financement terrain + construction: réduire les frais

[betty832]

Bonsoir,

je suis sur le point d'acheter, avec mon conjoint, un terrain pour construire.
j'ai pris rv avec des banques mais je souhaiterais connaitre des "astuces" afin de réduire les frais au maximum.

le terrain coute 168000 €
la maison 162000 €
apport personnel 140000 €

quel est le meilleur montage possible pour eviter les frais intercalaires notamment?

quels sont les taux du moment sur 20 ans?

De plus, mon mari militaire est muté à l'étranger. peut-on tout de meme bénéficier du ptz?

Merci pour votre aide

cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

je suis sur le point d'acheter, avec mon conjoint, un terrain pour construire.
j'ai pris rv avec des banques mais je souhaiterais connaitre des "astuces" afin de réduire les frais au maximum.

le terrain coute 168000 €
la maison 162000 €
apport personnel 140000 €

Demander un montage gigogne à échéances lissées optimisé.

A toutes fins utiles voir:

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
[lien réservé abonné]

quel est le meilleur montage possible pour eviter les frais intercalaires notamment?

Si votre banque en a la possibilité technique, demander l'amortissement immédiat.
Il existe diverses techniques qui ne donnent pas les mêmes résultats en termes de coût.

Mais attention car cette pratique suppose que, en trésorerie, vous puissiez supporter ces échéances qui vont aller progressant au fur et à mesure des appels de fonds, en plus de vos charges actuelles pendant les travaux.
quels sont les taux du moment sur 20 ans ?

De plus, mon mari militaire est muté à l'étranger. peut-on tout de meme bénéficier du ptz?

Ce n'est pas impossible mais il a des conditions.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/gendarme.14885/post-113658#post-113658

Cdt

 

[betty832]

bonsoir

merci de votre réponse.

j ai rendez vous dans les banques la semaine prochaine pour les taux et le montage.

je vous dirai plus précisément les taux dans la semaine.

pour éviter le maximum de frais, il faudrait donc, d apres ce que j'ai pu comprendre, rembourser le terrain de suite avec un pret, puis utiliser l apport personnel au fur et à mesure de la demande de deblocage de fonds jusqu'à épuisement, pour debloquer un 2eme credit pour le restant de la somme due pour la construction.

le probleme etant que ca engendre une cumul de charges entre le credit et les charges existantes.

n y a t il pas une solution pour utiliser l'apport dès le depart, et ne payer les mensualités qu'à la fin de la construction sans frais intercalaires?

Je demande surement l'impossible!!

merci

 

[Capach]

Je demande surement l'impossible!!

Comme vous dites ! Aristide vous a donné les meilleures ficelles pour économiser au mieux les intercalaires, rien à ajouter.

n y a t il pas une solution pour utiliser l'apport dès le depart, et ne payer les mensualités qu'à la fin de la construction sans frais intercalaires?

Mais impossible n'est pas français. Formulé autrement, vous souhaiteriez que l'emprunt (ou les) soient débloqués au fur et à mesure de la construction mais ne commencer le paiement des échéances qu'au moment de la livraison... et rien pendant la construction.

Si j'ai bien compris, vous faites allusion au différé total. Vous ne payez effectivement rien pendant la construction hormis les assurances de prêts. Dans ce cas, les intérêts que vous auriez du payer sont intégrés dans le capital, on dit qu'ils sont capitalisés. Dit autrement, pendant la durée du prêt, vous allez payer des intérêts sur... des intérêts. Je vous laisse imaginer le surcoût !

Le différé total doit... normalement... répondre à plusieurs conditions :
-> que ce soit prévu au contrat (la moindre des choses)
-> que ce soit pour des intérêts échus (liés à des fonds débloqués... encore la moindre des choses)
-> et qu'ils soient annuels. Et c'est beaucoup plus délicat !

La plupart des constructions durent moins d'un an, les intérêts ne doivent donc pas être capitalisés, vous devriez donc payer vos intérêts au fil des déblocages, chaque mois.

Mais franchement, si votre trésorerie le permet et si la banque le peut/souhaite, amortissez tout de suite vos prêts. De loin, c'est la meilleure solution.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le différé total doit... normalement... répondre à plusieurs conditions :
-> que ce soit prévu au contrat (la moindre des choses)
-> que ce soit pour des intérêts échus (liés à des fonds débloqués... encore la moindre des choses)
-> et qu'ils soient annuels. Et c'est beaucoup plus délicat !

C'est ce que précise l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme.

Mais par les termes "qu'ils soient annuels" laisserait penser qu'il suffit d'attendre un an pour qu'ils puissent être légalement capitalisés ce qui est inexact.

L'article 1154 du code civil précise bien "qu'il s'agisse d'intérêts dus pour au moins pour une année entière".

Exemple :

+ Différé total sur une durée de 6 mois : arrivé au terme des premiers 6 mois il ne suffit pas d'attendre 12 mois pour, à ce moment, procéder à la capitalisation.

Dans ce cas de figure les intérêts "ne sont pas dus pour une année entière" puisqu'il ne sont dus que pour 6 mois ( = nuance entre "dus pour une année entière" et "depuis une année entière").

Mais ceci n'empêche ni n'interdit la pratique d'un différé total sur une durée inférieure à un an; la solution légale existe.

La plupart des constructions durent moins d'un an, les intérêts ne doivent donc pas être capitalisés, vous devriez donc payer vos intérêts au fil des déblocages, chaque mois.

NON; pas forcément.

Il est tout à fait possible d'avoir un différé total et donc de ne pas payer les intérêts tout en respectant le code civil.

Il suffit de mettre ces intérêts dus dans un compteur et, au passage en phase d'amortissement, de commencer à la payer avant toute échéance d'amortissement.

Ainsi, ces intérêts n'étant jamais capitalisés, les exigences du code civil sont respectées.

Quand le compteur est vide, les échéances normales d'amortissement sont alors appelées.

Mais cette technique légale a pour conséquence de retarder légèrement (au pire quelques mois) l'amortissement du prêt.
De ce fait le coût du crédit est forcément majoré mais moins que s'il y avait eu capitalisation.

Cdt

 

[betty832]

Bonjour,


C'est ce que précise l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme.

Mais par les termes "qu'ils soient annuels" laisserait penser qu'il suffit d'attendre un an pour qu'ils puissent être légalement capitalisés ce qui est inexact.

L'article 1154 du code civil précise bien "qu'il s'agisse d'intérêts dus pour au moins pour une année entière".

Exemple :

+ Différé total sur une durée de 6 mois : arrivé au terme des premiers 6 mois il ne suffit pas d'attendre 12 mois pour, à ce moment, procéder à la capitalisation.

Dans ce cas de figure les intérêts "ne sont pas dus pour une année entière" puisqu'il ne sont dus que pour 6 mois ( = nuance entre "dus pour une année entière" et "depuis une année entière").

Mais ceci n'empêche ni n'interdit la pratique d'un différé total sur une durée inférieure à un an; la solution légale existe.



NON; pas forcément.

Il est tout à fait possible d'avoir un différé total et donc de ne pas payer les intérêts tout en respectant le code civil.

Il suffit de mettre ces intérêts dus dans un compteur et, au passage en phase d'amortissement, de commencer à la payer avant toute échéance d'amortissement.

Ainsi, ces intérêts n'étant jamais capitalisés, les exigences du code civil sont respectées.

Quand le compteur est vide, les échéances normales d'amortissement sont alors appelées.

Mais cette technique légale a pour conséquence de retarder légèrement (au pire quelques mois) l'amortissement du prêt.
De ce fait le coût du crédit est forcément majoré mais moins que s'il y avait eu capitalisation.

Cdt

BONSOIR

Merci à tous pour votre aide

je viens de voir un courtier à qui j'ai soumis le fait de faire 2 crédits mais il me dit que les banques ne le font pas car trop compliqué!! qu'il faut faire des choix entre souplesse taux etc car on ne peut pas tout concilier.

aujourd'hui, je suis un dans le flou.

il me propose 3.15 % hors assurance sur 20 ans.

qu'en pensez vous?

 

[Capach]

BONSOIR
je viens de voir un courtier à qui j'ai soumis le fait de faire 2 crédits mais il me dit que les banques ne le font pas car trop compliqué!!

Le pauvre ! Demandez lui de faire des efforts ou allez voir un autre courtier un peu plus ... énergique ! Ce n'est jamais compliqué de faire son métier !

il me propose 3.15 % hors assurance sur 20 ans.

Le hors-assurance est déjà gênant car vous avez les payer, ces assurances. Concernant le taux d'intérêt, difficile de se prononcer. Tout dépend de votre dossier, de votre région, de beaucoup de choses ...

 

[Aristide]

Bonjour,

je viens de voir un courtier à qui j'ai soumis le fait de faire 2 crédits mais il me dit que les banques ne le font pas car trop compliqué!! qu'il faut faire des choix entre souplesse taux etc car on ne peut pas tout concilier.

aujourd'hui, je suis un dans le flou.

"Quand on veut tuer son chien on dit qu'i a la rage...???...!!!

il me propose 3.15 % hors assurance sur 20 ans.

qu'en pensez vous?

Un taux dépend de plusieurs facteurs :
+ De la région
+ De la banque (Stratégie - Objectifs - Coût ressource)
+ De sa situation dans son marché
+ De l'antériorité et de la qualité des relations "client-emprunteur / banque"
+ De la qualité du client (Fonctionnement compte - Epargne - Revenus)
+ Du potentiel bénéficiaire qu'il représente pour cette banque
+ De la qualité du dossier (Taux endettement - Reste à vivre - Apport personnel - Durée - garanties...)

Il n'y a donc pas de vrai réponse à votre question; le mieux serait que :

1) - Vous visitiez les différents comparateurs sur le net
2) - Que vous fassiez le tour des banques

Cdt

 

[betty832]

Bonjour,

oui en effet je fais le tour des banques.
ma situation est particulière car je suis mon mari qui est muté à l'étranger mais nous n'avons jamais été propriétaire. nous sommes dans le var et donc nous voulons investir dans ce departement.
le bien qu'on acheterait serait donc loué pendant 2 ans
le conseille m'annonce que nous ne pouvons pretendre à aucun emprunt si nous n'achetons pour en faire une residence principale puisque nous ne sommes que locataires!!

il me propose, si on en fait une résidence principale:
- taux d'endettement 35%
- APPORT 140000€ sur 330000€ (frais inclus)
- 2,2% CAPE 1 sur 20 ans assurance 45 € par mois frais de dossier 1100€. PPD 1054€
qu'en pensez vous?

Coridalement

 

[Aristide]

Bonjour,

Le taux semble correct bien qu'il soit peut-être/sans doute possible de trouver mieux ? (voir réponse antérieure)

Par contre s'agissant d'un taux révisable il y a de nombreuses autres questions à se poser.
+ Quel index de référence ?
+ Si révision impact sur l'échéance ou sur la durée ?
+ Si c'est sur la durée quelle limite maximale d'allongement ?
+ Si c'est l'échéance, quel plafond ?
+ Quel seuil de déclenchement ?
+ Quelle période de révisabilité. ?
+ Possibilité de modulation ou non des échéances ? (gratuit/payant ?)
+ Indemnité en cas de remboursement anticipé ou non ?
+...etc...

Dans le cas d'un taux révisable, afin de vérifier les risques maximum, il est conseillé de demander plusieurs simulations dont une avec les hypothèses d'évolution les plus défavorables possibles.

A noter également que nous sommes dans un période où les taux sont historiquement les plus bas.
De ce fait il y a plus de probabilité que - sur une période de 20 ans - ils repartent à la hausse plutôt que de continuer à descendre.

Ce sujet a déjà été abordé de nombreuses fois sur ce forum; une recherche vous permettra plus de détails.

Par ailleurs un taux révisable n'empêche pas un montage en échéances lissées indiqué dans un post antérieur sauf que, d'une banque à l'autre, fonction de leurs possibilités techniques, la pérennité du lissage peut ou non être assurée.

Les frais de dossier semblent négociable à la baisse.

Par contre le coût du PPD me semble légèrement sous évalué (compter 50€ à 70€ de plus).

Assurance décès-invalidité : 45€ pour 190.000€ empruntés c'est pour quel pourcentage assuré ?

Si une tête à 100% ou 2 têtes à 50% chacune le taux de prime serait de 0,28% ce qui serait correct.

Si 2 têtes à 100% le taux de prime tomberait alors à 0,14% ce qui inciterait à bien vérifier les contreparties car à ce niveau de taux de prime, il serait possible que vous ne soyez pas correctement couvert.

Cdt

 

[betty832]

Bonjour,

Le taux semble correct bien qu'il soit peut-être/sans doute possible de trouver mieux ? (voir réponse antérieure)

Par contre s'agissant d'un taux révisable il y a de nombreuses autres questions à se poser.
+ Quel index de référence ?
+ Si révision impact sur l'échéance ou sur la durée ?
+ Si c'est sur la durée quelle limite maximale d'allongement ?
+ Si c'est l'échéance, quel plafond ?
+ Quel seuil de déclenchement ?
+ Quelle période de révisabilité. ?
+ Possibilité de modulation ou non des échéances ? (gratuit/payant ?)
+ Indemnité en cas de remboursement anticipé ou non ?
+...etc...

Dans le cas d'un taux révisable, afin de vérifier les risques maximum, il est conseillé de demander plusieurs simulations dont une avec les hypothèses d'évolution les plus défavorables possibles.

A noter également que nous sommes dans un période où les taux sont historiquement les plus bas.
De ce fait il y a plus de probabilité que - sur une période de 20 ans - ils repartent à la hausse plutôt que de continuer à descendre.

Ce sujet a déjà été abordé de nombreuses fois sur ce forum; une recherche vous permettra plus de détails.

Par ailleurs un taux révisable n'empêche pas un montage en échéances lissées indiqué dans un post antérieur sauf que, d'une banque à l'autre, fonction de leurs possibilités techniques, la pérennité du lissage peut ou non être assurée.

Les frais de dossier semblent négociable à la baisse.

Par contre le coût du PPD me semble légèrement sous évalué (compter 50€ à 70€ de plus).

Assurance décès-invalidité : 45€ pour 190.000€ empruntés c'est pour quel pourcentage assuré ?

Si une tête à 100% ou 2 têtes à 50% chacune le taux de prime serait de 0,28% ce qui serait correct.

Si 2 têtes à 100% le taux de prime tomberait alors à 0,14% ce qui inciterait à bien vérifier les contreparties car à ce niveau de taux de prime, il serait possible que vous ne soyez pas correctement couvert.

Cdt

Bonsoir

merci pour cette reponse

Il s'agit de EURIBOR 3, impact sur echeance ou durée au choix, pour les suils et plafonds, je n'ai pas eu de precision, les echeances sont modulables à la hausse ou à la baisse à 30 €, une fois par an sans frais, remboursement anticipé partiel sans frais et à tout moment.

ADI est sur 2 tetes 90 et 10 %

Je me suis effectivement trompée sur le montant du PPD, c'est bien 60 € de plus comme vous l'avez indiqué.
Par contre, l'achat n'est plus une construction mais une maison ancienne (- de 10 ans) au meme prix.

dans ce cas là, que me conseillez vous, un taux fixe revisable etc???

Il y a t il un impact autre que le fait d'avoir un seul pret au final?

 

[betty832]

Bonsoir

merci pour cette reponse

Il s'agit de EURIBOR 3, impact sur echeance ou durée au choix, pour les suils et plafonds, je n'ai pas eu de precision, les echeances sont modulables à la hausse ou à la baisse à 30 €, une fois par an sans frais, remboursement anticipé partiel sans frais et à tout moment.

ADI est sur 2 tetes 90 et 10 %

Je me suis effectivement trompée sur le montant du PPD, c'est bien 60 € de plus comme vous l'avez indiqué.
Par contre, l'achat n'est plus une construction mais une maison ancienne (- de 10 ans) au meme prix.

dans ce cas là, que me conseillez vous, un taux fixe revisable etc???

Il y a t il un impact autre que le fait d'avoir un seul pret au final?

J'ai oublié de rajouter la principale des choses.

il nous a formellement dit que nous ne pourrions pas emprunter si nus ne faisions pas de ce bien notre residence principale.

est ce possible?

 

[Capach]

Il est souvent admis chez les banquiers qu'il faut, effectivement, être propriétaire de sa résidence principale avant d'investir.

Par contre, comme votre mari est militaire, s'il est souvent muté, s'il est logé à la caserne ou par l'armée, on peut considérer que vous ne serez pas propriétaire de votre rp avant longtemps. Le besoin de la RP n'est peut-être pas flagrant pour le moment. Argument à donner à la banque mais elle a quand même le droit de refuser.

La raison de cette difficulté est que l'investissement locatif génère un endettement qui peut gêner l'achat de la RP.

 

[Aristide]

Bonjour,

Par contre, l'achat n'est plus une construction mais une maison ancienne (- de 10 ans) au meme prix.
dans ce cas là, que me conseillez vous, un taux fixe revisable etc???

Concernant le choix entre un taux fixe et un taux révisable, que l'objet soit un achat ou une construction n'a aucune importance.
Il faut d'abord demander les précisions manquantes sur la durée maximale et le plafond d'échéance ainsi qu'une simulation avec les hypothèses les plus défavorables afin de vérifier comment s'appliquent réellement ces paramètres.

Parallèlement in convient de se renseigner du taux fixe que l'on vous proposerait ainsi que les options qui vont avec (Indemnité remboursement anticipé par exemple...et les autres...).

Ensuite il vous faut comparer étant de nouveau précisé que les taux sont historiquement bas et que la probabilité est plus grande de les voir progresser que continuer de régresser.

Opter sur le révisable c'est faire un pari sur l'avenir.

Il y a t il un impact autre que le fait d'avoir un seul pret au final?

Je ne comprend pas bien votre question.

Construction ou acquisition; il est toujours possible de prévoir plusieurs prêts dans un montage gigogne à échéances lissées si c'est votre question ?

il nous a formellement dit que nous ne pourrions pas emprunter si nus ne faisions pas de ce bien notre residence principale.

est ce possible?

Puisque vous achetez une maison ancienne, le prêt à taux zéro n'est plus possible.
Par rapport à ce prêt la question résidence principale ou autre ne se pose donc plus.

Ensuite, sur le plan réglementaire, tout dépend du type de prêt que vous demandez.
S'il s'agit de prêts réglementés que sont le prêt conventionné (PC) et le Prêt à l'accession Sociale (PAS), effectivement il doit s'agir de votre résidence principale (= occupation au moins 8 mois par an).

Mais s'il s'agit d'un prêt "classique" dit "prêt du secteur libre", toujours au plan réglementaire, cela n'a strictement aucune importance.

Si votre banque impose cette condition c'est que dans ses procédures elle a prévu des conditions différentes en fonction de l'objet et/ou de la destination du bien financé.

Cdt

 

[betty832]

Bonsoir

Je vous remercie de vote réponse.

nous nous sommes enfin décidés à acheter le terrain + la construction.

j'ai fait plusieurs banques pour le financement.

j'avoue etre perdue.

je vous explique plus précisément la situation.

nous achetons le terrain 168000€
la construction 145000€
frais de notaire 12700€
frais de raccordement etc 4300€
soit 330000€
apport perso 140000€
soit 190000€ à emprunter

nous avons droit à 51000€ ptz
16000€ pret 1%

Nous pourrons, si je rejoins mon mari muté, louer le bien plafonné par rapport au pls soit 850 € au lieu de 1250€
si je le rejoins, ce sera fin novembre sachant que la construction débutera en octobre 2013 pour s'achever au pire en juin 2014.
nous pourrons donc louer à compter de juin ou juillet 2014.

je ne sais pas si je suis assez claire dans mes propos.

de toutes les banques que j'ai pu démarcher, aucune ne me propose une solution adaptée à mes besoins.

quelle serait le meilleur des montages sachant que je souhaite avant tout:
- des remboursements anticipés sans frais
- des modulations d'échéances aussi flexibles que possibles et sans frais

j'ai tenté de faire des calculs mais je ne parviens pas à tout concilier pour comparer entre:

-pret multipalier ou pas. est-il dans tous les cas incompatible avec un remboursement anticipé?
- choisir le ptz et louer le bien de juin 2014 à juin 2016 ou bien ne pas beneficier du ptz et louer 1250€

en outre, une banque me propose un taux à 2.85% assurance 0.24% caution 1900€ pas de frais de dossier ni de frais de delegation
elle a fait une simulation avec et sans ptz
or, j'ai eu beau faire des simulations en ligne, je ne trouve pas le meme montant total des interets dus dans les 2 cas.

les echeances sont-elles dans tous les cas fixes, peuvent elles etre variables et en fonction de quoi?
quel est le montant des echeances au fur et à mesure de la construction? que paie t on avant la fin de la construction?
si nous faisons deux prets, sommes nous obliger de reporter notre apport sur le terrain ou pouvons nous le defalquer de la construction? Quel serait le plus avantageux?

Je pensais avoir compris certaines choses mais toutes les banques ont des versions différentes, je suis donc totalement perdue.

Que feriez-vous à ma place?
merci de m'aider et de m'orienter vers la meilleure des solutions pour ce financement afin de l'exposer aux banquiers.

bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

nous nous sommes enfin décidés à acheter le terrain + la construction.

Quel type de contrat envisagez vous pour la construction ?

nous achetons le terrain 168000€
la construction 145000€
frais de notaire 12700€
frais de raccordement etc 4300€

soit 330000€
apport perso 140000€
soit 190000€ à emprunter

Dans les "etc 4.300€" avez vous bien compris :
+ Les frais de négociation éventuels (agence pour achat terrain ?)
+ Les frais de dossier que va vous demander votre banque
+ Les éventuelles parts sociales (si réseau mutualiste)
+ Les frais de garantie
+ Les éventuels frais de courtage (si vous passiez par un courtier pour le crédit bancaire ?

nous avons droit à 51000€ ptz
16000€ pret 1%

En fonction de la réponse aux questions ci-dessus il vous faudra ou non prévoir soit :
=> Un apport personnel supplémentaire,
=> Un crédit complémentaire plus important.

Nous pourrons, si je rejoins mon mari muté, louer le bien plafonné par rapport au pls soit 850 € au lieu de 1250€
si je le rejoins, ce sera fin novembre sachant que la construction débutera en octobre 2013 pour s'achever au pire en juin 2014.

nous pourrons donc louer à compter de juin ou juillet 2014.

je ne sais pas si je suis assez claire dans mes propos.

Cela veux dire que pendant toute la durée de la construction vous ne percevrez aucun loyer alors que vous devrez assure le paiement de certaines charges de remboursement sur les prêts et qui seront plus ou moins importantes selon les prêteurs.

Pour le 1% prêt patronal (NB - qui ne sera pas au taux de 1%) il est très probable que vous devrez payer des échéances normales en capital et intérêts dès sa mise à disposition.

Pour le PTZ tout dépend de la pratique de la banque.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ition-des-fonds.15857/post-125799#post-125799

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/vefa-ou-construction.17879/post-139050#post-139050

Pour le/les prêt(s) complémentaire(s) tout dépend à la fois de la banque et des techniques utilisées.

NB) - Je suppose que vous avez conscience que le locatif peut présenter certains risques :
+ Difficultés de trouver un locataire/Vacance de location
+ Locataires défaillants dans le paiement des loyers
+ Dégradations possibles
=> Penser aux assurances "Garantie de loyers impayés" et "Vacances locatives"

de toutes les banques que j'ai pu démarcher, aucune ne me propose une solution adaptée à mes besoins.

quelle serait le meilleur des montages sachant que je souhaite avant tout:
- des remboursements anticipés sans frais

A vous de négocier une exonération d'IRA.

Une telle exonération n'est aucunement liée aux techniques utilisées.
Elle peut être dépendante de la nature des taux - fixes ou révisables - certains Établissements ne prévoyant pas d'IRA si le taux est révisable mais, dans cette hypothèse, il y a d'autres inconvénients éventuels.

- des modulations d'échéances aussi flexibles que possibles et sans frais

Dépend des banques et des techniques utilisées.

Pour l'option modulation sans frais cela dépend des banques; si l'offre/contrat prévoit une facturation, à vous de tenter de la faire modifier.

A noter que dans les montages gigognes (= multi paliers à échéances lissées optimisé) la modulation est ou non possible suivant les banques.
Quand elle est possible, après modulation, le lissage initial ne peut pas toujours être maintenu.

j'ai tenté de faire des calculs mais je ne parviens pas à tout concilier pour comparer entre:

-pret multipalier ou pas. est-il dans tous les cas incompatible avec un remboursement anticipé?

Le remboursement anticipé est possible dans tous les cas (art L.312-21 du code consommation)

Mais ce qui varie d'une banque à l'autre c'est le profil du nouveau tableau d'amortissement après remboursement anticipé :
+ Maintien lissage ???
+ Maintien durée ou réduction durée ???

C'est d'ailleurs les mêmes problèmes en cas de modulation des échéances.

- choisir le ptz et louer le bien de juin 2014 à juin 2016 ou bien ne pas beneficier du ptz et louer 1250€

Ce calcul est d'autant plus complexe que, pour être exact, il faudrait prendre en compte les aspects fiscaux.
En effet, vous allez percevoir des loyers qui, bien entendu, seront à intégrer dans vos revenus impossable.
Mais, parallèlement, les charges d'emprunts (intérêts + assurances + frais divers.....mais pas le capital amorti) viendront en déduction de ces loyers.

Outre son montant, vous ne donnez aucune indication les caractéristiques précises du PTZ, en particulier de sa durée ?

Supposons donc que ce PTZ soit directement amortissable sur une durée de 12 ans.

Sur cette durée (hors incidence fiscale) la différence sur les loyers perçus serait donc de (1.250€ - 850€) x 144 = 57.600€.

Mais pour prétendre à, un loyer de 1.250€, il vous faut renoncer au PTZ et emprunter 51.000€ en plus sur le prêt complémentaire.

Vous ne précisez pas non plus la durée du complémentaire mais si l'on suppose qu'elle est de 15 ans ces 51.000€ empruntés à 2,85% sur cette durée augmenterait votre mensualité de 348,53€
=> Le coût du crédit supplémentaire serait alors de (348,53€ x 180) - 51.000€ = 11.735,40€

Dans ces hypothèses il n'y aurait pas d'hésitation; à vous d'adapter le raisonnement avec les données réelles.

en outre, une banque me propose un taux à 2.85% assurance 0.24% caution 1900€ pas de frais de dossier ni de frais de delegation

Si vous optez pour une assurance déléguée un montage "multi paliers" à échéances lissées serait toujours possible mais les primes d'assurances ne pourraient pas être prises en compte dans le lissage qui serait donc moins bien optimisé.

elle a fait une simulation avec et sans ptz
or, j'ai eu beau faire des simulations en ligne, je ne trouve pas le meme montant total des interets dus dans les 2 cas.

Toutes les banques n'utilisent pas les mêmes techniques; il en est de même des divers simulateurs.

Par ailleurs, si vous lisez mon blog, vous verrez que le coût du crédit (simple = ce que vous désignez ici par "intérêts") est le moins pertinent des indicateurs parmi ceux possibles.

les echeances sont-elles dans tous les cas fixes, peuvent elles etre variables et en fonction de quoi?

Avec un prêt à taux fixe les échéances sont fixes tant que vous ne procédez pas à une modulation ou un remboursement anticipé.

Dans ces deux dernières hypothèses tout dépend de la banque et des clauses concernées de l'offre/contrat que vous acceptez.

S'il s'agit d'un prêt à taux révisable, en fonction des options prévues dans l'offre/contrat, après application d'une révision ou/et d'un remboursement anticipé ou/et d'une modulation d'échéance l'on peut avoir

+ Un maintien du montant de l'échéance avec une réduction de durée
+ Un maintien de la durée avec réduction de l'échéance
+ A la fois réduction de l'échéance (moindre) et réduction (moindre) de la durée.

quel est le montant des echeances au fur et à mesure de la construction? que paie t on avant la fin de la construction?

Dépend des techniques utilisées et prévues au contrat:

+ "Différé de capital" (ou partiel) ou "anticipation" = vous payez les intérêts sur les fonds mis à disposition (plus l'assurance sur la totalité du crédit = même sur les sommes non débloquées)

+ Différé total (ou franchise) vous ne payez que l'assurance.
Mais dans ce cas de figure les intérêts calculés et dus mais non payés viennent périodiquement s'ajouter au capital et vous payez alors des intérêts sur les intérêts.

Le code civil (art 1154) prévoit que la capitalisation ne peut être que "pour des intérêts dus pour au moins une année entière" mais certaines banques prennent cependant le risque juridique de capitaliser au mois le mois ????

+ Amortissement immédiat sur les sommes mises à disposition.
Cette technique réduit beaucoup le volume des intérêts payés mais - en trésorerie - nécessite un capacité de remboursement importante.

si nous faisons deux prets, sommes nous obliger de reporter notre apport sur le terrain ou pouvons nous le defalquer de la construction? Quel serait le plus avantageux?

Le choix de la priorité des ressources utilisée appartient à l'emprunteur.

Cependant, afin d'avoir la certitude qu'il existe bien, certains Etablissements exigent dans l'offre/contrat que l'apport personnel soit utilisé en premier.

Au plan financier la logique veut que le plus intéressant est d'utiliser en priorité les ressources qui coûtent le moins cher.

Donc si l'on prend le hypothèse suivantes :
+ Taux de votre épargne où vous puisez votre apport personnel = 2% ???
+ TEG PTZ = 0,28% (= assurances)
+ TEG "1% patronal" = 2,30% ???
+ TEG complémentaire court = 2,60% ???
+ TEG complémentaire long = 3% ???
=> la logique financière serait :
1) - PTZ
2) - Apport personnel
3) - 1% patronal
4) - Complémentaire court
5) - Complémentaire long

Que feriez-vous à ma place?

Je n'en sais absolument rien; il y a beaucoup trop de paramètres inconnus dans votre projet et son financement.

Cependant, sur l'option "PTZ" ou "pas PTZ" en supposant que les loyers prévus seront bien perçu, je vous ai indiqué une piste de raisonnement qui devrait pouvoir vous orienter.

Cdt

 

[betty832]

Bonjour

merci pour votre réponse des plus complètes.

j'ai un problème avec une banque (ma banque en l’occurrence), avec laquelle j a i pris un rendez vous pour une simulation de credit.

le problème c'est qu'après plusieurs relances, le conseiller ne me donne que des chiffres (cout total des interets et le taux) sans meme me donner la simulation en support.

je ne sais donc pas s'il y des différés etc...

n a t-il pas l obligation de m adresser une simulation ecrite comme le font toutes les banques?

J'ai pu lire que c'etait obligatoire pour les credits à taux variable mais quid à taux fixe

merci pour votre aide

cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, il n'y a aucune obligation de remettre une simulation que ce soit pour un prêt à taux fixe ou un taux révisable.

L'obligation dont vous faites mention est indiquée à l'article L.312-8 du code de la consommation et concerne "l'offre de prêt" au sens juridique du terme.

Cette offre de prêt doit comprendre diverses mentions obligatoires et satisfaire à un formalisme bien précis ( envoi postal + délai réflexion) et - dans le cas d'un prêt à taux révisable - être accompagnée d'une notice d'information contenant une simulation.

Ce que vous appelez "offre" de votre banque n'est en rien cette "offre juridique de prêt"; en fait c'est une simple proposition de financement qui n'a aucune valeur légale contrairement à la vraie offre de prêt. Il n'y a d'ailleurs que cette dernière qui engage la banque.

Certains Etablissements ont effectivement fait le choix de ne pas remettre le document de simulation valant proposition de financement à leurs emprunteurs.

La raison est qu'ils espèrent ainsi pouvoir éviter que lesdits emprunteurs s'en servent de pour faire le tour de leurs concurrents et tenter une surenchère à la baisse.

C'est un choix commercial qui, d'une part, laisse supposer que la banque concernée n'est sans doute pas la mieux placée sur le marché et, d'autre part - à mon avis - qui est inefficace voire contreproductif ?

Cdt

 

[betty832]

Bonsoir,

Je vous remercie encore une fois pour votre aide.

pour ce qui est de la banque qui ne delivre pas une offre papier, je pense effectivement qu'il y a plus interessant ailleurs. je m'y attele donc.

Bonjour,



Quel type de contrat envisagez vous pour la construction ?



Dans les "etc 4.300€" avez vous bien compris :
+ Les frais de négociation éventuels (agence pour achat terrain ?)
+ Les frais de dossier que va vous demander votre banque
+ Les éventuelles parts sociales (si réseau mutualiste)
+ Les frais de garantie
+ Les éventuels frais de courtage (si vous passiez par un courtier pour le crédit bancaire ?

Pour ce qui est des frais annexes, il s'agit de la viabilisation du terrain ainsi que du raccordement au tout a l'égout.
J'ai inclus ces frais dans le montant du crédit.

En fonction de la réponse aux questions ci-dessus il vous faudra ou non prévoir soit :
=> Un apport personnel supplémentaire,
=> Un crédit complémentaire plus important.



Cela veux dire que pendant toute la durée de la construction vous ne percevrez aucun loyer alors que vous devrez assure le paiement de certaines charges de remboursement sur les prêts et qui seront plus ou moins importantes selon les prêteurs.

Pour le 1% prêt patronal (NB - qui ne sera pas au taux de 1%) il est très probable que vous devrez payer des échéances normales en capital et intérêts dès sa mise à disposition.

Pour le PTZ tout dépend de la pratique de la banque.



Pour le/les prêt(s) complémentaire(s) tout dépend à la fois de la banque et des techniques utilisées.

NB) - Je suppose que vous avez conscience que le locatif peut présenter certains risques :
+ Difficultés de trouver un locataire/Vacance de location
+ Locataires défaillants dans le paiement des loyers
+ Dégradations possibles
=> Penser aux assurances "Garantie de loyers impayés" et "Vacances locatives"


A vous de négocier une exonération d'IRA.


Une telle exonération n'est aucunement liée aux techniques utilisées.
Elle peut être dépendante de la nature des taux - fixes ou révisables - certains Établissements ne prévoyant pas d'IRA si le taux est révisable mais, dans cette hypothèse, il y a d'autres inconvénients éventuels.

Oui en effet, je negocie les IRA.


Dépend des banques et des techniques utilisées.

Pour l'option modulation sans frais cela dépend des banques; si l'offre/contrat prévoit une facturation, à vous de tenter de la faire modifier.

A noter que dans les montages gigognes (= multi paliers à échéances lissées optimisé) la modulation est ou non possible suivant les banques.
Quand elle est possible, après modulation, le lissage initial ne peut pas toujours être maintenu.



Le remboursement anticipé est possible dans tous les cas (art L.312-21 du code consommation)

Mais ce qui varie d'une banque à l'autre c'est le profil du nouveau tableau d'amortissement après remboursement anticipé :
+ Maintien lissage ???
+ Maintien durée ou réduction durée ???

C'est d'ailleurs les mêmes problèmes en cas de modulation des échéances.



Ce calcul est d'autant plus complexe que, pour être exact, il faudrait prendre en compte les aspects fiscaux.
En effet, vous allez percevoir des loyers qui, bien entendu, seront à intégrer dans vos revenus impossable.
Mais, parallèlement, les charges d'emprunts (intérêts + assurances + frais divers.....mais pas le capital amorti) viendront en déduction de ces loyers.

Outre son montant, vous ne donnez aucune indication les caractéristiques précises du PTZ, en particulier de sa durée ?

Supposons donc que ce PTZ soit directement amortissable sur une durée de 12 ans.

C'est bien le cas effectivement.

Sur cette durée (hors incidence fiscale) la différence sur les loyers perçus serait donc de (1.250€ - 850€) x 144 = 57.600€.

Mais pour prétendre à, un loyer de 1.250€, il vous faut renoncer au PTZ et emprunter 51.000€ en plus sur le prêt complémentaire.

Vous ne précisez pas non plus la durée du complémentaire mais si l'on suppose qu'elle est de 15 ans ces 51.000€ empruntés à 2,85% sur cette durée augmenterait votre mensualité de 348,53€
=> Le coût du crédit supplémentaire serait alors de (348,53€ x 180) - 51.000€ = 11.735,40€

Dans ces hypothèses il n'y aurait pas d'hésitation; à vous d'adapter le raisonnement avec les données réelles.



Si vous optez pour une assurance déléguée un montage "multi paliers" à échéances lissées serait toujours possible mais les primes d'assurances ne pourraient pas être prises en compte dans le lissage qui serait donc moins bien optimisé.


Toutes les banques n'utilisent pas les mêmes techniques; il en est de même des divers simulateurs.

Par ailleurs, si vous lisez mon blog, vous verrez que le coût du crédit (simple = ce que vous désignez ici par "intérêts") est le moins pertinent des indicateurs parmi ceux possibles.

Je ne comprends pas cet aspect là d'autant que je ne trouve pas votre blog.

Avec un prêt à taux fixe les échéances sont fixes tant que vous ne procédez pas à une modulation ou un remboursement anticipé.

Dans ces deux dernières hypothèses tout dépend de la banque et des clauses concernées de l'offre/contrat que vous acceptez.

S'il s'agit d'un prêt à taux révisable, en fonction des options prévues dans l'offre/contrat, après application d'une révision ou/et d'un remboursement anticipé ou/et d'une modulation d'échéance l'on peut avoir

+ Un maintien du montant de l'échéance avec une réduction de durée
+ Un maintien de la durée avec réduction de l'échéance
+ A la fois réduction de l'échéance (moindre) et réduction (moindre) de la durée.



Dépend des techniques utilisées et prévues au contrat:

+ "Différé de capital" (ou partiel) ou "anticipation" = vous payez les intérêts sur les fonds mis à disposition (plus l'assurance sur la totalité du crédit = même sur les sommes non débloquées)

+ Différé total (ou franchise) vous ne payez que l'assurance.
Mais dans ce cas de figure les intérêts calculés et dus mais non payés viennent périodiquement s'ajouter au capital et vous payez alors des intérêts sur les intérêts.

pour le différé partiel, je ne comprends pas quand vous dites qu'on apie l'assurance sur la totalité de la somme empruntée.
si nous avons une assurance à 0.24% par mois, elle restera à ce tarif?

Au sujet de l'assurance, note assureur nous a indiqué qu'il etait préférable de faire 2 prets de 60000 e chacun par exemple en plus du ptz et du pret à 1% car en effet, lorsqu'on rembourse par anticipation + de 25 % du capital emprunté, le taux de l'assurance diminue en meme temps

Le code civil (art 1154) prévoit que la capitalisation ne peut être que "pour des intérêts dus pour au moins une année entière" mais certaines banques prennent cependant le risque juridique de capitaliser au mois le mois ????

+ Amortissement immédiat sur les sommes mises à disposition.
Cette technique réduit beaucoup le volume des intérêts payés mais - en trésorerie - nécessite un capacité de remboursement importante.



Le choix de la priorité des ressources utilisée appartient à l'emprunteur.

La dernière banque avec qui j'ai pris rendez vous m'a indiqué que c'était l'établissement bancaire qui décidait du choix de l'ordre des ressources à utiliser, en l’occurrence l'apport personnel en 1er et aucun choix possible pou l'emprunteur?!!

Cependant, afin d'avoir la certitude qu'il existe bien, certains Etablissements exigent dans l'offre/contrat que l'apport personnel soit utilisé en premier.

Au plan financier la logique veut que le plus intéressant est d'utiliser en priorité les ressources qui coûtent le moins cher.

Donc si l'on prend le hypothèse suivantes :
+ Taux de votre épargne où vous puisez votre apport personnel = 2% ???
+ TEG PTZ = 0,28% (= assurances)
+ TEG "1% patronal" = 2,30% ???
+ TEG complémentaire court = 2,60% ???
+ TEG complémentaire long = 3% ???
=> la logique financière serait :
1) - PTZ
2) - Apport personnel
3) - 1% patronal
4) - Complémentaire court
5) - Complémentaire long



Je n'en sais absolument rien; il y a beaucoup trop de paramètres inconnus dans votre projet et son financement.

je ne sais pas quoi vous préciser de plus

Cependant, sur l'option "PTZ" ou "pas PTZ" en supposant que les loyers prévus seront bien perçu, je vous ai indiqué une piste de raisonnement qui devrait pouvoir vous orienter.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

.

Par ailleurs, si vous lisez mon blog, vous verrez que le coût du crédit (simple = ce que vous désignez ici par "intérêts") est le moins pertinent des indicateurs parmi ceux possibles.

Je ne comprends pas cet aspect là d'autant que je ne trouve pas votre blog.

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pour le différé partiel, je ne comprends pas quand vous dites qu'on apie l'assurance sur la totalité de la somme empruntée.
si nous avons une assurance à 0.24% par mois, elle restera à ce tarif?

Votre prime d'assurance est calculée à partir d'un capital et d'un taux de prime.

Si vous procédez à des mises à disposition partielles, les intérêts seront payés sur les sommes effectivement mises à disposition mais les primes d'assurances seront calculées sur le total du crédit donc même sur les sommes non débloquées.

Exemple :

+ Vous empruntez 100.000€ mais ne demandez une première mise à disposition que de 10.000€.

=> Les intérêts seront calculés au taux du crédit sur 10.000€

=> Mais les primes d'assurances seront calculées sur 100.000€

Ceci est normal et logique.

Supposez en effet que l'un des emprunteurs décède pendant les travaux de construction.
Si seulement les sommes mises à disposition étaient assurées, dans l'exemple ci-dessus seuls 10.000€ seraient pris en charge par l'assureur.

Avec un seul emprunteur au lieu de deux - donc un seul revenu au lieu de deux - comment assurer le paiement des échéances ?
Un tel sinistre non pris en charge serait de nature à remettre en cause la continuité du chantier de construction.

Dans la pratique, les primes étant payées pour 100.000€ c'est la totalité du crédit qui serait prise en charge (donc fonds débloqués + fonds non débloqués) et ainsi le chantier pourrait être mené à bien par l'accédant/emprunteur survivant.

Au sujet de l'assurance, note assureur nous a indiqué qu'il etait préférable de faire 2 prets de 60000 e chacun par exemple en plus du ptz et du pret à 1% car en effet, lorsqu'on rembourse par anticipation + de 25 % du capital emprunté, le taux de l'assurance diminue en meme temps

???
Etant en assurance déléguée, la logique voudrait que le capital assuré soit actualisé en début de chaque année et non pas seulement quand 25% du capital est remboursé;

D'autre part qu'il y ait un prêt de 120.000€ ou deux prêts de 60.000€, 25% reste 25%.
Je ne comprends pas bien ?

La dernière banque avec qui j'ai pris rendez vous m'a indiqué que c'était l'établissement bancaire qui décidait du choix de l'ordre des ressources à utiliser, en l’occurrence l'apport personnel en 1er et aucun choix possible pou l'emprunteur?!!

Peut s'expliquer pour l'apport personnel mais pas pour les crédits

Je n'en sais absolument rien; il y a beaucoup trop de paramètres inconnus dans votre projet et son financement.

je ne sais pas quoi vous préciser de plus

=> Plan de financement prévisionnel détaillé
+ Vous pouvez en trouver un exemple dans le fichier Excel joint au billet ci-dessous :

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=> Caractéristiques détaillées (Montants - Taux - Durées - Échéances - Assurances):

+ Du prêt à taux zéro
+ Du prêt patronal

=> Votre échéance cible (hors assurance puisque ainsi que déjà signalé les primes d'assurances déléguées étant variables dans le tems ne peuvent être prise en compte dans un montage gigogne à échéances lissées => moins bonne optimisation).

=> Hiérarchie des taux

+ Revoir dans page 2 ci-dessus

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
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Cdt