Immobilier - la nouvelle donne

[JMV]

Est-ce que passer d'un DPE G à un DPE C/D/E ...

Le problème est que ces logements F et G sont proposés à la location avec un loyer sans décote ou presque.

Plutôt qu'une interdiction, on pourrait envisager une décote qui, d'une part, compenserait pour le locataire le surcoût de chauffage et l'absence de climatisation, d'autre part, inciterait le propriétaire à entreprendre des travaux de rénovation. Par exemple, loyer d'un bien classé G plafonné à 50% - ou moins encore ! - du loyer de référence.

 

[moietmoi]

Est-ce que passer d'un DPE G à un DPE C/D/E fait parti de l'entretien courant ?

Généralement non.pas courant.
Mais de l'entretien . Comme les gros travaux. Refaire la toiture par exemple.
Pour ma part je pense que si on n'a pas les moyens de posséder quelque chose pour en assurer la fonction essentielle ( habitation pour une habitation) , on vend.

Je ne pleure pas sur ceux qui font le choix de garder un bien non habitable qui doivent payer à la communauté.
La loi DPE est mal faite , j'en suis bien d'accord, mais dura lex sed lex.

 

[moietmoi]

Le problème est que ces logements F et G sont proposés à la location avec un loyer sans décote ou presque.

Plutôt qu'une interdiction, on pourrait envisager une décote qui, d'une part, compenserait pour le locataire le surcoût de chauffage et l'absence de climatisation, d'autre part, inciterait le propriétaire à entreprendre des travaux de rénovation. Par exemple, loyer d'un bien classé G plafonné à 50% - ou moins encore ! - du loyer de référence.

Pourquoi n'y ont ils pas pensé !!?

 

[MDacier]

Le problème est que ces logements F et G sont proposés à la location avec un loyer sans décote ou presque.

Les logements DPE G sont tout simplement INTERDITS à la location... Et ce sera pareil pour les logements F en 2028
Si on a un logement classé F ou G, c'est mise aux normes obligatoire.
On est d'accord, dura lex sed lex.

En revanche, c'est proprement scandaleux que les logements appartenant aux organismes HLM soient exonérés de la TLV...

 

[Jaumep]

Généralement non.pas courant.
Mais de l'entretien . Comme les gros travaux. Refaire la toiture par exemple.
Pour ma part je pense que si on n'a pas les moyens de posséder quelque chose pour en assurer la fonction essentielle ( habitation pour une habitation) , on vend.

Je ne pleure pas sur ceux qui font le choix de garder un bien non habitable qui doivent payer à la communauté.
La loi DPE est mal faite , j'en suis bien d'accord, mais dura lex sed lex.

Tu oublies le cas des biens en copropriété qui constitue le gros de la proposition locative dans les villes.
Je connais bien ce sujet pour l’avoir vécu et le vivre encore.
En copropriété, la plupart des travaux qui permettent de faire un gain significatif du DPE ne sont pas réalisables par un propriétaire bailleur seul mais impliquent toute la copropriété.
Et la, bon courage pour mobiliser les autres propriétaires, particulièrement les propriétaires occupants qui, quand ils voient l’intérêt des travaux ( ce qui n’est pas gagné) ne sont absolument pas pressés de faire des travaux coûteux dont le retour sur investissement est trés lointain.
Sur deux biens locatifs en copropriété que je possède:
- pour l’un, après 6 ans de discutailles on a enfin voté les travaux initialement prévus au printemps 2026 maus reporté à… on sait pas trop quand, suite à contestation de 3 copropriétaires ( en cours de négociation).
- pour l’autre, après une longue indifférence de 6 ans également, le sujet commence à être discuté en AG avec une majorité très hostile à tout travaux…

 

[Jaumep]

Le problème est que ces logements F et G sont proposés à la location avec un loyer sans décote ou presque.

Plutôt qu'une interdiction, on pourrait envisager une décote qui, d'une part, compenserait pour le locataire le surcoût de chauffage et l'absence de climatisation, d'autre part, inciterait le propriétaire à entreprendre des travaux de rénovation. Par exemple, loyer d'un bien classé G plafonné à 50% - ou moins encore ! - du loyer de référence.

Pourquoi pas, mais l’objectif initial de la loi était moins de venir en aide au locataire que de contribuer à réduire les émissions de gaz à effet effet de serre.
Disons que cette loi, trés mal conçue, navigue à gré entre ces deux objectifs.

 

[moietmoi]

Tu oublies le cas des biens en copropriété qui constitue le gros de la proposition locative dans les villes.
Je connais bien ce sujet pour l’avoir vécu et le vivre encore.
En copropriété, la plupart des travaux qui permettent de faire un gain significatif du DPE ne sont pas réalisables par un propriétaire bailleur seul mais impliquent toute la copropriété.
Et la, bon courage pour mobiliser les autres propriétaires, particulièrement les propriétaires occupants qui, quand ils voient l’intérêt des travaux ( ce qui n’est pas gagné) ne sont absolument pas pressés de faire des travaux coûteux dont le retour sur investissement est trés lointain.
Sur deux biens locatifs en copropriété que je possède:
- pour l’un, après 6 ans de discutailles on a enfin voté les travaux initialement prévus au printemps 2026 maus reporté à… on sait pas trop quand, suite à contestation de 3 copropriétaires ( en cours de négociation).
- pour l’autre, après une longue indifférence de 6 ans également, le sujet commence à être discuté en AG avec une majorité très hostile à tout travaux…

Ça n'empêche pas de vendre.
Il faut réaliser que ces biens valent moins que ce qu'on espère.
Avoir du patrimoine n'est pas un long fleuve tranquille.
J'avais des biens en colocations, ils ont été touchés par plusieurs réglementations, entre autres: l'encadrement des loyers qui me faisait perdre mon excellente rentabilité, puis ,alors que j'avais choisi lors de l'achat comme un plus, des rdc et derniers étages, des DPE F et G.
J'ai vendu.
Rien n'empêche de vendre.
Pour l'instant l'habitation en RP n'est pas contrainte par les DPE.
Mes appartements qui étaient en colocations sont maintenant habités par des propriétaires en RP.
Et sur ma RP, en copro,j'ai eu à payer la réfection de la toiture avec isolation des combles, juste avant de vendre.mon bien était F et est resté F..
De simple thermostats ( moins de 800 euros avec la main d'oeuvre) sur chaque radiateur -1, on fait passer D.

 

[MDacier]

Pour l'instant l'habitation en RP n'est pas contrainte par les DPE.

Tout est dans le "pour l'instant" ...
Il est evident qu'un 'mauvais' DPE induit une décote sensible a la vente. Et ca sera de plus en plus défavorable ...

Et pas trop d'illusion a se faire, je fais confiance au législateur pour dégrader le DPE de biens - même récents - qui bien que DPE A, B ou C pour l'instant, perdront ce bénéfice une fois intégré le paramètre "bouilloire thermique"

 

[Coucaren]

Est-ce que passer d'un DPE G à un DPE C/D/E fait parti de l'entretien courant ? J'en doute, mais je ne connais pas suffisamment le domaine.
Oui la solution c'est de vendre. Mais vendre à cause d'une loi qui passe au forceps c'est quand même rageant je trouve.

J'ai personnellement subit ces taxes en région
Certaine années là commune a retirée la taxe TLV avec annonce décision du conseil municipal et l'année d'après cette taxe revenait par vote de la communauté de communes..
Bon j'ai fini par vendre fin 2023 ..la notaire de cette vente m'a dit vous faites bien de vendre ,car tout depend de qui est élu, ils vont finir par vous la prendre pour loger des cassos ..

 

[Jaumep]

Ça n'empêche pas de vendre.

On parle pas d’une paire de chaussures trop serrées à revendre sur le bon coin.
On parle d’immobilier; ça se revend pas du jour au lendemain à la première contrariété ( sauf à y laisser beaucoup d’argent).

Il faut réaliser que ces biens valent moins que ce qu'on espère.
Avoir du patrimoine n'est pas un long fleuve tranquille.

Je suis sur l’immobilier locatif depuis 17 ans; je connais assez bien; ce n’est certes pas un fleuve tranquille mais c’est surtout un fleuve qui s’assèche drastiquement tant le ratio bénéfices / emmerdements s’est alourdi.
Et puis tu dis « avoir du patrimoine » qui est une expression connotée renvoyant encore une fois la caricature du propriétaire rentier; beaucoup de propriétaires bailleurs sont de « petits propriétaires » qui espèrent de l’investissement locatif un complément de revenus pour plus tard (complément retraite ou autre) en empruntant souvent la majorité du capital pour financer ce placement de trés long terme; c’est une construction qui ne peut s’accommoder de changements permanents ( fiscalité, normes, encadrement loyers, DPE, faible protection juridique …) et qui est désormais trop risqué pour beaucoup d’où le retrait massif des investisseurs sur ce secteur.

J'avais des biens en colocations, ils ont été touchés par plusieurs réglementations, entre autres: l'encadrement des loyers qui me faisait perdre mon excellente rentabilité, puis ,alors que j'avais choisi lors de l'achat comme un plus, des rdc et derniers étages, des DPE F et G.
J'ai vendu.
Rien n'empêche de vendre.
Pour l'instant l'habitation en RP n'est pas contrainte par les DPE.
Mes appartements qui étaient en colocations sont maintenant habités par des propriétaires en RP.

Donc tout roule et il n’y a pas de crise de l’investissement locatif; c’est oas vraiment ce que je vois et ce que constatent les professionnels du sé.

 

[moietmoi]

Et puis tu dis « avoir du patrimoine » qui est une expression connotée renvoyant encore une fois la caricature du propriétaire rentier; beaucoup de propriétaires bailleurs sont de « petits propriétaires

Ici nous parlions de biens laissés vides 3 ans..( souvent beaucoup plus..)
Je me répète la vocation d'un bien d'habitation est l'habitation.
Si certains veulent en faire une valeur strictement spéculative, ils doivent en subir les frais.

Sur le reste de ce que tu dis, je suis entièrement d'accord.
Un autre exemple :
La colocation pour les jeunes n'est pas seulement une manière de payer moins, mais aussi une manière de vivre.
Et lors d'une refonte de loi, encadrant les loyers, la loi indique que le loyer maximum autorisé doit s'entendre comme la somme des loyers de la colocation.
Ceci dézingue l'intérêt pour le propriétaire de faire de la coloc, vu la multiplication des problèmes par le nombre de colocataires.
Autre exemple : la loi a d'un seul coup introduit que de faire des baux individuels par colocataires ( ils aiment tout de même ne pas payer pour les autres) revient a une division du logement donc en la création de lots ( à faire valider par un changement de division de copro, règlement de copro, plu...)
Absurde.

 

[MDacier]

Bon j'ai fini par vendre fin 2023 ..la notaire de cette vente m'a dit vous faites bien de vendre ,car tout depend de qui est élu, ils vont finir par vous la prendre pour loger des cassos ..

Comme indiqué plus haut, l'Etat a pris soin d'exonerer de TLV/THLV ... les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré ainsi que les logements qui constituent des dépendances du domaine public (sic)

Faites ce que je dis, pas ce que je fais ...

 

[JMV]

Comme indiqué plus haut, l'Etat a pris soin d'exonerer de TLV/THLV ... les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré ainsi que les logements qui constituent des dépendances du domaine public (sic)

Faites ce que je dis, pas ce que je fais ...

La finalité des organismes HLM est sociale et non spéculative. De plus, la vacance des logements dont ils ont la gestion est non souhaitée, due à des événements techniques ou administratifs. Ils ne font pas de la rétention délibérée, ce que vise à corriger cette taxe.

 

[MDacier]

C'est juste.

Après, entre la taxe foncière, les impôts et les autres taxes, il faut vraiment avoir la foi pour penser qu'il est pertinent de spéculer sur l'immobilier en France sans même le mettre en location...

 

[Jaumep]

C'est juste.

Après, entre la taxe foncière, les impôts et les autres taxes, il faut vraiment avoir la foi pour penser qu'il est pertinent de spéculer sur l'immobilier en France sans même le mettre en location...

Oui; la plupart des logements vacants le sont parce que les propriétaires craignent la charge mentale d’une gestion qui leur paraît risquée ( impayés, dégradation, autres contentieux, mises aux normes, gestion des entreprises pour travaux…).

 

[moietmoi]

Après, entre la taxe foncière, les impôts et les autres taxes, il faut vraiment avoir la foi pour penser qu'il est pertinent de spéculer sur l'immobilier en France sans même le mettre en location...

On parlait de la décision de la commune de Paris.
Il me semble qu'à long terme c'est encore jouable.
Mais je pense que la plupart des propriétaires de logements vides à Paris ,sont dans un aveuglément.
Ils ont cela en stock, et il ne regardent pas le coût de possession.
Du temps où je bossais dans le domaine,je m'étais fait la spécialité des successions provinciales dont dépendaient 1 ou plusieurs biens à Paris.
La principale objection que j'avais: laissons dormir cela tranquillement, ce sera pour les petits enfants...
Je voyais dormir des dizaines voir des centaines de millions d'euros inhabités.

 

[Buffeto]

laissons dormir cela tranquillement, ce sera pour les petits enfants...

ils oublient qu'il y a des charges et de la TF à payer ....et qu'un logement inoccupé se dégrade aussi ....

 

[MDacier]

ils oublient qu'il y a des charges et de la TF à payer ....et qu'un logement inoccupé se dégrade aussi ....

Exact.
Faut avoir les reins solides pour pouvoir payer chaque année sans broncher TF + THRS ou TLV ...

 

[moietmoi]

oublient qu'il y a des charges et de la TF à payer ....et qu'un logement inoccupé se dégrade aussi ....

Ils n'oublient pas , ils payent la taxe logement vacants ou la taxe d'habitation résidence secondaire, et les charges et la taxes foncières,et les travaux...ils maugréent, ronchonnent et continuent leurs vies.( Souvent des successions éclatées)
Un investisseur ne laissera pas le logement vide longtemps, il le vendra.