Intéret du pret a taux zéro

[emiliekikou]

ok,

PTZ 0%, 13200€ = 143.97€ sur 96 mois assurance 621.12€, intéret 0
PRET IMMO 4.5%, 71564€ = 400.56€ sur 96 mois, assurance 8416.80€, intéret 42644.68€
le pret immo à 4.5% se décompose comme suit :

Palier N°2 544.53 pdt 84 mois
Palier N°2 640.52 pdt 60 mois

Pret employeur : 14 400€ 2.5%, 96.01 sur 180 mois, intéret 2883.17

= 640.54€/mois pdt 20 ans

les échéances sont lissées, il y a deux têtes à 100%, apparemment l'assurance est de 0.26%.

Pour le TEG, j aimerai connaitre celui du PTZ et du financement du pret.

De plus, est il normal, que la banque ne donne pas le TEG, le conseiller nous a dit de regarder avec les diverses simulations des banques que nous avons, de comparer le montant des intérêts pour vraiment faire la différence et que nous n'avions pas besoin du détail, mis à part ca il était sympa.

De plus, je voulais savoir si l 'assurance perte d emploi qui n est pas inclu ds la simulation qui nous a fait est intéressante à prendre?

merci

 

[hargneux]

Vefa a trouvé son cheval de bataille, c'est bien....il y a de quoi occuper ses loisirs.

Mais moi qui suis basiquement derrière un bureau et qui devait, il y a peu de temps encore, signer quelques centaines de prêts par an (voir milliers dans les bonnes années), j'en viens a avoir plein de remords ne n'avoir pas su disséquer le texte du taux 0.

Il est vrai, que, avec mes confrères des autres marques, nous avons à notre disposition quelques milliers de juristes de tout poil (juriste en droit bancaire, notaire, fiscaliste, spécialiste es garanties), nous avons également des spécialites de la règlementation, qui à l'occasion n'hésitent pas à soumettre quelques questions au député de base (qui n'y connais rien) pour avoir des réponses des ministères et malgré tout ça, on se trompe tous, on travaille très mal, dans l'illégalité la plus parfaite, serait ce un complot contre ces andouilles de clients qui n'ont même pas de quoi s'acheter une maison sans faire un prêt 0, offert par leur gouvernement et qu'il serait impossible de souscrire !

Ben oui, faire le diagnostic après l'acquisition pour voir si on peut toujours avoir droit au PTZ, ca c'est une bonne idée ! Dans la mesure où les banques touchent une partie de la subvention à l'acceptation des offres et au décaissement, ca veut dire que tous ceux qui ne seraient plus éligibles devraient non seulement rembourser le PTZ mais aussi la subvention majorée de 25 % et les banques seraient là pour leur faire le credit qui faut avec un taux canon, super !.

Bref, a force d' illégalité, je suis condamné à être damné, merci VEFA qui veillez sur nous !

 

[Aristide]

Bonjour,

Réponses à emiliekikou:

1) - Je vais tenter de vous calculer vos TEG mais donnez moi un peu de temps
2) - Au moment de la simulation la question de savoir si l'annonce du TEG est obligatoire ou non n'est pas clairement tranchée.
La loi oblige à annoncer le TEG dans les publicités et dans l'offre de prêts. Vous devrez donc l'avoir à ce dernier stade.
Maintenant, au niveau de la simulation, la question est "Est-ce assimilé à une publicité ou non ?".
Si oui, le TEG est obligatoire; si non il ne l'est pas.
La plupart des établissements jouent cependant la clarté et annonce leur TEG dès la simulation.
Cette façon de faire présente les avantages d'être transparent vis à vis de leur client emprunteur et de ne prendre aucun risque vis à vis de la règlementation.
3) - Quant à l'assurance chômage je ne puis répondre à votre question. Tout dépend des risques qu'éventuellement vous pourriez encourir face à ce problème il est vrai important.
Ce que je peux seulement vous rappeler c'est que "l'assurance n'est chère qu'avant le sinistre !!!"

Si vous décidiez d'y souscrire, je vous suggère de ne pas vous arrêter au seul coût de le prime; regardez les contreparties assurées à savoir:

- délai d'attente : vous payez la prime mais, cependant, pendant une certaine période, si vous venez à être au chômage, vous n'êtes pas asssurée.

- Délai de "franchise" encore appelée "carence" : passée la période d'attente, si vous venez à être au chômage, vous ne serez réellement indemnisée qu'au bout de cette période de franchise.

Exemple: votre contrat prévoit un délai d'attente de 6 mois (hypothèse) et un délai de carence de 3 mois (toujours hypothèse).
Vous êtes au chômage avant 6 mois = l'assurance n'intervient pas du tout
Vous êtes au chômage après 6 mois = dans l'exemple, vous ne serez prise en charge qu'à partir du 91ème jour de chômage;

Regardez aussi l'âge maximal à l'entrée (suivant les établissements, passé un certain âge l'assurance chômage peut ne plus être possible)


Réponse à Hargneux:

J'étais plié de rire en lisant votre réponse à vefa.

Cordialement

 

[Aristide]

J'ai tenté de faire vos calculs mais je ne peux car il manque des éléments:
- Frais de dossier
- Frais garanties
- Autres frais éventuels

Je vous signale que vos assurances ne sont pas à 0,26% mais 0,2941%.

Par ailleurs, si je ne ma trompe, vous avez ouvert un autre post où vous annoncez un prêt épargne logement.
Si vous voulez un TEG de l'ensemble de votre projet ainsi que, si c'est possible de le faire, une simulation de lissage optimisé à ma façon; il serait bien d'avoir toutes les données de cet épargne logement (Droits acquis par génération de taux - Montants - durée - échéances avec et sans assurances, proposés par votre banque)
Cordialement

 

[emiliekikou]

Bonjour, merci pour votre aide Aristide,

la garantie est de 984€ dont 60% récupérables
les frais de dossier de 250€


pour le cel, nous n avons aucune simulation avec, sachant que le CA ne veut pas l intégrer et pour les autres banques comme nous n avons pas le relevé, aucune banque ne peut l intégrer.

Par ailleurs, toutes personnes que l ont connait on réussi à avoir 0€ pour les frais de dossier, à chaque fois que j en parle au conseiller, il n a pas l air de vouloir m en faire cadeau.

Comment calculer vous l'assurance, en recalculant je trouvais 0.26% également, j ai fait le total des assurances soit 621.12+8416.80=9037.92/20/12=37€/moisx12=451€/an/97930=0.46%/2=0.23% par personne. Je dois me tromper.

 

[Vefa]

Hargneux a écrit (entre autre) : "...Bref, a force d' illégalité, je suis condamné à être damné, merci VEFA qui veillez sur nous !"


Bah non.....pas damné.....vous, les pauv'tis "conseillers" vous n'avez pas grande responsabilité dans l'histoire

Pas d'inquiétude, Hargneux, j'éveille......surtout....je ne veille pas

 

[Aristide]

Comment calculer vous l'assurance, en recalculant je trouvais 0.26% également, j ai fait le total des assurances soit 621.12+8416.80=9037.92/20/12=37€/moisx12=451€/an/97930=0.46%/2=0.23% par personne. Je dois me tromper.

Oui, vous vous trompez car vous divisez tout par "20 x 12".
Or votre prêt à taux zéro n'est pas de 20 ans mais de seulement 8 ans.

Prêt à taux zéro
- Echéance hors assurance = 13.200€ / 96 = 137,50€
- Cout d'une assurance = (143,97€ - 137,50€) / 2 = 3,235€
- Taux prime = 3,235 x 12 / 13.200 x 100 = 0,29409090%

Prêt Immo
- Echéance hors assurance = 400,56€
- Cout d'une assurance = 8.416,80€ / 240 / 2 = 17,535€
- Taux prime = 17,535 x 12 / 71.564 x 100 = 0,294030518%

Cordialement

 

[emiliekikou]

Bien vu Aristide !!!!

effectivement vous avez raison!

j ai eu rdv avec la banque postal ce matin j avoue que l offre est alléchante

frais de notaire : 7700€
acquisition : 110 000€
apport : 20 000€
frais de dossier : 0€
frais de caution : 376€ (en passant par la MG) 0.45% du capital emprunté
ptz : 13200€ 96 mois teg 1.15%
pret patronal : a 2.5% 14 400€ 180 mois
ph sérénité + : 70476€ à 4.25% 240 mois
assurance 0.26% sur chaque tête +obligé de prendre l assurance perte d emploi avec la MG 0.09% pour 25% de la mensualité couverte

Mensualité : 631€/mois en lissé

intéret 39480.43€ teg 5.08%

 

[Aristide]

Bonjour, merci pour votre aide Aristide,

la garantie est de 984€ dont 60% récupérables
les frais de dossier de 250€


pour le cel, nous n avons aucune simulation avec, sachant que le CA ne veut pas l intégrer et pour les autres banques comme nous n avons pas le relevé, aucune banque ne peut l intégrer.

Par ailleurs, toutes personnes que l ont connait on réussi à avoir 0€ pour les frais de dossier, à chaque fois que j en parle au conseiller, il n a pas l air de vouloir m en faire cadeau.

Comment calculer vous l'assurance, en recalculant je trouvais 0.26% également, j ai fait le total des assurances soit 621.12+8416.80=9037.92/20/12=37€/moisx12=451€/an/97930=0.46%/2=0.23% par personne. Je dois me tromper.

Bonjour,

A quelques euros près dus aux différences sur les arrondis, j’ai réussi à reproduire le lissage qui vous est proposé

Palier 1 à 96 :
Tx zéro 137,50€ - Employeur 96,01€ - Immo 365,51€ - Total hors Ass 599,02€ - Ass 41,52€ - Echéance avec Ass 640,54€

Palier 97 à 180 :
Tx zéro 0,00€ - Employeur 96,01€ - Immo 509,47€ - Total hors Ass 605,48€ - Ass 35,06€ - Echéance avec Ass 640,54€

Palier 181 à 239 :
Tx zéro 0,00€ - Employeur 0,00€ - Immo 605,48€ - Total hors Ass 605,48€ - Ass 35,06€ - Echéance avec Ass 640,54€

Palier 240 à 240 :
Tx zéro 0,00€ - Employeur 0,00€ - Immo 597,93€ - Total hors Ass 597,93€ - Ass 35,06€ - Echéance avec Ass 632,99€

Intérêts Employeur 2.881,80€ + Immo 42.641,69€ = Total 45.523,49€
Assurance Taux zéro 620,16€ + Immo 8.414,40......= Total 9.034,56€
Frais garantie....................................................................... 984,00€
Frais dossier......................................................................... 250,00€
Coût du crédit...................................................................... 55.792,05€
Coût du projet à crédit.........................................................154.956,05€
(Il n’a pas été tenu compte de l’éventuelle restitution de 60% des frais de garantie dans 20 ans car ce n’est qu’une éventualité et non pas une certitude)

TEG prêt à taux zéro = 1,1451%
TEG prêt employeur = 2,5000%
TEG prêt Immo = 5,4805%

TEG ensemble financements = 4,8930%
(NB – dans ces calcul il n’a pas été tenu compte de l’éventuel remboursement de 60% frais garantie dans 20 ans. Par contre il a été considéré que les assurances sur 2 têtes étaient obligatoires).

Je ne sais si vous consulté le post que j’ai publié il y a quelques jours sur le forum « Crédit Immobilier ».
Il s’intitule « Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissée » et j’y développe cinq principes à respecter

Puisque vous avez l’intention d’utiliser des droits épargne logement, je vous suggère de le lire

Je ne sais pas non plus si les 640,54€ d’échéance lissées que vous propose votre banque correspond au maximum de vos possibilités ou au maximum accepté par elle.

Juste pour vous faire voir ce qu’il est possible de faire, j’ai imaginé que ce n’est pas la banque qui vous dicte votre échéance lissée mais que c’est vous qui lui en indiquiez le montant (qui bien entendu doit respecter les limites acceptables par la banque)

J’ai pris deux hypothèses :
1) – Echéances lissées à 645€
2) - Echéances lissées à 650€
au lieu de 640,54€

Dans le premier cas la durée tomberait à 238 mois et le coût du crédit à 55.067,45€ soit un gain de 724,60€.

Dans le second cas la durée tomberait à 235 mois et le coût du crédit à 54.249,43€ soit un gain de 1.542,62€€.

Cordialement,

 

[emiliekikou]

merci Aristide pour votre réponse très complète!!!

je vais dder au CIC qu'ils nous fassent une simulation avec un pret long 20 ans et un pret court 15 ans, j ai utilisé la calculette du site pour le lissage et je trouve un différence de 8€ ce qui est toujours ça de pris ! je vais leur écrire un mail... j ai peur qu il me renvoie sur les roses

j ai eu ce soir la simulation du crédit Agricole qui me semble pas mal et là le conseiller à mixer un prêt court et un prêt long.

caution : 1150€
frais de dossier : 395€
pret facilimo : 57000€ à 4.55% 240 mois
primo accédent : 15 000 à 3.45% sur 180 mois
ptz : 13200€ sur 96 mois
assurance : 0.21%

je n ai pas le détail des mensualités pour chqe le conseiller m envoie les simulations car il me l a fait par tél.

mensualité lissé 627€ pdt 8 ans, 622.73 jusqu a 15 ans et 617.47 jusqu a 20 ans.
c'est mieux que le CIC, mais on ne récupère pas la caution.

Concernant le taux d endettement nous sommes a 23/24%, ce qui est correcte apparemment, et ils nous restera de l'épargne au cas ou et pour financer qqs travaux.

ce que j en conclu, c'est que ce n'est pas facile de faire la part des choses, le crédit agricole serait une facilité puisque nos comptes bancaires y sont domicilier en même temps, j ai l impression que nous ne pouvons rien négocier du fait que justement nos comptes y sont domicilier. Pour la Poste, j ai pas totalement confiance, car même si leur taux a 4.25% parait avantageux, assurance 0.26% et pas de frais de dossier et caution à 326€, au bout du compte la mensualité est tt de même proche de celle du CA. De plus, à la poste le prêt étant lissé, nous n avons pas la possibilité de modifier le montant des échéances par la suite, nous sommes coincés pour 20 ans, le seul avantage c'est de pouvoir faire des rbst anticipés sans frais, mais seulement au bout de 7 ans. finalement ds chaque offre il y a du pour et du contre. Pour le CIC, c'est l agence qui nous a recommandé la banque, j imagine qu elle y trouve son intérêt.