Investir dans un appartement à rénover : bonne idée ou trop risqué ?

[Pendragon]

Qu'ai je dit?

Et qu'a dit @Pendragon


Donc en conclusion, si j'étais @mara501 ,je réfléchirais à 3 fois.. tout en sachant que si ce n'est pas cette fois la bonne, il y aura d'autres occasions..

Exactement,

et pour mes premiers achats j'ai pris avec des petites rénos, pour apprendre le processus , faire les premières déclarations etc...

Puis passage du microfonction au réel etc... (au microfoncier , non deficit des travaux)

Attaquer sec avec un bien où faut tout refaire, à moins d’être aidé par quelqu'un d’expérience, c'est risqué.

Edit ; je viens de voir que c'est un appart... Bon le risque est limité, pas de toiture, de tout à l'égout. Un bonne isolation sur les murs donnant à l’extérieur, du double vitrage, une VMC , des huisseries tape à l'oeil, cuisine et Sdb en kit dans un brico , et voilà

 

[moietmoi]

Un bonne isolation sur les murs donnant à l’extérieur, du double vitrage, une VMC , des huisseries tape à l'oeil, cuisine et Sdb en kit dans un brico , et voilà

On sent le vécu..

 

[Jaumep]

Exactement,

et pour mes premiers achats j'ai pris avec des petites rénos, pour apprendre le processus , faire les premières déclarations etc...

Puis passage du microfonction au réel etc... (au microfoncier , non deficit des travaux)

Attaquer sec avec un bien où faut tout refaire, à moins d’être aidé par quelqu'un d’expérience, c'est risqué.

Edit ; je viens de voir que c'est un appart... Bon le risque est limité, pas de toiture, de tout à l'égout. Un bonne isolation sur les murs donnant à l’extérieur, du double vitrage, une VMC , des huisseries tape à l'oeil, cuisine et Sdb en kit dans un brico , et voilà

J’avais un collègue tunisien qui gérait 11 studios en première couronne de Paris et qui me disait: tu achètes à crédit des biens dégradés , tu fais rénover par un pro, tu votes oui à tous les travaux de copropriété et tu vends au bout de 10 ans. En gros c’est toujours l’argent des autres qui travaille ( la Banque pour le crédit, les gris copropriétaires pour les travaux) et les locataires qui paient les charges ( dont les intérêts d’emprunt) et au bout du compte on se retrouve avec un beau patrimoine pour un effort financier faible ( le fameux effet de levier).

 

[Pendragon]

J’avais un collègue tunisien qui gérait 11 studios en première couronne de Paris et qui me disait: tu achètes à crédit des biens dégradés , tu fais rénover par un pro, tu votes oui à tous les travaux de copropriété et tu vends au bout de 10 ans. En gros c’est toujours l’argent des autres qui travaille ( la Banque pour le crédit, les gris copropriétaires pour les travaux) et les locataires qui paient les charges ( dont les intérêts d’emprunt) et au bout du compte on se retrouve avec un beau patrimoine pour un effort financier faible ( le fameux effet de levier).

Pourquoi vendre au bout de 10 ans ?

Un peu court pour la PV à payer.

 

[MDacier]

J’avais un collègue tunisien qui gérait 11 studios en première couronne de Paris et qui me disait: tu achètes à crédit des biens dégradés , tu fais rénover par un pro, tu votes oui à tous les travaux de copropriété et tu vends au bout de 10 ans. En gros c’est toujours l’argent des autres qui travaille ( la Banque pour le crédit, les gris copropriétaires pour les travaux) et les locataires qui paient les charges ( dont les intérêts d’emprunt) et au bout du compte on se retrouve avec un beau patrimoine pour un effort financier faible ( le fameux effet de levier).

Sauf que les prix sur la 1ere couronne de Paris sont aujourd'hui délirants ...
Sans compter l'inflation des couts de rénovation !

 

[Kizzo]

Sauf que les prix sur la 1ere couronne de Paris sont aujourd'hui délirants ...
Sans compter l'inflation des couts de rénovation !

Beaucoup de bons schémas d'antan ne fonctionnent plus aujourd'hui.
Au début des années 2000 tu achetais 6 LMNP pour pas trop cher côté de Disney et tu étais le roi du pétrole
Aujourd'hui ben tu as le droit d'en avoir max 1 selon les secteurs.... et tu le paies bien cher....

 

[Sluwp]

Assez d'accord avec vous, par contre ça fait 10 ans que j'entends "c'était possible il y a 5 ans, plus maintenant".

 

[Kizzo]

Assez d'accord avec vous, par contre ça fait 10 ans que j'entends "c'était possible il y a 5 ans, plus maintenant".

Je ne dis pas que ce n'est plus possible je dis que c'est beaucoup plus coûteux
Et dans mon exemple sur l'agglomération du val d'Europe, c'est vraiment limité à 1 selon les secteurs.
St Malo pour du Airbnb.... vous pouvez toujours essayer mais vraiment bon courage....
Les réglementations locales évoluent, c'est une réalité

 

[moietmoi]

Assez d'accord avec vous, par contre ça fait 10 ans que j'entends "c'était possible il y a 5 ans, plus maintenant".

C'est vrai.
Il y a toujours des bonnes opérations à faire.
Y compris en région parisienne.
Mais plus rares et cela demande du temps.

 

[Jaumep]

Sauf que les prix sur la 1ere couronne de Paris sont aujourd'hui délirants ...
Sans compter l'inflation des couts de rénovation !

Oui bien sûr.
Après, sur le sujet précis de la rénovation quand on reste sur de la petite surface ( idéalement studio) on peut faire bien avec +- 10000 euros et ça reste gagnant.

 

[Jaumep]

Pourquoi vendre au bout de 10 ans ?

Un peu court pour la PV à payer.

Pourquoi vendre au bout de 10 ans ?

Un peu court pour la PV à payer.

Oui, ça peut se discuter ( pour la PV elle peut-être réduite via notamment le montant des travaux engagés).
Disons que 10 ans permet de conserver la qualité de la rénovation initiale ( moyennant un petit coup de peinture) .

 

[svprets]

Bonjour, contrairement à certains sur cette file, j'ai toujours trouve un intérêt à acheter avec travaux.
1) Avoir des devis fiables du montant de la rénovation

2) avoir une estimation fiable du bien une fois rénové (analyse des autres biens autour).

3) Proposer un prix d'achat tel que Achat + Travaux < Prix de logements rénovés autour.

4) Emprunter pour la totalité du projet.

Si c'est pour le louer vous pouvez deduire de vos revenus locatfs les lontant s des travaux à hauteur de 10700 euros par an jusqu'aux montant totaux des travaux .
Exemple 50k de travaux , vous deduirez
Année 1 10700
Année 2 10700
Année 3 10700
Année 4 10700
Année 5 Le reliquat

PS et je corrige la personne qui a dit qu'il valait mieux faire les travaux soit même, çà c'est pour sa RP , pas pour du locatif.

Beau et bon projet !

Désolé...Je confirme...Ca ne marche pas comme ça...!Lorsque je réalise 50 k€ de rénovation dans un appartement que je désire mettre, ensuite, à la location,, je ne déduis pas 10700 € par an, pendant 4 ans, puis le reliquat de 7200 € la dernière année...comme indiqué supra...

 

[Pendragon]

Désolé...Je confirme...Ca ne marche pas comme ça...!Lorsque je réalise 50 k€ de rénovation dans un appartement que je désire mettre, ensuite, à la location,, je ne déduis pas 10700 € par an, pendant 4 ans, puis le reliquat de 7200 € la dernière année...comme indiqué supra...

Oui vous déduisez votre deficit foncier à hauteur de 10700 en reportant le reliquat chaque année.

 

[svprets]

Oui vous déduisez votre deficit foncier à hauteur de 10700 en reportant le reliquat chaque année.

Certainement pas...Le déficit foncier de 10700 €, voire le double déficit foncier, n'est autorisé que l'année de réalisation des travaux...

 

[moietmoi]

Oui vous déduisez votre deficit foncier à hauteur de 10700 en reportant le reliquat chaque année.

Certainement pas...Le déficit foncier de 10700 €, voire le double déficit foncier, n'est autorisé que l'année de réalisation des travaux...

Un peu de précision
Ici on ne parle que des travaux déductibles.
En année n on fait la comptabilité normale sur la feuille 2044 et on obtient par exemple un déficit foncier dû aux travaux de 15700 €
D'une manière obligatoire on imputera 10700 € sur le revenu imposable global du contribuable.
Les 5000 € restants seront imputables les années suivantes sur le revenu foncier et non pas sur le revenu global.
Si le revenu foncier n'est pas suffisant par exemple parce qu'on a pas encore loué alors il y a report sur les 10 ans qui viennent de ce déficit de 5000 € imputables sur le revenu foncier.

 

[svprets]

Un peu de précision
Ici on ne parle que des travaux déductibles.
En année n on fait la comptabilité normale sur la feuille 2044 et on obtient par exemple un déficit foncier dû aux travaux de 15700 €
D'une manière obligatoire on imputera 10700 € sur le revenu imposable global du contribuable.
Les 5000 € restants seront imputables les années suivantes sur le revenu foncier et non pas sur le revenu global.
Si le revenu foncier n'est pas suffisant par exemple parce qu'on a pas encore loué alors il y a report sur les 10 ans qui viennent de ce déficit de 5000 € imputables sur le revenu foncier.

Bonjour Moi&moi, te rejoins à 100 %et ai évité,ici, d'entrer dans les détails...La subtilité du report du déficit foncier sur le revenu global dans les 6 ans, celle de la déductibilité des frais bancaires, lesquels ne peuvent générer de déficit, auraient pu,aussi, être évoquées.....Tout existe en matière de déductibilité des travaux...50 k€ de travaux peuvent m'interdire tout déficit sur mon revenu global si, par ailleurs, mes revenus fonciers, nets !, s'élèvent déjà à 60 k€...Comme, il est aussi envisageable de perdre une partie de la déductibilité des travaux...Ex : J'achète un immeuble et réalise 50 k€ de travaux. Le loyer annuel est de 8 k€ bruts...Les frais et charges sont d'un montant de 5 k€..Meme en pariant sur une augmentation de 2 ou 3% annuels, il y a fort à parier que je ne réussisse, dans les dix ans, à déduire la totalité des 50 k€ de travaux initiaux..

 

[MDacier]

Si le revenu foncier n'est pas suffisant par exemple parce qu'on a pas encore loué alors il y a report sur les 10 ans qui viennent de ce déficit de 5000 € imputables sur le revenu foncier.

Avec la THV et THLV, c'est quand même peu probable que beaucoup d'investisseurs prennent le risque (et assument le coût) d'un bien immobilier non loué sur une année voire plus !

 

[Pendragon]

C'est totalement faux.

Certainement pas...Le déficit foncier de 10700 €, voire le double déficit foncier, n'est autorisé que l'année de réalisation des travaux...

J'ai encore un solde de déficit foncier. Si ma mémoire est bonne le déficit est reportable 10 ans

Tiens, t'en veut du lien ?
[lien réservé abonné]

 

[svprets]

C'est totalement faux.

J'ai encore un solde de déficit foncier. Si ma mémoire est bonne le déficit est reportable 10 ans

Tiens, t'en veut du lien ?
[lien réservé abonné]

Aucun rapport avec les inepties écrites plus haut...

 

[Pendragon]

Je me suis sans doute mal exprimé, cela m'arrive... Parfois ce sont les autres qui se trompent...
..
Vous faites 50k de travaux.

Première année de déclaration

Loyers - taxe foncière - assurances - déduction diverses - 50 k de travaux.
Le déficit est plafonnée à 10700 euros et le reliquat reportable sur les années suivantes.

Donc par exemple loyer + déductions diverses de 5k.
5k -50k donne -45k de déficit plafonné à 10700 donc un défiit reportable de 45 -10700..

Enfin je ne vois pas où est le problème, @moietmoi ,je me plante à quel endroit ?

Bref vos 50 k de travaux sont bien déduits de vos revenus foncierspar un report.