investissement en résidence Senior via gestionnaire Aquarelia

[fredarn]

Bonjour à tous,

je recherche toute information/retour d'expérience sur le gestionnaire Aquarelia qui propose des résidences senior en France.
Je suis en effet en train d'étudier un dossier d'investissement en Censi-Bouvard et on me propose une résidence à Moulins-Yzeure commercialisé par ce groupe.
Comme j'ai le plus grand mal à trouver des détails sur ce groupe, tout retour de la part des membres du forum serait grandement apprécié.

Merci par avance !

Frederic

 

[Buffeto]

Comme j'ai le plus grand mal à trouver des détails sur ce groupe,

je ne connais pas ce groupe , mais quand on a du mal à trouver des renseignements sur un groupe , c'est plutôt mauvais signe , non?

 

[Vanille95]

...quand on a du mal à trouver des renseignements sur un groupe , c'est plutôt mauvais signe , non?

Ou c'est qu'il est de création récente.
Aquarelia-Yzeure est une société de création récente (févier 2010). Pas de comptes publiés.Voir [lien réservé abonné]

Les autres sociétés du groupe sont un peu plus anciennes (création en 2008).

 

[fredarn]

C'est un peu le point que me gêne : une structure en holding qui pilote des structures (sociétés) créées pour chaque résidence qu'ils gèrent (ils en ont 4 ou 5 à ce jour).
Donc soit c'est un acteur de niche sérieux, soit ils peuvent être fragiles.
D'où ma recherche de retour d'expérience...

 

[ZRR_pigeon]

meme si cela parait "logique" d'avoir une société par résidence, c'est aussi une facon facile d'abandonner une résidence qui ne marche pas, pas de consolidation avec les autres résidences (en tous cas rien d'obligatoire)...

un gestionnaire se juge sur la durée, et surtout sur sa facon de traverser les difficultés. Aucun historique, c'est un risque. Ca reste mieux qu'un mauvais historique.

 

[Félix]

Peu d'infos en effet en dehors des sites marchands.
L'un deux donne une grille de prix, un taux de rentabilité et un modèle de bail commercial qui permet de se faire une idée du projet.

Avec ces données, essayez de calculer le loyer moyen à exiger de chaque résident, en supposant un taux d'occupation optimiste de 90%, pour que le gestionnaire puisse verser à chaque investisseur le montant en rapport avec la rentabilité annoncée, sachant qu'un gestionnaire sérieux et compétent ne pourra reverser plus de 40-45% de son chiffre d'affaire aux propriétaires...

 

[calife]

1200€ par mois minimum par locataire, il faut les trouver, les candidats.
5,18% de rentabilité chez cn2i, comme ce qui m'avait été promis en 2008 (résidence senior avec gestionnaire différent, et en région parisienne) et qui n'a pas pu être tenu.
Je croyais que les taux de rentabilité étaient redevenus plus raisonnables.

 

[GoodbyLenine]

En EHPAD :
-> le prix payé par les résidents est généralement plus élevé que 1200€/mois,
-> le taux de remplissage est aussi plus protégé (par le numerus clausus associé aux autorisations départementales d'ouverture de lits),
-> le paiement des loyers représente plutôt 25-30% du chiffre d'affaire de l'exploitant,
-> il existe des opérations d'exploitants connus et anciens vers 5.50% ht/ht (hors frais de notaires) actuellement,
-> et idem sur le marché "secondaire"

 

[Buffeto]

En EHPAD :

attention toutefois à bien différencier EHPAD et résidences séniors....

 

[Félix]

EHPAD ou senior?
Il semble qu'Aquarelia ne gère que du senior.
Pourquoi cn2i présente-t-il la liste des gestionnaires d'EHPAD, ou forcément ne figure pas Aquarelia?
Les autres sites marchands pour cette résidence parlent d'une résidence senior mitoyenne d'une résidence étudiante.

Fredarn, qu'est-ce qu'on essaie de vous vendre, exactement? Ce serait plus simple de commencer par là.

 

[GoodbyLenine]

attention toutefois à bien différencier EHPAD et résidences séniors....

Tout à fait. Et si je me souviens bien de nos échanges à ce sujet, les différences principales sont :
-> Résidence Senior = des seniors valides; EHPAD = des personnes dépendantes;
-> Plus de personnes sont susceptibles de résider en Résidence Senior qu'en EHPAD (marché cible + large);
-> Difficulté potentielle des familles à assumer la charge financière en EHPAD (l'alternative étant le maintien à domicile), avec souvent une prise en charge par la société (CPAM, HAD, SSIAD, ASSAD), en EHPAD comme à domicile d'ailleurs. Certains peuvent douter de la pérénité de cette prise en charge (de + en + couteuse) par la société, et craindre que les EHPAD aient à en souffrir (cf frais de personnel et logement plus élevés qu'avec un maintien à domicile). Pour ma part, j'ai cru comprendre que, bien souvent, quand on entrait en EHPAD, c'est qu'il n'y avait plus vraiment d'autre alternative.

Chacun pourra préférer faire un placement dans l'une ou l'autre.

 

[Buffeto]

Tout à fait. Et si je me souviens bien de nos échanges à ce sujet,.

parfait .....
bonne mémoire ...

j'ajoute juste qu'en résidence senior , les prestations facturées aux résidents sont moindres et donc engendrent un moindre coût .

l'alternative à l'EHPAD reste la prise en charge par la famille à domicile ( ce qui ne va pas sans poser problème la plupart du temps ), mais ceci est un autre débat ....

 

[fredarn]

Félix,

on essaie de me vendre un T2 de résidence senior pour 145K€ HT (appartement+meubles) en Censi Bouvard. Le bail commercial serait de 600 €HT/mois sur 9 ans.
J'ai appelé une maison de retraite existante à Izeure et ils ont 100 dossiers qualifiés en attente de place disponible. Le directeur de cette maison de retraite publique me dit que tous ses collègues qui gèrent des maisons de retraite autour d'YZeure sont dans la même situation donc on peut penser que le marché est sain...

Ceci étant, je trouve qu'Aquarelia a peu d'historique dans le métier et qu'il est difficile de trouver des informations financière sur cette société de gestion (bilans etc.). C'est ce point qui me chiffonne.

 

[ZRR_pigeon]

comment cela se passe-t-il si la compagnie dépose le bilan ?
Si repreneur il y a, peut-il proposer des loyers loufoques (genre 75% en dessous des loyers du bail initial) ?

 

[fredarn]

Oui, c'est ensuite une question de rapport de force entre les propriétaires et le gestionnaire qui reprendrait la résidence senior.

 

[jt61-30]

Comment peut-on encore se poser la question si il est intéressant d'investir dans ces opérations-arnaques ?
Combien de pigeons encore ne prendront pas en considération les malheureuses expériences passées ?

 

[jt61-30]

Si vous avez de l'argent à placer allez chez BARCLAYS, ils proposent même des produits sans risque !

 

[Félix]

J'ai vraiment l'impression de revoir un copier-coller de ce que j'ai connu.
Une résidence senior n'a RIEN à voir avec une maison de retraite. Goodbylenine dit que le marché senior cible plus de personnes que le marché EHPAD, c'est vrai si on considère qu'il cible tous les plus de 60 ans valides, encore faut-il que ces personnes souhaitent vivre dans de telles résidences. Les pensionnaires d'EHPAD, eux, n'optent en général pour cette option uniquement par obligation, malheureusement, et bénéficient d'aides publiques pour une partie des frais liés à la perte d'autonomie.
Une personne valide autonome de plus de 60 ans, et même 70, et pourquoi pas 80 si elle est en bonne santé, qui choisit de résider à Moulins, trouvera à se loger en T2 pour 400€ par mois (voir les annonces immobilières locales). Certes, il n'aura pas de roseraie à sa porte.
Ce gestionnaire, en logeant un senior dans le T2 que vous allez acheter, vous promet un revenu de 600€. Il y a quelque chose que je ne comprends pas.
Ce gestionnaire est probablement un philantrope.
De plus, en Censi-Bouvard, vous avez absolument besoin d'un gestionnaire pendant 9 ans. Et si le premier boit le bouillon, celui qui vous proposera -75% ne sera pas loufoque, mais tout simplement réaliste et honnête.
Il ne sera pas question de rapport de force, AUCUN exploitant ne pourra vous payer les loyers nécessaires à vos remboursements de prêts et vous perdrez votre défiscalisation.

 

[GoodbyLenine]

Je suis assez d'accord avec ce qui a été dit.

Personnellement, je préfère les EHPAD. J'en ai en LMP, et je n'envisage pas d'investir en résidence Senior. D'autres (Buffetophile par ex) préfèreront les résidences Senior.

Je ne sais pas si on peut vraiment assimiler la "résidence Senior" où vous envisagez d'investir et les "maisons de retraite" que vous avez contacté. Est-ce bien la même gamme de prix et le même type/niveau de prestations ?

Combien de m² avez vous pour 145 k€ht (en incluant votre quote-part des parties communes) ? Est-ce un prix raisonnable au m² à cet emplacement ?

Il faut savoir que :
- l'exploitant peu expérimenté (ou qui signe des baux avec des loyers trop élevés pour que l'exploitation soit viable) est vraiment un très gros risque potentiel. Tout dépend de lui.
- une révision du montant du bail peut être proposée même sans changer d'exploitant. Bien sur, si tout va bien (ce qui est le cas le plus souvent, enfin je n'ai pas de statistiques précise, mais sinon on en entendrait encore beaucoup plus parler...) ça n'arrive pas. Imaginez qu'après 4 ans l'exploitant vous écrivent qu'il n'a comme seule alternative au dépôt de bilan que de vous proposer un loyer diminué, car l'établissement ne peut pas -d'après lui- être rentable autrement, votre situation sera peu enviable. SI jamais l'exploitant a la propriété de parties communes, votre situation sera alors encore pire. En cas de défaillance de l'exploitant, il y aura une ardoise, et éventuellement un nouvel exploitant avec un loyer significativement diminué, sans compter un risque de reprise de l'avantage fiscal;
- en alternative à l'avantage fiscal "Bouvard Censi", il peut être plus avantageux d'amortir le bien (ce qui réduit l'impôt sur les loyers perçus);
- sur le marché des EHPAD (pour les résidences Senior je ne sais pas) on m'a toujours dit qu'il y avait sans cesse une longue liste d'attente, et que le nombre de résidents potentiel croissait exponentiellement. Mais ce ne veut pas forcément dire grand chose... On m'a aussi dit que quand une personne devait rentrer en EHPAD (qu'elle n'avait plus d'alternative), elle n'attendait pas très longtemps en liste d'attente de l'EHPAD de ses rêves, mais faisait souvent un "compromis" en prenant un place libre dans une EHPAD acceptable dès que possible (et restait peut-être aussi en liste d'attente d'autres EHPAD, sans avoir l'intention d'y aller alors). Je connais une EHPAD qui fin 2008/début 2009 n'avait que 90-95% de remplissage, et qui est revenue depuis aux 98-100% habituels. Explications de l'exploitant (très expérimenté) : combinaison de 3 causes, à savoir surmortalité pendant quelques mois en France (nombre de décès en + comparable à ce qu'il y avait eu pendant la fameuse "canicule", mais étalée sur qqs mois), crise financière (Lehman et suites) rendant les familles plus réticentes à financer un hébergement en EHPAD, et ouverture d'une nouvelle EHPAD à proximité.

 

[Buffeto]

en fait les problèmes que tu exposes concernant l'exploitant ou les parties communes , se retrouve aussi bien avec les EHPAD qu'avec les résidence séniors ou les résidences étudiants ou service-hotel ......

il s'agit " juste " des problèmes de LMNP en résidence avec exploitant .

mais si la résidence est en adéquation avec les prix du marché et correctement positionnée par rapport à sa cible de résidents , il n'y apas de raisons pour que ca ne soit pas une affaire correcte.

là où le bat blesse c'est lorsque les prix sont prohibitifs , et donc lorsque l'exploitant à des difficultés soit de remplissage , soit de trésorerie....( comme pour toute entreprise la bonne et saine gestion est primordiale pour que l'entreprise soit pérenne)