Evolution de l'Immobilier : Que et Qui Croire ?

[stunt38]

Lol, je vois ça d'ici : posséder des parts de cheptel.
en fait il ne s'agit plus de FCP ou de SCPI mais de SCPB, comprenez "bovins" par "B".

autre placement qui pourrait être rentable : la location de parcelle de jardin potager.

depuis très longtemps et encore plus en temps de crise les gens fonctionnent en système D pour faire des économies ou subvenir à leur besoin.
le fait d'avoir un jardin à cultiver prend certes du temps mais permet de réaliser des économies non-négligeables sur les légumes achetés au prix fort et pas toujours de bonnes qualités en grande surface.

vu le temps d'attente pour avoir une parcelle la demande ne constitue pas un problème.

A voir par contre : l'emplacement du terrain (proximité d'une ville), la qualité de la terre, les voisins (industrie chimique ), la concurrence et bien sur son prix !

 

[Buffeto]

le fait d'avoir un jardin à cultiver prend certes du temps mais permet de réaliser des économies non-négligeables sur les légumes achetés au prix fort

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là comme partout ailleurs il faut se méfier des idées toutes faites....
cultiver son jardin est à mon avis plus plaisant que rentable....

quand tu ajoutes les prix des semences , des engrais , de l'eau d'arrosage , des l'investissement en outillage , sans compter les pertes liées à la gréle , aux degats des nuisibles, l'achat de revues etc.....
si en plus tu dois louer ton jardin ....
et surtout le TEMPS que tu dois passer pour avoir un résultat ( temps que tu pourrais utiliser utilement à t'informer sur cbanque..)...

tous comptes faits , tu t'apercoit que finalement tu as certes le plaisir de manger des légumes de ton jardin mais que ca n'est pas forcément un opération très rentable....

ceci dit je ne suis pas jardinier.

Buffeto

 

[stunt38]

.
ceci dit je ne suis pas jardinier.

ptêtre pour ça qu'on est pas d'accord

non sans rire il faut bien avouer qu'un jardin prend beaucoup de temps à entretenir.

c'est clair que si c'est juste pour avoir une fois par semaine des légumes frais ça n'a aucunes utilité, par contre quelqu'un qui viendra chercher sa récolte tout les 2 jours y gagnera.

pour les points que tu cites :

matériel : principal investissement au départ mais qui une fois fait peut servir 10-20-30 ans.
possibilité d'en mettre à disposition moyennant un petit surplus de location.

nuisible et intempérie : on peut s'en prévenir avec une infrastructure adapté (à voir combien ça chiffre mais pas besoin d'investir des sommes folles pour les principaux)

semences : investissement de départ pour certains légumes car d'une année sur l'autre on récupère de quoi replanter la fois suivante, pour les autres c'est chaque année rebelote mais c'est pas non plus des sommes folles

engrais : ça dépend du terrain mais il n'y en a pas forcément besoin, ou alors on peut en faire soi même à partir de déchets

les revues : tout se trouve sur le net les forums de jardinages fleurissent comme bourgeons au printemps

location de jardin : se loue pas forcément très cher, d'où l'intérêt de faire des petites parcelles pour augmenter le nombre de location


et puis de toute manière qu'importe les motivations de chacun, la demande a toujours été forte pour ça, c'est le plus important puisqu'on se place du point de vue de l'investisseur

Cdt

 

[Buffeto]

interessant ce débat sur le jardinage , finalement on y retrouve tous les basiques de l'économie avec 2 thèses qui s'affrontent , qui ont chacunes leur logique et qui peuvent chacunes se vérifier suivant les cas particuliers auxquelles elles sont appliquées....

et finalement qu'est ce qui fait la différence? le PLAISIR ou le DEPLAISIR à l'activité de jardinage par elle meme....

et si l'économie n'était qu'une histoire de motivations personnelles ????

( du coup on passe du jardinage à la philosophie )

Buffeto

 

[christianR]

SOURCE INSEE
La « classe moyenne » : déciles 4 à 7 (40 % de la population). Les personnes dans ce groupe ont un niveau de vie mensuel compris entre 1 100 et 1 700 euros soit un revenu disponible du ménage compris entre 1 700 et 2 400 euros pour un couple sans enfant. Les salaires représentent une part plus importante du revenu disponible que pour la catégorie précédente, près des trois quarts. Ils bénéficient très peu des allocations logement et des minima sociaux, entre 0,1 % et 2 % selon le décile considéré. Les impôts directs commencent à être significatifs représentant entre 4 % et 8 %.
Les individus aisés : déciles 8 et 9 (20 % de la population). Les individus de cette catégorie ont un niveau de vie mensuel compris entre 1 700 et 2 400 euros, soit un revenu du ménage compris entre 2 400 et 3 450 euros pour un couple sans enfant. C’est pour eux que la part des salaires dans le revenu disponible est le plus important (plus de 80 %). La part des prestations sociales est d’un peu plus de 2 %, avec majoritairement des prestations familiales ; 10 % de leur revenu sont prélevés au titre des impôts directs.
Si on considère qu'un foyer susceptible d'acquérir un appartement a environ 3000 € de revenus par mois, il peut rembourser environ 1000 € par mois à condition qu'il n'ait pas d'emprunt en cours (voiture ou autre crédit conso). Ce remboursement permet un emprunt de 150000 € sur 20 ans. Sur lyon on achète environ 50m2 dans l'ancien et pas du grand standing soit un petit T3 ou un grand T2. Evidemment on ne parle pas du 6eme arrondissement où pour ce prix on a un T1.
Si les prix ne baissent pas, la plupart des biens risquent de ne pas se vendre ! A ce prix les investisseurs n'achètent pas non plus car ils ont intérêt à acheter du neuf avec des réductions scellier de 37% sur 15 ans.
Rajoutons à cela les problèmes de crise et donc de chômage et d'insécurité de l'emploi, comment imaginer que les prix ne continuent pas à baisser ?

 

[gimli]

très simplement !!!
on peut imaginer (je précise qu'il s'agit d'une hypothèse et non ma vision des choses) une hyperinflation


ainsi la courbe de friggit se retrouve dans le tunnel non pas par diminution du prix de l'immobilier mais par augmentation des salaires.

l'hyperinflation permet aussi aux états de se désendetter

en ces temps de crise, il n'y a bien que les banquiers qui ne verraient pas cela d'un bon oeil ...

pour ma part, je vois ce scénario aussi probable qu'une chute drastique du prix de l'immobilier ...
bien malin (et bien riche) celui qui pourra deviner l'avenir !

 

[christianR]

Sauf que cela n'empèchera pas les délocalisations et le risque de chômage et que si les salaires augmentent le reste (produits de première nécessité)augmentera aussi. L'immobilier ne sera donc pas plus accessible pour autant.

 

[gimli]

bien sûr que si

si ton salaire suit l'inflation des biens de consommation, le pourcentage dans ton budget des dépenses courantes restera strictement identique.

il te reste donc exactement le même pourcentage de ton revenu pour investir dans l'immobilier disons X%
et bien X% de 2000 euros ca te fera toujours plus que X% de 1000 euros si les prix de l'immobilier stagnent

moralité, les prix de l'immobilier n'ont pas besoin de s'effondrer pour que leurs valeurs redeviennent raisonnables par rapport au revenu des foyers.

L'effondrement que l'on nous prédit est une solution pour revenir à des prix raisonnables mais pas la seule ! il faut juste en être conscient.

Pour ma part, je vois plutôt un ajustement de prix (nécessaire) par le bas mais pas un effondrement.
Ensuite viendra une forte inflation sinon je ne vois pas comment les états et les entreprises se désendetteront !

je peux me tromper mais il y a des signes : la pluie d'obligations à taux fixe >7% qui s'abat sur nous. Pourquoi diable, avec une inflation aujourd'hui de 1%, les entreprises empruntent-elles à 7 ou 8% si elles ne pensent pas que l'inflation va repartir ? 2 années d'inflation à 4 ou 5% et leur dette est "gratuite" ...

 

[Buffeto]

tout simplement parce que les banques centrales font tout pour lutter contre l'inflation....

 

[gimli]

oui mais je ne crois pas que cela puisse durer ...
c'est un pari que je fais


comme ca en passant, qui peut m'expliquer pourquoi Monsieur Crédit Agricole a émis des obligations à taux fixe de plus de 6% ...
Si j'étais monsieur Crédit Agricole et que j'avais une foi absolue en la BCE pour maintenir l'inflation à 1% pendant 10 ans, je n'aurais jamais émis une obligation à ce taux là

à moins que monsieur Crédit agricole soit philanthrope ?
ou bien il va tellement mal qu'il propose une grosse prime de risque ?
ou bien sait-il pertinemment que la BCE ne pourra pas lutter contre des états et des entreprises surendettées sous peine de mettre l'économie par terre (contre leur intérêt) ?

Je suis loin d'être un pro en économie (loin s'en faut) donc je veux bien qu'on m'explique l'intérêt pour une entreprise de s'endetter à de tels taux si elle ne croit pas à une remontée de l'inflation ?
s'il y avait une déflation généralisée (le rêve des banquiers), ces entreprises ne seraient-elles pas dans la mouise ?

je mourrai moins bête

 

[Buffeto]

je ne suis pas un pro non plus de l'économie , mais je n'aurais pas pris Monsieur crédit agricole comme un exemple de la parfaite gestion entreprenariale...

je sais que nous sommes sur un forum bancaire , mais es matiére de gestion on vient de voir quelques exemples bancaires :, au choix : Lehman brothers , kerviel , credit lyonnais , dexia, fusion BP -CE j'en passe et des meilleures...

ils n'arrivent déja pas à prévoir sur quelques mois alors question prévisions sur le long terme.....

si certains proposent des taux attractifs c'est tout simplement parce qu'il y a peu d'argent circulant et qu'il faut au minimum pour attirer cet argent proposer mieux qu'une AV en euros ....
le risque ca se paye au prix fort...

Buffeto

 

[kenko82]

Essayez de faire une opération de refinancement de votre entreprise pour capter une large partie de vos clients en leur demandant de revenir ou de venir sur les marchés financiers en tant de crise de confiance, et vous verrez que le 6% se justifient quand en plus les concurrents font pareil. Pour réussir ces opérations il faut une carotte d'une taille suffisante pour redonner confiance c'est tout. Et le pari sur l'inflation à la hausse doit faire également partie de l'équation, mais ce n'est pas à mon sens la variable ayant le plus d'influence.

 

[gimli]

ok merci pour ces réponses

c'était donc l'option "prime de risque"


ps : crédit agricole c'était juste pour rester dans le bancaire ... des obligations à taux fixe élevé, ca court les rues aujourd'hui ... et sur des sociétés plutôt connues ... d'où mon interrogation sur l'inflation
car en cas de déflation, cela pourrait couter cher à ces entreprises ... et à leurs créanciers


bien malin qui pourra prédire l'avenir

 

[kenko82]

Mais j'avoue que ces opérations multiples de souscriptions sont peut être un signe fort que les intervenants majeurs optent pour le scénario de l'inflation, et pensent ainsi se refinancer à moindre cout sur le dos des épargnants......faudrait-il alors se mettre à investir dans des biens réels pour ne pas se faire léser......that is the question.....il faudra regarder à la loupe les investissements réalisés par les grands fonds mondiaux dans les semaines à venir, si quelqu'un bien sûr s'y connait assez pour déméler la pelote de fils que tous ces fonds représentent et tout le flou volontaire qui gène fortement la transparence et la lisibilité de leurs opérations.

Mais l'appât du taux annoncé peut en effet cacher une belle escroquerie....et l'on sent que la BCE perd de mois en mois de sa probité quant à ses engagement initiaux pour ce qui concerne l'inflation. Faire monter les prix de l'immobilier américains relancerait tout le système, et j'ai le pressentiment que c'est vers le scénario inflation que l'on se dirige. Le temps que la bulle se dirige vers un autre secteur, je vois bien l'économie verte comme prochaine cible d'ailleurs.

Enfin ce ne sont que des pensées personnelles. J'ai rien à perdre à dire des conneries, vu que j'ai rien à placer et que je suis locataire.

 

[gimli]

pareil, je perds rien à dire des conneries

par contre, j'ai qqs billes à placer et pour l'instant, je me tiens à l'écart de ces obligations par principe du "on en parle beaucoup trop"
l'avenir me dira si j'ai eu raison
quoi qu'il en soit, sur un horizon de 5 ans passe encore, mais une obligation à taux fixe sur 10ans, ca ne me fait pas rêver

je suis donc parti voir du côté de la bourse et je pense de plus en plus sérieusement à investir dans de l'immobilier locatif de taille modeste juste au cas où l'inflation parte de plus belle
d'autant que les taux d'emprunt sont intéressants en ce moment ...

ca s'appelle ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier !

 

[kenko82]

Prends garde aux taux d'emprunts, les OAT ou TEC ont tendance à remonter sensiblement ces temps ci, j'imagine que les taux des prêts immo ne vont pas tarder à stagner, avant de repartir à la hausse.

 

[gimli]

c'est pourquoi je pense qu'on est dans la bonne fenêtre de tir pour l'immobilier locatif (je précise bien locatif)
me reste "plus qu'à" trouver ce bien rare à 10/12% de rendement
je suis en recherche active

si on entre en déflation généralisée, je m'en mordrai les doigts ... mais bon, l'immobilier locatif représente actuellement 0% de mon patrimoine
et je ne compte investir que dans un T1 ou T2

si en revanche, on entre en hyperinflation, mon emprunt sera "gratuit" et le bien largement autofinancé.

disons que je diversifie mon patrimoine avec un bien qui suit l'inflation, ca n'est pas plus mal
je ne pense pas que l'on reverra une "république de Weimar" de sitôt mais une inflation à 2 chiffres, n'oublions pas que nos parents l'ont vécu !

 

[kenko82]

Je n'irais pas jusque là, ca signifierait alors la fin du semblant d'Europe que l'on connait aujoud'hui. Je pense plutôt à une inflation réelle entre 4 et 8% sur plusieurs années(tout dépendra de ce que l'on mettra dans la fameux panier, et je ne serait pas étonné de voir la méthode de calcul de l'inflation une nouvelle fois révisée).

Pour ce qui est de ton investissement méfie toi aussi de l'indice de référence des loyers qui devrait baisser fortement dans les 24 prochains mois (mais de ce côté je m'attends à une annonce présidentielle d'un plafonnement des loyers qui passera comme une mesure de protection du pouvoir d'achat alors qu'en fait ce sera l'inverse).

 

[Aristide]

c'est pourquoi je pense qu'on est dans la bonne fenêtre de tir pour l'immobilier locatif (je précise bien locatif)
me reste "plus qu'à" trouver ce bien rare à 10/12% de rendement
je suis en recherche active

Je voudrais pas être "oiseau de mauvais augure" mais dans tes réflexions et calculs de rentabilité n'oublies pas d'intégrer les vacances de locations, les loyers impayés, les travaux de restaurations dus à dégradations de locataires, les impossibilité d'explusions les mois d'hiver, le coût des procédures d'expulsion...etc.

Pourquoi je dis cela? Tout simplement parce que à une époque pas très éloignée j'avais eu la même intention (réinvestissement suite à succession) mais il se trouve que dans mon proche environnement j'ai connu deux cas où les locations sont devenues de vraies galères et avec une rentabilité.....négative !!!

 

[VTR]

Je suis ravi de voir enfin un post où l'on parle des scénarios possibles pour les prochaines années.

Je pense à deux stratégies.

1-Garder le maximum de liquidités disponibles et éviter de prendre des placements bloqués ou d'acheter de l'immobilier maintenant. Ceci vous permettra d'être très réactif en fonction de la tendance.
A savoir, si l'inflation revenait, vous pourriez toujours avec vos liquidités investir rapidement dans des actifs physiques, quitte à louper le point bas mais vous seriez dans le mouvement. Il est préférable de manquer le début d'une tendance, que de se tromper de tendance. Certains vous diront d'aller à l'encontre de la tendance générale, être contrariant, oui c'est une bonne idée mais cela reste néanmoins dangereux...
Si la déflation prennait place, alors garder vos liquidités vous aidera à augmenter votre pouvoir d'achat dans le présent et dans le futur pour de nouvelles acquisitions.

En d'autres termes, il est beaucoup plus facile de passer des liquidités aux actifs physiques que l'inverse...Si vous achetiez de l'immobilier maintenant, et que la déflation arrivait, vous ne pourriez pas vous réorienter vers le cash, il vous faudrait vendre vos actifs, ce qui serait dangereux...

Comme dit plus haut, prendre des obligations aujourd'hui n'est pas forcément une bonne idée, ou alors en prendre pour de faibles montants. Car cela reviendrait à immobiliser votre argent.
Ou alors vous pouvez geler des taux au cas ou vous anticipez une baisse de taux, mais encore une fois garder un peu d'avoir pour geler des taux ultérieurement s'ils remontent, vous obtiendrez une moyenne de taux fixe sur toutes vos obligations au cours du temps acceptable (comme la gestion des fonds euros).

2-Diversifier votre patrimoine, afin de lisser les changements de tendances. Si vous avez à la fois de l'immobilier et de l'épargne, dans tous les cas, vous compenserez une partie par l'autre. Ce n'est pas idéal mais cela reste une bonne protection dans le temps. Si vous avez déjà de l'immobilier, gardez le, si l'inflation revient vous serez content d'être dans le mouvement. Vos liquidités vous permettrait de surpondérer ce secteur en achetant de nouveau.
Si vous avez également des liquidités, gardez en. Elles vous seront utiles en période de déflation.


Dans tous les cas : je pense qu'il faut rester liquide. Vous pourrez orientez rapidement votre patrimoine en fonction du scénario.Sachant d'ailleurs que les cycles de déflation et d'inflation sont longs, vous aurez le temps d'être dans le bon mouvement. Il vaut toujours mieux acheter des actifs (moins liquides) quand on est sûr que nous sommes dans une période d'inflation. Et nous n'en sommes pas là.

Surveillez l'évolution des taux longs type OAT tec, cela donne tout de même une bonne indication des anticipations d'inflation.

Précision : l'inflation pour juin en Europe est anticipée comme négative. Donc début de déflation par définition.