Investissement en LMNP d'occasion ?

[yannou79]

Quels sont les pièges a connaître? Quand je vois des offres comme celle ci : un gestionnaire tel que Orpea et une rentabilité 79000 € ttc pour 31 m² rentabilité HT/HT de 6,77, où est le piège sachant que dans le bail d'Orpea, ils prennent toutes les charges, travaux et assurance pour eux (certe c'est dans le vaucluse en zone inondable mais bon). Quels sont les risques classiques de ce genre d'investissement ?

Merci pour vos avis éclairés.

 

[paraton]

C'est peut-être effectivement la bonne affaire du site, mais je vois aussi qu'on peut y trouver des produits discutables.

Le site propose les lots dans la résidence Park avenir d'Ivry et là, d'après ce que j'ai pu lire sur d'autres forums, ça craint.

Peut-être pas sur cette résidence en particulier, mais sur les produits Antaeus (changement d'exploitant et très gros retards, persistants, dans le paiement des loyers)

Sinon, bravo à ce site qui au moins met en ligne les biens détenus en portefeuille, c'est rare

 

[Buffeto]

merci quand meme d'eviter les liens externes publicitaires.

pour vous refiler des tuyaux sur des sites de pub vous pouvez passer en MP .

merci

 

[yannou79]

J'étudie le bail de 2001 d'Orpea, il est question d'une "révision des loyers dans la limite de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes agées, publiée par le ministère de l'Economie et des Finances".

Je n'ai jamais entedu parlé de cet "indice", et en cherchant sur google je n'ai pas réussi a trouver sa publication. Quelqu'un en connait plus sur le sujet?

De plus étant donné qu'on reprend le bail en cours, celui ci s'arrete vers Juin 2013, ne doit-on pas craindre une renégociation des loyers a la baisse a cette date?

 

[lmplmnp]

pour une fois le prix /M2 est sensé
vs etes ds quelle ville ?

 

[paraton]

+ 3% en 2009, voir ici :

[lien réservé abonné]

C'est correct, ça préserve les intérêts de tous et en tout cas toujours mieux que les indexations sur 80% de l'IRL avec de surcroît un plafond...

Et c'est peut-être aussi ce qui explique la solidité d'Orpea.

Donc, pour ce qui est des revenus et de leur perennité pour les années à venir, je crois que c'est plutôt sécurisant.

En revanche, l'EPHAD à la revente dans 20 ans, je ne sais pas trop ce que ça vaut

 

[Buffeto]

+En revanche, l'EPHAD à la revente dans 20 ans, je ne sais pas trop ce que ça vaut

on peut dire ca de n'importe quel produit , non?

 

[stumpy2]

Quels sont les pièges a connaître? Quand je vois des offres comme celle ci : un gestionnaire tel que Orpea et une rentabilité 79000 € ttc pour 31 m² rentabilité HT/HT de 6,77, où est le piège sachant que dans le bail d'Orpea, ils prennent toutes les charges, travaux et assurance pour eux (certe c'est dans le vaucluse en zone inondable mais bon). Quels sont les risques classiques de ce genre d'investissement ?

Merci pour vos avis éclairés.

Pour avoir étudié le dossier de ce programme dans le cadre de reventes, je peux vous confirmer que c'est impeccable. La résidence est remarquablement située car lors de sa construction en 1987 le foncier était plus facile à trouver, de ce fait vous cumulez l'avantage d'un bail très favorable au propriétaire et la sécurité d'un produit bien placé, ce qui est rarement le cas en EHPAD (plutôt excentrés). Les lots en revente sont rares chez Orpea, et si vous devez vous même revendre cela ne posera pas de problème. Le seul (et très désagréable) point sur ce dossier est la quasi impossibilité de joindre chez Orpea la personne susceptible de vous apporter des réponses sur la résidence ! Il faut donc enquêter tout seul, et y aller. Les bâtiments ne sont pas très beaux, certes, mais ce n'est pas du neuf et le prix est en rapport, et à ce prix-là, vous ne prenez pas de risque.

 

[yannou79]

Merci stumpy, de ces informations, malheureusement pour moi le bien est déja vendu...
Temps pis, on attendra une autre bonne affaire.

 

[paraton]

Vendu, mais touiours affiché sur le site...

Pas très nette cette affaire-là.
Le lot d'hameçonnage pour arriver à refourguer les autres ?
Finalement ce site, il n'est pas si top que ça

 

[RVBOCHER]

Bonjour à tous,

Je suis le responsable du site de revente de lmp lmnp en question.

Ci-dessous plusieurs points que je me propose d'éclaircir :

Nous intervenons en tant qu'agence immobilière et ce sont donc des particuliers qui sont propriétaires de biens que nous présentons, pas nous. Nous estimons les biens en fonction du marché et de leurs caractéristiques financières. Le prix final dépend aussi énormément de aspirations financières des vendeurs.

Pour Paraton, message du 28/10 : les propriétaires qui vendent à Park Avenir sont payés de leurs loyers. Antaeus comme Quiétude, Life Valley , Transmontagne et d'autres n'ont pas fait du bien sur ce marché. Un assainissement est en cours et j'ose espérer que les reprises d'exploitation en société en participation par des copropriétaires de résidences vont faire réfléchir certains gestionnaires quant à la qualité de leur gestion.

Pour yannou79, message du 28/10 : en EHPAD, le prix des chambres payées par l'occupant sont revalorisées par décret. Comme le souligne Paraton, d'un point de vue économique, un bail lui-aussi lié à cette revalorisation est cohérent : les charges du gestionnaire évoluent de concert avec ses dépenses.
Personne n'est à l'abri d'une renégociation de bail mais il ne faut pas oublier qu'il s'agit d'une condition essentielle du bail qui nécessite l'accord des 2 parties.

Pour Paraton, message du 4/11 : effectivement le bien est toujours en ligne parce qu'un bien immobilier est vendu quand l'acte authentique est signé chez un notaire. Tant que les conditions suspensives ne sont pas toutes levées, l'acte ne peut pas être signé. Nous sommes actuellement dans cette phase.
Je ne considère donc pas qu'il s'agisse d'une pratique abusive.

Je suis à la disposition de ceux qui souhaitent me contacter en messages privés.
Je vous remercie tous pour vos remarques constructives et vais rester dans la ligne d'une offre en revente la plus transparente possible.

Toute suggestion d'amélioration est la bienvenue.

Bien cordialement,
XXXXXXXXXXXXX

 

[paraton]

Admettons que le bien soit toujours en ligne parce que la transaction n'est pas terminée.

Mais pour ce qui est des lots de City Park Affaires, vos propriétaires "toujours payés de leurs loyers" doivent être une exception et la régularisation en cours semble poser bien des problèmes

Voilà ce que racontent (sur un autre forum, j'en suis désolé), les propriétaires des résidences City park Affaires :
[lien réservé abonné]

 

[investNancy]

Le GESTIONNAIRE DEFAILLANT du mois de novembre 2009: ANTAEUS (voir post sur : [lien réservé abonné]
..... quelques co-propriétaires d’une résidence étudiante gérée ....par ANTAEUS.

Il nous menace de différentes choses (réductions des loyers, paiement
différé,…) sous peine de dépôt de bilan de leur part.

Nous sommes tous convoqués le 10 Décembre prochain à 18.00H, sur Lyon.

Vu l’heure tardive, nous supposons qu’il n’y aura pas de discussion. Nous
aurons droit à de l’information descendante qui aura pour but

de nous persuader que tout est de notre faute.

Nous nous regroupons dans le but de faire face. )

 

[jerome_iade]

Bonjour
quelques nouvelles pour les propriétaires LMNP dont le bien est géré par la société Antaeus...
J'ai reçu en date du 16 novembre dernier un courrier d'un administrateur judiciaire me confirmant que la société Antaeus rencontrait actuellement des difficultés financières !
Je cite :

"Cet administrateur judiciaire a été nommé avec pour mission notamment :
- de prendre toute mesure utilsie pour favoriser la conclusion d'un accord avec les propriétaires de lots gérés par la société Antaeus, portant notamment sur les montants et les échéances de loyers et plsu généralement sur les conditions contractuelles des baux en cours
- de rechercher toute solution permettant d'assurer la pérennité de l'entreprise.

En exécution de cette ordonnance, la situation financière de la société à été vérifiée en association avec un expert judiciaire.
L'exploitation de la société Antaeus est actuellement déficitaire en raison notamment de l'absence de rentabilité de certaiens résidences (notamment en montagne) qui font face à un coût de fonctionnement supérieur aux recettes en raison de loyers garantis trop élevés.
Le nouvel actionnaire de la société Antaeus qui intervient depuis le 24 avril 2008, a d'ores et déjà engagé un certain nombre de mesures de restructuration qui devraient, à moyen terme, porter leurs fruits et permettre à la société de renouer avec une exploitation équilibrée.
Toutefois, ces mesures ne suffiront pas à rétablir l'équilibre des résidences structurellement déficitaires.
Il est donc indispensable, pour assurer l'équilibre de l'exploitation et la bonne gestion de nos biens, de réduire les loyers versés aux propriétaires des résidences concernées.
Les principales modalités de cette restructuration seront présentées le 8 janvier 2010 à 15 heures à la résidence DICOSA, 22 rue de Genève à Lyon 6ème.

Il apparait dès à présent que les pertes engendrées par l'exploitation ont impacté de manière négative la situation de la trésorerie de la société Antaeus, en dépit des apports de fonds effectués par les nouveaux actionnaires.
Le rétablissement de la situation passe :
- par la généralisation du paiement trimestriel des loyers à terme échu
- par la mise en place d'une franchise de loyer de trois mois à compter du 1er janvier 2010
- par le plafonnement de la réindexation triennale à 1.5%

Toutefois à partir du second trimestre 2010, la société Antaeus reprendra le réglement des loyers selon les nouvelles modalités.
Les trois mois de loyer ayant fait l'objet de cette franchise seront payés par la société Antaeus au terme des baux actuellement en cours."

Concernant plus particulièrement la résidence City études de Valenciennes (promoteur Eiffage) actuellement gérée par la société Antaeus et qui fonctionne actuellement à plein régime (une nouvelle résidence est d'ailleurs en construction à proximité immédiate en raison des fortes demandes locatives...), la gestion va être reprise par Vauban Humanis en place d'Antaeus.
Le réglement du loyer d'octobre 2009 (et seul réglement à ce jour, la mise en exploitation venant de débuter pour le rentrée 2009/2010) vient d'être effectué en fin de semaine dernière.
Concernant certains conseillers financiers locaux ayant proposé et suivi le dossier du City Etudes, ceux ci se rendront à la réunion proposée le 8 janvier prochain avec une très vive opposition (au même titre qu'Eiffage qui engage lui son image de promoteur) quant à la mise en place d'une franchise de loyer de 3 mois...
les loyers trimestriels étant dans l'ensemble moins inquiétant (le remboursement des prêts étant déjà lui trimestrialisé) et la réindexation ayant déjà été calculé en simulation sur une base de 1.25%...

Je ne manquerai pas de tenir informer les propriétaires de tout nouveau renseignement dans les semaines à venir....

 

[lmplmnp]

Ce n'est pas en fait 3 mois de franchise que propose ANTAEUS, mais plus de 6 mois
en effet vs etiez en terme à échoir et vous passeriez en terme échu...
donc pas de loyer avant juillet 2010 !!!
janvier à juillet : ca fait + de 6 mois...

Les résidences qui sont restées dans ANTAEUS n'étant pas le + mauvaises, les "nouveaux actionnaires " d'antaeus n'ont visiblement pas été à la hauteur.

Ne rien NEGOCIER est peut etre LA SOLUTION, car si cela doit pousser A au dépot de bilan, ce n'est peut etre pas la + mauvaise des solutions....
Pas mal de gestionnaires sont intéressés par ces résidences étudiants. C'est qd meme moins risqué que les résidences de type tourisme ou affaires.
Et puis, si vous etes dans des endroits corrects, l'autogestion n'est pas si mal. Vous serez libre. la TVA récupérée est certes à rembourser si aucun service n'était rendu, mais est le + important à long terme ?

 

[jerome_iade]

Bonjour
pour le moment, les informations citées dans le post précédent ne sont ni plus ni moins tirées du courrier reçu la semaine dernière du conseiller juridique...
Elles ne concerneraient à priori pas la résidence étudiante de valenciennes qui elle sera reprise en gestion par Vauban Humanis.
Quant à la franchise, la proposition est pour le moment basée sur trois mois, proposition qui sera bien évidemment refusée !

Affaire à suivre, notamment pour les résidences concernées

 

[investNancy]

Ce n'est pas en fait 3 mois de franchise que propose ANTAEUS, mais plus de 6 mois
en effet vs etiez en terme à échoir et vous passeriez en terme échu...
donc pas de loyer avant juillet 2010 !!!
janvier à juillet : ca fait + de 6 mois...

Les résidences qui sont restées dans ANTAEUS n'étant pas le + mauvaises, les "nouveaux actionnaires " d'antaeus n'ont visiblement pas été à la hauteur.

Ne rien NEGOCIER est peut etre LA SOLUTION, car si cela doit pousser A au dépot de bilan, ce n'est peut etre pas la + mauvaise des solutions....
Pas mal de gestionnaires sont intéressés par ces résidences étudiants. C'est qd meme moins risqué que les résidences de type tourisme ou affaires.
Et puis, si vous etes dans des endroits corrects, l'autogestion n'est pas si mal. Vous serez libre. la TVA récupérée est certes à rembourser si aucun service n'était rendu, mais est le + important à long terme ?

Trés bien car vous ne cédez ni au chantage ni à la panique. Ce genre de courrier à été envoyé à tous ceux qui ont été plombés par les gestionnaires ces dernières années avec la même argumentation. Un actionnaire qui se rend compte quelques mois aprés que ce n'est pas rentable et qui demande que l'on assume les risques à sa place c'est pas sérieux. Et dans 3 mois lorsque des baux avec baisse auront été signés il les revendra à un repreneur qui est à l'affut bien planqué derrière ce faux nez. Lisez les expériences de Resid H... et Qu ... de. Ce fut le même scénario !
Voyez l'expérience des ex life valley qui ont eu deux gestionnaires et qui s'en sortent seuls désormais.
Précision : La TVA ne sera pas à rembourser !!! Récupérez vos baux et nous en reparlerons, chaque chose en son temps

 

[RVBOCHER]

Le constat est clair, tous les propriétaires avec un même gestionnaire ne sont pas logés à la même enseigne.
C'est en tout cas ce que j'ai pu constater en discutant avec de nombreux propriétaires.
La stratégie de certains gestionnaires consiste donc à payer les propriétaires des résidences satisfaisant leurs critères de rentabilités (pour ne surtout pas risquer de perdre leur exploitation qui est rentable) et à menacer les autres de baisse de loyer, de ne pas payer, de ne pas réviser le loyer ...
Quoi qu'il en soit, concernant les négociations, les propriétaires doivent garder à l'esprit que trop de concessions à court terme seront pénalisantes à moyen long terme lors de la revente.

 

[lmplmnp]

en LMNP d'ocacsion, nous avons 4 sociétés qui trustent 90% du marché :

- 1 Pierre 2 coups : le plus ancien sur le marché, c'est le site interne de Réside études qui ne revend que des lots de réside études. Ont un discours qqfois ambigu quand vous venez du neuf. Ils vous disent "il faut etre client pour bénéficier des lots anciens ". Ils preferent qd meme vous vendre leurs lots neufs !! Mais fiable.
- Le Revenu Pierre : une offre très sélective avec uniquement les produits des plus grands gestionnaires de résidences. positionné sur le haut de gamme avec souvent des lots en région parisienne. Ils ont lancé aussi des packs neuf+ancien pour optimiser la fiscalité. Très connaisseurs
- Ceres Revente : une offre comme le Revenu Pierre, mais on trouve de tout : des gestionnaires moyens , des villes moyennes. Ils commercialisaient encore Antaeus il y a un mois ... A suivre.
- Herve Bocher : un agent immobilier à Caen qui se place dans le sillage des 3 autres. Offre plus réduite et plus inégale. Travaille seul.

on les a tous testé. Nos preférences vont sur 1pierre2coups et Revenu Pierre

On a aussi repéré une agence dans le 78 qui se vante d'avoir les lots de Icade de façon privilégiée. A fuir absolumment, les conditions demandées étant quelquefois "bizarres" ou "procrites".

 

[stumpy2]

1pierre2coups vend surtout des "produits recalibrés" avec des baux qui ne sont pas ceux d'origine: l'acquéreur ne reprend pas le bail en cours mais signe un nouveau bail à des conditions différentes (notamment sur l'indexation). Alors qu'ils orientent sur du neuf a quand même du sens, ça vaut le coup de comparer si les indexations sont les mêmes et les frais d'acte 3 fois supérieurs sur des lots de + de 5 ans.