Investissement immeuble de rapport

[Invest35]

Bonjour,

Je souhaiterai avoir des informations notamment sur la faisabilité de mon projet :

En effet, j'ai 24 ans et je suis étudiant (donc aucun salaire stable et d'autant plus que je ne travail pas).

Je souhaiterai tout de même investir dans les 2/3 prochaines années dans un immeuble de rapport. Ceci dans le quartier de ma faculté de droit que je connais bien et qui assurerai une forte garantie pour la location des appartements (tant que ce n'est pas un taudis...).

Mon projet n'est pas tout à fait claire et j'aimerai donc avoir votre avis :
Un investissement entre 600 000 et 900 000 €.
Un apport (ou bloqué sur une assurance vie) de 200 à 250 000 € selon la possibilité de faire ou non un prêt à 100 %. [Pour éviter la question inéluctable oui de mes parents].
La durée du prêt entre 15 et 20 ans, mais excédant pas 20 ans.
L'autre garantie offerte sur la banque serait peut être un prêt ou une garantie hypothécaire.

Faisait de longues études de droit je ne travaillerait pas avant encore 6 ans.

Je ne cherche en aucun cas à tirer des bénéfices directe de cet investissement. Je souhaiterai cependant n'avoir rien ou peu a apporter chaque mois en complément [max 500€].

- étant encore sous le régime d'imposition de mes parents, les potentiels crédits d'impôts pourrait ils leur servir?

- Dans mon cas, le calcul du taux d'endettement serait il forcément 70% des loyers et sur cette somme 30% retenue ?

- Peut être direz vous qu'il est impossible de trouver un tel immeuble mais imaginons alors seulement l'hypothèse.


En vous remerciant tous pour votre participation pertinente, à vos claviers.

 

[Buffeto]

je ne suis pas banquier , mais , même pour quelqu'un qui a déjà un certain patrimoine et de bons revenus , obtenir un tel crédit pour un aussi gros projet serait difficile ....

donc , à moins d'avoir de très solides garanties parentales derrière ( ce que j'ignore ) , peu de chance de succès ...

mais ce n'est que mon avis

 

[Invest35]

Tout d'abord, merci de votre réponse.

Pensez vous que cela est difficile même si on fait cette achat via un prêt ou caution hypothécaire?

Sauriez vous répondre à ces questions :

- étant encore sous le régime d'imposition de mes parents, les potentiels crédits d'impôts pourrait ils leur servir?

- Dans mon cas, le calcul du taux d'endettement serait il forcément 70% des loyers et sur cette somme 30% retenue ?


Je me rends compte que mon projet est bel et bien difficile à concrétiser, savez-vous combien coûte une consultation chez un conseiller financier/ fiscal ou en gestion de patrimoine?

 

[Invest35]

Autre question,

Ne serait se pas plus facile en créant une SCI, faire rentrer un de mes parents dedans sans lui donner de parts sociales. En bref l'utiliser à la seule fin d'accaparer une plus grande capacité d'emprunt à son dépend.

 

[Vanille95]

Bonsoir,

En France, la quasi-totalité des prêts immobiliers est consentie avec une garantie… mais cela ne veut pas dire que la décision de prêter est prise sur la base de la garantie.

Le prêt est consenti en fonction des capacités de remboursement de l’emprunteur ; la garantie est un petit plus qui permettra à la banque de tenter de se rembourser en cas de contentieux.

À quels crédits d’impôts faites-vous référence ?

Une SCI ne dispose que de la solvabilité de ses associés… pas plus.
Je n’ai pas bien compris comment vous imaginez de faire entrer une personne dans une SCI sans qu’elle soit associée (donc qu’elle détienne des parts).

En matière d'investissements locatifs, quand il s'agit du premier, la banque a une nette préférence pour les "petites" opérations.

 

[Buffeto]

Ne serait se pas plus facile en créant une SCI, faire rentrer un de mes parents dedans sans lui donner de parts sociales.

es tu sur d’être bien inscrit à la fac de droit ?

comment entrer dans une SCI sans avoir de parts sociales ?

- étant encore sous le régime d'imposition de mes parents, les potentiels crédits d'impôts pourrait ils leur servir?

je ne vois pas trop les crédits d’impôts dans cette opé ?

 

[Invest35]

Merci à tous les deux pour vos réponses.

Ces derniers jours je lis beaucoup et je ne saurais pas vous répondre étant un profane en la matière mais je crois me souvenir qu'à un certain moment je dégagerais un crédit d'impôt... bref c'est peu être inexacte.

Je suis super doué... C'est vrai qu'une société dont une seule personne a des parts c'est plutôt crédible! Excusez-moi... En donnant des parts minimes plutôt.

Pour la fac de droit, tout dépend de la spécialité. Je n'ai fait du droit fiscal des sociétés qu'en 3ème année alors désolé

 

[Buffeto]

mais je crois me souvenir qu'à un certain moment je dégagerais un crédit d'impôt... bref c'est peu être inexacte.

ne pas confondre déficit foncier et crédit d’impôt..................

 

[Vanille95]

Sur la SCI, il y a une petite synthèse ici.
Sur les revenus fonciers, voir cette page.

 

[Invest35]

Merci encore pour vos réponses. Je crois que je dois encore potasser...

Auriez vous des livres à me conseiller?

 

[Vanille95]

Auriez vous des livres à me conseiller?

Je n’ai pas de livres à vous conseiller car je n’en connais aucun qui fait vraiment le tour de la question.
L’investissement locatif n’est pas un loisir (surtout à l’échelle où vous l’envisagez). Il nécessite une étude complète sur bien des aspects (immobilier / droit / fiscalité /…).

Vous pouvez aussi naviguer sur le forum investissement locatif afin de prendre connaissances des aventures des uns et des autres qui constituent une mine d’or pour ceux qui ont un projet.

Comme on dit souvent, il y a le droit (à connaître impérativement) et il y a les faits (les situations pas toujours simples à gérer que rencontrent les investisseurs même modestes).

J'ajouterais (avec une certaine pointe d'ironie) que, dans les livres, tout est facile, tous les gens sont gentils et de bonne foi.

 

[Invest35]

Bonjour Vanille95,

Merci pour toutes vos précieuses information et votre temps.

Bien cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

pas forcément de livres a te conseiller, mais il peut etre opportun de commencer par un petit projet, afin que les mauvaises surprises ne soient que des desagrements et non des sources de precarité financiere.

car malheureusement, les mauvaises surprises arrivent souvent...

 

[Invest35]

Merci ZRR pigeon,

Mais quels risquent peuvent survenir, sachant qu'on possède une assurance loyers impayés, et qu'on fait intervenir un professionnel pour voir s'il n'y a pas de vices état charpente, électricité, plomberie... ?

Dans ma zone de recherche il y a une très forte demande de location.

Le seul risque que je vois est une chute des loyers. Mais n'étant qu'un néophyte, si vous pouviez me préciser d'autres hypothèses, elles sont le bienvenues.

Merci de vos réponses et de votre temps.

Bien cordialement,

 

[Vanille95]

Parmi les risques qu’il ne faut pas perdre de vue, je citerai

• Le risque juridique dû à un non respect de la législation sur les baux (bail non conforme, EDL réalisé hâtivement voir pas réalisé du tout, résiliation du bail illégale, retenue abusive du DG,…). Toutes ces maladresses dues à l’ignorance et/ou à l’absence de conseils avisés peuvent coûter très cher au bailleur.
• Le risque lié à l’immeuble. Même si vous avez fait vérifier l’état de celui-ci, vous n’êtes jamais à l’abri d’un sinistre qui empêcherait le locataire de bénéficier d’une jouissance paisible des lieux loués (comme dit la loi). Dans ce cas, vous êtes dans l’obligation de reloger le locataire dans des conditions similaires à celles du bail durant toute la période des travaux de remise en état. Le seul moyen de ne pas courir à la faillite dans un tel cas est de disposer d’une assurance dédiée.
  
  Il y a quelques temps, un intervenant nous avait signalé que le compteur électrique installé dans le logement de son locataire avait explosé (sans aucune responsabilité du locataire) rendant le logement inhabitable durant quelques temps. On apprécie d’être bien assuré dans un cas comme celui-là !...

 

[Buffeto]

je vois plusieurs risques dans le locatif :

1) avec le locataire ( le plus fréquent) impayés , dégâts ,difficultés de faire partir un mauvais payeur etc....( ton assurance ne prendra pas tout en charge).

2)la vacance locative .

3)changement brutal et inopiné de la fiscalité ( nos chers élus sont capables de tout ).

4) grosse dépense d'entretien inopinées .

5) mise aux normes suite à changement de législation ( par ex mise aux normes ascenceurs ou handicapés ).

ca te suffit ou tu en veux d'autres ?

 

[ZRR_pigeon]

ca fait deja une sacrée liste ...

 

[Invest35]

Bonjour à tous et encore merci de vos réponses :

* Concernant les baux, je compte les faire réaliser par un professionnel. Je ne vais pas acheter un hypothétique "kit"

* Concernant les risques liés à l'immeuble, quel type d'assurance prend ce genre de circonstances en charge? parce que ce n'est pas l'ass loyer impayés ni l'ass habitation je suppose?

* La vacance locative serait prise en compte (9/12) étant dans un quartier étudiant

* Le choix du locataire permet tout de même de réduire les risques que vous exposés non?

* Pas d’ascenseur cela engendre des frais trop élevés

* Pour la grosse dépense inopiné, il faut de toute façon prévoir une trésorerie.

* Il est clair que un changement brutal de fiscalité pourrait être désastreux. Après pour tout investissement il existe de tels risques.


Que pensez vous de la bulle immobilière?

merci,

 

[Vanille95]

Faire rédiger les baux par un professionnel est une bonne idée mais il faut aussi être respectueux de la législation au quotidien. Faire des EDL d’entrée et de sortie, respecter la vie privée des locataires, ne pas bricoler les charges récupérables, gérer correctement le DG,…
Il suffit de lire les mésaventures des bailleurs et des locataires sur les forums pour avoir une idée de tout ce qu’il ne faut pas faire.

Il faut savoir apprécier la solvabilité du locataire et de sa caution ; c’est loin d’être simple puisque certains banquiers (alors même qu’ils ont accès à des fichiers professionnels) se trompent.

Il existe des assurances spécifiques propriétaire/bailleur qui sont distinctes de celles qui garantissent les loyers impayés.

 

[Invest35]

Merci pour vos précieux conseils vanille95,

* Qu'est ce que je DG?

* Pour la solvabilité c'est assez facile de l'analysée en ayant Le contrat de travail + 3 derniers bulletins de salaire + dernier avis d'imposition + dernières quittances de loyer non?

On vérifie les emprunts contractés, les charges, si CDI ou non, on contacte l'ancien bailleur s'il y en a 1, le montant de la paye ... surtout que moi je me destine plutôt a priori dans la location étudiante, dont la plupart son éligible à l'APL. Et rares sont les parents qui ne payent pas le loyer de leurs enfants non ?

* Concernant l'assurance spécifique avez vous une idée du coût?