Demande d'avis sur un projet

[zeraphin]

Bonjour,
J'aimerais avoir l'avis de gens habitué aux investissements locatifs en loi scellier (ou autre loi d'ailleurs). Nous avons le projet avec ma femme d'acheter un appartement en loi scellier à Toulouse, quartier des minimes pour ceux qui connaissent.

Voici notre situation :
Salaires : environ 5000€
Revenu foncier : 850€
Crédit (immo + conso) : 1400€

Surface du bien : 44m²
Prix : 168000€ hors frais de notaire
Crédit (pré accepté à ma banque) : 1017€ (assurance comprise) sur 25ans
Loyer estimé : 510€

Sachant que nous devons payer cette année environ 6000€ d'impots, pensez vous que c'est une bonne opération? Ou peut-on trouver mieux?
Merci d'avance

 

[babas]

renta en incluant la réduc d'impot : 168k€-25%:126k€ 510*12=6000
6000/126k€=4,7% de renta....rapidement et en étant optimiste (j'ai pas compté la taxe foncière , les charges...), vous trouvez que le placement est bon ?...

 

[jp.dantas]

Je pense qu'il faut calculer autrement pour savoir si c'est une bonne opération ou pas.

Mensualité de prêt : 1020 €

Loyer net (loyer - frais de gestion 12 % - frais de copro 4 %) : 428 €

Réduction d'impôt : 388 €

Votre effort de trésorerie : 204 € par mois donc 250 € taxe foncière incluse

Pour le financement je me base sur 180 000 €(immo+frais) sur 25 ans taux fixe à 4,30.

Je prend 2 hypothèse : revente du bien à 10 ans et revente du bien à 15 ans

En prenant une hypothèse de revente à 10 ans (ce qui est souvent fait) le capital restant dû est de 135 000 €.
Donc en comptant un prix de vente de votre appartement T2 dans 10 ans à 170 000 € le capital constitué est de 35 000 € (sauf si le programme présente un gros potentiel de plus value).

Si on reprend tous ça 250 € par mois, soit 3000 € par an, par 10 ans soit 30 000 € d'effort de trésorerie.

Donc 30 000 € réparti sur 10 ans pour en récuperer 35 000 €.


En prenant une hypothèse de revente à 16 ans (ce qui est souvent fait) le capital restant dû est de 95 000 €.
Donc en comptant un prix de vente de votre appartement T2 dans 10 ans à 170 000 € le capital constitué est de 75 000 € (sauf si le programme présente un gros potentiel de plus value).

Si on reprend tous ça 250 € par mois, soit 3000 € par an, par 15 ans soit 45 000 € d'effort de trésorerie.

Donc 45 000 € réparti sur 10 ans pour en récuperer 75 000 €.


Mon calcul de rentabilité est basé sur du concret, combien on met pour combien on reçoit, dans les 2 exemples démontrés ci dessus on peut voir que pour les mêmes éléments les rentabilités à la fin de l'opération sont différentes.

En conclusion l'opération n'a pas une rentabilité de fou. Le problème est que le prix de vente est assez élevé, sur Bordeaux proche du centre on est entre 150 000 et 160 000 € pour un loyer allant de 510 à 540 €, donc par un prix d'achat moins élevé donc une mensualité moins élevé et un loyer plus cher la rentabilité serait meilleure.

Bonne continuation.

Cordialement.

 

[maxichats]

Hors avantage fiscal, rentabilité 3% BRUT => à fuire !

 

[Gagarine]

Et dans Bordeaux centre (rue sainte Catherine) j'ai acheté un bien 124k€ notaire inclus avec un loyer à 950€/mois. TF récupérable. Frais de co-pro à la charge du locataire. Mais je dois être un imbécile parce que ce bien ne me permet pas de bénéficier de la loi Scellier donc plein pot sur les impôts... Permettez moi tout de même de continuer à rire.

 

[jp.dantas]

Et dans Bordeaux centre (rue sainte Catherine) j'ai acheté un bien 124k€ notaire inclus avec un loyer à 950€/mois. TF récupérable. Frais de co-pro à la charge du locataire. Mais je dois être un imbécile parce que ce bien ne me permet pas de bénéficier de la loi Scellier donc plein pot sur les impôts... Permettez moi tout de même de continuer à rire.

C'est une superbe opération, il n'y a pas de doute. Je ne pense que le bien est été acheté récemment, je me trompe ?

Comparez le comparable. Ça démontre bien que vous ne comprenez pas de quoi on parle sur ce post.

Vous êtes imposé sur les revenus fonciers suivant votre tranche d'imposition auquel il faut rajouter la CSG CRDS, prenons l'exemple de quelqu'un dans la tranche à 40 % + 12,1 % de CSG CRDS donc 52,1 % donc on passe de 950 € par mois à 495 € donc 5 % de renta nette.

Alors cela varie suivant la tranche d'imposition ce qui prouve que la renta brute ne veut strictement rien dire.

Mais bonne opération quand même surtout que sa valeur actuelle doit être bien plus élevé.

 

[Gagarine]

L'opération a été réalisé début 2008. Donc avant la crise. Et il est clair qu'avec une TMI à 40% ce n'est pas une bonne affaire. Mais Zeraphin est tres loin d'une TMI à 40%...
Et à 40%, on préfèrera sans doute Girardin à Scellier. Scellier enlève à Robien tout ce que cette loi avait d'intéressant.

 

[jp.dantas]

Il est clair que vous avez fait une bonne opération, si cela ne vous dérange pas, j'aimerai en savoir un plus, pour info.

Par contre ne dites pas que le neuf n'est pas intéressant ou moins intéressant que le reste.

Entre l'opération que vous avez faites a Bordeaux et un appartement T2 neuf avec un loyer à 500 € je peux vous démontrer que dans certains cas votre opération est plus intéressante et vice versa.

Tout dépend du profil, des objectifs encore une fois, il y a tellement de variable qu'une cela peut être une vérité pour vous mais pas pour un autre.

Je suis désolé mais quand je vois mes clients qui payent 200 € par mois pour récupérer au bout de l'opération entre 80 000 et 100 000 €, je dit que c'est intéressant.

 

[babas]

jpdantas,avec tous vos calculs, on arrive à peine à du 3% de renta sur 16 ans (45k€ pour récupérer 75k€), donc à la même conclusion que la mienne en 2 calculs = les rentas des scelliers sont ridicules !

 

[Gagarine]

Et encore, on suppose ici que l'investissement se fait sur un bon programme, c'est à dire que la revente se fera pour une RP et pas pour du locatif. Donc le bien devra avoir un excellent emplacement et si possible la résidence ne doit pas être dédiée à 100% à du dispositif Scelliers.
Enfin, le bien est difficilement conservable dans le patrimoine car lorsque la defisc s'arrête, l'effort d'épargne explose et la renta déjà faible devient ridicule. Donc obligation de vendre. D'autant que Scellier s'adresse à des ménages à plus faibles revenus que Robien puisque pas de problème de TMI. Et lorsque vous gagnez 4 ou 5k€/mois dans un couple avec 2 enfants et une RP sur 20 ans il n'est pas toujours evident de sortir 500€/mois supplémentaire...
Donc bien sur que c'est une bonne loi. Bien sur qu'elle permet des investissements intéressants. Mais à ne pas mettre entre toutes les mains et lorsqu'un type vient frapper à votre porte en vous proposant un magnifique appartement à 800km de chez vous...

 

[babas]

reprenons l'exemple de 44m2 pour 180k€. JPdantas, dans 15 ans et en suivant votre raisonnement, vous dites que cet appart (bien placé, avec une bonne perspective de + value...) se revendra environ 190/200k€, soit 215k€ tous frais compris...donc il va passer de 4k€ le m2 à quasi 5k€ le m2 en 16 ans ?!

et qui va racheter ça ?
un jeune qui débute ? = trop cher
un couple ?=trop petit car 1 seule chambre et trop cher quand même
une famille ?=évidemment non !
enfin un investisseur ?= demandez à gagarine s'il est prêt à mettre 215k€ pour 500€ de loyer, sans défisc ni aucun avantage ni rien...
donc dire je place tant pour récupérer tant, c'est bien beau, encore faut-il que tout se passe bien pendant les 15 ans (pas d'impayés, ni de carence locative, ni de travaux...) et que surtout à la fin on trouve le pigeon qui voudra investir à 2%...

 

[jp.dantas]

Il y a 10 ans, on disait la même chose.

A l'époque un appartement se vendait à 80 000 €, aujourd'hui ce même appartement se vent 140 000 € et 10 ans en arrière on se disait aussi "mais c'est trop cher, qui va acheter ça dans 10 ans et blablabla.

 

[Gagarine]

Nous sommes bien d'accord. D'où l'intérêt de l'emplacement. Et tu accorderas que ca reste un pari et que cela peut être risqué pour un foyer avec des revenus moyens. D'autant que la conservation dans le patrimoine coute tres cher. Ce genre d'opération manque de souplesse et n'aurait jamais du cesser d'être destinée à des foyers à revenus "confortables".

 

[zeraphin]

Bonjour à tous,
J'ai bien lu tous vos post et vous remerci d'avoir répondu. J'étais déjà un peu sceptique devant le conseiller qui me faisait miroiter des sommes faramineuses, là je sais à quoi m'en tenir. Je penses effectivement que le bien est trop cher par rapport au loyer, même bien situé la revente ne sera pas facile...

Autre question qu'est ce qui pour vous (en fonction de nos revenus, charges, etc...) serait une bonne opération pour nous?

 

[Gagarine]

Il nous faudrait plus de détail : Nombre et age des enfants ? Vous parlez de revenus fonciers ? Objectifs ?

 

[zeraphin]

Pas d'enfants encore mais il arrive au mois de janvier. J'ai un appartement qui est loué à 850€ avec un crédit à 750€ dessus que je compte evidement garder.

Notre objectif principale est au moins la réduction d'impots (qui devrait être d'environ 4500€ avec l'arrivé du bébé) et au mieux constitution d'un patrimoine avec défiscalisation en cerise sur le gateau...

Besoin d'autre chose?

 

[jp.dantas]

Nous sommes bien d'accord. D'où l'intérêt de l'emplacement. Et tu accorderas que ca reste un pari et que cela peut être risqué pour un foyer avec des revenus moyens. D'autant que la conservation dans le patrimoine coute tres cher. Ce genre d'opération manque de souplesse et n'aurait jamais du cesser d'être destinée à des foyers à revenus "confortables".

Je pense qu'il faut faire la part des choses et ajuster le montant de l'investissement immo par rapport à la situation et à la capacité de trésorerie du foyer.

Après c'est un bon moyen pour les revenus moyens de se constituer un capital qu'ils n'auraient pas pu se constituer en épargnant sur un placement financier. C'est une bonne assurance en terme de protection familiale avec les assurances du prêt. S'il arrive un évènement malheureux, laisser ces enfants avec un appart payé et les loyers qui tombes, c'est pas mal et ça aide.

 

[Gagarine]

Notre objectif principale est au moins la réduction d'impots

Tout est dit !

 

[babas]

Je pense qu'il faut faire la part des choses et ajuster le montant de l'investissement immo par rapport à la situation et à la capacité de trésorerie du foyer.

Après c'est un bon moyen pour les revenus moyens de se constituer un capital qu'ils n'auraient pas pu se constituer en épargnant sur un placement financier.



et pourquoi donc ??? avec 3% de renta à peine, on trouve des produits largement équivalents en financier !

 

[jp.dantas]

Revoyez vos calculs, 45 000 € de coût pour les investisseurs sur la durée de l'opération pour constitué un capital de 75 000 €, je veux savoir comment vous trouvez 3 %.

De plus sur un placement financier vous n'avez pas la même protection, s'il vous arrivez quelque chose vous récupérez vos billes et vous partez pleurez.
Au moins avec l'immo, le capital restant dû est remboursé par l'assurance et vous avez le choix soit de revendre le bien pour le capital ou de le garder avec les loyers.