Fermeture PEL et investissement en SCPI

[lopali]

Ils n'acceptaient pas la SCPI résidentielle ?

Je suis allé au plus simple.

 

[Anonyme]

Le PEL est décidément un drôle de produit où pendant des années on ne pouvait obtenir de prêt faute de dépassement de taux d'usure et où désormais il faut se battre pour en obtenir un quand les taux deviennent intéressants. Mon PEL a atteint ses 10 ans cette année, j'espère bien pouvoir en faire quelque chose et obtenir la fameuse prime dans les 5 ans qu'il me reste. C'est tout de même curieux qu'il soit si compliqué de trouver des SCPI éligibles

 

[Boudas]

Oui et encore 0lud en 100% résidentielles pour un financement a 100%. Mais la conjoncture sur l'immobilier n'aide pas non plus

 

[juicedaed]

SCPI Patrimmo Croissance Impac [lien réservé abonné], à 94% résidentielle, dans l'AV Linxea Spirit.

Dans l'optique d'un prêt EL et prime d'Etat, l'achat de part de SCPI peut se faire via AV ou cela doit être en direct ? (génération de mon PEL = 5 k minimum de crédit)

 

[Aristide]

Bonjour,

Quand vous souscrivez une assurance vie (AV) les fonds que vous versez sont utilisés par l'assureur pour acquérir divers actifs (= sous jacents) dont il devient propriétaire.

Le cas échéant ce n'est donc pas le souscripeur de l'AV qui achète les parts de SCI et en devient propriétaire.

Ledit souscripteur détient seulement une créance sur l'assureur à hauteur du capital investi plus les intérêts capitalisés.

C'est sur la base de ce raisonnement qu'il semble logique d'en déduire que le financement de parts de SCI d'habitation en épargne-logement n'est possible qu'en direct.

Cdt

 

[paraton]

Entre la difficulté à trouver une SCPI éligible, le coût d'entrée dans celle-ci m, le coût de l'emprunt lui-même + le coût de l'assurance qui, j'imagine doit être obligatoire pour un prêt Pel, cela vaut -il vraiment la peine de se prendre la tête pour récupérer au max 800€ une fois les prélèvements sociaux payés ?

Sans compter que le couple assurance de prêt/taux d'usure risque carrément d'interdire l'opération pour ceux qui, comme moi, ne sont plus tous jeunes, même si totalement solvables

 

[lopali]

Sans compter que le couple assurance de prêt/taux d'usure risque carrément d'interdire l'opération pour ceux qui, comme moi, ne sont plus tous jeunes, même si totalement solvables

Ce problème n'est plus d'actualité.

 

[paraton]

Ah ?
Vous pouvez me dire pourquoi ?

 

[lopali]

Ah ?
Vous pouvez me dire pourquoi ?

Le taux d'usure pour un prêt épargne logement du montant dont on parle dans cette discussion a explosé.

 

[Aristide]

Bonjour,

Attention un prêt pour acquisition de parts de SCI n’est pas juridiquement considéré comme un prêt à la consommation.

Seuls des « Travaux d’améliorations, réparations et entretien, et à condition qu’il n’y ait pas de garantie hypothécaire, permettraient d’appliquer les règles du code de la consommation relatives auxdits crédit à la consommation……dont le taux de l’usure.

Le cas échéant ce sera donc le taux usuraire des prêts immobiliers qui - suivant la durée choisie pour le prêt PEL - sera :

+ 2 à < 10 ans = 4,53%
+ >= 10 ans <= 15 ans = 6,01%

Taux d'usure 2024T1
[lien réservé abonné]

A toutes fins utiles.



Cdt

 

[paraton]

Autrement dit, même si ces taux ont augmenté et que la contrainte se desserre un peu, avec un prêt épargne logement dont le taux est à 4,20%, (Pel ouvert en 2013), impossible en pratique d'obtenir le prêt si l'assurance emprunteur est obligatoire.

Sauf à être très jeune ou à rembourser sur plus de 10 ans
Mais là bonjour les frais, intérêts + assurance !
Et encore ne faut-il pas ne pas être trop vieux pour pouvoir y accéder

Au final ceci nous ramène à ma remarque de départ.

L'achat de parts de SCPI pour ne pas perdre la prime d'épargne est bien compliqué et ne semble pas avoir beaucoup d'intérêt.

En tout cas pour un Pel de cette génération.

 

[lopali]

Attention un prêt pour acquisition de parts de SCI n’est pas juridiquement considéré comme un prêt à la consommation.

Seuls des « Travaux d’améliorations, réparations et entretien, et à condition qu’il n’y ait pas de garantie hypothécaire, permettraient d’appliquer les règles du code de la consommation relatives auxdits crédit à la consommation……dont le taux de l’usure.

Le cas échéant ce sera donc le taux usuraire des prêts immobiliers qui - suivant la durée choisie pour le prêt PEL - sera :

+ 2 à < 10 ans = 4,53%
+ >= 10 ans <= 15 ans = 6,01%

Prêt EL fait il y a un mois avec un PEL de 2009 à 4,20% :
Montant : 153 euros sur 2 ans
TAEG : 4,179 %
TAEA : 0,90 %
Aucun frais supplémentaire

Aristide, les taux changeraient avec 5000 sur 10 ans ?

 

[paraton]

Sauf erreur de ma part, le montant minimum d'un prêt El sur un Pel de 2013 semble être de 5000€.
Et le montant de la prime est au max de 1000€ bruts, donc , au mieux, 828€ nets.
Sauf à se financer un vrai achat immobilier, aux normes à la mode.

 

[paraton]

Alors, entre la recherche de la SCPI qui va bien , la bagarre avec la banque pour qu'elle accepte de la financer, les frais du prêt et ceux liés à l'achat de la SCPI elle-même, ça me paraît beaucoup de complications pour rien

 

[paraton]

Même pas de prime complète pour travaux de rénovation énergétique.

Et bien entendu, quasiment aucune aide pour se mettre aux normes qu'ils nous imposent à marche forcée, sauf à faire partie des ménages modestes, comme ils disent.

 

[lopali]

Sauf erreur de ma part, le montant minimum d'un prêt El sur un Pel de 2013 semble être de 5000€.

D'où ma dernière question à Aristide.

Et le montant de la prime est au max de 1000€ bruts, donc , au mieux, 828€ nets.

60% d'un mois de travail au Smic...
10 pleins d'essence...
La rémunération annuelle de 40 000 euros sur un fonds euros moyen...

 

[juicedaed]

L'astuce du prêt travaux de 150 euros ou 5000 euros est méconnu par de nombreuses personnes et c'est bien ce forum qui ressort sur Google quand on cherche un peu.

Je pense que la force de cette communauté c'est aussi que si l'on identifie une SCPI valable, plusieurs membres n'hésiteront pas à faire le prêt EL, même pour 1000 euros seulement

Personnellement, j'ai 31 ans et je veux me débarrasser de mon PEL car mon projet immobilier est reporté dans le temps et je dois récupérer des liquidités pour créer mon entreprise. Si je peux gratter une prime d'Etat à laquelle je peux prétendre après un ou deux rendez-vous avec ma banque, je ne vais pas hésiter.

 

[Aristide]

Bonjour,

Prêt EL fait il y a un mois avec un PEL de 2009 à 4,20% :
Montant : 153 euros sur 2 ans
TAEG : 4,179 %
TAEA : 0,90 %
Aucun frais supplémentaire

Aristide, les taux changeraient avec 5000 sur 10 ans ?

D'où ma dernière question à Aristide.

Précisions/interrogations préalables :

1) - Le taux des prêts épargne-logement doit - réglementairement - être exprimé en taux actuariel.
Ainsi pour le prêt au taux nominal actuariel de 4,20% c'est le taux converti en taux nominal proportionnel de 4,1212....% qui sert au calcul des échéance et des intérêts.

2) - Depuis 2016 le TAEG doit - lui aussi - être exprimé en taux actuariel.

Dès lors je suggère à lopali de demander à sa banque de lui expliquer comment il peut se faire que, partant d'un de taux de prêt de 4,20% actuariel auquel on ajoute une assurance décès-invalidité l'on peut aboutir à un TAEG actuariel qui n'est que de 4,179% donc inférieur au taux nominal du prêt ???

Pour répondre plus précisément à la question :

=> Au plan général, quand il s'agit de crédits classiques sujets à divers frais (dossier ou/et garanties ou/et parts sociales ou/et courtage) plus le montant est important et plus la durée est longue => Plus le TAEG est faible du fait :
+ Effet du plafonnement des frais ou de leur dégressivité en fonction du montant du crédit en cause
+ Effet durée => lesdits frais s'amortissent sur une plus longue période.

Dans le cas particulier des prêts épargne-logement seuls des frais de garanties sont - éventuellement - possibles.
Mais pour des montants de 150€ et même 5.000€ il serait très surprenant qu'une banque demande une garantie surtout qu'il s'agit d'épargne-logement.

Dès lors tout dépend de l'assurance décès-invalidité.

D'abord de son taux bien entendu mais surtout de son mode de calcul
+ Sur capital initial (= mensualités constantes assurances comprises - impacte fort le TAEG)
+ Sur capital restant dû "technique in" (= mensualités constantes assurances comprises - taux assurance directement ajouté au taux du prêt)
+ Sur capital restant dû "technique out" (mensualités assurances comprises dégressives.

Désolé mais en l'état je n'ai donc pas de réponse précise à te donner.

Cdt

 

[paraton]

1000€ bruts - prélèvements sociaux - frais d'acquisition SCPI - intérêts de l'emprunt PEL - coût de l'assurance

Combien reste-t-il vraiment en net ?

Si au moins on pouvait avoir la prime complète pour des travaux de rénovation énergétique !

Pas un jour pourtant sans qu'on nous rappelle l'urgence climatique, que les factures d'énergie explosent, que le prix des dépenses contraintes augmente et, comme si ça ne suffisait pas, qu'on nous impose des normes toujours plus contraignantes qui, au final dévalorisent notre patrimoine.

Mais , sauf à n'avoir que des revenus très faibles, aucune aide sérieuse en direction des ménages à revenus moyens.

Est-ce que l'on veut vraiment se donner les moyens d'une transition énergétique en réservant les aides à des ménages qui, même avec elles, n'ont pas les moyens d'engager de telles dépenses ?

Dans ce contexte d'urgence environnementale, les conditions restrictives d'octroi de la prime Pel complète sont une aberration.

Mais il ne s'agit-là que d'un tout petit exemple de ce que l'on devrait changer.

Plus généralement, à côté des mesures existantes mais auxquelles de très nombreux ménages n'ont en pratique pas accès, pourquoi ne pas soutenir réellement la transition énergétique en permettant grâce à des mesures adéquates - exonération de prélèvements fiscaux ET sociaux - un déblocage plus stimulant de l'épargne dormante ?

 

[juicedaed]

1000€ bruts - prélèvements sociaux - frais d'acquisition SCPI - intérêts de l'emprunt PEL - coût de l'assurance

Il ne faut pas oublier l'effet de levier du crédit car si la SCPI à un coût, elle devrait aussi proposer un rendement compensant en partie les intérêts du crédit ?

Quelques pages en arrière, la SCPI PATRIMMO CROISSANCE IMPACT avait été évoquée.

Celle-ci est éligible à une souscription en directe :
[lien réservé abonné]

Conditions de souscription au 01/01/2024
- Durée minimum de placement conseillée : 10 ans
- CAPITALISATION au 30 septembre 2023 205 478 803 €
- PRIX DE SOUSCRIPTION au 01 janvier 2024 733,35 € / part
- VALEURS DE RETRAIT au 01 janvier 2024 647,11 € / part
- MINIMUM DE SOUSCRIPTION 10 parts
- DIC- Document d’Informations Clés : [lien réservé abonné]

Je ne suis pas familier des SCPI car je n'en détiens aucune sur mes contrats d'assurance vie, et encore moins en direct... donc je vais continuer de me documenter avant d'acheter n'importe quoi.

Au hasard d'une recherche web, j'ai également trouvé d'autres SCPI à vocation habitation mais j'ignore si elle respecte la condition de 90% de logement d'habitation, ce que je vérifirais dans les prochains jours.
5 SCPI résidentielles de rendement : Kyaneos Pierre [lien réservé abonné], Primo Family [lien réservé abonné], Grand Paris Résidentiels [lien réservé abonné] et Allianz Home [lien réservé abonné].
3 SCPI résidentielles de plus value : Novapierre Résidentiel [lien réservé abonné], Patrimmo Croissance [lien réservé abonné] et Sofiprime [lien réservé abonné].

L'idée pour moi serait de clôturer mon PEL ouvert en janvier 2015 (plafond), reverser sur mes AV Bourso GENERALI matures fiscalement pour bénéficier du boost de début d'année, et solliciter mon attestation de droit à prêt ce qui me laissera le temps de rechercher la bonne SCPI adaptée ou non à un prêt EL (mini 5 K euros).