Gestion direct ou Gérance

[gunday]

Je rejoins pas mal des membres du forum.

La gestion en direct, c'est pas mal de compétences.
Outre relationnel pour choisir le bon locataire, il y a aussi pas mal d'administratif.

Il y a aussi par moment ce que nous appelons maintenant "la gestion des boulets".
Et sincèrement, les pires boulets ne sont pas forcément les locataires.
Les assurances sont pour le moment en haut de mon classement. Suivi de près par certains AI, faut être honnête.
Quand je dit gestion des boulets, c'est par exemple relancer pour la 32ème fois dans le mois pour savoir pourquoi ça bouge pas, réexpliquer la situation pour la 6ème fois au téléphone dans l'heure car personne sais qui peux vous renseigner, ...

Pour les artisans, effectivement, en avoir des bons est importants.
Par contre jusqu'à maintenant, j'ai pas trop eu de difficulté à les faire se déplacer.


Ceci dit, pour avoir suivi de loin, et repris un bien qui était en gestion par un AI, je trouve la gestion en direct bien moins stressante (malgré des cas similaire à ceux ci-dessus).
Entre les états de lieux pourris (genre confusion chaudière/radiateur, cheminée disparu non remarqué, ...), les services facturés 2 fois, les artisans appelés, 2 fois plus cher, et ne résolvant pas le problème, ma patience très limité a vite été atteinte.
Paradoxalement, la patience des locataires a rapidement été atteinte également!


Donc les 2 ont des inconvénients.
Jusqu'à maintenant j'arrive à gérer les locataires, et n'ai pas eu de gros contentieux, donc je peux continuer ainsi.
A terme mon avis changera probablement!

Ps : oui bailleur est un métier et comme tout métier, il y a des moments sympa et des moments moins sympa!

 

[ZRR_pigeon]

ca me rappelle ma premiere declaration (2044). le promoteur m'avait envoyé une "proposition de 2044" avec tous les chiffres dedans.

bien sur je m'y prends un peu tard, et donc la veille de la date limite (sachant que nous sommes dans le dernier wagon des déclarants), je me rends compte que j'ai beau retourner dans tous les sens et lire la doc fiscale trois fois...je ne trouve pas, je ne comprends rien, un seul des 10 chiffres de la 2044 colle....

je me dis que je suis vraiment nul...

j'appelle le gestionnaire. apres 5 minutes d'attente, on me dit c'est quoi votre nom déjà ?

Je leur dis :
-DUROND (***)
et ils me répondent
- Ah !! ok je comprends. on vous a envoyé celle de Mr DUPOND. En fait il y a un décalage d'une ligne pour les 3 quarts du listing !!! Mais vous etes le premier à nous appeler....

magnifique ...

(***) les noms ont été changés bien sur...

 

[Buffeto]

(***) les noms ont été changés bien sur...

sinon y'a aussi celle ci . c'est comment votre nom déjà ?

Mr convert.

ah oui , je ne me souvenais plus de la couleur .....

 

[moietmoi]

J

les artisans appelés, 2 fois plus cher, et ne résolvant pas le problème, ma patience très limité a vite été atteinte.

ça , c'est clair, avec une agence il n y pas d'optimisation des coûts de petits travaux... c 'est comme demander à un syndic de proposer des entreprises efficaces et dans les prix.....

 

[dodo1]

Je rejoins pas mal des membres du forum.

La gestion en direct, c'est pas mal de compétences.
Outre relationnel pour choisir le bon locataire, il y a aussi pas mal d'administratif.

Pour la partie financière tu suis ça sur un logiciel ou sur un tableur ?

 

[ZRR_pigeon]

Pour la partie financière tu suis ça sur un logiciel ou sur un tableur ?

pour moi sur un tableur, qui est un logiciel, faut-il le rappeler.

je crois qu'ici, il n'y a que buffeto qui papier crayon gomme...

 

[Buffeto]

je crois qu'ici, il n'y a que buffeto qui papier crayon gomme...

parfois même je fais tout de tête ...je suis d'une époque où le calcul mental était une discipline....

 

[moietmoi]

pour moi sur un tableur, qui est un logiciel, faut-il le rappeler.

je crois qu'ici, il n'y a que buffeto qui papier crayon gomme...

ça dépend...les tableurs, simulations et autres sont très utiles lorsque l'on a des choix à faire, pour arbitrer, car sinon on se laisse aller à l'impression qu'on en a..et comme l'impression qu'on en a ,dépend du point du vue qu 'on s'en fait.... on ne fait aucun choix;
je me sers donc de tableurs avec même des colonnes ou j'essaye d'intégrer les impôts et PS, mais en regroupant les dépenses de même nature; sans faire de l'exhaustif;

et dans la gestion quotidienne le papier griffonné..est très bien... et la mémoire;
La semaine dernière il y avait une émission de télé ou l'on voyait un papi bailleur de 74 ans avec plus de 20 biens immobiliers, il gère tout lui même et a visiblement un suivi locatif et de ses crédits sur tableur;

 

[ZRR_pigeon]

on peut tout faire de tête et rien oublier. mais tout faire avec un tableur c'est la garantie de ne rien oublier (à moins d'y faire exprès).

pour ma part je "traite les locatifs" une fois par mois. c'est a dire paiement de charges, crosscheck de loyer, revision trimestrielle du taux d'interet du credit, saisie des composantes capital/intéret, pouvoir d'AG.

Le jour ou je le fais au fur et a mesure que j'emets les virements de paiement je les rentre dans mon excel, dans la colonne qui va bien (qui reprend les categories de la 2044).

ainsi ma 2044 ainsi que sa consolidation se fait toute seule.

le calcul mental c'est bien pour un calcul ponctuel, mais sur un calcul qui s'étale sur un an...bof.

ceci dit je suis un fervent défenseur du calcul mental et je constate (via mes enfants) avec satisfaction qu'il est revenu en force au primaire, après avoir été négligé pendant des années.

 

[moietmoi]

on peut tout faire de tête et rien oublier. mais tout faire avec un tableur c'est la garantie de ne rien oublier (à moins d'y faire exprès).

en fait , il y a 2 aspects, en tout cas pour moi; l'aspect comptabilité, impôts, et bien sûr il faut que tout soit noté ; mais comme je suis surtout en meublé...c'est le comptable, et le coté ou en suis-je? où là je suis les choses avec mes méthodes perso..

 

[ZRR_pigeon]

en fait , il y a 2 aspects, où là je suis les choses avec mes méthodes perso..

c'est un peu comme ça chez moi, un onglet de l'excel sont les données brutes, un autre onglet autogénère les formulaires d'impots A partir de ces données brutes. Toujours à parti de ces mêmes données brutes, d'autres onglets me permettent d'avoir une performance chiffrée à aujourd'hui sur chaque investissement depuis sa naissance, d'autres me permettent de me projeter sur le rendement futur (tarissement du déficit foncier, etc..).

 

[dodo1]

c'est un peu comme ça chez moi, un onglet de l'excel sont les données brutes, un autre onglet autogénère les formulaires d'impots A partir de ces données brutes. Toujours à parti de ces mêmes données brutes, d'autres onglets me permettent d'avoir une performance chiffrée à aujourd'hui sur chaque investissement depuis sa naissance, d'autres me permettent de me projeter sur le rendement futur (tarissement du déficit foncier, etc..).

J'utilise aussi un tableur, je sais pas ce que vous mettez dans votre tableur mais j'ai tendance à vouloir trop en mettre.

 

[dodo1]

D'après ce que j'ai pu lire, la gestion direct n'est pas un long fleuve tranquille mais j'ai comme l'impression que beaucoup d'entre vous préfère gérer en direct malgrès les contraintes.

 

[Turbo-057]

La gestion en direct je la pratique depuis maintenant près de 18 ans sur plusieurs biens.
Ce n’est pas un long fleuve tranquille mais rien d’impossible. Le tout est de s’organiser (d’autant plus si le nombre de biens est importants)
Mais avec un peu de rigueur et avec un suivi régulier d’au moins une fois par mois (prévoir disons au moins 1h/2h si il n’y a qu’un bien, et jusqu’à une demi-journée (nuit) si il y en a plusieurs) ce n’est pas si compliqué que cela.
Il est possible de faire via un fichier excel, c’est ce que je faisais au début (et j’en ai encore un d’ailleurs) et/ou d’utiliser en complément ou à la place des outils de gestions locatives. (notamment Ciel Gestion Immob par exemple pour son prix c’est largement compensé en relatif au cout d’une gestion par une agence)
Et ce type de produit vous sort aussi tout l’aspect fiscal nécessaire.

Donc rien de si compliqué administrativement.

Le plus « ennuyeux » reste je pense la gestion des « incidents »
Chasse d’eau qui fuit, Lave-vaisselle cassé, Problème de dégâts des eaux (fuite, inondation …)

Après il y a des aspects de toutes manières qui reste en tant que propriétaire c’est la gestion de l’éventuelle syndic et des soucis de copro (qui ne sont pas de la gestion loc a proprement parler)

Et aussi le fameux changement de locataire qui lui n’est pas compliqué une fois qu’on a son template de bail, caution … suffit d’ajuster noms et montant, mais faut bien le choisir la c’est toujours le jackpot.

En passant via une agence on réduit certains aspects mais clairement il y en a toujours qui resteront simplement vos interventions personnelles seront partiellement réduites mais pour 5% pour ma part en gros je n’ai que la gestion courante classique, lors des changements de locataires disons qu’en général j’ai vite au moins 1 mois voire de 2 de vacance locative, car souvent par soucis de simplicité ils ne cherchent que quand le logement est vide (plus facile de faire visiter) bref je passe en gestion par agence que quand je n’ai pas le choix car même en étant passé par 3 agences différentes c’est loin d’être parfait mais je suis trop loin pour le gérer moi-même du coup … je prends l’agence la « moins pire » diront nous.

Pour ma part je préfère de toute manière la gestion directe même si ce n’est pas un long fleuve tranquille au moins on reste maître de ses choix après cela demande de l’investissement personnel (non rémunéré non déductible mais c’est ainsi)

 

[gunday]

Pour la partie financière tu suis ça sur un logiciel ou sur un tableur ?

Les 2.
J'utilise un outil pour générer les quittances, et il gère aussi le côté financier.
Et on saisi en parallèle en brut sur un tableur.
Ca permet d'avoir un double contrôle.



Sinon, je pense que dans mes prochains baux, je vais mettre un manuel d'utilisation du robinet de machine à laver.
Ce week end, départ d'un locataire, c'est la 2ème a ne pas savoir fermer ce robinet.
Et bien sûr à se plaindre en parallèle de l'humidité de l'appartement.
Dés fois, j'ai envie de coller des baffes à mes locataires.

Maintenant va falloir que je chiffre sa retenue sur caution, je pense qu'elle va pas aimer.

 

[ZRR_pigeon]

J'utilise un outil pour générer les quittances,

On te demande des quittances toi ???

Maintenant va falloir que je chiffre sa retenue sur caution, je pense qu'elle va pas aimer.

d'ailleurs quand on fait une retenue sur caution, quels justificatifs faut-il produire ?

mon locataire est partie en laissant le fond de l'évier marron (tout le fond de l'évier gris clair, bien marron couleur merde). il me dit que cela ne part pas. je pense aussi qu'il ne faut pas essayer de faire partir au bout de 2 ans et demi une fois après avoir donné le préavis de départ.

je me sui dit que je ne pouvais pas décemment lui facturer un évier mais à la fois dans la cuisine autrement impeccable (appart a 6 ans), ca fait vraiment tache c'est le cas de le dire.
mais je me suis dit que 100€ c'est quoi un quart du prix de cet évier.

au final je suis allé à l'appartement et à grands coups d'eau chaude et de vinaigre blanc et de frottage comme un malade, au bout de 2 heures, il ne reste qu'un léger voile marron, qui semble conforme avec une "usure normale".

donc je fais quoi avec ma retenue ? je chiffre mes deux heures de temps ? je justifie comment ? je mets quand même les 100€ ?

j'ai clairement pas envie d'arnaquer mon ex-locataire mais bon je ne veux pas fermer les yeux non plus.

 

[Turbo-057]

Pour les quittances moi aussi on me les demandes du coup je les gènère automatiquement et voilà

 

[gunday]

On te demande des quittances toi ???

Pas systématiquement, donc j'en donne une de temps à autre (en moyenne 2 ou 3 par ans).
Quand le locataire est très bas de plafond, je fourni appel de fonds et quittance systématiquement.

Pour l'évier, un locataire m'a perdu une pièce permettant de fermer la bonde (pièce de forme bizarre non vendu au détail), j'ai facturé l'évier (ceci dit, c'est un simple évier inox à 30€, donc pas non plus excessif).
Pour le justificatif, le catalogue bricodepot me suffit (et je suis sympa, je leur laisse même un exemplaire! )

Ceci dit, effectivement, j'ai du vider les siphons de tout les éviers (jamais fait), et lui ai montré qu'en resserrant un peu les vis, y a plus de fuite sous l'évier.
(oui mes locataires sont fans de fuites, je vais finir par ouvrir une piscine, ce sera plus dans le thème)
Mais ça c'est gratuit, car j'ai pas trouvé moyen de le chiffrer. Donc j'ai été mesquin en facturant tout! (ampoules manquantes, piles du détecteur de fumée, ...)

 

[moietmoi]

Sinon, je pense que dans mes prochains baux, je vais mettre un manuel d'utilisation du robinet de machine à laver.
Ce week end, départ d'un locataire, c'est la 2ème a ne pas savoir fermer ce robinet.

effectivement en annexe, j'ai un résumé que je fais signer, des mode d'emplois, machine à laver, four, aspirateur,.... oui oui aspirateur.... certains locataires avaient décidés de transformer par paresse un aspirateur classique en aspirateur sans sac...

Ceci dit, effectivement, j'ai du vider les siphons de tout les éviers (jamais fait)

idem... on pourrait monter un truc du genre sos bailleur, avec plein de services à la carte pour les bailleurs, on a l'entrainement

 

[gunday]

effectivement en annexe, j'ai un résumé que je fais signer, des mode d'emplois, machine à laver, four, aspirateur

Je vais quand même pas fournir le mode d'emploi d'un robinet ?!
Mais oui, faire une page rappelant les obligations de gestion de l'humidité (aération, vérification de non fuite, ...) me semble être une bonne idée!
Je vais voir si je peux en faire une fresque murale, ce sera probablement plus efficace!

idem... on pourrait monter un truc du genre sos bailleur, avec plein de services à la carte pour les bailleurs, on a l'entrainement

Si tu as en option le service de gros durs qui vont discuter avec les non payeurs, je signe tout de suite!