financement terrain + construction: réduire les frais

[betty832]

Bonsoir,

Je suis en dernière phase de recherche avant d'opter enfin pour une banque.

puis-je demander à 3 banques de m'envoyer des offres ecrites, pour effectivement avoir un tableau d'amortissement, et ainsi pouvoir comparer plus facilement?

je rajoute que les adi seraient de 0.24% par mois pour 190000€ d'emprunt et 1900€ de cautionnement

3 banques semblent etre les plus intéressantes, cependant, les techniques sont différentes:

- Une propose un pret lissé incluant les adi+ caution mais impossibilité de moduler les echances ni de procéder au ra partiel
Meme avec un remboursement immédiat des mensualités, le capital n'est pas remboursé (j'avoue ne pas comprendre ce propos)
(plusieurs personnes ont été voir cette banque et aucune flexibilité, en tout cas, pour un pret avec terrain+ construction).

- une seconde propose un "lissage" mais sans inclure les adi ni le cautionnement
modulation d'écheances et ra partiel possible dès le début sans frais.

- une 3ème tout a fait proche de la 2ème mais avec une différence de + de 300€ d'interets

les 3 sont de toute façon très proches au niveau du cout total des interets.

j'ai pu lire que le cout des interets est supérieur si le les adi et le cautionnement ne sont pas compris. pourquoi, avec des techniques differentes, le cout est similaire?

que doit-on inclure dans l'offre de pret pour eviter des "surprises" par la suite.

peut on inclure des clauses telles que:

- ra partiel sans frais avec au choix, modulation des echeances ou de la duree du pret
- modulation des echeances 1 fois par an
- ra partiel sur le pret coutant le plus cher entre l'apport personnel, pret logement, ptz et pret principal

meme en insérant ces clauses, sommes nous assurés de pouvoir en bénéficier?

en outre, une personne m'a conseillé de faire un seul pret sur le terrain, amortir l'apport au fur et a mesure de la construction, sachant qu'il resterait tout de meme un reliquat a emprunter sur la construction.

est ce plus judicieux?

désolée, j'espère avoir eté claire dans mon raisonnement et mes questions.



une autre question un peu "hors sujet".

durant 3 ans nous pensons economiser de l'argent.

est-il préférable de placer cet argent plutot que de procéder à des ra partiels?

Si oui, quel placement intéressant pourrait correspondre sur 3 ans? (peut etre devrais je ouvrir un autre sujet pour cette dernière interrogation?)

vous en remerciant par avance

bien cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

puis-je demander à 3 banques de m'envoyer des offres ecrites, pour effectivement avoir un tableau d'amortissement, et ainsi pouvoir comparer plus facilement?

Oui; c'est même conseillé.

- Une propose un pret lissé incluant les adi+ caution mais impossibilité de moduler les echances ni de procéder au ra partiel

Concernant la commission de caution , à l'instar de ce que certaines banques font pour les frais de dossier, voulez vous dire que vous ne la payez pas sur vos fonds propres mais qu'elle est prélevée en priorité sur tous intérêts et/ou capital dans les premières mensualités que vous aurez à rembourser?

Si oui, en est-il précisément ainsi pour les frais de dossier ?

Cette façon de faire retarde l'amortissement et allonge la durée ce qui contribue donc à accroître les intérêts et primes d'assurances payées.

Meme avec un remboursement immédiat des mensualités, le capital n'est pas remboursé (j'avoue ne pas comprendre ce propos)

Sur le prêt lisseur il est possible/probable que pendant le premier palier d'échéance les mensualités que vous payez ne soient composés que d'intérêts et d'assurances. C'est en pratiquant ainsi que vous pouvez obtenir un prêt "emboîté" du durée plus courte et avec un taux moins élevé ce qui - tous prêts confondus - permet une réduction des coûts de crédits.

(plusieurs personnes ont été voir cette banque et aucune flexibilité, en tout cas, pour un pret avec terrain+ construction).

- une seconde propose un "lissage" mais sans inclure les adi ni le cautionnement
modulation d'échéances et ra partiel possible dès le début sans frais.

Faire cependant attention car beaucoup de banques ne permettent effectivement pas la modulation dans les montage à échéances lissées et/ou avec prêts à paliers.

Mais, pour les banques qui le permettent, il n'est pas du tout certain qu'après modulation et/ou remboursement partiel le lissage soit maintenu.

Tout dépend de la banque et des moyens techniques prévus/permis par son système d'information.

les 3 sont de toute façon très proches au niveau du cout total des interets.

Pour rappel : Le coût du crédit (simple) que vous exprimez ici par "intérêts" est le moins pertinent parmi les critères de comparaison existants (voir page 16 et 20 antérieures).

Par ailleurs pour comparer il faut que les données de bases soient comparables; en particulier les mensualités assurances comprises affichées dans ces trois simulations sont-elles identiques ?

Page 20 ci-dessus je vous ai fourni des liens où la notion d'échéance cible assurances comprises (si primes fixes) est évoquée.

Avez vous défini une échéance cible et dans les simulations dont vous faites état les échéances proposées sont-elles si non égales mais tout au moins voisines pour des comparaisons acceptables ?

j'ai pu lire que le cout des interets est supérieur si le les adi et le cautionnement ne sont pas compris. pourquoi, avec des techniques differentes, le cout est similaire?

Déjà expliqué dans post dont liens fournis en pages 2 et 20 ci-dessus :

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
[lien réservé abonné]

=> Et démontré dans exemples chiffrés via graphiques dans fichiers Excel qui y sont joints.

- que doit-on inclure dans l'offre de pret pour eviter des "surprises" par la suite.

peut on inclure des clauses telles que:

ra partiel sans frais avec au choix, modulation des echeances ou de la duree du pret
- modulation des echeances 1 fois par an
- ra partiel sur le pret coutant le plus cher entre l'apport personnel, pret logement, ptz et pret principal

meme en insérant ces clauses, sommes nous assurés de pouvoir en bénéficier?

Vous pouvez toujours tenter de demander à votre banque d'adapter ses contrats mais, comme il s'agit de contrats standardisés, je crains que vous ayez du mal à faire en sorte que lesdits contrats soient modifiés uniquement pour vous.

en outre, une personne m'a conseillé de faire un seul pret sur le terrain, amortir l'apport au fur et a mesure de la construction, sachant qu'il resterait tout de meme un reliquat a emprunter sur la construction.

est ce plus judicieux?

L'avantage serait que vous commenceriez à l'amortir immédiatement.
Mais, de ce fait, la mensualité serait plus importante et il n'est pas certain qu'un lissage sur tous les crédits du projet "terrain + construction" soit encore possible ? A voir.

Par ailleurs il y aurait donc deux dossiers donc deux fois des frais de dossier et frais de garantie plus élevés.
Une négociation pourrait peut-être permettre d'éviter le surcoût sur les frais de dossier mais pas sur les garanties.

une autre question un peu "hors sujet".

durant 3 ans nous pensons economiser de l'argent.

est-il préférable de placer cet argent plutot que de procéder à des ra partiels?

Si oui, quel placement intéressant pourrait correspondre sur 3 ans? (peut etre devrais je ouvrir un autre sujet pour cette dernière interrogation?)

Eléments de réponse ci-dessous :

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[betty832]

Bonsoir

merci pour votre réponse très utile

j'ai cependant quelques ennuis pour choisir la banque entre les 3 les plus interessantes. je demande donc 3 offres

en effet, la banque 1 (je ne sais pas si on peut les citer) dont le cout total du credit est le plus bas, ne veut pas inserer une clause pour exonerer les frais en cas de remboursements anticipés partiels, contairement aux 2 autres banques.

celle-ci ne me ferait qu'un avenant que je ne recevrais qu'au 1er déblocage de fonds, mais en contrepartie il faudrait que je souscrive à une assurance habitation assurance vie etc

cette pratique est-elle légale?

j'ajoute qu'entre les 3 banques, les interets diffèrent de 3000€ maxi environ.

que me conseillez-vous?

en outre, les banques n'ayant pas les memes partenariat avec les organismes pour les assurances du pret, puis-je effectuer des demarches auprès de organismes dfferents?

Je ne vois, en tout cas, pas de moyen autre si je demande 3 offres de pret

Je vous remercie de votre précieuse aide

bien cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

en effet, la banque 1 (je ne sais pas si on peut les citer) dont le cout total du credit est le plus bas

j'ajoute qu'entre les 3 banques, les interets diffèrent de 3000€ maxi environ.

A de multiples reprises dans ce forum, j'ai idéjà expliqué que le coût du crédit est le critère de comparaison le moins pertinent parmi ceux qui existent.

Et notamment à la page 20 ci-dessus :

Chemin à partir du bandeau noir en haut d'écran:

Forum de discussion/Les blogs des membres/Le blog d'Aristide.

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (1 ère partie)
[lien réservé abonné]

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (Seconde partie)
[lien réservé abonné]

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (3 ème partie)
[lien réservé abonné]

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (4è partie)
[lien réservé abonné]

Avec en annexe de la première partie cette étude de l'A.N.I.L et de l'O.P.C.N.H.

« Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification"

ANIL, Habitat actualité, mai 1999

Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat

[lien réservé abonné]

ne veut pas inserer une clause pour exonerer les frais en cas de remboursements anticipés partiels, contairement aux 2 autres banques.

celle-ci ne me ferait qu'un avenant que je ne recevrais qu'au 1er déblocage de fonds,

cette pratique est-elle légale?

Toutes les banques n'ont pas les mêmes moyens techniques pour transformer leurs contrats standards en contrats à la carte.

Le mieux serait certes que la clause soit modifiée dans l'offre elle même mais si le système d'information de votre banque n'est pas prévu pour permettre cette adaptation elle ne va certainement transformer son outil informatique pour votre besoin et le moins mal serait effectivement un courrier parallèle.

Mais le risque serait qu'après acceptation de cette offre la banque ne respecte pas son engagement.

Par ailleurs il faudrait que cet "avenant" valant conditions particulières précise bien que "Contrairement à la clause N° ?? Indemnité de Remboursement Anticipé des conditions générales de l'offre de prêts émise le jj/mm/aaaa et aceptée par (noms prénoms emprunteurs) le jj/mm/aaaa, la clause d'indemnité de remboursement anticipé du présent courrier/avenant est modifiée comme suit ( =nouvelle clause) et annule et remplace la clause ci-dessus citée des conditions générales.......ou un texte similaire ayant la même signification.

mais en contrepartie il faudrait que je souscrive à une assurance habitation assurance vie etc

C'est la logique du "donnant/donnant" en matière commerciale.

que me conseillez-vous?

=> Pour comparer le offres privilégier

1) - Le coût du crédit corrigé (= critère hélas non réglementaire; il ne vous sera donc pas fourni par les banques)

2) - Le taux Effectif Global (TEG) = moins mal que la coût du crédit simple mais loin d'être parfaitement satisfaisant.

De plus ce TEG est indiqué prêt par prêt dans l'offre alors que - quand il y a plusieurs prêts (notamment si montage gigogne à échéances lissées) - c'est le "TEG d'ensemble" (= tous prêts confondus) qui a une signification pour les emprunteurs.

3) - Le coût du crédit simple ( = dénué de signification comme le disent - à juste titre - l'A.N.I.L. et l'O.P.C.N.H.)

=> Pour l'assurance réponse donnée ci-dessus.

en outre, les banques n'ayant pas les memes partenariat avec les organismes pour les assurances du pret, puis-je effectuer des demarches auprès de organismes dfferents?

Je ne vois, en tout cas, pas de moyen autre si je demande 3 offres de pret

Oui, bien sûr que vous pouvez.

Mais les banques peuvent refuser ces assurances si elles ne couvrent pas - au minimum - les mêmes risques que leurs propres assurances.

Or pour le vérifier elles doivent passer du temps à analyser les contrats des assureurs externes ce qui risque de passer du temps avec le risque qu'in fine les contrats proposés ne soient pas retenus.

NB) Généralement, ces prestations sont facturées. Cela ne veut pas forcément dire que vous paieriez trois analyse car, normalement, seule la banque dont l'offre est acceptée perçoit cette facturation.

Cdt

 

[betty832]

Bonsoir

je vous remercie pour toutes ces précisions

je sais que le sujet a déjà était abordé plusieurs fois mais je ne parviens pas à trouver une réponse claire mais plutot des reponses contraires.

la banque me propose un différé partiel sur le pret.

or, est-il possible d'amortir le capital des le départ? (amortissement immédiat) la banque me dit que non.

je precise que la construction pourrait etre couverte, en totalité par l'apport, mais ca engendre des mensualités pleines des le depart. est ce bien cela?

merci pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

je sais que le sujet a déjà était abordé plusieurs fois mais je ne parviens pas à trouver une réponse claire mais plutot des reponses contraires.

la banque me propose un différé partiel sur le pret.

or, est-il possible d'amortir le capital des le départ? (amortissement immédiat) la banque me dit que non.

L'amortissement immédiat est possible mais toutes les banques ne la pratiquent pas.

je precise que la construction pourrait etre couverte, en totalité par l'apport, mais ca engendre des mensualités pleines des le depart. est ce bien cela?

Dois je comprendre que vous solliciteriez un crédit uniquement pour le financement du terrain et que vous financeriez les travaux de construction avec votre apport personnel ?

Si tel était le cas vous amortiriez immédiatement le prêt "terrain" dès la mise à disposition des fonds.

Cdt