eligibilité au PTZ

[papoo4]

Bonjour et merci pour ce forum de qualité.
éligibilité au PTZ.
Nous avons 2 filles (30 et 25 ans). L'ainée est logée avec son ami dans le parc locatif privé. La cadette vit seule depuis cette année dans un studio qui nous appartient.
L'ainée et son ami envisagent d'acheter un appartement pour s'y installer ( cout prévisionnel 360 000 euros).
Nous voulons l'aider à réaliser ce projet. Pour cela, nous faisons une donation du studio à nos deux enfants. Ensuite, la cadette qui occupe le studio, en rachète la moitié à sa sœur.
La cadette se trouve donc dans la situation de financer un achat immobilier. Il s'agit de sa résidence principale depuis moins de 2 ans et avec des revenus plutôt modestes. En plus, elle exerce une profession assez précaire (intermittente du spectacle).
Son apport personnel serait de 20000€ sur un total de 75000€.
Dans cette situation, la cadette peut-elle bénéficier d'un PTZ?:

Merci de vos conseils

 

[hargneux]

Non, les indivisaires sont considérés comme propriétaire.
Il serait peut être plus judicieux de vendre le studio à votre fille et de faire une donation en espèce après la vente pour contourner la difficulté.
L'avis (le conseil) d'un notaire au préalable serait probablement une bonne chose.

 

[papoo4]

Je vais consulter un notaire, mais j'avoue ma perplexité.

Non, les indivisaires sont considérés comme propriétaire.

Actuellement, la cadette est locataire, avec un bail, et paie un loyer. L'objet de l'opération est de faire en sorte qu'elle devienne propriétaire de cet appartement. La donation permet de lui affecter 50% du bien, charge à elle de financer les 50% restant en les achetant à l'autre bénéficiaire de la donation.

Il serait peut être plus judicieux de vendre le studio à votre fille et de faire une donation en espèce après la vente pour contourner la difficulté.

2 objections me viennent à l'esprit.
1- la cadette est dans une situation ou l'obtention d'un prêt bancaire de 50 ou 55000€, même avec la caution de ses parents, n'est pas gagnée. Je n'imagine pas ce que cela va être pour plus du double (avec les frais de vente).
2- Sauf erreur, la donation bénéficie d'une exonération de droits de mutation intéressante en ligne directe (seuil à 156000€). Ce qui n'est pas le cas de la vente.

On arrive donc à oublier le PTZ dans la réalisation de l'opération. :
Et vive la jeunesse!!

 

[svprets]

Bonjour,

pour ce qui a trait au PTZ, il convient que votre fille puisse produire :

- un avis d'imposition 2009, nominatif, - revenus 2008,
- les documents attestant du fait qu'elle n'a pas été propriétaire de sa résidence prinicipale pour les 24 derniers mois : bail ou baux locatif(s), attestation d'hébergement...
Quant au financement du bien, en cas de refus du banquier de votre fille, ne pouvez-vous envisager de solliciter votre propre banquier, voire de vous proposer en qualité de caution solidaire de l'emprunt?

Bonjour et merci pour ce forum de qualité.
éligibilité au PTZ.
Nous avons 2 filles (30 et 25 ans). L'ainée est logée avec son ami dans le parc locatif privé. La cadette vit seule depuis cette année dans un studio qui nous appartient.
L'ainée et son ami envisagent d'acheter un appartement pour s'y installer ( cout prévisionnel 360 000 euros).
Nous voulons l'aider à réaliser ce projet. Pour cela, nous faisons une donation du studio à nos deux enfants. Ensuite, la cadette qui occupe le studio, en rachète la moitié à sa sœur.
La cadette se trouve donc dans la situation de financer un achat immobilier. Il s'agit de sa résidence principale depuis moins de 2 ans et avec des revenus plutôt modestes. En plus, elle exerce une profession assez précaire (intermittente du spectacle).
Son apport personnel serait de 20000€ sur un total de 75000€.
Dans cette situation, la cadette peut-elle bénéficier d'un PTZ?:

Merci de vos conseils

 

[svprets]

MEA CULPA !!!!!

Le PTZ ne vous sera d'aucun secours !!!!Pb d'indivision et donation autre que terrain !!!

Par contre, pour l'obtention du prêt bancaire, m'est avis que vous n'aurez pas grande difficulté à convaincre votre banquier de financer votre fille, quitte à officialiser votre intervention en qualité de "caution solidaire de l'emprunt".

Bonjour,

pour ce qui a trait au PTZ, il convient que votre fille puisse produire :

- un avis d'imposition 2009, nominatif, - revenus 2008,
- les documents attestant du fait qu'elle n'a pas été propriétaire de sa résidence prinicipale pour les 24 derniers mois : bail ou baux locatif(s), attestation d'hébergement...
Quant au financement du bien, en cas de refus du banquier de votre fille, ne pouvez-vous envisager de solliciter votre propre banquier, voire de vous proposer en qualité de caution solidaire de l'emprunt?

 

[svprets]

Peu d'intérêts sauf à tenir à s'acquitter de droits d'enregistrement !

Non, les indivisaires sont considérés comme propriétaire.
Il serait peut être plus judicieux de vendre le studio à votre fille et de faire une donation en espèce après la vente pour contourner la difficulté.
L'avis (le conseil) d'un notaire au préalable serait probablement une bonne chose.

 

[hargneux]

En donnant le bien et avec le rachat de la part de sa soeur, pas de PTZ
En donnant les espèces, elle a droit au PTZ

Le montant du PTZ et l'économie des intérêts, voir la possibilité d'avoir le prêt complémentaire avec un différé pour payer le PTZ et donc de faire "passer" le dossier, alors qu'obtenir le prêt d'acquisition seul n'est pas gagné d'avance, est il plus interessant ou moins interessant que de payer des droits ?
Raison de l'orientation vers un notaire.

Dans l'état actuel de ce que nous connaissons celui qui peut donner un avis définitif et batir une comparaison est très fort.

Quant au financement du bien, en cas de refus du banquier de votre fille, ne pouvez-vous envisager de solliciter votre propre banquier, voire de vous proposer en qualité de caution solidaire de l'emprunt?

On ne monte pas un dossier de prêt immobilier sur la seule qualité de la caution. Il faut qu'il tienne un peu la route sans ça quand même.

 

[Aristide]

On ne monte pas un dossier de prêt immobilier sur la seule qualité de la caution. Il faut qu'il tienne un peu la route sans ça quand même.

Parfaitement d'accord.
La garantie n'est que l'accessoire.
Si la capacité de remboursement intrinsèque des emprunteurs est insuffisante, ce n'est pas une bonne garantie qui doit amener un banquier digne de ce nom à accepter le dossier.

Nous ne sommes pas aux USA où l'on a vu ce que le système des prêts sur gage généralisés a abouti.

 

[papoo4]

Parfaitement d'accord.
La garantie n'est que l'accessoire.
Si la capacité de remboursement intrinsèque des emprunteurs est insuffisante, ce n'est pas une bonne garantie qui doit amener un banquier digne de ce nom à accepter le dossier.

Je partage ce point de vue.
Exit donc le PTZ ! Dommage
L'idée exprimée par "Hargneux" est intéressante mais me parait difficile à réaliser.
1- valeur du bien : 140000
2- si donation, la cadette doit financer 70000, soit emprunt de 50000 (20000 d'apport)
3- si vente, la cadette doit financer 150000 (140 + 10 de frais de vente), soit emprunt de 130000 (20000 d'apport).
Avec un statut d'intermittent (8mois CDD/an) et des revenus mensuels moyens de 1800€ (salaires ou assedic), je pense qu'il n'est pas raisonnable de la pousser dans cette aventure dont l'objectif, je le rappelle est de permettre à sa sœur ainée de disposer d'un apport personnel plus conséquent pour sa propre opération d'acquisition.
Je vais travailler à l'obtention d'un prêt de 50000 classique auprès de mon banquier, que est aussi celui de ma fille cadette. Je serais caution.
Merci pour vos conseils et remarque et longue vie à ce forum.

 

[hargneux]

si vente, la cadette doit financer 150000 (140 + 10 de frais de vente), soit emprunt de 130000 (20000 d'apport

Oui et non, le jour même vous touchez le prix de vente, 140 ke, puis dans la foulée vous faites la donation, 70 pour l'ainé, 70 pour la cadette qui rembourse immédiatement partiellement le prêt, soit 130 -70 reste un prêt de 60 ke soit seulement 10 de plus que dans l'hypothèse d'avant, mais avec un PTZ.

Il me parait que le raisonnement doit porter sur l'écart de cout d'un prêt de 50 ke sans PTZ et d'un prêt de 60 ke avec PTZ.
C'est une solution qui peut "se vendre" facilement à la banque, a fortiori si c'est la même qui vous a comme client et fait le financement à votre fille.
Dernier point, le financement d'un intermittant du spectacle ne pose pas véritablement de problème, surtout si elle a suffisament d'heures pour prétendre aux indemnités du Pole Emploi.

 

[papoo4]

Merci pour cette réponse encourageante.
Je vais consulter le notaire et en espérant que c'est un montage où, dans la foulée, on ne se prend pas les pieds dans le tapis.

A bientôt

 

[svprets]

Je vous remercie de me tenit éloigné des pratiques condamnables constatées outre-atlantique. En l'espèce, mon propos ne visait qu'un gain d'efficacité et de temps ! M'est avis que vous en convenez en arguant du fait qu'il sera plus aisé à "vendre" au banquier de l'heureux et généreux "pater familias "
Par ailleurs, depuis le début, nous parlons d'une charge d'emprunt en rapport avec la valeur locative du bien, signe ostentatoire du sérieux du projet.
Enfin, pour avoir financé quelques intermittents du spectacle, je sais trop combien le montage du dossier de financement tombe, malheureusement, inexorablement, au moment même de l'indemnisation chômage. Le "coup de pouce", ou le recours à la tierce personne, est, là aussi, souvent le moyen de vendre plus efficacement le dossier à sa direction. J'espère que vous en conviendrez.
Cordialement.

Parfaitement d'accord.
La garantie n'est que l'accessoire.
Si la capacité de remboursement intrinsèque des emprunteurs est insuffisante, ce n'est pas une bonne garantie qui doit amener un banquier digne de ce nom à accepter le dossier.

Nous ne sommes pas aux USA où l'on a vu ce que le système des prêts sur gage généralisés a abouti.

 

[Aristide]

Bonjour,

Moi aussi j'en ai financé des milliers de dossiers immobiliers.

Sur le fonds je reste de l'avis de hargneux, la garantie est une nécessité car la situation de l'emprunteur évolue dans le temps et, hélas, pas toujours de façon positive.

Mais je persiste à dire qu'un banquier digne de ce nom n'acceptera pas un dossier - même avec une bonne garantie - si les capacités de remboursement intinsèques des emprunteurs ne sont pas suffisantes.

D'ailleurs, si c'était le cas, les cautions auraient beau jeux de le faire valoir devant la justice au moment où ils seraient actionnés.

Cordialement,

 

[patb]

bonjour

il serait judicieux déjà de calculer, à combien se situerait le montant du remboursement de la moitié de la valeur de ce studio

de comparer avec le montant d'un loyer.

à savoir que votre fille, ne peut pas prétendre aujourd'hui, à l'aide au logement, puisque vous etes un parent direct.

alors qu'en accession à la propriété elle pourra sans doute y prétendre, au cas ou ses revenus etaient sous un certains seuil.

à condition de faire un prêt à l'accession sociale.

à savoir que pour l'APL, la CAF se base, sur les revenus imposables de année moins 2
c'est à dire que pour 2010, elle se base sur les revenus de 2008.

exemple prêt de 20 ans (240 mois) mensualités 300€
on va prendre la pire des situations, votre fille se retrouve au RSA (ex RMI)
elle aura par exemple 220€ d'APL env, soit 80€ de sa poche.

bien moins risqué financierement que d'etre locataire, d'un loyer qui augmentera au fil des années, alors que son remboursement, lui, sera fixe.

à savoir également qu'il existe aujourd'hui un crédit d'impot, qui vient les 5 premières années rembourser une partie des intérêts du prêt.

bref vu la situation, je pense que sans soucis, vous allez trouvez une solution, et qui rassurera le banquier, et qui mettra votre fille, même dans la pire des configurations à l'abris de la grande précarité.

je suis bien placé pour en parler, ayant fait un prêt en etant intérimaire à l"époque, grace à ça, je ne suis pas SDF aujourd'hui.
encore heureux que mon banquier de l'époque, etait un mec d'une grande intelligence sociale, et d'une logique implacable.

sinon au dessus de lui, avec leurs logiciels "formatés" qui laissent complètement les relations humaines et de confiances à la ramasse, mon dossier ne passait pas.

 

[papoo4]

Bonsoir le forum,
1- vu ma banquière. après simulation d'un prêt de 43000e à 4,10 sur 15 ans (teg 4,87) avec garantie hypothécaire sur le studio et caution des parents, elle m'annonce que le prêt ne pourra s'envisager que s'il y a un contrat de travail. Et pourtant, la charge de remboursement est légèrement inférieure au loyer actuel. En relisant les commentaires des uns et des autres, qui sont plutôt encourageants vis a vis du projet, je comprend bien qu'un banquier " digne de ce nom" s'appuie sur les "capacités de remboursement intrinsèques de l'emprunteur". La question serait de connaitre sur quoi le banquier se fonde pour cette évaluation? le montant des dépôts de l'emprunteur? le solde moyen ou l'épargne de l'emprunteur ou des cautions ? etc... L'observation de "patb" est intéressante de ce point de vue.
J'ai le sentiment qu'il y a beaucoup de non-dits ou de non-communicable vers le client / emprunteur qui tient beaucoup à la gestion de l'instant pour la banque.
On illustre ainsi le paradoxe qui veut que si l'on est tous d'accord pour une politique de relance par la consommation, notamment auprès des jeunes, il est tout de même préférable de réserver les prêts à ceux des clients qui présentent la solvabilité la plus forte possible.

2- A la suite, je suis allé sur le Net pour m'intéresser aux nombreuses propositions de banques ou d'intermédiaires. Pour l'heure, une réponse d'un intermédiaire, mais pas d'échos de la part des quelques banques sollicitées.
Suis donc preneur d'adresses.

A bientôt pour la suite de ce feuilleton

 

[patb]

faut pas hésiter à rencontrer plusieurs banquiers, plusieurs conseillers financiers etc.

sans CDI avec 1500€ net garanti par mois, dans la majorité des cas, les banquiers etc, refuserons de façon complètement discriminatoire de prêter.

il va falloir de toutes façons batailler, et tomber sur le bon banquier, qui aura une part d'humanisme, une part d'intelligence sociale au dessus d'une huître, et suffisament de courage pour décider la commission au dessus de lui, à déroger à leurs rêgles strictes et trop souvant donc discriminatoires, et souvant complètement à coté de la plaque, infondées etc ...
un mec capable de taper du point sur la table etc ..

c'est pas gagné d'avance...
perso à l'époque j'ai bien du négocier pendant 5 ou 6 mois, et j'étais dans la même situation, pas de CDI, alternance intérim, chomage.
ils me refusaient mon prêt sous ce seul prétexte, alors que mon remboursement était bien moindre que mon loyer ...

Pour votre emprunt de 43 000 Euros sur 15 ans au taux de 4,87% assurance incluse :

Le montant de vos mensualités s'élève à 342 Euros.
Le coût total de votre crédit sera de 18 572 Euros.

droit APL entre 118€ mini et 155€ maxi env cas de chomage etc selon situation et/ou revenus antérieurs (année -2). sur code postal 49000 (pris pour simulation)
342 - 118 apl = 224€
342 - 155 apl = 187€

si elle était locataire du même logement, avec un loyer de 342€ elle aurait droit à 258,63 € d'APL

c'est un soucis aussi, car en France, on est dans un pays de rentiers, qui engraisse les riches sur le dos des pauvres.
l'APL est souvant + généreuse, quand c'est pour engraisser des gros multi-propriétaires à vie, de générations en générations.
10% des français les + aisés détiennent ainsi 50% des richesses du patrimoines de la france à eux seuls.

sinon en général ils se basent sur leur 30% de taux d'endettement.

un banquier m'a parlé aussi d'un "reste à vivre" de 650€ (toutes charges fixes déduites) sous lequel seuil, ils ne pretaient en aucun cas.

sinon pour dire à quel point ils peuvent être parfois stupides, là perso, on me refuse un prêt, qui est un investissement, et qui donc en fait, augmenterait, améliorerait, mon "reste à vivre" par rapport à ma situation présente.
-éco énergie à vie + bénéfices sur 20 ans + ça apporterait de la valeur à mon bien immobilier.
mais non, ils restent campés sur leurs positions inhumaines et stupides .. incroyable mais vrai ... la 5ème dimension.
de + avec toutes les garantis, caution, hypothèque, nantissement de contrat, fond de roulement du crédit assuré etc ..

du coup je vais probablement devoir me débrouiller sans la banque, et ainsi perdre 7 ans d'economie d'energie, etc .. en étant obligé de réaliser mon projet, à l'envers, en dépit du bon sens.

enfin bon, tout ça pour dire, ... ne pas se décourager.