Frais de remboursement anticipé

[lerouxjul]

Bonjour à tous,

J'aimerai un conseil par rapport à un différent que j'ai avec ma banque, le Crédit Agricole.

J'ai souscrit un prêt Bancaire il y a 5ans au Crédit Agricole.
Ce prêt immobilier (75000€ de prêt et 55000€ d'apport perso) sert à financer mon habitation principale privée (70%) et une plus petite partie pro (30%). Je suis en profession libérale et la partie pro, ce sont des bureaux d'environ 30m².
Le Banquer à fait ce prêt sous forme de prêt PRO sur 15ans parce qu'il avait la main sur ce type de prêt et n'avait pas à justifier le dossier auprès de sa direction.

Je suis en profession libérale et ma femme conjoint collaborateur. Nous travaillons donc tous deux à notre domicile avec ma femme.

Notre activité à rapidement grossi et 5 ans après nous avons besoin de beaucoup plus de place. Nous avons donc signé pour l'achat d'un terrain (qui se trouve à environ 10km du lieu actuel de travail et résidence) afin d'y faire construire un bâtiment plus grand afin de développer l'activité professionnelle.

Le Crédit Agricole (qui était la banque de famille qui se trouve à 200 km du projet) ne nous suit pas sur ce nouveau projet, prétextant qu'elle ne finance plus de projets si loin car elle n'a pas assez d'infos sur un lieu qu'elle ne connait pas.

Par contre, le Crédit Agricole d'à coté de chez nous (une autre caisse régionale donc) ainsi que le Crédit Mutuel et la Banque Populaire nous suivent sur ce projet mais ils exigent (ce qui parait normal) que l'actuel prêt au Crédit Agricole soit soldé pour repartir de 0 et éviter de multiplier les créanciers.

Le problème, c'est que nous avons un prêt pro et que les frais de remboursement anticipés sur un prêt pro sont abyssaux et il n'est pas du tout intéressant de faire ce remboursement anticipé vu le montant des frais doublé de la main levée sur l'hypothèque du bien.

Nous sommes donc coincés par la 1ère banque et comme ils s'agit de caisse régionales indépendantes au Crédit Agricole, le Crédit Agricole d'à coté de chez nous (et qui nous suit) n'a absolument pas la main sur notre prêt actuel qui se trouve au Crédit Agricole.

Comme vous le savez, le code de la consommation indique :

Si votre bien immobilier a été acheté après le 1er juillet 1999 et qu'il est vendu pour un changement du lieu de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers, aucune indemnité n'est due.

...sauf que comme vous le savez, le code de la consommation ne s'applique pas à un prêt pro...

C'est la que j'ai besoin de conseil.
Comme ce prêt pro sert à financer 70% au moins d'habitation principale privée, ne peut il pas être soumis à la protection du code de la consommation comme tout prêt ?


Merci par avance pour votre aide et vos conseils,

 

[Aristide]

Bonjour,

Tout dépend comment est rédigé votre acte de crédit, en particulier, de l'objet exact du prêt qui figure dans l'acte de prêt initial.

S'il est seulement fait référence un un local professionnel vous n'êtes pas protégé par le code de la consommation.

Si c'est un financement mixte (personnel et professionnel) qui est mentionné ce sont les procédures du code de la consommation qui auraient dues être respectées.

cdt

 

[lerouxjul]

Voila exactement ce qui est stipulé dans l'acte signé chez le notaire :
Logement à aménager/Local a usage d'habitation

et voila ce qui est indiqué sur le contrat de prêt :
PRÊT AUX PROFESSIONNELS
Objet du financement / Destination des fonds :
Bâtiment à usage professionnel / achat bâtiment à usage professionnel

 

[Aristide]

C'est un cas délicat qui nécessite plus d'informations.

Quelle était la garantie du prêt ?
En particulier était-ce un Privilège de Prêteur de Deniers ?
L'acte authentique d'acquisition et l'acte de prêt étaient-ils dans un seul et même acte ?
Comment est stipulée le paiement de l'acquisition dans l'acte notarié ?
Est-ce la banque qui a versé les fonds directement au notaire ?
Quels justificatifs la banque a t-elle dans son dossier (référence uniquement à l'usage professionnel ou bien habitation et professionnel ?)

C'est difficile de fournir une réponse certaine car :

+ Vous avez accepté ce contrat de prêt malgré un objet qui ne correspond pas à la réalité.

+ Mais - sous réserve des précisions souhaitées - votre notaire aurait dû se manifester auprès de la banque avant de procéder à la régularisation du/des acte(s).

Cdt

 

[lerouxjul]

Je répond en couleurs...

Quelle était la garantie du prêt ?
Il y avait plusieurs garanties :
-Privilège de Prêteur de Deniers
-Double cautionnement

L'acte authentique d'acquisition et l'acte de prêt étaient-ils dans un seul et même acte ?
Oui

Comment est stipulée le paiement de l'acquisition dans l'acte notarié ?
Je cite l'acte :
"L’acquéreur à déclaré avoir effectué ce paiement pour partie soit la somme de 75000€ au moyen des deniers provenant d'un prêt que l’établissement préteur vient de lui consentir à cet effet au terme d'un acte reçu par le notaire aujourd’hui même"

Est-ce la banque qui a versé les fonds directement au notaire ?
Oui, c'est bien la banque qui a versé les fonds au notaire

Quels justificatifs la banque a t-elle dans son dossier (référence uniquement à l'usage professionnel ou bien habitation et professionnel ?)
Je ne sais pas trop ce qui est actuellement en possession de la banque mais pour notre part, bien sur, nous sommes totalement transparents et le banquier connaissait parfaitement la destination du prêt 70% perso et 30% pro.

Pour dire le fond de ma pensée, la banque à profiter de manière exagérée d'une situation a son avantage, car voici les conditions du prêt :

- 6%
- Privilège de Prêteur de Deniers
- Double cautionnement
- Prêt pro qui l'avantage en tout points alors que ce n'était pas la destination principale de l'achat


Du coup, nous avons près de 10000€ de frais de remboursements anticipés pour un capital restant du de 58000€, c'est du vol pur et simple. Nous somme d'accord pour payer 3% de frais mais près de 20% !!

 

[Anonyme]

Pour dire le fond de ma pensée, la banque à profiter de manière exagérée d'une situation a son avantage, car voici les conditions du prêt :

- 6%
- Privilège de Prêteur de Deniers
- Double cautionnement
- Prêt pro qui l'avantage en tout points alors que ce n'était pas la destination principale de l'achat


Du coup, nous avons près de 10000€ de frais de remboursements anticipés pour un capital restant du de 58000€, c'est du vol pur et simple. Nous somme d'accord pour payer 3% de frais mais près de 20% !!

Bonjour,

Juste une question : pourquoi avez-vous accepté de signer ce contrat de prêt qui vous semble si déséquilibré ?

 

[lerouxjul]

Bonjour,

Juste une question : pourquoi avez-vous accepté de signer ce contrat de prêt qui vous semble si déséquilibré ?

Il faut se remettre dans le contexte :
On avais signé une promesse de vente, commencé à imaginer les travaux, contacté les artisans nous relançaient pour commencer, on créais une entreprise sur prévisionnel, on s'était fait jetés du LCL (notre banque), CIC, Société Générale, Caisse d'épargne, Crédit Mutuel.
Le Crédit Agricole qui se trouvait à 200km de chez nous et c'était une banque dans laquelle se trouvait toute la famille, on faisais donc confiance mais on avais surtout pas d'autre choix. Le banquier l'a bien compris, il n'a pris aucun risque et nous a plumés.
Je me souvient à l'époque quand on avais signé, je lui avais dit, et je me cite :
"je comprend que vous faites ce prêt pour gagner un maximum parce que vous êtes le seul à suivre mais si on a beaucoup d'argent à un moment donné et que l'on veut rembourser de manière anticipée, pourriez vous au moins faire sauter cette clause ou la ramener à un montant plus "normal" au regard de ce qui est pratiqué ?"
Et il a répondu : "on verra quand vous aurez beaucoup d'argent"

Maintenant que l'on a pas mal d'argent (enfin de quoi vivre de manière très à l'aise) et qu'on lui amène cash de quoi financer le remboursement intégral, il nous dit d'aller voir une banque plus près de chez nous et qu'il ne veut pas retoucher au prêt.

On avais pas le choix et le banquier à profiter de la situation. Pour éviter cela, il existe des lois en France, seulement, ce monsieur les à allègrement contournées avec son prêt pro. Sur le moment, on ne savais même pas que les montants de remboursements anticipés étaient plafonnés à 3% pour un prêt immo normal...
Quand on fait appel à un banquier, c'est pas pour devoir passer derrière lui avec des avocats pour savoir comment il nous à berné. On faisait confiance et surtout, on devais se focaliser sur le développement de l'entreprise et les travaux parce que le banquier, il fallait le payer son prêt donc pas trop le temps de se poser des questions...

Je pense que l'on est dans ce cas la, dans la définition même de ce qu'est "abuser d'une situation".

 

[Anonyme]

Je me souvient à l'époque quand on avais signé, je lui avais dit, et je me cite :
"je comprend que vous faites ce prêt pour gagner un maximum parce que vous êtes le seul à suivre mais si on a beaucoup d'argent à un moment donné et que l'on veut rembourser de manière anticipée, pourriez vous au moins faire sauter cette clause ou la ramener à un montant plus "normal" au regard de ce qui est pratiqué ?"
Et il a répondu : "on verra quand vous aurez beaucoup d'argent"

Aïe aïe, erreur !
Pourquoi signer un contrat qui ne correspond pas à ce sur quoi vous êtes d'accord ?
Il aurait fallu exiger que cette clause soit effectivement rayée du contrat !

On avais pas le choix et le banquier à profiter de la situation. Pour éviter cela, il existe des lois en France, seulement, ce monsieur les à allègrement contournées avec son prêt pro. Sur le moment, on ne savais même pas que les montants de remboursements anticipés étaient plafonnés à 3% pour un prêt immo normal...

"Profiter de la situation" peut être interprété différemment : cela peut relever de l'abus de faiblesse par exemple, en ce cas c'est condamnable, mais cela peut aussi bien être mener une bonne négociation, et là il n'y a rien de répréhensible.

Dans votre cas je ne vois pas ce qui pourrait justifier un recours : avez-vous une preuve de l'accord de votre conseiller pour ne pas appliquer les indemnités de RA ? Le taux du prêt est-il sensiblement supérieur aux taux moyens constatés à cette époque ?

Quand on fait appel à un banquier, c'est pas pour devoir passer derrière lui avec des avocats pour savoir comment il nous à berné. On faisait confiance et surtout, on devais se focaliser sur le développement de l'entreprise et les travaux parce que le banquier, il fallait le payer son prêt donc pas trop le temps de se poser des questions...

Sauf qu'il faut bien se mettre en tête qu'à partir du moment où vous signez, peu importe ce que dit le banquier, ce qui compte c'est ce qui est écrit au dessus de votre signature. Et en aucun le prêt est "son" prêt : c'est "votre" prêt, depuis le début.

N'y a-t-il absolument aucun moyen de convaincre une banque de vous prêter même en conservant votre prêt actuel ?

 

[Aristide]

Après ces compléments d'informations voici ce que je pense....mais qui n'engage que moi bien entendu.

Si le notaire a mis dans son acte "Logement à aménager/Local a usage d'habitation" c'est qu'il avait ce motif dans le compromis et il me semble fort probable que la banque ait le même compromis dans son dossier.

Comme de plus il y a un privilège de prêteur de deniers et que l'acte d'acquisition et l'acte de prêt ne font qu'un seul et même acte, à fortiori, la banque qui a signé cet acte ne pouvait ignorer que le financement concernait des locaux à usage professionnel et d'habitation.

De ce fait une offre préalable de prêt conforme au code de la consommation aurait dû vous être adressée par voie postale avec délai de réflexion de 10 jours, et par conséquent, vous auriez bénéficier des protections résultant dudit code.

Par ailleurs il me semble que le notaire a aussi fait une faute professionnelle car, ayant toutes les informations en mains, il n'aurait pas dû accepter de régulariser un acte de vente avec crédit assorti d'un PPD dans ces conditions.

Cependant vous avez, vous aussi, fait l'erreur d''accepter ce contrat avec la clause que vous contestez désormais.

Mais, si nul n'est censé ignorer la loi, la responsabilité des professionnels (banque et notaire) est bien supérieure a celle du particulier ou du professionnel hors le cadre de sa profession ce qui est votre cas.

Il me semble donc qu'avec ces arguments et en première démarche vous devriez pouvoir obtenir des arrangements avec votre banque.

Dans la négative les démarches ultérieures à suivre seraient :
+ Lettre motivée au service client de la banque.
+ Faute de résultat, lettre motivée au conciliateur/médiateur interne à la banque
+ Sans succès, hélas, il faudrait passer par la voie judiciaire; dans cette éventualité voir si dans vos assurances vous avez une option assistance/protection juridique.

Cdt

 

[evolu]

Bonjour,

Sur votre 2035 déduisez-vous l'intégralité du montant des intérêts ?

 

[lerouxjul]

L'avis d'Aristide me parait cohérent.

Si j'avais d'autres avis allant dans ce sens, je pense que ce serait alors probablement ma stratégie vis à vis de la banque.

Bonjour,

Sur votre 2035 déduisez-vous l'intégralité du montant des intérêts ?

Pas 1 seul centime de cet achat immo n’a été déduit au niveau de l'entreprise. Pour l'entreprise, c'est comme si elle était "logée gratuitement" en quelque sorte.

 

[lerouxjul]

Je déterre ce sujet que j'avais ouvert il y a un bon moment maintenant afin de donner la suite de l'histoire :

Nous avons donc déménagé dans notre nouvelle maison, financée par un nouveau prêt.

L'ancien logement, financé par le prêt pro (dont il est question depuis le début de ce topic) est actuellement presque vendu puisque nous avons signée une promesse de vente à un acquéreur sans conditions suspensives.

Je cherche juste a savoir si je rentre dans le champs d'application de la loi L312 sur le Crédit immobilier pour ce prêt pro qui finançait mon logement privé perso dans lequel nous avions alloué une pièce qui servait de bureau pour mon activité pro en profession libérale.

Concernant le logement, voila exactement comment ce logement est désigné dans l'acte signé chez le notaire :
"Logement à aménager/Local a usage d'habitation"

et voila ce qui est indiqué sur le contrat de prêt qui finançait mon logement privé perso dans lequel nous avions alloué une pièce qui servait de bureau pour mon activité pro en profession libérale.:
"PRÊT AUX PROFESSIONNELS
Objet du financement / Destination des fonds :
Bâtiment à usage professionnel / achat bâtiment à usage professionnel"


Le champs d'application de la loi L312 indique :

Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation :

Nous pouvons bien entendu prouver l'usage mixte professionnel et d'habitation de ce logement financé par un prêt professionnel puisqu'il s'agissait de notre résidence principale pendant 7 ans.

Il est clairement indiqué dans la loi "quelle que soit leur qualification ou leur technique".
Le fait la banque ait qualifié le prêt de "PRÊT AUX PROFESSIONNELS" sur le contrat ne devrais donc pas jouer.

Voila donc les éléments que j'ai pu rassembler et j'aiemrai votre avis, bien plus qualifié que le mien, sur le fait que je sois dans mon plein droit en demandant à la banque l'application de l'article L312, article qui me protégerait un minimum notamment par rapport au remboursement anticipé de ce prêt.

Merci par avance pour votre aide et vos avis, si précieux, quand on est un peu sans armes devant le rouleau compresseur bancaire qui a la main puisqu'elle détient votre argent...

 

[Aristide]

Bonjour,

A
De ce fait une offre préalable de prêt conforme au code de la consommation aurait dû vous être adressée par voie postale avec délai de réflexion de 10 jours, et par conséquent, vous auriez bénéficier des protections résultant dudit code.

Je reste sur ma réponse antérieure.

Cdt

 

[lerouxjul]

Vous êtes donc 100% d'accord avec mon précédent message si je comprend bien, a savoir, que la loi L312 pourrait s'appliquer dans son intégralité dans mon cas ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Ainsi qu'expliqué page 9 ci-dessus si l'objet du crédit figurant dans les offres et contrats est bien "Logement à aménager/Local a usage d'habitation" vous auriez dû recevoir une offre de prêt conforme au c0de de la consommation et seriez donc protégé par ce même code.

Maintenant est ce bien cet objet qui est mentionné ?
Dans l'affirmative vous n'auriez pas dû l'accepter et votre notaire aurait dû également réagir.

Si l'objet ne fait état que de locaux professionnels, évidemment le code de la consommation n'est pas concerné.

Une précision :

Vous avez deux crédits mais sont ils dans le même contrat ou bien y a t-il une offre conforme au code de la consommation pour la partie habitable et un contrat claissique pour la partie professionnelle ?

Comment sont exactement désignés les objets à financer pour l'un et pour l'autre ?

Et chez le notaire il y a eu deux actes séparés ou bien un acte pour chaque objet avec ce motif "Logement à aménager/Local a usage d'habitation" ?

Cdt

 

[lerouxjul]

Bonjour,

Il n'y a qu'un seul et unique prêt pour financer le logement de mon habitation principale dans laquelle j'avais aménagé une pièce/bureau pour mes besoin professionnels.

et voila l'objet qui est mentionné dans ce contrat de prêt ::
"PRÊT AUX PROFESSIONNELS
Objet du financement / Destination des fonds :
Bâtiment à usage professionnel / achat bâtiment à usage professionnel"

Ce prêt est lié a un seul et unique acte notarié, loffre de prêt ets d'ailleurs incule a l'intérieur de l'acte, acte que la banque et moi même avons co-signé :
et voila exactement comment ce logement est désigné dans cet acte notarié :
"Logement à aménager/Local a usage d'habitation"


J'entends bien votre démarche qui cherche a connaitre l'objet que nous avons co-signé pour savoir si la loi s'applique mais voici ce que dit le champs d'application de la loi :

Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique

Donc, il me semble, que la loi indique, que l'on se moque de l'objet du prêt ou de sa qualification pour reprendre les termes et que c'est la destination, mais ce serait "l'usage" que l'on en fait qui compte.

Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique

Je site :

Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation

Qu'en pensez vous ?

 

[Aristide]

Il n'y a qu'un seul et unique prêt pour financer le logement de mon habitation principale dans laquelle j'avais aménagé une pièce/bureau pour mes besoin professionnels.

et voila l'objet qui est mentionné dans ce contrat de prêt ::
"PRÊT AUX PROFESSIONNELS
Objet du financement / Destination des fonds :
Bâtiment à usage professionnel / achat bâtiment à usage professionnel"

Ce prêt est lié a un seul et unique acte notarié, loffre de prêt ets d'ailleurs incule a l'intérieur de l'acte, acte que la banque et moi même avons co-signé :
et voila exactement comment ce logement est désigné dans cet acte notarié :
"Logement à aménager/Local a usage d'habitation"

Donc au niveau "contrat sous seing privé (ssp)" le motif est un financement professionnel seul puisque la notion de logement n'apparaît pas du tout.

Dès lors vous n'avez pas dû recevoir d'offre de prêt par voie postale avec obligation de réflexion pendant un minimum de 10 jours et retour obligatoire de votre acceptation par voie postal à la banque ?

Je ne comprends d'ailleurs pas quand vous écrivez "l'offre de prêt est d'ailleurs inclue a l'intérieur de l'acte" puisque l'offre (conforme au code de la consommation) ne concerne pas les crédits dont l'objet est professionnel ?

Ce n'est pas clair pour moi !

Puisque ce n'était pas le réel motif vous n'auriez pas dû signer un tel contrat.

Quant au notaire, comment a t-il pu indiquer "Logement à aménager/Local a usage d'habitation" puisque le contrat ssp ne le précise pas ?

Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique

La qualification désigne :
+ Le type de crédit (court terme - moyen terme - long terme)
+ La catégorie (Prêt "du secteur libre" ou "réglementé" (PAS - PC - EL - PTZ- Patronal....)

La technique désigne :
+ Le profil d'amortissement (échéances constantes - à paliers - in fine - échéances modulables...)
+ La nature du taux (fixe - variable - Révisable capé ou non, tunnelé ou non....)
+ Présence/absence de différé (partiel/total) ou anticipation

Ce qui importe pour que le financement soit soumis au code de la consommation c'est la destination du bien financé à savoir :

+ Résidence principale de l'emprunteur
+ Résidence secondaire de l'emprunteur
+ Résidence principale ou secondaire locative

=> Et l'une des destinations ci-dessus avec, en plus, le financement d'une partie professionnelle.

Si l'objet financé avait clairement été identifié en tant que "Travaux dans résidence principale avec partie professionnelle" il est évident qu'une offre de prêt conforme au code de la consommation était nécessaire.
Ainsi vous auriez été protégé par ce même code.

Mais vu que ce n'est pas le cas il va falloir que vous prouviez que la banque (et, accessoirement, le notaire) avait connaissance de cet objet mixte et n'en a pas tenu compte.

Mais comme vous avez accepté le contrat......cela ne va pas être simple !

Une autre question me vient à l'esprit.

Si je ne me trompe vous allez transférer votre activité professionnelle dans un autre bâtiment à construire.

Mais vous ne dites pas si le logement mixte actuel va ou non être vendu.

La précision est importante car l'exonération d'indemnité de remboursement anticipé résultant de l'article L.312-21 du code de la consommation est acquise dans les condition suivantes :

"Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par :

+ La vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint

+ Par le décès

+ Ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers"

Donc offre/contrat conforme au code de la consommation ou pas, si ce n'était pas la vente qui permettait le remboursement anticipé, il n'y aurait pas d'exonération d'IRA ?

Cdt

 

[lerouxjul]

Donc au niveau "contrat sous seing privé (ssp)" le motif est un financement professionnel seul puisque la notion de logement n'apparaît pas du tout.

Dès lors vous n'avez pas dû recevoir d'offre de prêt par voie postale avec obligation de réflexion pendant un minimum de 10 jours et retour obligatoire de votre acceptation par voie postal à la banque ?

J'ai du mal m'exprimer,
Tout d'abord, je n'ai rien reçu, jamais, par recommandé lorsque j'ai signé me donnant droit a une quelconque rétractation.
Pour moi l'acte ou le contrat de sous seing privé, c'est la même chose, c'est un gros pavé, rédigé par le notaire, dans lequel le notaire a inclu l'offre de prêt que la banque a signé en même temps que moi.
Tout est contenu dans le même et unique document signé le même jour chez le notaire.
La banque a rédigé sa partie, cad l'offre de prêt et le notaire a rédigé le reste.
Dans ce sous seing privé, il y a au début indiqué :

OBJET DU CONTRAT : Le vendeur vend à l’acquéreur qui accepte les biens immobiliers ci-après désignés tel qu'ils existent....

DESIGNATION :
Dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé "xx"
La consistance des biens et droits immobiliers vendus est la suivante :

LOT NUMERO DEUX
un logement à aménager situé au rez de chaussée du bâtiment A et comprenant une pièce à aménager portant le numéro 2 sur le plan

LOT NUMERO TROIS
un local à usage d’habitation, situé au rez de chaussée du bâtiment A et comprenant une pièce à aménager portant le numéro 3 sur le plan.
ce lot ne constitue pas un logement indépendant car il est destiné à être rattaché.

LOT NUMERO QUATRE
un logement à aménager situé au rez de chaussée du bâtiment A et comprenant diverses pièces à aménager portant le numéro 4 sur le plan

Je ne comprends d'ailleurs pas quand vous écrivez "l'offre de prêt est d'ailleurs inclue a l'intérieur de l'acte" puisque l'offre (conforme au code de la consommation) ne concerne pas les crédits dont l'objet est professionnel ?

Dans ce dossier, il n'y a qu'un seul bien immobilier, qu'un seul prêt et qu'un seul acte notarié pour le tout.
Je maintiens donc que l'offre de prêt est bien inclue a l'intérieur de l'acte de sous seign privé, offre de prêt qui mensionne un prêt professionnel au sein d'un acte de sous seing privé mentionnant l'achat d'un logement à aménager/local à usage d’habitation pour ma résidence principale.

Je sais, c'est abérant mais ça a été fait comme cela. J'ai protesté pour que la banque fasse une offre de prêt non pro qui corresponde au sous seing privé et le directeur de banque m'a répondu que ça ne changeait rien et qu'il fallait le faire comme cela. N'ayant trouvé aucun autre organisme voulant me prêter a ce moment la, je n'ai eu d'autre choix que de signer pour devenir propriétaire car si je refusait, le projet tombait a l'eau.

Quant au notaire, comment a t-il pu indiquer "Logement à aménager/Local a usage d'habitation" puisque le contrat ssp ne le précise pas ?

Le contrat sous seing privé précise bien qu'il s'agit d'un Logement à aménager/Local a usage d'habitation.
C'est juste le contrat de prêt qui est inserré dans le SSP qui ne le précise pas. Mais ne notaire n'a pas du tout la main sur ce que la banque a rédigé, il n'a fait que l'ajouter au milieu du SSP.

Ce qui importe pour que le financement soit soumis au code de la consommation c'est la destination du bien financé à savoir :

+ Résidence principale de l'emprunteur

Il s'agissait bien de ma résidence principale, aujourd’hui en cours de revente a un nouvel acquéreur (puisque j'ai déménagé pour raison professionnelles)

Si l'objet financé avait clairement été identifié en tant que "Travaux dans résidence principale avec partie professionnelle" il est évident qu'une offre de prêt conforme au code de la consommation était nécessaire.

L'objet financé est pour moi clairement été identifié en tant que "Travaux dans résidence principale avec partie professionnelle" puisque le contrat de SSP mentionne l'achat d'un logement à aménager/local à usage d’habitation pour ma résidence principale.

La banque et le notaire avaient bien entendu tous deux parfaitement connaissance de cet objet mixte mais chacun a inscrit ce qu'il l’arrangeait et qui au final est contradictoire en le SSP et l'objet de l'offre de prêt.

J'ai accepté le contrat en effet mais je ne suis pas un professionnel. J'ai accpeté un contrat qui me permettait de devenir propriétaire et de pouvoir exercer mon travail dans une des pièces.

Si je ne me trompe vous allez transférer votre activité professionnelle dans un autre bâtiment à construire.

Mais vous ne dites pas si le logement mixte actuel va ou non être vendu.

Oui, le logement actuel mixte va être vendu pour raison professionnelle (j'ai signé hier une promesse de vente avec un acquéreur qui en fera bientôt sa résidence principale). Je déplace donc de 10km ma résidence principale.
Le bien étant hypothéqué, le notaire va rembourser la banque avec les fonds du nouvel acquéreur afin de rembourser le prêt de manière anticipée pour lever l'hypothèque. Je souhaite donc éviter les IRA sur le remboursement anticipé de ce prêt car "aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur" ce qui est totalement mon cas.


J'essaye d'être le plus clair possible mais quand on est pas du métier, c'est pas facile et assez complexe au final. J'espère que c'est un peu plus clair...

 

[Aristide]

Dans ce sous seing privé, il y a au début indiqué :

Si c'était rédigé et signé chez le notaire c'est de l'authentique et non pas du "SSP"

Une "offre de prêt" conforme au code de la consommation c'est un document bien spécifique avec une multitude de conditions de forme et de fond qui doit être adressé obligatoirement par la poste (le RAR n'est pas obligatoire) et sur lequel l'emprunteur doit obligatoirement réfléchir pendant au moins 10 jours avant de l'accepter (il n'y a pas de délai de rétractation).

Passé ce délai de réflexion de 10 jours minimum l'emprunteur doit - lui aussi - obligatoirement le retourner à la banque par voie postale.

Une telle offre acceptée, au bout de 10 jours, devient un contrat sous seing privé et, lorsqu'une garantie réelle immobilière (privilège prêteur deniers et/ou hypothèque) est prévue, ce contrat (qui est en fait le vrai contrat de crédit) est seulement réitéré devant notaire au moment de la formalisation de la garantie et le document "offre de prêt" y est effectivement annexé.

Nous avons alors un second contrat authentique qui vient compléter le précédent SSP

Une telle offre est obligatoire pour les crédits destinés à financer une:

+ Résidence principale de l'emprunteur
+ Résidence secondaire de l'emprunteur
+ Résidence principale ou secondaire locative

=> Et l'une des destinations ci-dessus avec, en plus, le financement d'une partie professionnelle.

Donc je comprends que cet unique contrat authentique est en fait un acte d'acquisition (différents lots habitation ou non) et de crédit garanti par un privilège de prêteur de deniers (d'où un seul acte) l'objet de ce crédit précisant bien l'usage mixte "habitation et professionnel"

Mais rien de ces formalismes et procédures n'ont été respectés; donc vous n'êtes pas protégés par le code de la consommation.

Maintenant de deux choses l'une :
+ Ou bien vous trouvez un arrangement avec la banque (à privilégier à mon avis - Saisir médiateur éventuellement)
+ Ou bien c'est du ressort de la justice et il vous faut consulter un avocat.
Si votre préjudice ne dépasse pas 4.000€ vous pouvez directement saisir le juge de proximité moyennant une taxe de 35€ (pas besoin d'avocat).

Cdt

 

[lerouxjul]

Je ne prendrai un avocat que si je suis certain d'être dans mon bon droit.

Pour cela, il existe des loi qui prévalent sur tout les autres faits, enfin, je pense.

Je cherche juste a savoir si la loi pré citée s'applique à mon cas.

Je prend le problème dans un sens différent que le votre :

Le champs d'application de L312 indique :

Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation :

J'en déduit donc que la L312 peut s'appliquer puisque j'ai souscrit en tant que personne Physique un prêt en vue de financer l'achat d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation.
C'est pas dur a prouver, c'est clairement inscrit dans l'acte notarié que j'ai co signé avec la banque et le vendeur.
Je peux même faire visiter le bien au directeur de la banque qui aura du mal a certifier que ce bien n'est pas une habitation principale : Cuisine, Salon, Salle de bain, Chambre Des parents avec dressing et Chambre d'enfant et un petit bureau. Cela ne peut clairement ressembler a rien d'autre qu'une habitation principale de n'importe quel français.
La loi est très claire et la situation aussi. La loi n'indique aucune exclusion dès lors que je répond a cela.
Donc peu importe la façon dont la banque a fait son truc, recommandé ou pas, délai de réflexion ou pas a l'époque,
il y a une loi qui s'applique purement dès lors que l'on rentre dans son champs d'application.

Pourquoi ne pas être d'accord avec cela ?
Je n'ai pas encore été négocier avec la banque mais je les vois mal me certifier l'inverse, tout le monde était au courant et c'est marqué noir sur blanc dans l'acte.