ENFIN MA MAISON !!!!! vos avis

ok ok ... merci j ai capte
 
Bonjour,

Le "franc jeu" ne concerne pas que la banque.

Dans une négociation la banque a un objectif de marge minimale cependant que l'emprunteur souhaite réduire le plus possible le coût de son crédit.

Partant de là, je pensais avoir été clair dans un post précédent où j'expliquais les deux attitudes possibles soit :

+ L'empruteur joue "franc jeu" et annonce d'emblée qu'il va prendre une assurance déléguée.

OU

+ Il veut "jouer au plus malin" en annonçant qu'il souscrit l'assurance groupe, pour, ultérieurement, dire qu'il change d'avis.

Reprenons donc les évennements dans l'ordre.

Hypothèse N° 1 = vous annoncez que vous prendrez une asurance déléguée

La banque - qui veut ateindre son objectif de marge globale minimale - vous fera une offre en conséquence c'est à dire avec un taux plus élevé, des frais de dossier plus élevés, indemnité de remboursement anticipé maximale......et autres.

Mais - sauf revirement de votre part - cette offre étant faite, elle ne reviendra pas dessus:

1) - Il n'y aurait pas de raison qu'elle augmente ses tarifs puisqu'elle s'est déjà assurée la marge qu'elle souhaitait par des tarifs adaptés

2) - Ce serait contraire à la loi Lagarde

Mais, par contre, si vous changiez d'avis pour, après coup, souscrire son assurance groupe, là, elle pourrait accepter tant de revoir ces tarifs à la baisse que de réemettre une offre.

Un changement dans ce sens n'est pas interdit par la loi.


Hypothèse N° 2 = vous annoncez que vous prendrez une asurance groupe

Dans ce hypothèse l'offre tarifaire proposée sera certainement plus intéressante car - toujours dans l'objectif d'attteindre une marge globale satisfaisante - la contribution "assurances" sera prise en considération.

Là encore, si vous ne changez pas d'avis, la banque ne reviendra pas non plus sur son offre; elle n'aurait aucune raison de le faire puisque son objectif de marge globale minimale est atteint.

Mais si vous voulez "jouer au plus malin" en demandant - après coup - de supprimer l'assurance groupe au profit d'un assurance déléguée, la banque :

+ Ne modifiera pas les conditions tarifaires de son offre car la loi Lagrde le lui interdit

+ Mais, comme elle n'y est pas du tout obligée, elle ne réemettra pas non plus une nouvelle offre comprenant cette assurance déléguée.

A vous ensuite de choisir entre l'offre "intéressante" comprenant l'assurance groupe et faire de nouvelles démarches chez des concurrents qui accepteraient votre assurance déléguée.

Est-ce clair ?

Cdt
 
bien sur Aristide j avias tout lu, j avais bien discerné els 2 hypotheses mais vous m avait fait peur lorsque vous ecrivez " elle i réemettra pas non plus une nouvelle offre comprenant cette assurance deleguee" ....

OUi mais l assurance que la banque avait inclut faut bien la supprimer ??? vu que je la prendrais pas vers eux , alors faudra pas qu elle réemette son offre sans

voila ou je ne vous suis pas Aristide y a juste cela que je pige pas

ps : puis la loi LArgarde ben de toute maniere si la banque veut modifier ses conditions tarifaires je penses qu elle le fera
 
NON, la banque qui vous a fait une offre "intéressante" avec son assurance groupe n'est pas du tout obligée de la ré émettre que ce soit sans assurance du tout ou avec une assurance déléguée.

D'ailleurs l'hypothèse" sans assurance du tout" est à abandonner tout de suite puisque l'assurance est obligatoire.

Quant à ré émettre une offre incluant l'assurance déléguée, non, elle n'est pas obligée de le faire et, si elle juge que sa marge globale est insuffisante, elle ne le fera pas.

Vous avez voulu "jouer au plus malin"....c'est "l'arroseur devenu arrosé" dont je vous ai parlé dans un post précédent.

Cdt
 
OUi MAIS Aristide si elleréemet pasl ofrre jevaispas payer leur assurance .. admettons que lesmensualitessont de 1000euros et que lesassurances de 50 euros ben je vaispaspayer 1050 euros ????cest logique faut bienlenlver ou du moinsle mentionner ! certes elle reemet pas je m en fiche tant que cest stipule que je regle pasl assurance

cest bizarre toutde meme
 
bon je crois que je vais abandonner...165 posts pour en arriver la...

de toutes facons vous n'avez pas d'offre aujourd'hui.

alors voyez 3 banques, et DES LE DEPART dites a l'une que vous prendrez son assurance groupe, dites aux deux autres que vous prendrez une assurance déléguée, et comparez les 3. puis faites un choix en en signant qu'une seule.
 
Non seulement vous ne paierez pas les assurances mais vous ne paierez pas non plus les mensualités puisque, n'ayant pas accepté l'offre initiale avec l'assurance groupe, vous n'aurez pas le prêt pour financer votre acquisition.

Je me tue à vous répéter que:

+ Ou bien vous acceptez l'offre intiale à des conditions "intéressantes" mais avec l'assurance groupe auquel cas vous paierez les mensualités "à un taux intéressant" mais les assurances - au tarif "assurance groupe".

+ Ou bien vous n'acceptez pas cette offre et vous trouvez une autre banque qui accepterait votre crédit et accepterait aussi votre assurance groupe

Puiqsue la banque qui a émis une offre "avec assurance groupe n'est pas obligée de la ré émettre", sans l'une ou l'autre des ces deux alternatives, vous risquez de ne pas avoir de prêt et donc de ne pas pouvoir faire votre acquisition.

Cdt,
 
entendu .. ok mercia tous deux vousetesdune patiente !!!! desolee mon pauvredevous faire repeter sanscesse .. vraiment desolee je fais pasexpres


Zrr pigeon desolee egalement j suis vraiment nulle je le sais mais j essaie de capter et je comprend mais ce jargon banque mechappe beaucoup



merci SINCEREMENT
 
bonjour

Ci joint une proposition dema banque

bien immo : 240000 frais notaire 15000
cout total projet 255000


apport perso 112000
MONTANT TOTAL PRET 143000

TOTAL 255000


PRET IMMO CLASSIQUE 92183 DUREE 216MOIS TAUX 4.050% TEG 4.150
PTZ+ 31600 DUREE 60MOIS TAUX 0.00% TEG0.250 ECHEANCE HORS ASS526.67 ECHEANC AVEC ASS526.67
cel 19217 DUREE 72 MOIS TAUX 2.803% TEG 3.020 ECHEANCE HORS ASS290.29 ECHEANC AVECASSU 290.29




DETAIL DES PRETS PROPOSES

PRET IMMO CLASSIQUE 92123

1.ECHEAN constante 60 mois tauxfixe taux 4.050% echean hors ass325.00 echean avec ass 325

2.echean constante 12mois taux fixe taux 4.050% echea hors ass469.00 echean avec ass 469
3. echeance constante 114mois taux fixe taux 4.050 echeanc hors ass783.96 783.96




pzt+

1. amortisseùent constant 60 mois 526.67


PRet CEL

1.echeanceconstante 72 mois taux 2.803% echeance 290.29





interet des prets 47158
fraisde dossier 300
frais de gestion 858
montant de fond de garantie 858
parts socials 24

cout total credit 49558.58



de 1 a 60 mois 1141.96 capital amorti 48307.68 sommes restant dues 142214.05
de 61a 72 mois 759.29 ....................5399.06.....................................94249.05
de73 a216mois 783.96 ........................89293.26....................................88810.66


voila quand pensez vous ??


L assruance est a part c est une paritede la banque et nue autre d axa ( c est la banque qui me dit qu elle travaille avec plusieurs )bref
pourlui 3813.36
pour moi 1996.80 euros

100%2 tetes

voila merci de m nidiquer vos avis

juste une question concernat le PEL mon mari a 797.58de droit a pret , le conseiller me dit pas interessant ?? je suis pastrop daccord car la prime serait d environ 500euros .. il dit vrai ?
 
pel de monsieur ouvert 12.2002
 
Bonjour,

evidence a dit:
frais de gestion 858

C'est quoi ces frais de gestion ???

L assruance est a part c est une paritede la banque et nue autre d axa ( c est la banque qui me dit qu elle travaille avec plusieurs )
Quels taux d'assurances ?
Calculées sur capital initial (assurance groupe) ou sur capital restant dû en début de chaque année (assurance déléguée) ?
Quels prêts "banque" et quels prêts "AXA" - Ou bien quelle répartition "banque/Axa ?

voila quand pensez vous ??
Boff !
Pas de prêt gigogne

evidence a dit:
juste une question concernat le PEL mon mari a 797.58de droit a pret , le conseiller me dit pas interessant ?? je suis pastrop daccord car la prime serait d environ 500euros .. il dit vrai ?

pel de monsieur ouvert 12.2002

Date d'ouverture avant le 12 décembre 2002 ou à partir du 12 décembre 2002 ?

Cdt
 
bjr

frais de gestion il m a dit qu on les recupere a la fin du credit au bout des 18 ans

ouverture le 12/12/2008 donc pas la rpime des 1500euros

quant a l assurance je reviendrai vous le dire ulterieurement car je l ai pas avec moi mais de memoire c est 0.10 % et les mensualites sont differentes d une annee a l autre , ca j en suis sure et certaines


Vous me dites bof mais malheureusement il me dit que c est le maximuml et moi en fasse j ai pas d argument pour le faire faire ce pret gigogne
il m a dit de vive moi que moi c etait AXa et mon mari la banque

sans vouloir abuse de votre temps avec les lements que vous avez en votre possesion pouvez vous me faire une rapide simulation avec pret gigogne afin de voir le manque a gagner sachant que les mensualites sont trop eleees sur les 5 premieres annees - pourtant je lui ai dit . et sur 20 ans ca me derange pas j vois pas pourquoi il a fait 18 meme si on y gagne au final
 
en fait ma question est surtout comment bien l optimiser car je me rend bien compte que c est moyen mais avec votre exemple je m en rendrai plus compte.. une simulation enfin si vosu avez un peu de temps sans vouloir abusee
 
evidence a dit:
frais de gestion il m a dit qu on les recupere a la fin du credit au bout des 18 ans
Non, en relisant la dernière offre je viens de comprendre.

Votre banque vous propose très certainement la garantie d'une sociéte de caution (à la place d'une garantie réelle immobilière type hypothèque) ce qui vous entraîne le paiement de deux choses :

1) - Des frais ge gestion = 858€
2) - Une participation au fond de garntie = 858€

C'est d'ailleurs très bizarre que les deux sommes soient du même montant ???

Et ce ne sont pas ces frais de gestion qui sont éventuellement récupérables à la fin du prêt mais le dépôt de garantie.

Je dis "éventuellement récupérable" car tout dépend des sinistres subis dans la génération de prêts concernés.
Les sommes réellement restituées sont généralement de l'ordre de 70%/75% des sommes versées initialement

ouverture le 12/12/2008 donc pas la rpime des 1500euros

Si votre PEL a été ouvert juste le 12 décembre 2002, vous ne pourrez prétendre à la prime d'Etat que si vous sollicitez un prêt à ce titre.

Cette prime est égale aux 2/7 des intérêts avec un plafond de 1.525€.

Si vous avez =/= 798€ de droits acquis votre prime serait dont de 798 /7 x 2 = 228€ (***)

(***) Edit : Il existe aussi une majoration de prime PEL de 10% des intérêts acquis avec plafond de 153€ par personnes à charge vivant dans le logement.


Le taux de votre prêt PEL serait de 4,97% actuariel soit 4,86% proportionnel pour un prêt à échéances mensuelles ce qui n'est pas intéressant par rapport aux taux actuel du marché sur une durée de 15 ans maximum.

La solution serait donc de solliciter le prêt PEL minimum soit 150€ pour percevoir cette prime quitte à le rembourser ensuite par anticipation (avec indemnité de remboursement anticipé).

quant a l assurance je reviendrai vous le dire ulterieurement car je l ai pas avec moi mais de memoire c est 0.10 % et les mensualites sont differentes d une annee a l autre , ca j en suis sure et certaines


Vous me dites bof mais malheureusement il me dit que c est le maximuml et moi en fasse j ai pas d argument pour le faire faire ce pret gigogne
il m a dit de vive moi que moi c etait AXa et mon mari la banque

sans vouloir abuse de votre temps avec les lements que vous avez en votre possesion pouvez vous me faire une rapide simulation avec pret gigogne afin de voir le manque a gagner sachant que les mensualites sont trop eleees sur les 5 premieres annees - pourtant je lui ai dit . et sur 20 ans ca me derange pas j vois pas pourquoi il a fait 18 meme si on y gagne au final

evidence a dit:
en fait ma question est surtout comment bien l optimiser car je me rend bien compte que c est moyen mais avec votre exemple je m en rendrai plus compte.. une simulation enfin si vosu avez un peu de temps sans vouloir abusee

Je vais voir ce que je peux faire.

Mais sans
+ Les assurances
+ La hiérarchie des taux
+ Les droits acquis CEL
+ Les échéances cibles
+ L'utilisation ou non des droits PEL

=> il ne faut pas s'attendre à un miracle !

Je vais donc faire ce que je peux à partir des éléments fournis; cela permettra peut-être de dégager des informations mais, pour autant, celà ne signifiera pas que c'est le "top "de l'optimisation.

Cdt
 
Dernière modification:
Oui je recupere le fond de garantie a la fin tout a fait

Quant au PEl je lui a idit pour les 153 euros mais il me dit " Desolee MAdame mais on ne peut pas faire 4 lignes de pets " "impossible car il y a deja 3 ligne pret + CEl + PTZ+ "

que voulez vous que je lui dise ? franchement ? que puis je dire ?? je suis pas conseillere moi, deja que j ai du mal a suire comme ous avez pu le voir ...

il me dit "Vous savez en faisant le pret je gagne rien du tout mais rien l avantage pour nous ( banque) c est que vous mettiez vos compte chez nous et c est dans la duree"

il se moque de moi mais je lui ai repondu et il finit par me dire l assurance delegation me fait rien gagner mis a part 5 % qu Axa leur verse .." peut etre il dit vrai je sais pas (mais je m en fiche"

bref je reviendrai vers vous pour detailler l assurance

sinon franchement mensualites sur 5 ans 1100euros assurances comprises mais maximum voire moins ce serait le top

merci beaucoup sincerement
 
ben ne faites rien pour linstant Arisitde je reviendrai pus tard vous donnez le detail mais je pensais que ce que j avais ecris vous suffisez .. carj ai tout ecrit

nb : j ai deja ecrit le detail des CEL lors d un precedent mail un peu plus haut , qq pages avant ..dinon j ai tout ecrit le detail mais tout sauf pour les PEL car il m a dit que c etait inutile et peut /veut pas le faire
 
evidence a dit:
ben ne faites rien pour linstant Arisitde

Trop tard; c'est fait !

Voir résultats de mes investigations dans les trois tableaux du fichier Excel joint.

Hypothèse N° 1

C'est la reconstitution exacte de l'offre de votre banque mais sans les assurances puisque je n'en connais pas les caractéristiques.

Le premier constat est qu'il vous manque 2.040€ d'apport personnel.

En effet vous prévoyez 112.000€ alors qu'avec le total des crédits sollictés il vous faut 114.040€ pour équilibrer le financement de votre projet.

=> Je vous avais bien dit d'établir votre plan de financement !!!

Hypothèse N° 2

Avec strictement les mêmes paramètres que pour le cas N° 1 ci-dessus, j'ai tenté d'optimiser le prêt CEL

Avec ces données, il n'est pas possible de faire mieux.

Hypothèse N° 3

Optimisation, toujours avec les mêmes paramètres, mais en insérant un prêt gigogne calculé à partir de la hiérachie des taux que j'ai imaginée suivante :

061 -0 84 mois = 3,65%
085 - 120 mois = 3,75%
121 - 144 mois = 3,85%
145 - 180 mois = 3,95%
181 - 216 mois = 4,05% (fourni par vous même)
217 - 240 mois = 4,15%
241 - 300 mois = 4,25%

Vous remarquerez que la durée du prêt CEL a été portée de 72 mois à 168 mois entraînant une réduction de son montant de 19.217€ à 8.158€

=> Sur le base de ces paramètres et caractéristiques, vous gagneriez cependant environ :

+ 800€ sur la coût du crédit simple
+ 900€ sur le coût du crédit corrigé
+ 0,04% sur le TEG

=> Mais il conviendrait de tenir compte de:
+ L'impact des assurances
+ La réelle hiérarchie des taux
+ De vos réelles échéances cibles
+ L'impact du prêt PEL

Cdt
 

Pièces jointes

  • La consultation des
    pièces jointes est
    réservée aux abonnés
evidence a dit:
quant au pel je lui a idit pour les 153 euros mais il me dit " desolee madame mais on ne peut pas faire 4 lignes de pets " "impossible car il y a deja 3 ligne pret + cel + ptz+ "
???????:offusque::triste::colere:

Vous êtes certaine d'être entrée dans une banque ???

Si oui je crains fort, dans ces conditions, que votre plan de financement sera très loin d'être optimisé !!!

Perso j'irai vite voir d'autres banques (des vraies).

Cdt
 
il me la dit REELLEMENT je vous le jure !!! j etais stupefaite mais que puis je dire ??? rien !merci pour tout c est clair que c est pas mal du tout et les echeance me convienne mis a partt les 5 premieres annees car beaucoup trop eleve 1141 .. on aimerait 1000euros sans les assurances . oui on vient de s arreter a 1000euros voir 1050
 
=> Je vous avais bien dit d'établir votre plan de financement !!!
vous me l aviez dit mais c est pas moi qui en decide Aristide ! c est pas ma faute
 
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