Ce forum ressemble de plus en plus à une bataille dogmatique entre tenants de l’ancien et du neuf, sans qu’il y ait toujours une argumentation construite.
J’ai fait un comparatif de 2 achats d’immobilier, l’un ancien, l’autre en loi Scellier sous son volet « social ». Je vous donne les éléments de base afin que chacun puisse, s’il le veut ou le peut, vérifier.
J’ai considéré un foyer fiscal de 3 parts, revenu imposable de 80 000 €, sans revenus fonciers.
Montant de l’achat : 200 000 € ; frais d’acquisition : 10 000 € environ en neuf, 15 000 € environ en ancien, apportés sur fonds propres dans l’opération.
Financement de la totalité de l’achat sur 15 ans, prêt amortissable au taux de 4,2% l’an plus assurance.
Considérant dans les 2 cas que l’acheteur s’occupera de la gestion, et assumera le risque locatif, je n’ai rajouté que 3% de charges locatives.
J’ai considéré en acquisition neuve un loyer d’origine brut de 750 € par mois, soit 4,5% de rentabilité locative.
J’ai indexé les revenus du foyer ainsi que les loyers ainsi que tranches d’imposition, etc... à 1% par an.
En ce cas, la participation nette mensuelle de l’acheteur en neuf (remboursement de prêt plus taxe foncière plus charges locatives moins loyer moins gain fiscal) s’élève à 440 € par mois compte tenu d’un « matelas financier » d’origine de 4 000 €.
J’ai ensuite fait le même calcul pour un achat dans l’ancien en recherchant quel devrait être le loyer perçu pour parvenir à la même participation de 440 €.
Le résultat ?
Pour obtenir la même participation de 400 € par mois avec matelas d’origine de 4 000 €, il faut obtenir un loyer d’origine brut de … 1 585 €, soit plus du double et une rentabilité locative de 9,51%.
Encore n’ai-je pas pris en compte que l’apport des frais d’acquisition passait de 10 000 à 15 000 €.
Alors pourquoi ce résultat : Un seul mot, l’impôt.
En ancien, pas d’abattement sur le loyer. En conséquence, le « gros » résultat foncier est entamé par l’impôt et les prélèvements sociaux. Dans cet exemple 30 % plus 12,1% = 42,1%.
Dans le neuf, un abattement de 30% sur les loyers qui réduira le résultat foncier de façon sensible, sans réduire les recettes, donc moins de résultat imposable et bien sur la réduction d’impôt.
Au global et sur la durée du prêt, 64 500 € de gain d’impôt en neuf, près de 92 000 € d’impôt et de prélèvement sociaux supplémentaires en ancien.
Bien sur certains diront : mais je ne vais pas payer cet impôt supplémentaire car je n’ai pas tous ces revenus fonciers parce que je fais des travaux, et que ces travaux déductibles m’amènent à obtenir des revenus fonciers réduits, voire nuls.
Très bien, mais qui finance ces travaux ? les martiens ?
Quand vous faites des travaux, vous les financez, et vous ne récupérez dans le meilleur des cas que la partie sur votre TMI et les prélèvements sociaux (dans mon exemple 42,1%). Le reste, 57,9%, vous le payez de votre poche. La mise en œuvre de travaux ne peut donc pas être une stratégie mais un pis-aller quand c’est nécessaire et que c’est vraiment de nature à valoriser le bien.
Et le problème, il est là :
L’ancien est ancien dès l’achat, et il y aura probablement des travaux à entreprendre un jour ou l’autre, ce qui viendra amputer la rentabilité ; la difficulté en revanche est d’apprécier dès l’achat le montant des travaux à effectuer, sans compter les mauvaises surprises.
Mais je ne doute pas que tous les tenants dogmatiques de l’ancien n’ont jamais été amenés à faire des travaux imprévus et qu’ils obtiennent sans soucis et de façon continue des rentabilités locatives supérieures à 10%.
Un de mes clients qui pratique ce sport (et à qui en passant j’ai quand même réussi à faire acheter une opération en neuf) m’a avoué qu’en outre d’être parfois lassé des travaux perpétuels sur son parc immobilier, il allait chercher, compte tenu de la qualité de certains locataires consécutive à la qualité du logement, le loyer avec le chien, ce qui dans sa bouche n’était pas une vue de l’esprit.
En conclusion, je ne dis pas que le neuf est toujours mieux que l’ancien, je dis simplement que chaque cas est différent et qu’une analyse objective et honnête doit être faite avant d’affirmer péremptoirement que l’ancien est toujours mieux que le neuf. En revanche ce qu’on peut dire c’est que si vous achetez plus que ça ne vaut, que ce soit dans le neuf ou l’ancien, vous ferez toujours une mauvaise affaire et qu’à qualité égale l’ancien est généralement plus intéressant pour les personnes peu fiscalisées.
Les personnes handicapées vont-elles avoir la prime de Noël si elles ont déjà l'AAH de la CAF ?
Les retraités vont-ils recevoir un virement CAF de 152,45 euros pour la prime de Noël 2025 ?
Impôts sur l'immobilier : tout ce qui pourrait changer avec le Budget 2026
Retraite Agirc-Arrco, heures creuses... Ce qui change (ou pas) en novembre pour votre budget
« Les retraités qui détiennent déjà un PER, devront-ils le clôturer en 2026 ? »
Impôts sur l'héritage : un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les dons d'argent ?
