Dispositif PINEL : ai je bien compris ?

[paal]

Des solutions il y en a plein mais tout dépend de l'objectif.
Des personnes qui connaissent tout et besoin de personne j 'en rencontre tous les jours mais malheuresement ils payent encore des impôts même s'ils connaissent tout....

Oui, et je suppose donc que votre tranche marginale personnelle d'imposition se trouve à 0% (celle à 5.5 ayant été supprimée/aménagée), voire avec un léger dépassement qui, décote incluse, vous rend non imposable ?

Le démembrement est une technique qui est interéssante pour des personnes disposant d 'un capital et n'ayant pas besoin d'argent pendant quelques années.

Et acquérir un bien sous le dispositif Pinel, ce n'est pas immobiliser un montant assez conséquent pendant plusieurs années ?

Je dit juste que des solutions il y en a plein mais tout dépend de l'objectif et de la situation.

Nous pourrons être d'accord sur ce point, et il faut alors que l'épargnant qui souhaite investir en Pinel, il soit attiré par l'investissement immobilier locatif, ce qui suppose d'en tirer une rentabilité minimale dans les conditions actuelles de ce marché ; et la cerise fiscale ne suffira pas !

De plus ce bien Pinel, il viendra en concurrence avec l'ensemble des autres biens locatifs ; mais encore faut-il qu'il sorte de terre, qu'il devienne habitable dans des conditions compétitives, et que le package proposé fonctionne bien ; j'en ai vu pas mal de ces packages, et on va dire que sur 10 exemples, 2 sont dans le domaine du possible voire raisonnable, mais que les 8 autres deviennent de réels casse-têtes pour les acquéreurs ; et ces 8 là, ils vous plombent le marché !

Et bien sûr on peut souscrire à de bon produits sans faire appel à un CGP mais si on va par là on n'a pas besoin d'acheter son pain si on sait le faire mieux que le boulanger!!!!! Personne n'a la science infuse et moi le premier mais chacun son métier

Bon exemple que celui du pain !
J'aime bien le pain, et surtout le bon pain ....

Et je suis en mixte, allant acheter une ou plusieurs baguettes (ou campagne coupé en tranches) lorsque j'en ai besoin, mais ayant aussi une machine à pain, qui se déclenche la nuit, pour nous faire une savoureuse viennoiserie toute fraîche que l'on ne trouvera pas sur l'étal du commerçant ...

 

[paal]

Bonjour, je démarre dans l'immobilier locatif,
Est ce que j'ai bien tout compris ?
Sinon, merci de m'expliquer ou je me plante ?

Avez-vous compris POURQUOI ces différents dispositifs défiscalisant existent ?

PS: pas de problème si on m'explique comme à un gosse de 5 ans

Ca tombe bien, car j'ai un petit-fils qui a cet âge ....

Lorsqu'à son anniversaire, on présente son gâteau, il faut que le gâteau soit à la fois consistant et d'une saveur qu'il apprécie ; bien entendu, très important, il faut que le nombre de bougies soit correct !

Et je vous assure qu'il y ait ou non une CERISE ou un PRUNEAU sur ledit gâteau, peu lui importe ! (dixit le modérateur !)

 

[paal]

Il faut comparer ce qui est comparable.
On ne peut pas comparer un bien ancien sans norme BBC et un bien PINEL avec nouvelle norme BBC,garantie locative...

Certes, mais on peut toutefois comparer les conséquences économiques et fiscales entre l'achat d'un bien BBC, que ce soit en direct SANS avoir recours à un package (quel qu'en soit le nom !) et au travers d'un tel dispositif ....

 

[Buffeto]

ce qu'on pourrait aussi comprendre c'est que la stratégie de défisc ( quelle qu'elle soit ) doit entrer dans une stratégie globale d'enrichissement et d'augmentation du patrimoine .....
encore faut il que l'impot payé soit suffisamment conséquent .

j'ai souvent écrit sur cbanque , qu'à mon avis , en deça d'un IR à 5 chiffres , mieux vaut s'enrichir et payer ses impots que de vouloir défiscaliser à tout prix ( c'est la cas de la dire à plus de 4K/M2 )

 

[ZRR_pigeon]

deja raisonnons sur l'objectif : l'objectif est de s'enrichir, pas de payer moins d'impots.

je n'ai pas dit qu'en payant moins d'impots on ne s'enrichit forcement pas.

entre un super livret a 10% fiscalisé à 50% et un livret A defiscalisé a 0.75%, le choix est vite fait, et pourtant au final il aura augmenté son impot.

de meme on ne fait pas de l'immobilier pour faire du rendement. on en fait qu'on a pas l'argent pour faire du rendement, ca s'appelle de l''effet de levier.

ca me fait mal de voir que un "pro" a une aussi grande incomprehension des bases, ou alors c'est que votre discours commercial a fini par vous faire oublier quelques verites mathematiques.

un appart BBC oui c'est mieux qu'un appart de la reglementation thermique precedente, mais ce n'est pas non plus le jour et la nuit.
alors bien sur au lieu de parler rendement brut au client, vous allez lui parler taux de rendement interne a 2 chiffres, bien sur votre simulation incluera une revente pile a la fin de l'avantage fiscal pour optimiser l'operation (peu importe si le locataire a fini son bail de 3 ans, hein ?), avec une valeur de revente revalorisee de 1% (ou 2% soyons fous) par an.

tout cela on l'a deja entendu.

par contre le coup du plafond de loyer qui laisse libre au cours a un loyer libre bien plus fort a la fin de l'avantage fiscal, alors ca...jamais...

 

[ZRR_pigeon]

garantie locative...

quelle garantie locative ? elle n'est pas obligatoire. donc si vous la souscrivez et que votre voisin du dessus ne la souscrit pas, des un trou de locataire, il va paniquer et descendre le loyer de 10 %. le gestionnaire faisant faire les visites, 2 apparts identiques a des loyers differents, lequel part en premier a la location ?
donc un plus grand trou de locataire, ok y'a la garantie locative apres 2 mois de carence et pour une duree maximal de ? 6 mois ? et apres ? apres si ca atteint 12 mois c'est requalification fiscale et retrocession de l'avantage fiscal...

et oui c'est aussi cela la vraie vie.

 

[paal]

Déjà raisonnons sur l'objectif : l'objectif est de s'enrichir, pas de payer moins d'impôts.

Je n'ai pas dit qu'en payant moins d'impôts on ne s'enrichit forcément pas.
Entre un super livret à 10% fiscalisé à 50% et un livret A défiscalisé à 0.75%, le choix est vite fait, et pourtant au final il aura augmenté son impôt.

A la notion d'enrichissement, j'y préfère quand même la notion d'évolution positive du patrimoine net d'emprunts !

Tout comme en matière de rendement, il faut privilégier la notion de rendement net après imposition ...

De meme on ne fait pas de l'immobilier pour faire du rendement. on en fait qu'on a pas l'argent pour faire du rendement, ca s'appelle de l''effet de levier.

Ce n'est pas uniquement ça !
J'ai assez souvent emprunté pour une motivation fiscale (déductibilité des intérêts) alors que j'aurais pu emprunter beaucoup moins ; cela m'aura permis de consacrer des montants disponibles sur des produits au rendement attractif, même si ce rendement est fiscalisé ; si c'est de l'assurance-vie, celà permet de bénéficier d'abattements annuels, et d'une fiscalité douce (le PFL de 7.5%)

Ca me fait mal de voir que un "pro" a une aussi grande incompréhension des bases, ou alors c'est que votre discours commercial a fini par vous faire oublier quelques vérités mathématiques.

Non, juste une histoire de commissionnement ; mais dans ce cas, on n'est pas avec un CGP, mais vendeur d'une palette de produits ...

Un appart BBC oui c'est mieux qu'un appart de la réglementation thermique précédente, mais ce n'est pas non plus le jour et la nuit.

Oui, mais c'est un argument de vente ; c'est comme dans l'automobile, il n'y a que la voiture neuve qui vaille quelque chose, et le modèle de l'année précédente, elle n'a plus la cote des acheteurs, alors qu'elle en conserve une à l'Argus ; pour celle d'il y a 4 ans, c'est bien entendu encore pire !

Par contre, une très belle traction, voire une R16 TS ou une 404, ça a quand même de la classe ; je dis cela alors que je ne suis nullement un adepte des autos !

Alors bien sûr au lieu de parler rendement brut au client, vous allez lui parler taux de rendement interne à 2 chiffres, bien sûr votre simulation incluera une revente pile à la fin de l'avantage fiscal pour optimiser l'opération (peu importe si le locataire a fini son bail de 3 ans, hein ?), avec une valeur de revente revalorisée de 1% (ou 2% soyons fous) par an.
Tout cela on l'a déjà entendu.

Bien entendu que les simulations, elles ne tiennent pas compte de la réalité économique du marché, et qu'elles n'en présentent qu'une vue idéalisée ...

Bien entendu aussi que c'est une nième version de systèmes reposant sur des hypothèses hyper-connues !

Par contre le coup du plafond de loyer qui laisse libre cours à un loyer libre bien plus fort à la fin de l'avantage fiscal, alors ça...jamais...

Eh oui, la réalité du marché avec les biens anciens déjà construits est à prendre en considération ; et un bailleur qui fait du 6 ou 7% de rendement habituellement, il peut se permettre de baisser d'un point ou d'un 1/2 point ....

Celui qui ne fait que du 2% sur la valeur avant avantage fiscal, il aura beaucoup de mal à suivre ...

Mais bon, notre CGP, il n'a pas dû bien réaliser où il mettait les pieds !

 

[paal]

Quelle garantie locative ?
Primo, elle n'est pas obligatoire ; ensuite, si vous la souscrivez et que votre voisin du dessus ne la souscrit pas, des un trou de locataire, il va paniquer et descendre le loyer de 10 %.

Cela peut effectivement se passer ainsi !

Le gestionnaire faisant faire les visites, 2 apparts identiques à des loyers différents, lequel part en premier à la location ?.

Réponse évidente, non ?

Donc un plus grand trou de locataire, ok y'a la garantie locative après 2 mois de carence et pour une durée maximale de ? 6 mois ? et après ? après si ca atteint 12 mois c'est requalification fiscale et rétrocession de l'avantage fiscal...
He oui c'est aussi cela la vraie vie.

Oui, c'est un argument souvent présenté pour faire croire à une occupation des lieux à 100% ; sauf que c'est le locataire qui décide, que ce soit pour entrer, ou pour sortir des lieux !

Perso, j'ai réglé la question en utilisant 2 produits complémentaires :
- le bail notarié qui est un titre exécutoire, qui permet d'aller directement en saisie mobilière
- contrat de carence locative, mais avec des primes bien moins onéreuses ; et si en plus vous fournissez la grosse d'un bail notarié au juriste de la compagnie, cela accélère bigrement les choses, la cie n'ayant pas envie d'indemniser à longueur de temps ...

 

[ZRR_pigeon]

- contrat de carence locative, mais avec des primes bien moins onéreuses ; et si en plus vous fournissez la grosse d'un bail notarié au juriste de la compagnie, cela accélère bigrement les choses, la cie n'ayant pas envie d'indemniser à longueur de temps ...

dans mon experience une carence locative ne peut se faire que si l'assureur couvre une bonne partie des logements de la residence, ils ne font pas de garantie carence locative "a l'unité".

on est bien d'accord qu'on ne parle pas de garantie loyers impayés, qui n'a rien a voir.

d'ailleurs je ne vois pas pourquoi vous nous parlez de bail notarié...

 

[user34172]

Oui, et je suppose donc que votre tranche marginale personnelle d'imposition se trouve à 0% (celle à 5.5 ayant été supprimée/aménagée), voire avec un léger dépassement qui, décote incluse, vous rend non imposable ?Non je ne suis pas dans une tranche marginale à 5,5. Je suis déjà le premier client de ceux que je propose.


Et acquérir un bien sous le dispositif Pinel, ce n'est pas immobiliser un montant assez conséquent pendant plusieurs années ?
Non on appelle ça de l'optimisation fiscale.Dans tout les cas les sommes seront perdus si rien n 'est fait.Et quand un pinel est mise en place c 'est qu'il y a de l'épargne aussi et une capacité d'épargne adapté.

Nous pourrons être d'accord sur ce point, et il faut alors que l'épargnant qui souhaite investir en Pinel, il soit attiré par l'investissement immobilier locatif, ce qui suppose d'en tirer une rentabilité minimale dans les conditions actuelles de ce marché ; et la cerise fiscale ne suffira pas !
On peut très bien profité de l'économie fiscale et vendre le bien à la fin de l'économie d'impôt.

De plus ce bien Pinel, il viendra en concurrence avec l'ensemble des autres biens locatifs ; mais encore faut-il qu'il sorte de terre, qu'il devienne habitable dans des conditions compétitives, et que le package proposé fonctionne bien ; j'en ai vu pas mal de ces packages, et on va dire que sur 10 exemples, 2 sont dans le domaine du possible voire raisonnable, mais que les 8 autres deviennent de réels casse-têtes pour les acquéreurs ; et ces 8 là, ils vous plombent le marché !

Bien d'accord,mais c 'est quoi le plus important? Pour moi c 'est le suivi du client.Pour ma part le client je le suis de la signature au notaire jusqu'à la remise des clefs et le suivi de la location. Suivre une personne est primordial surtout dans le travail de conseil.

Bon exemple que celui du pain !
J'aime bien le pain, et surtout le bon pain ....

Et je suis en mixte, allant acheter une ou plusieurs baguettes (ou campagne coupé en tranches) lorsque j'en ai besoin, mais ayant aussi une machine à pain, qui se déclenche la nuit, pour nous faire une savoureuse viennoiserie toute fraîche que l'on ne trouvera pas sur l'étal du commerçant ...

Voila chacun son métier quand j'ai besoin d'un maçon je n 'appelle pas un traiteur même si certain se débrouille bien

 

[user34172]

le loyer est déjà plus bas que l'appartement du dessus dû au plafond des loyers.... toujours pareil l'important c 'est d'être suivi auprès d'un interlocuteur qui est vraiment la,pas simplement un vendeur de bien...

 

[paal]

Dans mon experience une carence locative ne peut se faire que si l'assureur couvre une bonne partie des logements de la residence, ils ne font pas de garantie carence locative "à l'unité"....

Alors je ne parlais pas de cela, de l'absence de locataires ..

On est bien d'accord qu'on ne parle pas de garantie loyers impayés, qui n'a rien a voir.....

Et pourtant, c'est bien ce type de contrat que j'ai souscrit ...

D'ailleurs je ne vois pas pourquoi vous nous parlez de bail notarié...

Tout simplement pour ne pas subir des impayés trop longs, lorsqu'ils se produisent ; cela me coûte 2.5% l'an sur les loyers hors charges, et c'est ma façon d'avoir l'esprit tranquille sur ce pan de ma gestion locative ....

 

[user34172]

Alors je ne parlais pas de cela, de l'absence de locataires ..
C'est souvent avec le gestionnaire que l'assurance est souscrite...

Et pourtant, c'est bien ce type de contrat que j'ai souscrit ...


Tout simplement pour ne pas subir des impayés trop longs, lorsqu'ils se produisent ; cela me coûte 2.5% l'an sur les loyers hors charges, et c'est ma façon d'avoir l'esprit tranquille sur ce pan de ma gestion locative ....

Vous avez donc prit l'assurance vacance et carence locative

 

[paal]

On peut très bien profiter de l'économie fiscale et vendre le bien à la fin de l'économie d'impôt.

Tout à fait, mais on le vend dans les conditions du marché, et cela suppose deux choses, la première c'est que les prix de ce marché soient stables, et secundo que le prix d'achat n'ait pas été surévalué, puisque le proposition du package c'est d'acheter, pour la mensualité nette d'un package ...

Et j'en ai vu des prix surcotés à l'achat ...

Non on appelle ça de l'optimisation fiscale.
Dans tout les cas les sommes seront perdues si rien n'est fait.

A vous lire, on a l'impression qu'il n'y aurait que le dispositif Pinel pour optimiser ...

Alors soit, si l'on ne prend AUCUNE mesure, l'impôt sera dû et réglé ...

Et quand un pinel est mise en place c'est qu'il y a de l'épargne aussi et une capacité d'épargne adaptée.

En êtes-vous bien certain ?
Et c'est à ce stade que les 8 qui ne font pas bien leur travail, vous font une ombre néfaste ... (à supposer que vous soyez dans la collectivité des 2 autres ...)

Bien d'accord, mais c'est quoi le plus important?
Pour moi c'est le suivi du client.
Pour ma part le client je le suis de la signature au notaire jusqu'à la remise des clefs et le suivi de la location.
Suivre une personne est primordial surtout dans le travail de conseil.

Alors, je vais prendre le risque de vous croire sur parole, mais des gens qui font franchement ce suivi, je vais vous faire une confidence, je n'en pas croisé beaucoup ....

Alors ensuite, en admettant que le prix soit correct pour une construction correcte, encore faut-il que la gestion suive ses promesses, et c'est souvent là le point faible du package ; les locations ne se font pas dans les conditions de la simulation, et les garanties elles s'avèrent inopérantes, en raison de dispositions écrites en toute petit ...

Pour ma part, c'est ça que j'ai constaté dans les dossiers dont j'aurai eu à prendre connaissance ...

 

[paal]

Vous avez donc pris l'assurance vacance et carence locative

Non, pas du tout ...

Mes achats ont toujours été des biens individuels, et après une première expérience assez malheureuse (ma première mise en location, pourtant avec bail notarié), je me suis assis sur un certain nombre de mois de loyers impayés, ainsi que des frais de procédure ...

J'ai donc décidé de ne plus tomber dans ce piège, et ai opté :
- pour un contrat de carence locative (loyers impayés et dégradations avec un certain plafond)
- pour la signature d'un bail notarié pour tous les biens au-dessus du T1

Et je suis resté avec ce dispositif depuis 1985 ....

 

[user34172]

je suis d'accord que très peu suivent les clients et c 'est bien qu'ils n'ont rien comprit.Pour ma part le suivi est bien plus important que la vente.Vendre c 'est bien beau mais il faut être derrière si il y a un souci car on à pas la boule de cristal enfin pas moi.
Et dans tout les cas avant de préconisé une solution je me pose toujours la question suivante;est ce que le produit ou l'investissement que tu leur conseille tu y prendrais pour toi?si j 'ai un simple doute je propose pas

 

[user34172]

Oui vous avez eu raison c 'est mieux de se garantir.On est a l'abri de rien

 

[Doolittle]

Non c 'est 2 produits complétement différents.L'un est un produit patrimonial et l'autre de l'optimisation fiscal. Dans l'économie d'impôt on ne cherche pas de la rentabilité, on cherche à effacer l'impôt au maximum.

Je suis dans le domaine de la gestion de patrimoine

Je ne sais pas s'il faut en rire ou en pleurer.

Produit "patrimonial" ou "d'optimisation fiscale", dans les 2 cas le but c'est d'avoir davantage de sous dans sa poche au bout du compte. Ça c'est une base de comparaison concrète et tangible.

 

[Buffeto]

Je ne sais pas s'il faut en rire ou en pleurer..

hélas , trop occupé par la lecture intensive du Bescherelle ,notre nouveau CGPI , vient de nous quitter ....

 

[paal]

Hélas , trop occupé par la lecture intensive du Bescherelle ,notre nouveau CGPI , vient de nous quitter ....

Vous aviez aussi remarqué une légère déficience sur ce plan ?