les livrets réglementés, ils sont parfait pour l'épargne de précaution!

 

[ckone]

Bonjour


Merci pour vos compléments de réponses.

Je vais décortiquer le blog à Buffeto et reviens vous faire un feed back d'ici quelques jours.

Bonne journée

 

[ckone]

Bonjour

Voilà après avoir bien décortiqué le blog à Buffeto et d'autres sources, mon avis est assez mitigé concernant les scpi.

Pourquoi ? tout d'abord a cause d'une question de feeling, désolé mais l'affectif est rentré dans mon jugement.

Deplus je n'aime pas trop le "virtuel" comme ces valeurs "papiers" ... je possède déjà des actions (bien que différentes) et je n'irai pas plus loin.

Deplus hier on a eu l'agréable surprise d'une promotion professionnelle au sein couple, et les revenus seront autour de 60k€ à partir de septembre.

Donc on va changer de tranche, et la donne va changer...

- je vais utiliser les 40 K€ rembourser partiellement par anticipation mon emprunt sur RP

- profiter de mon faible endettement, pour acheter une immo locatif meublé en empruntant un max pour pouvoir défiscaliser avec les intérets d'emprunt ...

Qu'en pensez vous ?

 

[gunday]

Deplus hier on a eu l'agréable surprise d'une promotion professionnelle au sein couple, et les revenus seront autour de 60k€ à partir de septembre.

Donc on va changer de tranche, et la donne va changer...

- je vais utiliser les 40 K€ rembourser partiellement par anticipation mon emprunt sur RP

- profiter de mon faible endettement, pour acheter une immo locatif meublé en empruntant un max pour pouvoir défiscaliser avec les intérets d'emprunt ...

Qu'en pensez vous ?

Tout d'abord, félicitation pour l'augmentation.
Ensuite, effectivement, avec un changement de tranche, il faut prendre en compte la fiscalité.
Le remboursement de dettes est un incontournable.

Pour le locatif via un emprunt, c'est également possible avec des SCPI.
Sinon, on vous a orienté vers les SCPI, car pour un rendement de 5% brut en réel, les SCPI seront plus compétitives, en terme de rendement et de temps passé.

 

[Turbo-057]

Dans ton cas effectivement mieux vaut rembourser anticipativement la RP.
Au moins c'est du concret et directement visible

Vis a vis d'investir ensuite dans du LMNP c'est un créneau interessant surtout dans les villes étudiantes.
Tu peux y trouver de bons produits très facilement louable sans risques.
Bien entendu comme la future politque fiscale est pour l'heure impossible à deviner attend au moins la loi de finances de 2013 avant de te lancer.
Le rendement d'un appartement en locatif est très difficile a estimer car cela dépend principalement de son prix d'achat et de ton objectif a terme (soit rente soit revente) si c'est revente tu ne pourra calculer le vrai rendement qu'après revente et ne faire que le supposer avant.

Pour te donner un exemple sur un appartement acheté en aout 1995 et revendu en janvier 2011 en décomptant les frais, impots, charges, j'ai eu au final un rendement de 14,3% annuel sur la durée (ce qui est très raisonnalbe il faut le convenir) mais cela est principalement du à la PlueValue net d'impots lors de la revente ainsi qu'aux années post 2008 ou les impots et surtout prélèvement sociaux étaient plus light.
Le problème actuel du locatif c'est principalement 2 choses, la première le prix au m2 a tellement flambé par endroit que l'investissement meme sur des 30 ans n'est pas forcément autofinancer par le loyer. La seconde c'est l'augmentation très fortes ces dernières années des prélèvements sociaux et forcément cela n'aide pas c'est l'inconnu future si on continue dans cette voie

source : https://www.moneyvox.fr/placement/cotisations-sociales.php

Quand j'avais fait mes calculs en 1996 j'avais supposé a tord que l'on ne passerait jamais plus de 8 a 10% de PS sur 15 ans ... pari perdu mais l'augmentation du prix au m2 a finalement plus que largement gommé ce point heureusement.

C'est pourquoi quand on se lance dans le locatif de nos jours mieux vaut en connaitre les tenants et aboutissant ou en tout cas ce qui risque d'arriver il ne faut pas croire que le locatif est simple sans risque sans travail et rapporte très gros ... ca pouvait rapporter très bien il y a 15/20 ans alors que maintenant je n'y crois plus.

 

[Jim26]

Salut ckone,

J'ai bien regardé ton cas, j'étais un peu dans le même situation il y quelques temps. Peux tu me donner le taux de ton crédit de RP car d'après moi le remboursement anticipé que tu souhaites faire est un erreur vu ta situation familiale...

Dès que j'aurai cette donnée, je veux bien te l'expliquer de façon détaillée.

Bonne journée.

 

[gunday]

Salut ckone,

J'ai bien regardé ton cas, j'étais un peu dans le même situation il y quelques temps. Peux tu me donner le taux de ton crédit de RP car d'après moi le remboursement anticipé que tu souhaites faire est un erreur vu ta situation familiale...

Dès que j'aurai cette donnée, je veux bien te l'expliquer de façon détaillée.

Bonne journée.

Pourquoi ne pas l'expliquer tout simplement?
D'autre serait peut être également intéressé par ce raisonnement! (moi le premier)

 

[ckone]

Dans ton cas effectivement mieux vaut rembourser anticipativement la RP.
Au moins c'est du concret et directement visible

Vis a vis d'investir ensuite dans du LMNP c'est un créneau interessant surtout dans les villes étudiantes.
Tu peux y trouver de bons produits très facilement louable sans risques.
Bien entendu comme la future politque fiscale est pour l'heure impossible à deviner attend au moins la loi de finances de 2013 avant de te lancer.
Le rendement d'un appartement en locatif est très difficile a estimer car cela dépend principalement de son prix d'achat et de ton objectif a terme (soit rente soit revente) si c'est revente tu ne pourra calculer le vrai rendement qu'après revente et ne faire que le supposer avant.

Pour te donner un exemple sur un appartement acheté en aout 1995 et revendu en janvier 2011 en décomptant les frais, impots, charges, j'ai eu au final un rendement de 14,3% annuel sur la durée (ce qui est très raisonnalbe il faut le convenir) mais cela est principalement du à la PlueValue net d'impots lors de la revente ainsi qu'aux années post 2008 ou les impots et surtout prélèvement sociaux étaient plus light.
Le problème actuel du locatif c'est principalement 2 choses, la première le prix au m2 a tellement flambé par endroit que l'investissement meme sur des 30 ans n'est pas forcément autofinancer par le loyer. La seconde c'est l'augmentation très fortes ces dernières années des prélèvements sociaux et forcément cela n'aide pas c'est l'inconnu future si on continue dans cette voie

source : https://www.moneyvox.fr/placement/cotisations-sociales.php

Quand j'avais fait mes calculs en 1996 j'avais supposé a tord que l'on ne passerait jamais plus de 8 a 10% de PS sur 15 ans ... pari perdu mais l'augmentation du prix au m2 a finalement plus que largement gommé ce point heureusement.

C'est pourquoi quand on se lance dans le locatif de nos jours mieux vaut en connaitre les tenants et aboutissant ou en tout cas ce qui risque d'arriver il ne faut pas croire que le locatif est simple sans risque sans travail et rapporte très gros ... ca pouvait rapporter très bien il y a 15/20 ans alors que maintenant je n'y crois plus.

Merci beaucoup pour ta réponse argumentée et concise. Bravo.

En plus de cela ta réponse est pertinente, car nous ne sommes ni dans une période haussière, et l'avenir présage une hausse des taxes (baisse des rendements) dans l'immo locatif.

En tout cas ton retour d'expérience est assez instructif.

Je suis de moins en moins convaincu par l 'investissement locatif ce jour (dans ma région) malgré pas situation favorable (jeune et faiblement endetté).

Mais on m'a dit une fois qu'il vaut mieux raté une affaire que d'en faire une mauvaise je vais attendre un peu.

Voir si mi 2013 la tendance baissière se confirme ou non.

Et comme je n'ai pas du tout confiance en les banques, je ne veux pas laisser ces 40 K€ entre leurs mains, je vais procéder à un remboursement anticipé (pour rappel sans frais).

 

[Turbo-057]

Il faut mieux de toute manière d'abord privilégier sa RP.
Par la suite une fois ce point "sécurisé" voire payé tu vois le reste.
Et ne pas négliger il faut aussi profiter de la vie

 

[ckone]

Il faut mieux de toute manière d'abord privilégier sa RP.
Par la suite une fois ce point "sécurisé" voire payé tu vois le reste.
Et ne pas négliger il faut aussi profiter de la vie

Et oui profiter de la vie ! car la roue tourne et on ne sais pas ce qu'il peut nous arriver ...

Une autre alternative, et vous allez me dire ce que vous en pensez.

Nous vivons dans un appartement neuf depuis peu, en ville donc.

Notre projet de vie, à ma femme et moi est d'avoir notre maison dans quelques années en périphérie.

Hier j'ai trouvé un terrain constructible dans un coin merveilleux, et sous en dessous des prix moyens.

Nous sommes allez le voir il est plat et très bien situé.

Que pensez vous d'utiliser mes 40K€ de coté, pour acheter ce terrain constructible, déposer le permis de construire.

On aurait alors un délai de 2 ans pour commencer à construire.

Le but de la manoeuvre est double :

- "réserver" ce terrain rare à la vente
- dans 2 ans on aura de nouveau un petit apport pour faire un crédit pour la construction.


Est ce une fausse bonne idée ?

 

[Turbo-057]

Ben si cela est votre projet foncez ...
Pour le locatif tu verras après je suis assez sur l'optique du fait qu'il vaut mieux vivre ses reves réellement que virtuellement.
Ensuite l'investissement locatif pourra etre un complément interessant mais attention quand meme en se lancant il faut savoir ou l'on va.

 

[vinnie]

dans un coin merveilleux, et sous en dessous des prix moyens.

Il serait intéressant de savoir pourquoi son prix est inférieur à la moyenne. Je dirais que pour un coin merveilleux, ça doit cacher quelque chose (ex. inondable ? situé sous le vent près d'un centre d'incinération des déchets ?).

Tout dépend aussi de ce qu'on appelle un coin merveilleux. J'habite un désert rural, pour moi c'est un paradis, mais pour un citadin dans l'âme, c'est l'enfer. Mais là, oui, les prix sont intéressants, la moitié de ce qu'on trouve à la ville, à 50 km de là. Pour y avoir sa résidence principale, c'est cool, mais en termes d'investissement, c'est zéro.

 

[Buffeto]

Ben si cela est votre projet foncez ...
Pour le locatif tu verras après .

encore une fois je ne peux qu’être d'accord avec Turbo quand il dit : " foncez" ( d'ailleurs quand on a un turbo c'est pour foncer en général .........)

 

[Turbo-057]

Ben ouais tout a 200 à l'heure ...
Faut des fois pas hésiter à se lancer ca paye meme si le risque reste présent.