golfiste24
Membre
ZRR_pigeon a dit:
Oui mais je l'habite actuellement
Deuxieme investissement ou solde du premier ?
Oui mais je l'habite actuellement
ZRR_pigeon
Top contributeur
ah ok donc vous n'avez rien déclaré alors, vous vous posez juste la question microfoncier/reel.
imprimez un formulaire vierge 2044, et remplissez le , puis comparez avec le microfoncier.
imprimez un formulaire vierge 2044, et remplissez le , puis comparez avec le microfoncier.
dodo1
Contributeur régulier
Je pense qu'avec le recul vouloir transformé sa RP en locatif n'est pas forcément judicieux car au final cela revient à loué un bien sans crédit dû à des remboursements par anticipation.
Pour avoir été confronté au même problème, afin de gardé mon bien en locatif j'ai dû augmenté la durée de ma RP.
Pour avoir été confronté au même problème, afin de gardé mon bien en locatif j'ai dû augmenté la durée de ma RP.
golfiste24
Membre
dodo1 a dit:
Pour ma part c'est surtout de pouvoir passer d'un appartement f3 de 55 m2 à une maison f5 de 110 m2
Je pense de plus en plus a la chose suivante
Rembourser par anticipation l'appartement est realisé un dossier pour la construction d'une maison eligible a la loi pinel afin de pouvoir compenser la hausse de mes impots dans les années a venirs,ma rp ma couté 150k,donc une petite maison de 60 m2 reviendrai a 110000 se qui pourait etre interessant avec des loyées pouvant allez jusqu'a 550€.
Zrr pigeon je pense que dans mon cas le micro est avantageux, par la suite peu etre que le réel sera plus interessant
dodo1
Contributeur régulier
je suis passé d'un F2 de 45 m2 avec 2 enfants pour un 110m2golfiste24 a dit:Pour ma part c'est surtout de pouvoir passer d'un appartement f3 de 55 m2 à une maison f5 de 110 m2
dodo1
Contributeur régulier
ZRR_pigeon a dit:
Pour l'instant je n'ai aussi fait du micro foncier mais je suis dans les 30 %, par contre sur la déclaration 2044 j'ai toujours eu du mal a comprendre
ZRR_pigeon
Top contributeur
dodo1 a dit:
Ah ça !!!
ce sont les deux lignes les plus pénibles de la 2044...ils doivent en redresser des gens grace a cela.
229 : c'est l'ensemble des charges payées au syndic dans l'année N (celle des revenus dont vous faites la declaration), peu importe que les charges soient deductibles, non deductibles, ou meme remboursées par le locataire.
230 : c'est le correctif de l'année N-1. c'est l'ensemble des charges que vous n'auriez pas du mettre en 229 l'année précédente car :
- ce sont des charges locatives (dites récupérables) donc le locataire vous les a remboursées, donc vous ne les avez en fait pas dépensées.
- ce sont des charges non deductibles (agrandissement, etc...).
- vous avez versé pas assez (ou trop) de provisions de charges au syndic, et l'arrêté des comptes de la copropriété fait apparaitre un correctif (positif ou négatif).
limpide, non ?
pour corser le tout, nombre de copropriété ont leur "exercice comptable" de mars a mars ou de juin a juin, alors que ca simplifierait gravement notre vie si c'etait du 1 janvier au 31 decembre (comme l'année fiscale).
en tous cas je ne sais pas vous mais j'ai ramé la première année....
P.S.: bien sur pour faire simple, si comme moi vous utilisez une 2044 speciale (2044-SPE au lieu de 2044), alors 229 et 230 se transforme en 230 et 231, histoire de bien vous $^%µ§&#|\\ !!
ZRR_pigeon
Top contributeur
golfiste24 a dit:
Il ne faut pas penser; il faut calculer.
prêt de 110000€ à 2%, ça fait ~2K€ d’intérêts déductibles la première année.
loyer total 12* 550 = 6600€ SI TOUT SE PASSE BIEN (et zéro travaux et zéro gérance)
2000 / 6600 = 30.3%
et je ne compte meme pas les autres charges (ADI, TF, charges copro non recuperables, ass loyers impayés , PNO).....
vous voyez : le réel vire en tête....
dodo1
Contributeur régulier
ZRR_pigeon a dit:
cela me rassure je pensais être le seul a rien comprendre.
ZRR_pigeon a dit:
Je t'avouerais que j'ai du mal à suivre.
229 c'est les provisions qu'on paye.
230 là cela se gate car je ne vois pas trop ce qu'il faut y mettre, surtout que je ne vois pas mes relevés car mon bien est en gestion.
ZRR_pigeon a dit:
Je suis dans ce cas là.
Pour l'instant je fais du micro foncier, mais cela m'interresse de savoir car si un jour le réel était plus avantageux.
elle apporte quoi de plus la 2044 SPE ?ZRR_pigeon a dit:
ZRR_pigeon
Top contributeur
deux scénarios avec un bien en gestion:dodo1 a dit:
- l'agence t'envoie une 2044 remplie afin de te dire ce que tu dois remplir (c'est bien de vérifier!!)
- l'agence t'envoie des compte rendus de gestion (chaque trimestre souvent) que tu peux exploiter pour remplir la 2044.
tu ne peux pas juste etre dans le flou et avoir un bien géré et ne meme pas savoir quelles sont les charges. sinon qu'est-ce qui te dit que l'agence te verse ce qui te revient et pas moins ?
c'est urgent de savoir, si ca se trouve tu es dans le faux depuis un moment !!dodo1 a dit:
elle permet de gérer les amortissements entres autres, spécifiques a des regimes type Robien, etc...dodo1 a dit:
mais sinon c'est tout pareil.
dodo1
Contributeur régulier
La première année l'agence m'avait effectivement envoyé une 2044 remplie quelle facture en sus.ZRR_pigeon a dit:
La première année j'étais un peu dans le flou et vu qu'en réel il faut s'engager sur 3 ans. Que se passe t-il si après la première année de réel tu décides plus de louer.
ZRR_pigeon a dit:
C'est bien le cas et je te rassure je vérifie bien car il est déjà arrivé qu'ils oublient de facturé au locataire la taxe ordures, ou d'avoir une double facturation.
ZRR_pigeon a dit:
Je reporte le tout sur un tableur ce qui me permet de suivre.
l'année dernière j'avais incorporer un simulateur 2044, mais vu que je sais pas trop quoi mettre dans la ligne 230 c'est un peu flou.
ZRR_pigeon
Top contributeur
dodo1 a dit:
en général ce genre de choses se decident un peu a l'avance, mais malgré tout si tu arretes de louer, ben sauf si tu as utiliser du deficit foncier, rien en se passe, sinon le deficit foncier est reintégré, mais pas de "punition" spéciale.
dodo1
Contributeur régulier
ZRR_pigeon a dit:
en faite je pensais que sur la ligne 229 il fallait mettre les provisions payés sur l'année N-1 et que sur la ligne 230 il fallait y mettre les provisions des l'année N-2 mais il semblerait que ce soit plus compliqué que ça.
D'après mes calculs le micro foncier à l'air plus avantageux, mais je vais quand même faire une demande à mon gestionnaire une déclaration 2044 le temps que me familiarise avec les frais réel.
ZRR_pigeon
Top contributeur
dodo1 a dit:
non, relire mon message #27:
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/deuxieme-investissement-ou-solde-du-premier.27923/post-238456#post-238456
dodo1
Contributeur régulier
ZRR_pigeon a dit:
tu as un exemple de charges récupérable car à part la taxe ordures je ne vois pas.
Pour les charges de syndic je vais voir si j'ai un décompte de copropriété.
ZRR_pigeon
Top contributeur
dodo1 a dit:
eau froide, eau chaude, gaz de chauffage, electricite partie communes....la liste est longue comme le bras.
ce qui est non recuperable : honoraires syndic, assurance batiment (il me semble), etc...
on est d'accord que vous locataire vous paie des provision sur charges en plus du loyer (basé sur un budget theorique), et chaque année vous regularisez avec lui (basé sur les dépenses effectives). pour cela vous avez besoin du CIC.
dodo1 a dit:
ca s'appelle un CIC (compte individuel de charges) et vous devez obligatoirement en recevoir un chaque année suite au vite en assemblée générale des comptes de la résidence.
Dernière modification par un modérateur:
dodo1
Contributeur régulier
ZRR_pigeon a dit:
merci ZRR pour ces précisions, vu qu'il est en gestion j'avais pas pensé à tout ça.
ZRR_pigeon a dit:
je vais me rapprocher du syndic car je ne reçoit plus de décompte de charges ils envoient tout au gestionnaire.
si un jour je dois passer du micro-foncier en réel, la première année je ne devrais rien mettre sur la ligne 230.
dodo1
Contributeur régulier
J'ai contacté mon syndic qui m'a envoyé un relevé charge courante de avril 2014 à mars 2015, avec une colonne dont locatif et j'ai aussi "Déduction des appels de provisions" et "Solde de la régularisation".ZRR_pigeon a dit:
Je pense ouvrir un autre post sur ce sujet pour ne plus polluer celui ci, peux tu me dire si on parle bien du même document.
ZRR_pigeon
Top contributeur
dodo1 a dit:
oui c'est exactement cela : appels de provisions va servir pour 229 et la colonne "locatif" va servir pour 230.
dodo1
Contributeur régulier
ok, déjà sur la ligne de 229 j'aurais mis le cumul des appels de fond qu'on me demande tous les trimestres.ZRR_pigeon a dit:
Si j'ai bien compris il faut remplir la ligne 229 et 229 avec ce que tu appel le "CIC".
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