Endettement de plus de 33%, c'est faisable ?

[adslfx]

Bonjour,
J'ai 28 ans et je voudrais faire un emprunt immobilier prochainement. Je gagne 2251 euros net/mois, ainsi que 15,50/jour en frais de déplacement. Ce qui fait une moyenne de 2530/mois et je n'ai aucun emprunt en cours.
Ayant vu que le maximum pour les mensualités est de 33% ça nous fait : 2530 x 0.33 = 835
Mais sachant que je vis avec ma copine qui gagne 1150/mois cela allège mes dépenses (je paie le loyer mais pas les courses). De plus je suis très économe : je met de coté environ 10 000 euros par an, ce qui va me faire un apport de 40 000.

J'aimerais pouvoir mettre 1000 euros/mois de mensualité, ce qui donne 39,5% d'endettement et va me permettre d'avoir un emprunt sur 10 ans maximum. Pensez vous que c'est jouable ou que c'est même pas la peine d'y penser ?
Merci.

 

[Elaphus]

Seule une banque peut apporter la réponse à la question. Mais évitez de lui demander si c'est 'jouable', ça risque de l'inquiéter.

Nous nous ne pouvons que parier sur sa réponse. Je pense qu'elle refusera, car en cas de défaillance vous pourriez vous retourner contre elle pour manquement à son devoir de mise en garde, mais peux me tromepr.

 

[Kephset]

Attention, les frais de déplacements sont considérés comme du variable et le taux d'endettement se calcule surtout à partir du fixe donc il se peut qu'une grande partie des banques se basent sur les 2250 et non les 2530€.

 

[ZRR_pigeon]

J'ai 28 ans et je voudrais faire un emprunt immobilier prochainement. Je gagne 2251 euros net/mois, ainsi que 15,50/jour en frais de déplacement. Ce qui fait une moyenne de 2530/mois et je n'ai aucun emprunt en cours.
Ayant vu que le maximum pour les mensualités est de 33% ça nous fait : 2530 x 0.33 = 835
Mais sachant que je vis avec ma copine qui gagne 1150/mois cela allège mes dépenses (je paie le loyer mais pas les courses). De plus je suis très économe : je met de coté environ 10 000 euros par an, ce qui va me faire un apport de 40 000.

Les banques utilisent ce fameux 33% pour refuser poliment les prets sans qu'on leur en tienne rancune. Mais on voit parfois 40, 50% tout dépend du dossier. En fait ce qui interesse la banque, c'est plutot votre capacité a assumer le remboursement du pret sur toute sa durée. Ce qui importe donc est votre rythme de depenses et la stabilité de vos revenus. Vous l'avez bien compris car vous décrivez en détail ces différents points.

Par contre, ce que j'ai mis en gras, c'est ce qui va poser probleme a mon sens pour la banque. en effet ces points sont tres bons aujourd'hui mais rien ne dit que cela va perdurer sur les 10 ans du pret. D'ou l'inquiétude de la banque, qui, et je rejoins Elaphus, devrait refuser.

De plus, etant donné qu'il n'est pas optimal de changer souvent de RP, avez vous pensé au fait que votre RP idéal aujourd'hui risque d'etre différente de votre RP idéale de "dans 5 ans"? Mieux vaut peut etre thésauriser pendant 5 ans...

 

[dimi]

bonjour,

Juste une question , pourquoi seulement sur une periode de 10 ans ?
Pourquoi ne pas prendre sur plus, sans prendre sur 20 ou 25 ans non plus mais du 15 ans.
Cela passera mieux au niveau des banques non?
Cordialement.

 

[adslfx]

les frais de déplacements sont considérés comme du variable et le taux d'endettement se calcule surtout à partir du fixe

Juste une précision : ce ne sont pas des frais que l'on déclare chaque mois en justifiant nos déplacement, mais cela fait partie du contrat, tout comme certains ont des tickets resto. ça va faire 4 ans que je suis dans la boite et ça n'as jamais bougé, de même pour les collègues. Que je sois à 5 minutes à pieds ou 1H en transports ça ne change rien ce sera toujours 15,50/jour.
Cela change la donne où ça reste quand même considéré comme du variable ?

pourquoi seulement sur une periode de 10 ans ?
Pourquoi ne pas prendre sur plus, sans prendre sur 20 ou 25 ans non plus mais du 15 ans.

Tout simplement pour réduire le cout du crédit. S'il faut étaler sur 15 ans je le ferai mais ce serait quand même dommage alors que connaissant mon rythme de vie je sais que je peux tres bien tenir à 1000/mois (actuellement je paye 850 de loyer et j'arrive à en placer 1000).

 

[kooljy]

Pour moi, la meilleure option consiste à demander à ton banquier le maximum d'endettement possible pour que ton dossier passe, et de bien vérifier que tu as la possibilité de moduler tes échéances.
Dans ce cas, ton dossier est accepté, et au bout de 1 ans (ou 2 cela dépend des banques), tu augmentes ton échéance (généralement de +30% maxi) et tu fais ainsi baisser la durée de ton crédit.

Il faut juste vérifier que l'écart entre le taux proposé sur 10 ans et celui proposé sur la durée obtenue ne soit pas trop grand..

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour moi, la meilleure option consiste à demander à ton banquier le maximum d'endettement possible pour que ton dossier passe, et de bien vérifier que tu as la possibilité de moduler tes échéances.
Dans ce cas, ton dossier est accepté, et au bout de 1 ans (ou 2 cela dépend des banques), tu augmentes ton échéance (généralement de +30% maxi) et tu fais ainsi baisser la durée de ton crédit.

Oui...peut-être ?

Car il ne faut pas oublier la modulation est une faculté que la banque accepte ou pas suivant que la nouvelle échéance résultant de cette option soit jugée toujours compatible, ou non, avec la capacité de remboursement de l'emprunteur du moment.

Cordialement,

 

[Elaphus]

Tout simplement pour réduire le cout du crédit.

Excellent choix.

S'il faut étaler sur 15 ans je le ferai mais ce serait quand même dommage alors que connaissant mon rythme de vie je sais que je peux tres bien tenir à 1000/mois (actuellement je paye 850 de loyer et j'arrive à en placer 1000).

Oui, mais là ils risquent de vous y contraindre car c'est aussi leur intérêt:
- plus d'intérêts
-pas de risque/mise en garde.

 

[adslfx]

Car il ne faut pas oublier la modulation est une faculté que la banque accepte ou pas suivant que la nouvelle échéance résultant de cette option soit jugée toujours compatible, ou non, avec la capacité de remboursement de l'emprunteur du moment.

Alors supposons que je fasse un emprunt avec des mensualités de 33%. Si l'année suivante je suis augmenté de 100 euros net / mois, sont-ils obligés d'accepter 33 euros de mensualité en plus vu que ça maintiendra les 33% ?

 

[Vanille95]

Alors supposons que je fasse un emprunt avec des mensualités de 33%. Si l'année suivante je suis augmenté de 100 euros net / mois, sont-ils obligés d'accepter 33 euros de mensualité en plus vu que ça maintiendra les 33% ?

Dans les contrats qui prévoient la modulation des échéances, la banque n’est jamais obligée d’accepter ni une augmentation ni une réduction.

Certains contrats de modulation prévoient qu’il est possible (sous certaines conditions) de payer (souvent une fois par an) l’équivalent de 2 échéances afin de réduire la durée du prêt.

Les 33% dont vous parlez sont une moyenne constatée dans l’octroi des prêts. Comme on le dit souvent, des personnes vivent très bien en consacrant 40% ou plus de leurs revenus à leur emprunt immobilier pendant que d’autres meurent de faim en n’y consacrant que 20%.

La propriété entraîne d’autre part des charges que le locataire n’a pas (coût de la MRH plus élevé, TF,...).

En résumé : si vous pensez rembourser plus que le montant de l’échéance initiale, vous devez être vigilant sur les clauses de modulation des échéances afin de pouvoir les mettre en oeuvre dès que vous le souhaiterez.

NB- Toute augmentation de salaire doit être corrigée du fait de l'augmentation de l'IRPP qui va avec.

 

[Elaphus]

Le problème d'appréciation du risque, pour une banque, du fait de son obligation de mise en garde, est devenu bien plus important qu'avant:

- les 33% n'ont aucune base légale, mais la notion de reste à vivre aurait plus de poids,

- et si une affaire vient en justice, c'est bien qu'il y a eu défaillance, donc on cherchera d'autant plus de 'poux dans la paille'.

Autrement dit: ce sont les dossiers qui tournent mal qui, par définition, vont faire rechercher la responsabilité bancaire du fait de son obligation de mise en garde:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...e-au-point-sur-la-decheance-du-preteur.15336/

Or elle ne peut s'en défausser, quand le prêt était aventureux, que si l'emprunteur a dissimulé des informations.

 

[adslfx]

Attention, les frais de déplacements sont considérés comme du variable et le taux d'endettement se calcule surtout à partir du fixe donc il se peut qu'une grande partie des banques se basent sur les 2250 et non les 2530€.

J'ai profité de mon entretient annuel pour poser la question à ma RH, et dans mon cas c'est compté dans les revenus. Ca passe car ma boite peut justifier que ce montant ne bouge pas au cours l'année, cela fait partie de mon contrat avec eux. C'est donc du fixe, et non du variable.
Bon à savoir

 

[Leak]

Je ne suis pas sûr que le banquier aura le même discours que le RH. Moi j'ai toujours eu une partie en plus du salaire de base pour les astreintes, avec même un avenant de contrat, mais jamais un banquier n'a voulu en tenir compte, quand bien même c'était un revenu stable (tous les ans le même depuis plusieurs années). Je suis dans un cas similaire où j'économise pas mal. En revanche, c'est certain que le banquier peut aller au-delà s'il voit que les revenus épargnés sont constants depuis longtemps