Frais d'acquisition pret PAS

[Aristide]

Bonjour,

Qu'entendez-vous par deux garanties pour le même crédit?
Le plan de financement indique effectivement 2 lignes de garantie concernant la construction: l'une avec "hypothèque immobilière conventionnelle" et l'autre "fond de garantie accession sociale".

Dans votre dossier vous avez deux types de garantie :

=> Le premier résulte de la réglementation du prêt PAS qui prévoit, en cas de défaillance du prêteur, l'intervention du "fond de garantie accession sociale".

Le notaire n'intervient pas du tout pour rédiger un acte dans ce cas; c'est prévu par la convention de distribution des prêts PAS signée entre les banques et l’État via la Société de Gestion des Financements
et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SFGAS).

Mais cette réglementation PAS impose aussi une garantie réelle immobilière de premier rang.
Si l'emprunteur est défaillant la banque devra d'abord utiliser cette garantie (= vente immeuble) et le FGAS n'interviendra que pour l'éventuelle perte résiduelle.

=> Ensuite vous avez donc cette garantie réelle immobilière qui, en fait, se compose de deux garanties qui sont :
+ L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers à hauteur du prix d'acquisition du terrain hors frais
+ Une hypothèque conventionnelle pour le complément.

Ce sont ces deux garanties qui doivent faire l'objet d'un acte authentique (donc rédigé par un notaire).
Et comme il y a en réalité deux garanties il y a forcément plus de travail et plus de frais que s'il n'y en avait qu'une seule.

Même si les 2 offres ne sont pas comparables, j'aurais quand-même souhaité savoir si l'une était plus avantageuse pour moi.

Pour cela il faudrait en tout premier connaître le détail de chaque plan de financements
=> (Besoins = Emplois = Dépenses) = (Ressources = Recettes)
(Cf tableaux Excel joint aux liens ci-dessus)

Ensuite, il faudrait aussi connaître dans le détail les conditions exactes des crédits
+ Taux prêt
+ Taux assurances
+ Base calcul assurances
+ Nombre assurés
+ Quotités assurées
Le mieux serait d'avoir une copie des simulations/offres de prêts et des tableaux d'amortissement (anonymisés)

L'échéancier indique un remboursement sur 324 mois pour l'un et 300 mois pour l'autre. Les différés partiels (intérêts + assurance) y sont inclus.

Ce n'est pas cohérent !!!

Cdt

 

[danie]

Bonjour,

Dans votre dossier vous avez deux types de garantie :

=> Le premier résulte de la réglementation du prêt PAS qui prévoit, en cas de défaillance du prêteur, l'intervention du "fond de garantie accession sociale".

Le notaire n'intervient pas du tout pour rédiger un acte dans ce cas; c'est prévu par la convention de distribution des prêts PAS signée entre les banques et l’État via la Société de Gestion des Financements
et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SFGAS).

Mais cette réglementation PAS impose aussi une garantie réelle immobilière de premier rang.
Si l'emprunteur est défaillant la banque devra d'abord utiliser cette garantie (= vente immeuble) et le FGAS n'interviendra que pour l'éventuelle perte résiduelle.

=> Ensuite vous avez donc cette garantie réelle immobilière qui, en fait, se compose de deux garanties qui sont :
+ L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers à hauteur du prix d'acquisition du terrain hors frais
+ Une hypothèque conventionnelle pour le complément.

Ce sont ces deux garanties qui doivent faire l'objet d'un acte authentique (donc rédigé par un notaire).
Et comme il y a en réalité deux garanties il y a forcément plus de travail et plus de frais que s'il n'y en avait qu'une seule.


Pour cela il faudrait en tout premier connaître le détail de chaque plan de financements
=> (Besoins = Emplois = Dépenses) = (Ressources = Recettes)
(Cf tableaux Excel joint aux liens ci-dessus)

Ensuite, il faudrait aussi connaître dans le détail les conditions exactes des crédits
+ Taux prêt
+ Taux assurances
+ Base calcul assurances
+ Nombre assurés
+ Quotités assurées
Le mieux serait d'avoir une copie des simulations/offres de prêts et des tableaux d'amortissement (anonymisés)

Ce n'est pas cohérent !!!

Cdt

Bonjour
Voici donc le plan de financement du prêt classique. À noter que l'assurance emprunteur à prendre en compte est celle en délégation, dernier document.

Et le financements du PAS:

Je constate que le prêt classique est sur 276 mois franchise partielle incluse.

 

[Aristide]

Voici donc le plan de financement du prêt classique.

Je constate que le prêt classique est sur 276 mois franchise partielle incluse.

Non; vous faites erreur.

La durée de l'anticipation (= différé partiel externe) est de 24 mois à laquelle s'ajoute une durée d'amortissement de 276 mois; donc durée totale 300 mois.

Et 239.000€ à 3,75% amortissables en 276 mois donnent bien une mensualité de 1.239,55€ hors assurance; 1.298,31€ si l'on ajoute 58,76€ de primes d'assurances.

À noter que l'assurance emprunteur à prendre en compte est celle en délégation, dernier document.

Dans "le dernier document" ce sont les primes assurances du PAS et non du prêt classique ?

Cette assurance déléguée est-elle à considérer à la fois pour le prêt classique et pour le PAS ?

D'autre part le total des primes n'est pas suffisant; il faut le détail du calcul des primes d'autant que les montants annoncés sont inexacts puisque, ayant rectifié les frais de garantie PAS de 3.318€ à 2.990€, le montant du prêt PAS ne devrait plus être de 232.472,59€ mais de 232.144,59€

Le Montant des prime d'assurances devrait donc être réduit en conséquence ainsi que les mensualités assurances comprises.

Au passage je vous rappelle que ce montant de 2.990€ de frais de garantie est inexact.

Et le financements du PAS

Pour le PAS la durée de l'anticipation (= différé partiel externe) est de 24 mois à laquelle s'ajoute une durée d'amortissement de 300 mois; soit un total de 324 mois.

Si l'on regarde vos données :
+ Le montant des "Besoins = Emplois = Dépenses" du plan de financement PAS et supérieur à celui du prêt classique
+ Le montant du prêt PAS est supérieur au montant du prêt classique
+ La durée du prêt PAS est supérieure à celle du prêt classique
+ Le taux du prêt PAS (= 3,85%) est supérieur à celui du prêt classique (= 3,75%)

Dès lors pensez vous- qu'il soit utile de se lancer dans des calculs "fouillés" pour déterminer quel serait le meilleur choix ???
=> La réponse est NON

Mais ainsi que déjà dit ces offres ne sont ni cohérentes ni comparables.

A mon avis il vous faut revoir vos banques et leur demander de revoir/rectifier vos plan de financements à savoir:
+ Frais de garantie pour le PAS
+ Montant de votre apport personnel; si vous êtes capable de mettre ~/~15.000€ dans le plan de financement du prêt classique vous êtes - évidemment - tout autant capable de mettre la même somme dans le plan de financement PAS.
Je vous rappelle que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.
Vos taux de crédit étant de l'ordre de 3,80% en taux nominal (bien plus évidemment en TAEG) si le taux de rémunération de votre épargne y est inférieur vous avez intérêt à maximiser votre apport personnel tout en gardant cependant une épargne de précaution suffisante.

Mais attachez vous à ce que dans l'un et l'autre plan de financement l'apport personnel soit identique.

+ Durée anticipation identique + durée amortissement identique = durée totale identique
+ Autre possibilité = définir une mensualité cible assurance comprise unique valable pour chaque plan de financement.
Dans ce cas la durée d'amortissement (et totale) sera sans doute légèrement différente du fait des taux de prêts différents et des primes d'assurances également différentes.
=>Mais ce sera marginal.

Et, après de tels aménagements une étude comparative fiable et pertinente pourra alors être envisagée.

Cdt

 

[danie]

Merci pour ces informations.
Le dernier document qui concerne le prêt classique est le 3ème. Les mensualités d'assurance sont de 32 euros.
Pour le PAS l'assurance est celle de la banque.
Les premiers documents étant l'offre de prêt classique de la banque qui attend donc ma signature, est-il encore possible de leur demander des modifications avant la fin du délai de 30 jours?

 

[danie]

Je suis consciente de toutes ces différences, mais les mensualités du PAS sont moins élevées, ce qui est pratique et le taux pourra toujours être revu à la baisse.

 

[Kizzo]

le taux pourra toujours être revu à la baisse.

Entre pouvoir et être il y a un monde... ne faites pas de cette éventualité soumise à un contexte économique spécifique et à l'accord de la banque un point d'ancrage dans votre choix...

 

[danie]

Entre pouvoir et être il y a un monde... ne faites pas de cette éventualité soumise à un contexte économique spécifique et à l'accord de la banque un point d'ancrage dans votre choix...

Effectivement mais c'est valable dans les 2 sens. Je pourrais me retrouver à rembourser une mensualité plis élevée durant je ne sais combien de temps... et entre 32% et 35% d'endettement...
Il faut vraiment que je pèse le pour et le contre.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le dernier document qui concerne le prêt classique est le 3ème. Les mensualités d'assurance sont de 32 euros.

OK
Sauf que la prime ne semble pas être de 32€ mais de 35,32€
Et, apparemment il n'y a qu'une tête assurée ???

Pour le PAS l'assurance est celle de la banque.

OK
Vous avez vu que les primes sont calculées sur le capital restant dû technique "in" c'est à dire que l'échéance constante - assurances comprises - est calculée en ajoutant le taux des primes ADI au taux du prêt.

Il en résulte que, comme les intérêts, les primes d'assurances sont dégressives dans le temps;

Mais cette façon de faire ralentit le rythme des amortissements; au mois les mois les soldes du capital restant dû restent plus élevés ce qui vous fait payer plus d'intérêts et plus d'assurances.

Et si un jour vous vouliez changer d'assureur pour prendre une assurance déléguée vous aurez probablement la surprise de voir que vos mensualités ne seront plus constantes car votre banque conservera ses mensualités actuelles mais sans les assurances; auxquelles il vous faudrait alors ajouter vos nouvelles primes déléguées.

Les premiers documents étant l'offre de prêt classique de la banque qui attend donc ma signature, est-il encore possible de leur demander des modifications avant la fin du délai de 30 jours?

Oui

Je suis consciente de toutes ces différences, mais les mensualités du PAS sont moins élevées, ce qui est pratique

Il faut savoir si votre objectif est de d'obtenir le plan de financement qui vous coute le moins cher ou bien si c'est celui qui vous permet une mensualité plus faible; l'une est incompatible avec l'autre.

Si votre souhait est une plus faible mensualité je vous ai déjà indiqué la marche à suivre :

Mais ainsi que déjà dit ces offres ne sont ni cohérentes ni comparables.

A mon avis il vous faut revoir vos banques et leur demander de revoir/rectifier vos plan de financements à savoir:
+ Frais de garantie pour le PAS
+ Montant de votre apport personnel; si vous êtes capable de mettre ~/~15.000€ dans le plan de financement du prêt classique vous êtes - évidemment - tout autant capable de mettre la même somme dans le plan de financement PAS.
Je vous rappelle que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.
Vos taux de crédit étant de l'ordre de 3,80% en taux nominal (bien plus évidemment en TAEG) si le taux de rémunération de votre épargne y est inférieur vous avez intérêt à maximiser votre apport personnel tout en gardant cependant une épargne de précaution suffisante.

Mais attachez vous à ce que dans l'un et l'autre plan de financement l'apport personnel soit identique.

+ Durée anticipation identique + durée amortissement identique = durée totale identique
+ Autre possibilité = définir une mensualité cible assurance comprise unique valable pour chaque plan de financement.
Dans ce cas la durée d'amortissement (et totale) sera sans doute légèrement différente du fait des taux de prêts différents et des primes d'assurances également différentes.
=>Mais ce sera marginal.

et le taux pourra toujours être revu à la baisse.

C'est autant vrai pour le prêt classique que pour le prêt PAS..........si les banque veulent bien l'accepter ???

Cdt

 

[danie]

Bonjour,

OK
Sauf que la prime ne semble pas être de 32€ mais de 35,32€
Et, apparemment il n'y a qu'une tête assurée ???

OK
Vous avez vu que les primes sont calculées sur le capital restant dû technique "in" c'est à dire que l'échéance constante - assurances comprises - est calculée en ajoutant le taux des primes ADI au taux du prêt.

Il en résulte que, comme les intérêts, les primes d'assurances sont dégressives dans le temps;

Mais cette façon de faire ralentit le rythme des amortissements; au mois les mois les soldes du capital restant dû restent plus élevés ce qui vous fait payer plus d'intérêts et plus d'assurances.

Et si un jour vous vouliez changer d'assureur pour prendre une assurance déléguée vous aurez probablement la surprise de voir que vos mensualités ne seront plus constantes car votre banque conservera ses mensualités actuelles mais sans les assurances; auxquelles il vous faudrait alors ajouter vos nouvelles primes déléguées.

Oui

Il faut savoir si votre objectif est de d'obtenir le plan de financement qui vous coute le moins cher ou bien si c'est celui qui vous permet une mensualité plus faible; l'une est incompatible avec l'autre.

Si votre souhait est une plus faible mensualité je vous ai déjà indiqué la marche à suivre :


C'est autant vrai pour le prêt classique que pour le prêt PAS..........si les banque veulent bien l'accepter ???

Cdt

Bonjour
Oui une tête car j'emprunte seule.
Le mode de calcul de la prime est-il le même pour le prêt classique avec la délégation? Si non, comment faudrait-il calculer les mensualités?
Il me semblait qu'un taux pouvait être renégocié s'il avait diminué d'au moins 0.7 points.
Concernant le taux de mon épargne il est supérieur à 3.80.

 

[Aristide]

Le mode de calcul de la prime est-il le même pour le prêt classique avec la délégation? Si non, comment faudrait-il calculer les mensualités?

Je n'en sais strictement rien; je vous en avais d'ailleurs demandé les détails :

Ensuite, il faudrait aussi connaître dans le détail les conditions exactes des crédits
+ Taux prêt
+ Taux assurances
+ Base calcul assurances
+ Nombre assurés
+ Quotités assurées

Il y a quatre techniques principales mais, dans un billet, de mon blog j'en ai simulé vingt sans assurer l'exhaustivité.
A toutes fin utiles:

Assurance Décès-Invalidité - Comparaisons de vingt techniques différentes de calcul des primes
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...entes-de-calcul-des-primes.39494/#post-367577

Il me semblait qu'un taux pouvait être renégocié s'il avait diminué d'au moins 0.7 points.

Il n'y a aucune règle

Concernant le taux de mon épargne il est supérieur à 3.80.

S'il en est ainsi (?).......et à la condition que cette rémunération se maintienne dans le temps au-dessus du taux réel du crédit, vous auriez intérêt à réduire au maximum l'apport au montant que vous impose la banque.

Cdt

 

[danie]

Je n'en sais strictement rien; je vous en avais d'ailleurs demandé les détails :

Il y a quatre techniques principales mais, dans un billet, de mon blog j'en ai simulé vingt sans assurer l'exhaustivité.
A toutes fin utiles:


Il n'y a aucune règle

S'il en est ainsi (?).......et à la condition que cette rémunération se maintienne dans le temps au-dessus du taux réel du crédit, vous auriez intérêt à réduire au maximum l'apport au montant que vous impose la banque.

Cdt

Désolée mais je n'ai pas trouvé de document avec les informations demandées, j'ai posté ce que j'avais. Tout est garanti à 100%, les taux sont de 0.29 0.28, une personne à assurer mais la base de calcul je ne sais pas.

 

[danie]

Au sujet des frais annexes payables avec mon apport personnel (frais d'acquisition, frais de garantie, frais de dossier), j'aimerais savoir s'ils seront plus élevés avec le prêt classique ou avec le prêt PAS? Sachant que ce dernier permet certaines réductions.

 

[Aristide]

Désolée mais je n'ai pas trouvé de document avec les informations demandées, j'ai posté ce que j'avais. Tout est garanti à 100%, les taux sont de 0.29 0.28, une personne à assurer mais la base de calcul je ne sais pas.

Votre nouvelle questions me permet de m'apercevoir que je vous ai donné une mauvaise information sur l'ADI du PAS ci-dessus :

Vous avez vu que les primes sont calculées sur le capital restant dû technique "in" c'est à dire que l'échéance constante - assurances comprises - est calculée en ajoutant le taux des primes ADI au taux du prêt.

Il en résulte que, comme les intérêts, les primes d'assurances sont dégressives dans le temps;

Mais cette façon de faire ralentit le rythme des amortissements; au mois les mois les soldes du capital restant dû restent plus élevés ce qui vous fait payer plus d'intérêts et plus d'assurances.

Et si un jour vous vouliez changer d'assureur pour prendre une assurance déléguée vous aurez probablement la surprise de voir que vos mensualités ne seront plus constantes car votre banque conservera ses mensualités actuelles mais sans les assurances; auxquelles il vous faudrait alors ajouter vos nouvelles primes déléguées.

En fait, après vérification, je constate que vos primes ADI du PAS évoluent tous les mois à la hausse sans avoir le mode de calcul.
=> L'on dirait que le taux de prime progresse tous les ans.

L'échéance hors assurance est constante à 1.207,90€ mais progressive en y ajoutant la prime ADI qui va donc croissant.

Désolée mais je n'ai pas trouvé de document avec les informations demandées, j'ai posté ce que j'avais.

Il faudrait demander le détail des calculs

Tout est garanti à 100%, les taux sont de 0.29 0.28, une personne à assurer mais la base de calcul je ne sais pas.

Je pense que vous confondez taux de prime ADI et Taux Annuel Effectif de l'Assurance (T.A.E.A.)
Un montant de prime se calcule à partir
=> D'une base de calcul
+ Capital initial
+ Capital restant dû

=> D'un taux de prime qui peut être fixe ou variable dans le temps

=> Et s'il s'agit du capital restant dû (CRD) d'une technique
+ CRD technique "in" = échéances constantes assurances comprises
+ CRD technique "out" = échéances dégressives assurances comprises
+ CRD début d'année

=> Mais une prime ADI ne se calcule pas avec un TAEG.
=> Ce TAEG est un résultat; une conséquence et non pas une cause

Au sujet des frais annexes payables avec mon apport personnel (frais d'acquisition, frais de garantie, frais de dossier), j'aimerais savoir s'ils seront plus élevés avec le prêt classique ou avec le prêt PAS? Sachant que ce dernier permet certaines réductions.

L'on a déjà évoqué plusieurs fois ce sujet:

+ Frais d'acquisition = peut-être une réduction des émoluments du notaire ???
Vous deviez solliciter l'A.D.I.L./A.N.IL. ???

+ Frais de garantie = l'on vous a déjà dit plusieurs fois que le PAS permettait l'exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715% et que l'estimation de 2.990€ de provision était tout à fait inexacte

+ Frais de dossier en PAS = ils sont limités à 500€ mais vous nous avez dit qu'en prêt classique votre banque vous demandait le même montant.

Cdt

 

[danie]

Bonjour
Je n'ai pas réussi à entrer en contact avec l'adil, mais j'ai finalement choisi le prêt classique.
Merci énormément pour tous les éléments de comparaison que vous avez soulignés (taux, caution, durée, coût), cela m'a vraiment aidé à me décider.
Cordialement.