Dispositif PINEL : ai je bien compris ?

[antoine_new]

Bonjour, je demarre dans l'immobilier locatif,
et j'aimerais m'assurer que j'ai bien compris la theorie du fonctionnnemt PINEL.

Dans mon cas, j'envisage le scenario suivant: PINEL sur 6 ans

Investissement : 271000 + Fnotaires 6000 = 277000 E
Caution credit logement approx 3000
emprunt 280000 sur 25 ans
surface:64 m2
loyer approx en PINEL: 820 E

j'arrive donc a revenu foncier sur l'annee approx: 9800
frais emprunt sur l'annee approx: 7300

1/ la premiere operation consiste a effectuer un bilan foncier
soit 9800 - 7300 - moins charges additionnelles (300) - frais syndic (200) - frais gestion locative (1000)
et reporter ensuite le resultat au revenu sur formulaire 2042.
soit un bilan legerement positif disons 1000E ds mon exemple

Cette action aura pour consequence d'augmenter mes revenus de +1000E,
et donc d'augmenter le montant des impots calcules sur cette annee.

MAIS,

il conviendra ensuite de retirer a ce nouveau montant augmenté,
la reduction d'import PINEL soit approx (277000*12/100= 33240/6= 5540

Si mon impot avant de faire ce type d'operation etait de 7500 E
alors avec les revenus additionnels (bilan foncier +1000) il passerait approx a 7950 E
mais avec la reduction PINEL il sera de
7950 - 5540 = 2410

Est ce que j'ai bien tout compris ?

Sinon, merci de m'expliquer ou je me plante ?

PS: pas de probleme si on m'explique comme a un gosse de 5 ans

 

[Million$baby]

bonjour Antoine,

Je m'excuse d'avance je n'ai pas le temps de refaire tes calculs.
Ce que je peux par contre te dire en tant que pro de la vente immo, c'est que tu dois habiter Paris L, M, ou Lille pour investir 4230 €/m². Dans le neuf on te vend un moteur à tuer l'impôt et forcément le vendeur te charge bien en amont...réfléchis bien 25 ans c'est long ! regardes plutôt les parts de FCPI (pierre papier) le risque est quasi nul, voire inexistant.
Cdlt

 

[Buffeto]

PS: pas de probleme si on m'explique comme a un gosse de 5 ans

as tu consulté le blog à Buffeto [lien réservé abonné]?

 

[ZRR_pigeon]

Est ce que j'ai bien tout compris ?

hormis l'oubli des 15.5% de prelevements sociaux sur le benefice foncier (tes 1000€), oui.
mais le problème se situe en amont:

le prix à l'achat de 4230€ / m2 !

C'est énorme. regarde le prix de biens équivalents construits il y a 5 ans dans la même rue. il est logique qu'il y ai 5% d'écart voire moins. Tu risques de découvrir du 20%....

regarde aussi les loyers dans le coin, voir si tes 820€ de loyer sont réalistes (hors charges).

c'est ça l'important, tout le reste n'est que calculs et déclaration (qui ne crée pas la décision d'achat mais en découlent).

 

[user34172]

Bonjour antoine,

Pourquoi pas partir sur une période de 12 ans pour amortir le bien au maximum et de profité de l'économie d'impôt jusqu'au bout?Après tout dépend de votre tranche marginale d'imposition.

cdlt

 

[Buffeto]

le prix à l'achat de 4230€ / m2 !
.

effectivement .!!!!!!!!!!

perso j'achète dans l'ancien aux alentours de 1000€/m2 meme sans defisc je pense que la rentabilité est supérieure .
de plus comment espérer une PV à la sortie lorsque le prix d'origine est si élevé ?

 

[user34172]

effectivement .!!!!!!!!!!

perso j'achète dans l'ancien aux alentours de 1000€/m2 meme sans defisc je pense que la rentabilité est supérieure .
de plus comment espérer une PV à la sortie lorsque le prix d'origine est si élevé ?

Il faut comparé ceux qui est comparable.On ne peut pas comparé un bien ancien sans norme BBC et un bien PINEL avec nouvelle norme BBC,garantie locative...

 

[Buffeto]

Il faut comparé ceux qui est comparable.On ne peut pas comparé un bien ancien sans norme BBC et un bien PINEL avec nouvelle norme BBC,garantie locative...

on peut quand meme comparer la rentabilité ,non?

si on ne peut pas je ne vois pas quel sera le mécanisme décisionnel pour l'un ou pour l'autre .

 

[user34172]

Non c 'est 2 produits complétement différents.L'un est un produit patrimonial et l'autre de l'optimisation fiscal. Dans l'économie d'impôt on ne cherche pas de la rentabilité, on cherche à effacer l'impôt au maximum.Les loyers sont plafonnés dû à l'économie d'impôt réalisé.Au terme de l'économie d'impôt,on est libre de louer le bien au prix qu'on veut en fonction du marché ou de re vendre le bien.D'un côté on a bien pour réduire ses impôts et optimiser sont patrimoine et de l'autre à augmenter sont impôts foncier.Suivant la tranche marginale d'imposition et dans ce cas il faut retarder au maximum l'impôt foncier et réduire son impôt sur le revenu.

 

[Buffeto]

ouh lala alors là on part sur de mauvaises bases.

la defisc ne doit etre que la cerise sur le gateau et pas l'élément déclencheur .

désolé mais si tu ne cherches pas la rentabilité alors il faut jouer avec le livret A.

quand on investi de telles sommes dans l'immobilier le minimum qu'on puisse attendre ce n'est pas juste une défisc ....ou alors on n'a rien compris à ce qu'est la gestion patrimoniale .

 

[paal]

Non ce sont 2 produits complétement différents. L'un est un produit patrimonial et l'autre de l'optimisation fiscale. Dans l'économie d'impôt on ne cherche pas de la rentabilité, on cherche à effacer l'impôt au maximum.

Tiens, c'est marrant, mais j'ai déjà entendu des raisonnements de ce genre, mais ils portaient un autre nom : Méhaignerie et consorts ...

Les loyers sont plafonnés dû à l'économie d'impôt réalisé. Au terme de l'économie d'impôt, on est libre de louer le bien au prix qu'on veut en fonction du marché ou de revendre le bien. D'un côté on a un bien pour réduire ses impôts et optimiser son patrimoine et de l'autre à augmenter son impôt foncier.

C'est toutefois comme ça que l'on vous vend la patate chaude ; au fait, vous êtes-vous un instant demandé pourquoi le Trésor vous octroyait une telle aide ?

Au fait, le différentiel entre loyer administré (c'est comme ça que je l'appelle) et loyer sur marché libre, il est de quel ordre ?

Ne pensez-vous pas que cela mérite une petite simulation (quitte à aller jusqu'au résultat fiscal final sur assez longue période) avant de prendre une décision ....

Suivant la tranche marginale d'imposition et dans ce cas il faut retarder au maximum l'impôt foncier et réduire son impôt sur le revenu.

Le fin du fin avant la fin !

 

[paal]

Ouh lala alors là on part sur de mauvaises bases.

La défisc ne doit être que la cerise sur le gâteau et pas l'élément déclencheur .
Désolé mais si tu ne cherches pas la rentabilité alors il faut jouer avec le livret A..

Le livret ou un autre, voire même un autre produit mobilier avec fiscalité plus ou moins attractive ....

Quand on investit de telles sommes dans l'immobilier, le minimum qu'on puisse attendre ce n'est pas JUSTE une défisc ....ou alors on n'a rien compris à ce qu'est la gestion patrimoniale .

Rien compris au rendement net fiscal (réel) d'un investissement sur période assez longue, ce qui conduit à ne rien bien comprendre à la gestion patrimoniale. C'est marrant de comparer deux schémas d'acquisition et de gestion, et à les suivre en réel !

Allez donc revendre un bien qui ne rapporte en réel que 2%, alors qu'autour, c'est au moins le double ; j'en ai même vu qui tentaient (vainement bien sûr !) de revendre le reliquat d'avantage fiscal qu'ils avaient obtenu ; bien entendu, cela ne marche pas, puisque n'intéresse personne (car pas prévu du tout !)

 

[user34172]

ouh lala alors là on part sur de mauvaises bases.

la defisc ne doit etre que la cerise sur le gateau et pas l'élément déclencheur .

désolé mais si tu ne cherches pas la rentabilité alors il faut jouer avec le livret A.

quand on investi de telles sommes dans l'immobilier le minimum qu'on puisse attendre ce n'est pas juste une défisc ....ou alors on n'a rien compris à ce qu'est la gestion patrimoniale .

Je suis dans le domaine de la gestion de patrimoine et je fuis donc le livret A et tout produit bancaire classique. Je rencontre souvent des personnes qui parlent de rentabilité de leurs biens sauf qu'il faut enlever la Csg+Rds,taxe foncière,vacances locatives,impôt foncier.Donc faut comparer le comparable toute taxe incluse . Un quart du Pinel est financé par les impôts,l'autre quart par les loyers.Sur un bien à 150 000euro le coût réel de la poche de l'investisseur est de 75 000 euro.Faut savoir si on préfère payer 7000 euro d'impôts pendant 12 ans qui fais donc 84 000 euro et donc perdus ou qu'on les utilise pour pouvoir optimiser son patrimoine.

 

[Buffeto]

Je suis dans le domaine de la gestion de patrimoine

moi aussi........à mon petit niveau

Donc faut comparer le comparable toute taxe incluse

ok comparons alors.... .

Un quart du Pinel est financé par les impôts

12,18 ou 21% n'a JAMAIS fait un quart ...enfin d'après mes petites notions mathématiques

Faut savoir si on préfère payer 7000 euro d'impôts pendant 12 ans qui fais donc 84 000 euro et donc perdus ou qu'on les utilise pour pouvoir optimiser son patrimoine.

2% de 150 000 ne fait pas non plus 7000 ...décidément , nous n'avons pas les memes valeurs comme disent les amateurs de rillettes bordeau-chesnel....

 

[user34172]

Une telle aide car l'état récupère aussi la TVA. Il ne sont pas bête non plus.

 

[user34172]

on va dire un tiers si vous voulais être plus précis...

 

[user34172]

Ok pour être précis alors pour un bien à 150 000 euro j'efface 2625 euro d'impôts pendant 12 ans

 

[paal]

Je suis dans le domaine de la gestion de patrimoine et je fuis donc le livret A et tout produit bancaire classique.

Je vous comprends, mais il existe quand même autre chose que le livret A ; aucune raison d'avoir recours à un CGP pour en souscrire un (enfin j'espère !)

Je rencontre souvent des personnes qui parlent de rentabilité de leurs biens sauf qu'il faut enlever la Csg+Rds,taxe foncière,vacances locatives,impôt foncier.
Donc faut comparer le comparable toutes taxes incluses. Un quart du Pinel est financé par les impôts, l'autre quart par les loyers.

Voilà qui clarifie un peu les choses, et il fallait le dire tout de suite que vous étiez vendeur ou prescripteur de cerises !
Vous préférez la bigarreau ou la cœur de pigeon ?

Alors que des épargnants n'aient pas TOUS reçu une culture fiscale et financière dans leur bagage, on pourra l'admettre mais, à moins qu'ils n'aient une très très forte aversion aux chiffres (j'en connais !), il y a moyen de les aider à y voir un peu plus clair ...

Nous serons d'accord sur le fait que l'immobilier locatif est de moins en moins rentable comparativement à d'autres produits, et c'est une raison suffisante pour tenter d'attirer les chalands vers des solutions biscornues ....

Au fait, n'avez-vous jamais rencontré des situations de vacances locatives qui remettaient en cause l'avantage fiscal ?
Il me semble bien que Montauban avait quelque peu défrayé la chronique ...

Sur un bien à 150 000euro le coût réel de la poche de l'investisseur est de 75 000 euro.
Faut savoir si on préfère payer 7000 euro d'impôts pendant 12 ans qui fais donc 84 000 euro et donc perdus ou qu'on les utilise pour pouvoir optimiser son patrimoine.

Et dans votre activité des gestionnaire patrimonial, vous avez aussi songé à optimiser les autres volets de l'optimisation fiscale(au sens large, bien entendu ?), démembrement, usufruit temporaire, etc ...

Il est exact que le nombre de solutions se réduit d'année en année, avec une volonté gouvernementale d'en privilégier certaines ....

 

[user34172]

Des solutions il y en a plein mais tout dépend de l'objectiif.Des personnes qui connaissent tout et besoin de personne j 'en rencontre tous les jours mais malheuresement ils payent encore des impôts même s'ils connaissent tout.....Le démembrement est une technique qui est interéssante pour des personnes disposant d 'un capital et n'ayant pas besoin d'argent pendant quelques années.
Je dit juste que des solutions il y en a plein mais tout dépend de l'objectif et de la situation. Et bien sûr on peut souscrire à de bon produits sans faire appel à un CGP mais si on va par là on n'a pas besoin d'acheter son pain si on sait le faire mieux que le boulanger!!!!! Personne n'a la science infuse et moi le premier mais chacun son métier

Voilà qui clarifie un peu les choses, et il fallait le dire tout de suite que vous étiez vendeur ou prescripteur de cerises !
Vous préférez la bigarreau ou la cœur de pigeon ?

Alors que des épargnants n'aient pas TOUS reçu une culture fiscale et financière dans leur bagage, on pourra l'admettre mais, à moins qu'ils n'aient une très très forte aversion aux chiffres (j'en connais !), il y a moyen de les aider à y voir un peu plus clair ...

Nous serons d'accord sur le fait que l'immobilier locatif est de moins en moins rentable comparativement à d'autres produits, et c'est une raison suffisante pour tenter d'attirer les chalands vers des solutions biscornues ....

Au fait, n'avez-vous jamais rencontré des situations de vacances locatives qui remettaient en cause l'avantage fiscal ?
Il me semble bien que Montauban avait quelque peu défrayé la chronique ...


Et dans votre activité des gestionnaire patrimonial, vous avez aussi songé à optimiser les autres volets de l'optimisation fiscale(au sens large, bien entendu ?), démembrement, usufruit temporaire, etc ...

Il est exact que le nombre de solutions se réduit d'année en année, avec une volonté gouvernementale d'en privilégier certains ....[/QUOTE]

 

[user34172]

Après si on cherche de la rentabilité je ne préconise pas de l'immobillier on est d'accord