Demande info sur cautionnement/hypothèque

[Redmu]

Bonjour à tous et merci de m'accueillir dans votre communauté.

J'aurai besoin de votre partage d'experience et des conseils avisés des experts présents ici concernant notre projet immobilier.
Ci-dessous le détail :

- 2 emprunteurs : moi (cadre privé CDI), 46 ans avec 43100 net annuels et Mme, 48 ans, (employée privée CDI) avec 18800 nets annuels.
- Bien à financer : VEFA à 270 000 euros hors frais de notaires (fin des travaux prévue en décembre 2019)
- Apport : 13 000 pour financer tous les frais (notaires, garantie, bancaires, courtage). Normalement les 13000 couvrent tous ces frais qui s'élèvement à 12700 (sauf put-être si frais supplémentaires en cas d'hypothèque)
- Charges : un crédit à 355/mois jusqu'en 2024 et une LOA à 480 jusqu'en 2022
- Avant de signer le contrat de réservation fin juillet, nous avons effectué des simulations en banque et chez des courtiers qui ont tous dit que c'était ok malgré un taux d'endettement supérieur à 33% car le reste a vivre était suffisant et la situation professionnelle stable
- Situation bancaire : RAS, pas de découvert et pas de commissions d'intervention ni de rejets
- Pour les recherches, nous avons fait appel dans un premier temps à un courtier en ligne qui n'a contacté qu'un établissement de rachat de crédit (qui a refusé parce que c'est un petit promoteur qui est en charge de la construction de la maison) et une banque (CE) qui a aussi refusé car taux supérieur à 33% et apport pas suffisant à leurs yeux
- Par la suite, sur les conseils d'un ami banquier, nous avons confié le mandat à un courtier appartenant à un réseau bien connu qui lui, est certes payant mais qui a pu faire avancer le dossier assez vite. Il nous a appelé il y a 10 jours pour nous dire qu'il a un accord d'une banque et qu'il est en attente de la décision de l'organisme de caution. Il n'a pas voulu me dire le nom de la banque mais je pense que c'est le crédit agricole parce que lors de la première prise de contact, il m'a indique que c'est celle qui propose les meilleures conditions par rapport à notre profil. Selon le courtier et l'interlocutrice à la banque, le dossier devra passer. Cependant là, cela commence vraiment à trainer et je m'inquiète parce que l'échéance est proche.

Mes questions sont les suivantes :
1) pour ceux ici, qui sont banquiers ou courtiers ou experts (ou ex), pensez vous que notre profil pourrait poser problème pour un organisme de caution ?
2) si c'est bien le crédit agricole qui a donné l'accord, comme cette banque travaille avec la CMCA, son propre organisme, est ce que les règles sont moins strictes que pour le credit logement ? Logiquement, ils devront se reposer sur les mêmes critères que la banque
3) en cas de refus, pensez vous que nous ayons la possibilité de proposer une garantie hypothèque à la banque ? le crédit agricole ou LCL accepte-t-il les hypothèques ?
4) enfin, dernière question,le courtier nous a dit qu'une fois l'accord obtenu de la caution, il programmera de suite un rdv en banque pour l'ouverture de compte et tout le reste. Cela voudra-t-il dire qu'il n'y a plus besoin de la validation d'une autre quelconque commission ? Le courtier m'a assuré que tout devra être bouclé d'ici le 15 septembre au plus tard.

C'est un peu long mais j'ai cru comprendre que vous avez besoin de tousles détails pour répondre. Un grand merci par avance de votre aide et conseils.

 

[Aristide]

Bonjour,

1) pour ceux ici, qui sont banquiers ou courtiers ou experts (ou ex), pensez vous que notre profil pourrait poser problème pour un organisme de caution ?

Un apport inférieur à 5% du projet plus taux d'endettement dépassant les normes admises par les usages bancaires pourraient effectivement expliquer la réticence des banques.

Comme dit le proverbe :
"Chat échaudé craint l'eau froide"

Or les banques et Sociétés de caution savent que, bien qu'ayant été conciliantes au moment de l'analyse du dossier, si d'aventure l'emprunteur est ultérieurement défaillant dans ses remboursements c'est sans vergogne qu'il entraînera sa banque devant la justice avec tous arguments dont défaut de conseils et soutien abusif.

2) si c'est bien le crédit agricole qui a donné l'accord, comme cette banque travaille avec la CMCA, son propre organisme, est ce que les règles sont moins strictes que pour le credit logement ? Logiquement, ils devront se reposer sur les mêmes critères que la banque

Le Crédit Agricole a sa filiale CAMCA mais il est aussi actionnaire et partenaire de Crédit Logement; il travaille donc avec l'un et l'autre.

Mais chaque Organisme a ses propres critères de décision.

3) en cas de refus, pensez vous que nous ayons la possibilité de proposer une garantie hypothèque à la banque ? le crédit agricole ou LCL accepte-t-il les hypothèques ?

Oui.

Mais il faut rappeler qu'une banque digne de ce nom n'accorde pas un crédit au motif qu'une bonne garantie est proposée

Un accord de crédit est fondé sur une capacité de remboursement suffisante et un taux d'endettement jugé acceptable.

Si une garantie est toujours une condition nécessaire du fait des aléas toujours possibles sur des crédits de longues durées, elle n'est jamais une condition suffisante (Cf explication Q1)

4) enfin, dernière question,le courtier nous a dit qu'une fois l'accord obtenu de la caution, il programmera de suite un rdv en banque pour l'ouverture de compte et tout le reste. Cela voudra-t-il dire qu'il n'y a plus besoin de la validation d'une autre quelconque commission ? Le courtier m'a assuré que tout devra être bouclé d'ici le 15 septembre au plus tard.

Les procédures varient suivant les banques et/ou Caisses Régionales leur organisation et les niveaux de délégations.

Compte tenu du montant en cause et des données de votre dossier je ne serais pas étonné qu'il doive être présenté à une commission engagements/risques.

Cdt

 

[Redmu]

Bonjour Aristide et merci d'avoir pris le temps de répondre. Votre réponse nous éclaire en partie sur nos interrogations.

Je tiens juste à préciser que concernant le taux d'endettement, nous sommes conscients de ne pas être dans les normes "standards" des banques. C'est la raison pour laquelle nous avons pris la précaution de consulter deux banques et deux courtiers avant de nous engager dans une recherche de maison, pour être sur de ce que nous allons faire.

Et que ce soit pour les banques consultées ou les courtiers, pour eux, le taux d'endettement ne posait pas problème compte tenu du reste à vivre qui est raisonnable. Ensuite pour l'apport, nous sommes sur de l'achat en VEFA, les frais de notaire sont donc réduits. Et là également, les banques consultées comme les courtiers nous ont dit que le plus important est d'avoir un apport qui couvrent l'ensemble des frais (notaires, garantie, bancaires, courtage), ce qui est le cas ici.

Fort de ces éléments, nous avons donc engagé le projet et je dois vous avouer que le refus de la caisse d'épargne nous a un peu refroidi parce que nous ne nous y attendions pas. Donc là, actuellement, même si nous avons une banque qui est ok, nous restons fébriles dans l'attente de la décision de l'organisme de cautionnement. L'interlocutrice à la banque ainsi que le courtier sont très confiants sur l'issue mais cela traîne donc difficile de patienter sereinement. Nous verrons bien.

Juste pour préciser également que pour les banques mutualistes et régionales, ce sont les caisse régionale hauts de france donc s'il y a une personne qui travaille là-dedans et qui connait le niveau de délégation pour les accords de prêts, je suis preneur.

Je vous tiendrais au courant de la suite.

 

[Aristide]

Juste pour préciser également que pour les banques mutualistes et régionales, ce sont les caisse régionale hauts de france donc s'il y a une personne qui travaille là-dedans et qui connait le niveau de délégation pour les accords de prêts, je suis preneur.

"baboune" est très certainement l'intervenant le plus apte à vous répondre.

Cdt

 

[Redmu]

"baboune" est très certainement l'intervenant le plus apte à vous répondre.

Cdt

C’est noté. Je vais donc attendre les précieuses indications de Baboune

 

[baboune]

Bonsoir,
bon ben faut que je m'y colle ....................

alors à l'approche du dossier nous sommes un peu au dessus de 38% d'endettement mais un reste à vivre de + de trois mille euros.
au niveau du CA hauts de France nous devrons obtenir la validation du dossier par le siège à Lille.

dans un premier temps, sur ce genre de dossier, la présentation sera avec une IPPD pour éviter un refus de cautionnement qui lui est rédhibitoire si présenté en première instance.
une fois le dossier validé avec une IPPD le CA peut présenter le dossier à la CAMCA ou bien CRELOG.

Sur ce dossier nous sommes sur du 25 ans, au CA le taux n'est pas terrible, c'est plus une solution de facilité pour les courtiers.
Il serait peut être utile de voir la BNP ou la SG, ils pourront demander l'accord de la caution crédit logement dans la foulée et ainsi pouvoir valider le dossier.
leurs taux sont en général plus intéressants et vous pouvez d'office prendre une délégation d'assurance sans problème.
au CA c'est plus réticent pour les délégations...............malgré la réglementation sur ce point.

Bon, vais manger mes bananes devant la télé

Cdt

 

[paal]

Bonsoir,
bon ben faut que je m'y colle ....................
……...
Bon, vais manger mes bananes devant la télé

Cdt

Ce sera donc fruits sans desserts …..

 

[Redmu]

Bonsoir Baboune,

Tout d’abord merci pour votre réponse.

Comme je l’ai indiqué, le courtier nous a dit que la banque a déjà donné son accord. Maintenant est-ce juste un accord au niveau de l’agence ou du siège ? Je ne peux pas vous le dire. Tout ce que je sais c’est que nous sommes en attente de l’an reponse de l’organisme de cautionnement. Maintenant est ce que le dossier a déjà été présenté avec une hypothèque ? Je ne sais pas non plus.

Vous parlez dIPPD mais comme c’est du neuf, ce serait plutôt une hypothèque non ?

En tout cas, au delà même du taux, cela me rassure parce que l’issue est plutôt optimiste quant à l’obtention du prêt. Nous souhaitons vraiment avoir cette maison. Selon le courtier, il a déjà prévu de présenter le dossier à d’autres banques mais il voulait déjà s’assurer d’une réponse ferme... par sécurité.

En tout un grand merci pour toutes ces explications et vos disponibilités à tous, c’est très appréciable.

 

[slybaots]

Bonsoir Baboune,

Tout d’abord merci pour votre réponse.

Comme je l’ai indiqué, le courtier nous a dit que la banque a déjà donné son accord. Maintenant est-ce juste un accord au niveau de l’agence ou du siège ? Je ne peux pas vous le dire. Tout ce que je sais c’est que nous sommes en attente de l’an reponse de l’organisme de cautionnement. Maintenant est ce que le dossier a déjà été présenté avec une hypothèque ? Je ne sais pas non plus.

Vous parlez dIPPD mais comme c’est du neuf, ce serait plutôt une hypothèque non ?

En tout cas, au delà même du taux, cela me rassure parce que l’issue est plutôt optimiste quant à l’obtention du prêt. Nous souhaitons vraiment avoir cette maison. Selon le courtier, il a déjà prévu de présenter le dossier à d’autres banques mais il voulait déjà s’assurer d’une réponse ferme... par sécurité.

En tout un grand merci pour toutes ces explications et vos disponibilités à tous, c’est très appréciable.

Tu peux faire IPPD sur ce qui est deja construit (qui correspond au premier déblocage notaire) et hypotheque sur ce qui n'est pas construit.Nous avons procédé comme ca concernant mon achat VEFA

 

[baboune]

Comme je l’ai indiqué, le courtier nous a dit que la banque a déjà donné son accord. Maintenant est-ce juste un accord au niveau de l’agence ou du siège ? Je ne peux pas vous le dire. Tout ce que je sais c’est que nous sommes en attente de l’an reponse de l’organisme de cautionnement. Maintenant est ce que le dossier a déjà été présenté avec une hypothèque ? Je ne sais pas non plus.

Bonjour,

j'avais répondu en vitesse hier soir, en relisant bien ceci, il semble bien que le dossier soit validé au siège.
en effet les courtiers doivent transmettre au conseiller habitat du secteur concerné tous leurs dossiers de prêt.
le conseiller habitat monte le dossier en informatique pour pouvoir le valider ou le faire valider.
si score vert et dans les limites du pouvoir agence, le dossier est indiqué validé
si le dossier doit avoir l'accord du siège pour x raisons, le conseiller habitat envoie sa demande au siège pour obtenir l'accord.
une fois cet accord obtenu c'est demande de caution CAMCA qui est faite.
selon ce que vous m'indiquez nous sommes bien dans ce cas de figure.
la simulation de conseiller habitat est toujours faite avec hypothèque pour pouvoir garder la validation en cas de refus de la caution.

donc, logiquement, cela devrait être ok chez eux.

Cdt

 

[Redmu]

Bonjour tout le monde. Merci beaucoup pour vos réponses. C’est plutôt rassurant. Comme on dit, rien n’est gagné tant que l’offre n’est pas éditée mais cela semble quand même aller dans le bon sens.

Bon début de semaine à tous. Je ne manquerai pas de vous informer dès que j’ai du nouveau.

 

[Aristide]

Bonjour,

dans un premier temps, sur ce genre de dossier, la présentation sera avec une IPPD pour éviter un refus de cautionnement qui lui est rédhibitoire si présenté en première instance.
une fois le dossier validé avec une IPPD le CA peut présenter le dossier à la CAMCA ou bien CRELOG.

Vous parlez dIPPD mais comme c’est du neuf, ce serait plutôt une hypothèque non ?

Oui; en règle général c'est une hypothèque et non pas un PPD ( = IPPD) dans les financements en VEFA.

Tu peux faire IPPD sur ce qui est deja construit (qui correspond au premier déblocage notaire) et hypotheque sur ce qui n'est pas construit.Nous avons procédé comme ca concernant mon achat VEFA

Ce n'est pas impossible mais c'est l'exception car cette pratique est au bon vouloir - ou non - du conservateur des hypothèques concerné.

Et ce n'est possible qu'à hauteur du premier versement effectué entre les mains du notaire (qui ne correspond pas forcément aux travaux déjà effectués = ce peut-être le dépôt de garantie sans aucun travaux effectués) et à la condition impérative que les fonds soient issus du crédit concerné donc versés directement au notaire par la banque.

Ce PPD/IPPD ne serait donc pas possible si lesdits 1ers fonds proviennent de l'apport personnel de l'accédant/emprunteur.

baboune pourra sans doute dire quelle est la position du conservateur des hypothèques de sa région.

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,
je ne saurai pas répondre sur la position du conservateur des hypothèques.
je n'ai jamais eu de cas de VEFA avec PPD sur le partiel.
comme en plus on passe 90 % des dossiers avec société de cautionnement, la sureté réelle deviens rare .
Cdt

 

[Beargent]

Dans le cas d'une demande de financement via une sci (is) sur un bien ancien, est ce le même schéma ?
Ma banque m'a dit que la demande était dans sa délégation.
merci de votre retour
perso, j'ai juste peur que le credit logement disent "non"
la banque peut en plan B partir sur de l'hypotheque/ippd ?

 

[Aristide]

Dans le cas d'une demande de financement via une sci (is) sur un bien ancien, est ce le même schéma ?

Oui globalement.
Mais dans l'approche "risques" d'un financement "SCI" l'analyse des données financières des associés s'ajoute à celles propres à la SCI.
Souvent ce sont donc des services spécialisés qui traitent ces dossiers ou, tout au moins, qui les valident tant au plan technique que juridique et financier.
Suivant les banques, leur organisation, procédures et critères de délégation il se peut aussi que la décision finale revienne à un comité des engagements/risques.

Ma banque m'a dit que la demande était dans sa délégation.

Possible ?
Attendez cependant l'offre de prêt !

perso, j'ai juste peur que le credit logement disent "non"
la banque peut en plan B partir sur de l'hypotheque/ippd ?

Oui.

Mais pour rappel :

Mais il faut rappeler qu'une banque digne de ce nom n'accorde pas un crédit au motif qu'une bonne garantie est proposée

Un accord de crédit est fondé sur une capacité de remboursement suffisante et un taux d'endettement jugé acceptable.

Si une garantie est toujours une condition nécessaire du fait des aléas toujours possibles sur des crédits de longues durées, elle n'est jamais une condition suffisante (Cf explication Q1)

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/demande-info-sur-cautionnement-hypotheque.37571/

Cdt

 

[baboune]

Bonjour,

avec une SCI à l'IS surveillez bien dans l'offre de prêt le volet "remboursement anticipé"

j'ai eu quelques exemples de clients qui, voulant faire un rachat de prêt" ont eu la mauvaise surprise en recevant le décompte de remboursement anticipé.

le dossier avait été monté en prêt professionnel et donc l' IRA est fixée librement.
dans quelques cas j'ai vu du 10 % d'indemnité de R.A.....

Cdt

 

[Redmu]

Bonsoir. Une question pour Baboune.

Pourriez vous svp me préciser le délai moyen entre la transmission d’un dossier par un courtier au CA et la décision finale de la banque (après retour organisme de caution) ? Dans notre cas, dossier adressé à la banque le 16/08 et toujours en attente de l’organisme de cautionnement. Je n’ose pas trop « harceler » le courtier mais le délai me paraît assez long.

Merci par avance de votre aide.

 

[Beargent]

Bonjour,

avec une SCI à l'IS surveillez bien dans l'offre de prêt le volet "remboursement anticipé"

j'ai eu quelques exemples de clients qui, voulant faire un rachat de prêt" ont eu la mauvaise surprise en recevant le décompte de remboursement anticipé.

le dossier avait été monté en prêt professionnel et donc l' IRA est fixée librement.
dans quelques cas j'ai vu du 10 % d'indemnité de R.A.....

Cdt

Merci Baboune,

Bon raté pour moi, le credit logement (demande du crca haut de france) n'a pas voulu ce porter garant pour moi non plus
Donc hypotheque uniquement sur l'immeuble

 

[Redmu]

Merci Baboune,

Bon raté pour moi, le credit logement (demande du crca haut de france) n'a pas voulu ce porter garant pour moi non plus
Donc hypotheque uniquement sur l'immeuble

Bonjour,

Si j’ai bien compris, le CA vous a quand même accepté le prêt avec hypothèque, c’est bien cela ?

 

[Beargent]

C’est cela oui