Investissement immobilier lorsqu'on est étudiant.

[vincent01]

Bonjour à tous ,

Depuis quelques temps je m'intéresse au monde de l'investissement immobilier. J'acquière au fur et à mesure de bonnes notions. Actuellement étudiant de 20 ans , j'aimerais commencer à investir dans de l'immobilier locatif. J'oriente actuellement mes recherches essentiellement sur les parkings et les box de garages , j'ai fait quelques visites.
Selon moi ce genre d'investissement a moins d'inconvénients que l'immobilier d'habitation.
J'ai lu beaucoup de blogs et forums qui évoquaient le sujet notamment s'enrichir grâce à l'effet de levier du crédit et augmenter son patrimoine en partant de rien et cela me motive à sauter le pas. Certains disent que les premières acquisitions sont les plus difficiles car ensuite les biens en location financent les autres.
Mes revenus sont actuellement faibles ( je suis étudiant ) : environ 450 à 500 euros par mois.

Mon projet serait d'améliorer mon niveau de vie et pourquoi pas un jour devenir indépendant financièrement.

Vous parait il possible d'emprunter sachant que je ne suis pas encore dans la vie active ? Comment réussir au mieux mon projet ?

Merci beaucoup pour tous vos conseils.

 

[Buffeto]

c'est une excellente idée et une très bonne démarche mais......

1°) aucune banque ne te prétera dans ces conditions
2°) il ne faut pas mettre la charrue avant les boeufs . ne vaut il pas mieux finir tes études , te trouver un job stable et investir ...ensuite ?

 

[vincent01]

Salut buffetophile.

Merci de m'avoir répondu

Pour le premier critère , malgré de très faibles revenus je pense pouvoir le vaincre grâce à pas mal d'argent de coté je compte sur ça pour une éventuelle garantie pour m'endetter à bon compte et permettre aux banquiers de franchir le pas.

Pour le second critère, certaines personnes me disent la même chose que toi , mais aussi que c'est bien de commencer jeune si on en a la capacité pour d'autres.

 

[adadou]

Salut,

Rencontre ton banquier pour voir jusqu’à quelle hauteur tu pourrais effectuer un prêt étudiant, car pour un pret immobilier tu ne rentreras jamais dans les clous.

Après tu peux aussi te tourner vers les SCPI avec ton pret étudiant.


Après au vus de tes revenus, 400-500€ il vos mieux éviter de t’endetter.... tu risquerais de le regretter lorsque tu n'auras pas de locataire

 

[Buffeto]

Pour le second critère, certaines personnes me disent la même chose que toi , mais aussi que c'est bien de commencer jeune si on en a la capacité pour d'autres.

d'ici 5 ans tu auras un bon job et de bons revenus et tu seras encore jeune ......et il te sera encore plus facile de convaincre un banquier....

 

[vincent01]

Adadou, merci pour ton aide. Personnellement je trouve les frais des SCPI trop importants ( frais de gestion , souscription ) , elles sont rentables sur le long terme mais ne font pas parties de ma stratégie d'investissement.

Buffetophile, ce que tu dis est vrai notamment pour contracter un crédit. Après j'avais une idée c'est de financer un petit lot de places en CASH sans crédit pour ainsi pouvoir augmenter dans le futur ma capacité d'emprunt aussi bien pour ma résidence principale que pour des investissements locatifs. T'en penses quoi ?

Enfin , que j'attendes plus tard ou que j'investisses tout de suite je m'interroge justement sur la stratégie à appliquer pour répondre à mes objectifs.

 

[Aristide]

Bonjour,

1°) aucune banque ne te prétera dans ces conditions

Je confirme.

Cdt

 

[g.b]

Buffetophile, ce que tu dis est vrai notamment pour contracter un crédit. Après j'avais une idée c'est de financer un petit lot de places en CASH sans crédit pour ainsi pouvoir augmenter dans le futur ma capacité d'emprunt aussi bien pour ma résidence principale que pour des investissements locatifs. T'en penses quoi ?

As-tu déjà des pistes réelles? Quelle est la rentabilité nette de tout frais, y compris imposition (taxe foncière, revenus fonciers), même si pas grand chose pour l'instant?

Ne souhaites-tu pas juste ouvrir une AV, est éventuellement investir en SCPI à travers cet outil? Ainsi, ton capital seras d'autant plus important pour le futur, notamment pour se loger, d'autres projets, etc. Et puis, si tu as un gros capital par ailleurs, tu pourrais le placer en AV, si ce n'est pas déjà fait, et éventuellement demander une avance (généralement 60% de la valeur de rachat au bout de 6 mois d'ancienneté). Selon le capital initial, et les conditions de l'avance, cela pourrait être comparable à un taux de crédit in fine (capital + intérêts) relativement bas.

 

[vincent01]

Salut g.b ,

Rentabilité nette de frais de 7 % si toutes les places sont louées.

Je possède actuellement 2 Assurances vie mais je ne souhaite pas investir en SCPI. De plus , il n'y a pas de SCPI dans celles que j'ai souscrites.

 

[g.b]

Bonjour,

Salut g.b ,

Rentabilité nette de frais de 7 % si toutes les places sont louées.

Je possède actuellement 2 Assurances vie mais je ne souhaite pas investir en SCPI. De plus , il n'y a pas de SCPI dans celles que j'ai souscrites.

Même si on ne te le conseille pas, mais si tu veux vraiment faire cet investissement à "crédit", regarde les conditions d'avance de tes AV existantes. Un CGP de Toulon indique qu'il devrait être possible de bénéficier de la déductibilité des intérêts résultant de cette avance, mais qu'il faut faire attention à certaines formes lors de la demande. Son argumentaire étant:
1. Juridiquement, l'avance peut s'assimiler à un prêt ;
2. Pour que les intérêts de l'avance soient déductibles, il faut que:
a. L'avance soit causée. Donc préciser le motif de l'avance en LRAR ;
b. Bien calquer le montant de l'avance sur le coût du projet et ne pas attendre dans son utilisation ;
c. Maintenir une comptabilité car tu ne peux pas déduire quelque chose qui n'est pas encore payé (intérêts de l'avance généralement payés lors d'un remboursement, partiel ou non).

Perso, je ne suis pas foncièrement convaincu de son stratagème, ne l'ayant pas testé, et encore moins demandé au centre des impôts.

PS: je rappelle que l'intérêt d'une avance sur une AV c'est que tu ne sors pas tes fonds, ce qui pourrait être pénalisant selon la date d'ouverture dudit contrat, donc l'Assureur te fait un prêt généralement sur 3 ans maximum, renouvelable une fois.

 

[Buffeto]

Buffetophile, ce que tu dis est vrai notamment pour contracter un crédit. Après j'avais une idée c'est de financer un petit lot de places en CASH sans crédit pour ainsi pouvoir augmenter dans le futur ma capacité d'emprunt aussi bien pour ma résidence principale que pour des investissements locatifs. T'en penses quoi ?.

je pense qu'il y a inadéquation entre ce que tu écris là et ce que tu écrivais au 1er message ....

tu nous dis que tu as compris l'interet de l'effet de levier du crédit et là tu nous parles de faire cette opé en cash......

un investissement locatif se fait toujours à crédit ( sauf si tu hérites d'une grosse somme dont tu ne sais que faire ).
de plus une telle opé en cash va obérer ton épargne . je te rappelle que pour faire un crédit pour sa RP la plupart des banques demandent un apport d'environ 10% et plus l'apport est important mieux c'est ....

je reste sur ma position , tes idées sont bonnes mais tu as le temps devant toi ...inutile de se précipiter....

 

[vincent01]

Je dit simplement qu'une première opération en cash ( une seule ) peut être utile et permet d'augmenter ta capacité d'emprunt. Ensuite, l'effet de levier est à utiliser pour gagner du capital avec " l'argent des autres".
Merci en tout cas pour vos réponses, je vais donc attendre je pense que c'est plus raisonnable.