Ephad

[polo92]

nos biens ne sont pas illiquides , il y a un marché de l'occasion ( j'ai acheté un lot d'occasion en 2015) .
il ne me coute rien à l'entretien puisque le bail prévoit une remise en état , au frais du gestionnaire , à la fin de celui ci .

pourriez vous me donner quelques précisions sur cet achat d'occasion?
- Quel age avait l'établissement?
- Connaissez-vous la différence entre la valeur initiale du bien et le prix que vous l'avez payé?
- quand vous rachetez un bien d'EPHAD, vous rachetez avec le bail ou vous avez signé un nouveau bail?
Merci!

 

[polo92]

tu es tombé sur des vieux forum; la loi interdit maintenant complètement que le 605 et 606 soit à la charge du locataire( le gestionnaire);
la loi oblige le 605 606 à la charge du propriétaire

Je n'ai pas compris ta réponse: les charges sont elles dues par le propriétaire OU le gestionnaire?

 

[Buffeto]

- Quel age avait l'établissement?

ouverture 2008

- Connaissez-vous la différence entre la valeur initiale du bien et le prix que vous l'avez payé?

oui . le vendeur n'a pas fait de PV ( en fait il était super pressé de vendre pour des raisons personnelles )

- quand vous rachetez un bien d'EPHAD, vous rachetez avec le bail ou vous avez signé un nouveau bail?

j'ai repris le bail en cours.

 

[moietmoi]

Je n'ai pas compris ta réponse: les charges sont elles dues par le propriétaire OU le gestionnaire?

les gros travaux sont obligatoirement à la charge du propriétaire;

Pour les anciens baux qui comprenaient le 605 et 606 à la charge du locataire( gestionnaire) il y a une période de transition;mais ci est interdit maintenant;

 

[moietmoi]

Quand vous investissez (sans crédit) dans un propriétaire-gestionnaire, vous investissez dans une entreprise qui utilise le levier du crédit => Sans emprunter vous même, vous avez le même levier (et même un meilleur levier)
Et même en dehors du domaine immobilier, la plupart des entreprises font appel au levier du crédit. Investir chez elles donnent le même accès au levier.

c'est sympa cette définition de l'effet de levier: quand je vais acheter ma baguette avec ma pièce de 1 euro, j'ai un effet de levier indirect car a priori le boulanger a fait appel au crédit pour son fonds de commerce ou ses matières premières.....

 

[Anonyme]

c'est sympa cette définition de l'effet de levier: quand je vais acheter ma baguette avec ma pièce de 1 euro, j'ai un effet de levier indirect car a priori le boulanger a fait appel au crédit pour son fonds de commerce ou ses matières premières.....

Donc pour toi, acheter un produit est synonyme d'investir ???

c'est sympa cette définition de l'effet de levier

C'est celle des investisseurs sachant un tout petit peu ce qu'ils font quand ils interviennent en bourse.

 

[polo92]

les gros travaux sont obligatoirement à la charge du propriétaire;

Pour les anciens baux qui comprenaient le 605 et 606 à la charge du locataire( gestionnaire) il y a une période de transition;mais ci est interdit maintenant;

Vous avez des sources? Je ne trouve pas de référence sur l'interdiction de la prise en charge des travaux tels que définis par les article 605 et 606 par les locataires ou exploitants d'EPHAD.

 

[moietmoi]

Vous avez des sources? Je ne trouve pas de référence sur l'interdiction de la prise en charge des travaux tels que définis par les article 605 et 606 par les locataires ou exploitants d'EPHAD.

oui, c'est le décret d’application de la Loi PINEL, décret en date du 3 novembre 2014 qui a institué l’article R. 145-35 du Code de commerce aux termes duquel il n’est plus possible d’imputer au locataire « Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». et tout plein d'autres choses, que l'on pouvait auparavant mettre à la charge du locataire( c"est bien sûr pour les baux commerciaux dont les lmnp gérés tel un ehpad)

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[investisseurlmp]

les risques :
-si les loyers sont trop élevés : baisses importantes au renouvellement du bail
- exploitants qui pratiquent des baisses de loyers : TOUS, mais les + portés sur les baisses : orpea, domusvi,
- exploitants qui abandonnent des résidences. Des exemples en 2015 et 2016 : orpea, domusvi, noble age
- résidences trop petites (moins de 60 lits)
- residences trop anciennes (donc plan travaux à prévoir)

les opportunités :
- marché profond
- pas de probleme de surnombre !
- ni de solvabilité (on reste 12 mois en moyenne en ehpad)...
- exploitants solides

les critères à valider :
- bail long
- loyer raisonnable : à rapporter au chiffre d'affaires
- vérifier les comptes , y compris de la résidence

l'art 606 dans le bail : c'est un faux probleme. ne croyez pas etre protégé par un art de ce type mis ds le bail ! le jour où il faut faire des travaux, l'exploitant sait vous le rappeler... ou menacer de partir....

Bonjour,

je réfléchis à un investissement en EPHAD depuis quelque temps. J'ai été démarché par téléphone par un cabinet de CGP (Verney Conseil) qui m' a présenté ce produit. Je dois les revoir pour qu'il me fasse des propositions plus concrètes.
Après une rapide recherche sur internet, j'ai vu qu'il était important que le bail comporte bien les articles 605 et 606.
A part ça, j'ai du mal a trouver des commentaires sur le renouvellement de bail en EPHAD. quelqu'un connait des exemples ou le bail est revu drastiquement à la baisse?
Pour moi les + sont:
- demandes importantes de chambre en EPHAD pour les 30 prochaines années, voire plus
- facilité de gestion et rentabilité correcte (pour aujourd'hui...), surtout avec la réduction d'impôt
- entretien obligatoire pour garder le statut d'EPHAD, le bâtiment ne sera pas laisser à l'abandon.

les - sont :
- produit à la mode...risque d'en construire trop au bout d'un moment
- beaucoup de témoignages sur internet sur des problèmes de renouvellement de bail (mais seulement en résidence de tourisme)
- loyer très élevé possible grâce à une aide publique...sera-t-elle toujours maintenu? Avec une retraite de 1 500 € mois, difficile de payer une chambre 2000 €/ mois sans une aide conséquente
- la revente d'ici une vingtaine d'année...

Je suis preneur de tous les avis ou conseils, retour d'expérience...et si quelqu'un connait le cabinet Verney Conseil...

Je suis preneur de tous les avis

 

[polo92]

merci beaucoup investisseurlmp pour toutes ces précisions.
juste 2 précisions: le bail "type" c'est 9 ans apparemment. Un bail long, c'est plutôt 12 ans? à quel chiffre d'affaire faut-il rapporter le loyer?
Vu que c'est pour acheter dans du neuf, le problème de l'âge de la résidence ne se pose pas. Par contre la qualité de la construction, si.

 

[investisseurlmp]

un bail de 12 ans c'est mieux qu un bail de 9 ans...
le chiffre d'affaire : celui que va faire la résidence... A ce propos demandez voir à votre "vendeur" ou votre "conseil" quel sera le prix de journée facturé par l'exploitant; 90% de chance qu'il n'en sache rien...
dans ce cas vous avez un vendeur , pas un conseil.
s'il a une réponse (documentée, pas sortie au pif), c'est bon signe
avec son chiffre vous pourrez recomposer le chiffre d'affaires prévisionnel et avoir votre ratio...

tout cela pour vous faire réfléchir : le prix de vente de votre ehpad est il fait pour faire des profits de promotion immobiliere ou faire des profits d'exploitation , sur la durée de vie de l'ehpad. Cette réponse est importante. car en tant que bailleur, vous avez intéret à voir votre exploitant faire des profits d'exploitation, pour qu il ne cherche pas à remettre en cause le loyer dans le futur.

l'ehpad c'est assez simple, il faut juste se faire accompagner par des vrais experts, pour éviter les pièges

merci beaucoup investisseurlmp pour toutes ces précisions.
juste 2 précisions: le bail "type" c'est 9 ans apparemment. Un bail long, c'est plutôt 12 ans? à quel chiffre d'affaire faut-il rapporter le loyer?
Vu que c'est pour acheter dans du neuf, le problème de l'âge de la résidence ne se pose pas. Par contre la qualité de la construction, si.

 

[moietmoi]

bonjour "Investisseurlmp", l'ensemble de tes conseils sont avisés et bien vus, à mon avis, cependant cette phrase vaut bien ma signature:

l'ehpad c'est assez simple, il faut juste se faire accompagner par des vrais experts, pour éviter les pièges

Ce que l'avenir nous réserve, seul le futur nous le dira

 

[polo92]

un bail de 12 ans c'est mieux qu un bail de 9 ans...
le chiffre d'affaire : celui que va faire la résidence... A ce propos demandez voir à votre "vendeur" ou votre "conseil" quel sera le prix de journée facturé par l'exploitant; 90% de chance qu'il n'en sache rien...
dans ce cas vous avez un vendeur , pas un conseil.
s'il a une réponse (documentée, pas sortie au pif), c'est bon signe
avec son chiffre vous pourrez recomposer le chiffre d'affaires prévisionnel et avoir votre ratio...

tout cela pour vous faire réfléchir : le prix de vente de votre ehpad est il fait pour faire des profits de promotion immobiliere ou faire des profits d'exploitation , sur la durée de vie de l'ehpad. Cette réponse est importante. car en tant que bailleur, vous avez intéret à voir votre exploitant faire des profits d'exploitation, pour qu il ne cherche pas à remettre en cause le loyer dans le futur.

l'ehpad c'est assez simple, il faut juste se faire accompagner par des vrais experts, pour éviter les pièges

.

J'ai un RDV la semaine prochaine, ils vont me proposer des produits, je ne manquerais pas de poser la question sur le prix de la journée facturée prévue.
Merci beaucoup "Investisseurlmp".