DPE la farce

[niklos]

Hello.
L UFC Que Choisir avait fait des tests et, en effet, d'un diagnostiqueur à l autre, ils ont sauté 2 lettres...
La farce... Le problème c est que derrière c est les économies des gens qui se jouent...

 

[Sirocco]

Oui et du coup je dois faire un DPE pour une petite surface ancienne en ville avec des murs type 90cms de pierre , espace où la clim est inutile en été et le chauffage modique en hiver (clim reversible sur un filet) et franchement je sais pas comment choisir un diagnostiqueur qui va pas me coller un F. Je n'ai pas de factures de conso EDF exploitables, il est vide 90% du temps (pied à terre)

 

[MDacier]

La même combine se répète pour la mesure de la surface carrez. Il y a un seuil de tolérance, je ne sais plus lequel. J'ai deja entendu parler des experts rajouter au moins de 2m2. Vu le prix du mètre à Paris, c'est 20k€ dans la poche du prorio ....

?
Mais au moment de la vente, l'acheteur intelligent demandera une mesure certifiée.
Du coup la pseudo-combine ne marche qu'avec les acheteurs naifs qui ne verifient pas la surface ...

 

[Sans]

Les recours ne sont possibles qu'au delà d'un certains % de différence de surface, de mémoire 5%.
C'est inclus dans les actes !
40m2 × 5% = 2m2
Donc mise à part pour les surfaces < à 40 m2 aucun recours possible !

 

[MDacier]

Les recours ne sont possibles qu'au delà d'un certains % de différence de surface, de mémoire 5%.
C'est inclus dans les actes !
40m2 × 5% = 2m2
Donc mise à part pour les surfaces < à 40 m2 aucun recours possible !

Oui, mais on n'est pas obligé d'accepter un metrage manifestement surestimé au moment de la vente ... (enfin je pense).
De toute manière, un vendeur qui voudrait gruger sur le métrage; ce serait un très mauvais calcul a mes yeux.

S'il est capable de mentir sur un element si facile a verifier, je n'ose imaginer les arnaques moins décelable qu'il pourrait tenter.

Perso, j'aurais tendance à ne pas m'interesser au bien si la volonté de tromperie est manifeste ...

 

[Philou75]

Exactement c’est 5% la tolérance. Je vais réceptionner un appartement en VEFA et il fera 1,5m carré de moins que ce que j’ai signé sur le contrat de vente mais comme dans la tolérance et bien je ne peux qu’accepter. De toute façon pour la location j’indique aussi la surface du plan et du contrat de vente car j’ai aussi le droit à 5% de tolérance sur la surface, le locataire ne pourra se retourner contre moi.

 

[MDacier]

Exactement c’est 5% la tolérance. Je vais réceptionner un appartement en VEFA et il fera 1,5m carré de moins que ce que j’ai signé sur le contrat de vente mais comme dans la tolérance et bien je ne peux qu’accepter.

Qu'il y ait une tolérence de 5%, je peux parfaitement l'entendre ...
Mais un bien en VEFA, il presente un plan : on voit immédiatement sur le plan qu'on signe la surface, j'ai un peu du mal a saisir que le promoteur annonce une surface supérieure a la surface rééle ...

J'imagine qu'on ne retrouve jamais le cas de figure inverse (surface sous evaluée).

Par ailleurs, la TF est calculée sur la surface qui figure sur le contrat de vente, donc vous êtes doublement floué!

 

[Philou75]

J'imagine qu'on ne retrouve jamais le cas de figure inverse (surface sous evaluée).

Exact

Par ailleurs, la TF est calculée sur la surface qui figure sur le contrat de vente, donc vous êtes doublement floué!

Alors pour 1,5 mètre carré je ne pense pas que ça va changer énormément la TF et comme j’ai négocié les frais de notaire à la charge du promoteur, j’ai une sacré avance pour le surplus de TF à payer.
A la revente j’indiquerai et montrerai les plans donc je vendrai avec cette surface.
Aussi une agence m’avait indiqué il y a plus de deux ans qu’un tel appartement se louerai 870 à 880€ CC/ mois et je le loue 950€ CC donc la rentabilité est bien meilleure de ce à quoi je m’attendais. On fait une croix sur les 1,5m carré manquant

 

[KaMIRD]

Exactement c’est 5% la tolérance. Je vais réceptionner un appartement en VEFA et il fera 1,5m carré de moins que ce que j’ai signé sur le contrat de vente mais comme dans la tolérance et bien je ne peux qu’accepter. De toute façon pour la location j’indique aussi la surface du plan et du contrat de vente car j’ai aussi le droit à 5% de tolérance sur la surface, le locataire ne pourra se retourner contre moi.

En gros passer les dommages au locataire?
C'est bien ce que je disais dans mon message initial. 2m2 de gagné ni vu ni connu. à Paris c'est 24k€.... le propriétaire n'y peut rien.

 

[Philou75]

En gros passer les dommages au locataire?

Non je respecte la loi très clairement et mon promoteur aussi

 

[Pendragon]

Bonjour,
Je passe l'histoire du diagnostiqueur qui risque sa société pour un restau. La concurrence est telle qu'une simple dénonciation est c'est mort. Sans compter le locataire ou l'acheteur qui fait lui même venir un diagnostiqueur (100euros) et si son logement est G , il se retournera facilement sur celui qui a falsifié les données.
Le pire, le locataire qui a un diag D, fait faire un diag à ses frais (100 euros) et si c'est G, vous pourrez vous brosser pour etre payé de vos loyers... (quel bon plan...) y compris le remboursement des loyers que vous avez perçu... (belle affaire).

Ceci dit...



Je suis en plein dedans ayant décidé de faire un DPE sur l'ensemble de mes biens.

DPE nouvelle norme bien entendu. Donc plus besoin de facture EDF ou autre , le diagnostiqueur va évaluer techniquement le logement et passer toutes les data dans une moulinette informatique.
Oubliez aussi le photoshop du diagnostic, chaque diag est répertorié sur un site du gouvernement...
Truandeurs s'abstenir...

A surveiller : L'isolation, attention aux murs, regardez l'épaisseur de l'isolant (démontez une prise de courant). Si juste une plaque : G
Le double vitrage compte peu (je ne sais pas pourquoi)
Isolation des combles très important. Laine de verre épaisseur mini 240 pour être E.
Le mieux c'est la laine de roche pulsée.

Il faut être E mini sinon plus possible d'augmenter les loyers, no de conventionné vos logements avec l'Anah.

Sinon le système est ubuesque, si vous n'avez aucune isolation mais que vous vous chauffez avec une PAC, et bien vous serez D ... ! Vous paierez plus d'energie qu'un logement mal isolé mais mieux classé car c'est une PAC !

Pour ceux qui ont quelques logements ... tangents, disons F ou G : Conseil ... :
Soyez présent lors de la visite, demander au diagnostiqueur ce qu'il faut faire pour passer E (Laine de verre à l’étage, VMC ? Plaque isolante.)Ou pour gagner une voir deux lettres.

Dites que vous allez faire ces travaux et temporisez le rapport.

Faites faire les travaux ou envoyez les factures de matos avec une photo et le diagnostiqueur ne se déplacera pas pour vérifier, il reclassera en mentionnant "factures de matos". Ca le couvre, il est content et vous aussi.

Et faites ces travaux tant que vous êtes bailleur pour défiscaliser.

Idiot de baisser le prix de vente pour que le futur acheteur fasse les travaux.

(Je suis preneur de vos autres trucs et astuces...)


Bon diag

 

[KaMIRD]

Non je respecte la loi très clairement et mon promoteur aussi

C'est une curieuse manière de voir les choses. on vous a vendu 1,5m2 qui n'existent pas, que vous louez à votre locataire.

 

[Philou75]

C'est une curieuse manière de voir les choses. on vous a vendu 1,5m2 qui n'existent pas, que vous louez à votre locataire.

Et oui je suis dans mon droit. Deux premières visites sur mon appartement et ce sont ces deux dossiers qui se sont positionnés sur mon appartement. J’ai choisi mon locataire et si jamais celui-ci fait appel à une société pour le métrage, aucune crainte pour moi. La loi, rien que la loi

 

[Sans]

J'imagine qu'on ne retrouve jamais le cas de figure inverse (surface sous evaluée).

Par ailleurs, la TF est calculée sur la surface qui figure sur le contrat de vente, donc vous êtes doublement floué!

Detrompez-vous tout est possible !
Achat appart ancien , plan d'origine 25 m2 + 5 m2 loggia , loi Carrez , acte de vente , surface réelle la même chose.... jusque là tout va bien !
Dans GMBI 19m2+5m2 de loggia
Je ferme la loggia avec accord de la copro et de l'urbanisme (surface créée nette en réel 4,60m2) donc pas de taxe d'amenagement .
Sur conseil de l'urbanisme, j'envoie en mai 2022 un 1er h2 avant travaux pour régulariser les 19m2 en 25m2, pour éviter la taxe d'aménagement car sans regul l'appart passerait de 19 à 29m2 !
en février 2023, j'envoie mon 2eme h2 suite à fin de travaux donc l'appart passe de 25 à 29 m2 !
A ce jour, la taxe foncière 2023 aurait dû prendre en compte ma regul de 2022 et bien NON !
raison : l' état descriptif de division qui donne un surface de 19m2 par "erreur de plume" à mon appart depuis sa construction en 1980 alors qu'il fait 25m2 depuis sa construction et que les millièmes eux sont justes !!!

Donc oui on peut avoir une surface sous évaluée !!!

En attendant, j'attends la taxe foncière de l'année prochaîne pour voir si les impôts prennent en compte mes 29m2 après travaux ....
Parceque les millièmes étant juste, la copro ne veut pas payer une regul de l'edd, je suis le seul dans ce cas !

 

[Sirocco]

.
Sinon le système est ubuesque, si vous n'avez aucune isolation mais que vous vous chauffez avec une PAC, et bien vous serez D ... ! Vous paierez plus d'energie qu'un logement mal isolé mais mieux classé car c'est une PAC !

De ton message bien instructif je voudrais insister sur ce point, car j'ai placé une clim réversible sans bloc extérieur (règlement copro oblige) mais avec l'aide d'un conduit d'evacuation "permanent" via forage du mur.
Ça se qualifie comme PAC selon toi?

 

[Pendragon]

De ton message bien instructif je voudrais insister sur ce point, car j'ai placé une clim réversible sans bloc extérieur (règlement copro oblige) mais avec l'aide d'un conduit d'evacuation "permanent" via forage du mur.
Ça se qualifie comme PAC selon toi?

Ca pourrait !.

Mais il faudrait que ce soit le seul chauffage pour tout ton logement, j'imagine que ce n'est pas le cas ? La PAC pour le chauffage et pour l'eau chaude... Et la PAC doit etre non reversible sinon l'etiquette energie augmente

Bien tenté tout de même.

De tout façon, il va bien falloir trouver des trucs,

Pour augmenter le DPE de mes logements je peux

Isoler les murs par l'exterieur (ben voyons) 15k
Remplacer le chauffage pour une PAC air/air non reversible 10k
Eauchaude, mettre une PAC de COP3 mini avec un systeme solaire 10k
Isoler les planchers en sous face ?
Isoler les plafonds par l'exterieur 10k

Avec tout ca je serai B et pourrai augmenter mon loyer de 15 euros par mois...

 

[Sans]

Surtout qu'en plus en matière de retour sur la facture de consommation pour ceux qui sont propriétaire occupant l'impact est minime !

Par contre possibilité d'y gagner à la revente ?
Peut-être attendre que les taux des prêts immobiliers redescendent ... un jour... mais quand ?

 

[Damienn]

ça m'a toujours étonnée surtout la mention "non soumis à DPE"

C'est possible. Il suffit de supprimer le chauffage.
Déjà vu deux annonces : maisons entièrement rénovées avec juste les câbles qui sortent du placo pour les lignes convecteurs.

Je n'ai pas de factures de conso EDF exploitables,

Le DPE n'en tient pas compte.

Je passe l'histoire du diagnostiqueur qui risque sa société pour un restau

Ou alors, le premier diagnostiqueur avait fait de la m---. Si on ne donne pas d'infos, pas de docs, pas de factures et qu'il ne les demandent pas alors il utilise des critères par défaut, selon l'année de construction.

(Je suis preneur de vos autres trucs et astuces...)

- Mettre un chauffe-eau plus petit
- Chauffe-eau à production instantanée
- Abaisser les plafonds
- Mettre des convecteurs connectés.
- Supprimer le chauffage des les annexes, les combles, les pièces en sous sol...

 

[Sirocco]

Ca pourrait !.

Mais il faudrait que ce soit le seul chauffage pour tout ton logement, j'imagine que ce n'est pas le cas ? La PAC pour le chauffage et pour l'eau chaude... Et la PAC doit etre non reversible sinon l'etiquette energie augmente

Bien tenté tout de même.

Ouch, en fait ces mobiles sont soit clim , soit clim + chauffage, et je pensais que la PAC incluait "clim" (on pompe bien la chaleur dans l'autre sens)
Il faudrait donc modifier pour que le mode "clim" soit non activable, mais ce ne serait pas une donnée nominale.
Par ailleurs c'est deja le seul mode de chauffage (studio)

.

- Mettre un chauffe-eau plus petit
- Chauffe-eau à production instantanée
-

Ça aussi j'ai installé, en parallèle, cad que j'ai une vanne manuelle pour decider la source d'eau chaude.
Un chauffe-eau instantané quand l'eau d'arrivée est >10° suffit même avec un abo 6kw, sinon il vaut mieux 9kw

 

[Pendragon]

- Mettre un chauffe-eau plus petit
- Chauffe-eau à production instantanée
- Abaisser les plafonds
- Mettre des convecteurs connectés.
- Supprimer le chauffage des les annexes, les combles, les pièces en sous sol...

En fait , j'aimerai bien avoir une copie du soft qu'ils utilisent, parfois une simple modif peut faire gagner une lettre.

Il y a des trucs que j'ai pas compris , j'ai deux maisons sur une cave et il faudrait isoler le plafond des caves ? Je ne comprends pas l'impact sur l'habitation sachant que la chaleur monte...

De toutes façons il n'y aura jamais assez d'entreprises pour rénover tout le parc immobilier en D dans 10 ans...

Et les bailleurs n'auront pas l'argent...

Et il n'y a pas assez de logement.


Sympa l'équation à résoudre...