Demande d'avis projet immobilier

[Guillaume44]

Bonjour,

Je suis actuellement en cours d'étude sur un projet immobilier, j'ai en vue un bien composé d'un T2, un T3 et un T4. Le bien est bien placé dans un quartier agréable. Le bien serait acheté en pleine propriété dans la région nantaise. Le T4 serait notre résidence principale. Le montant de la transaction serait d'environ 300 K€. J'ai 32 ans et suis marié, père d'un enfant d'1 mois et demi. Nous avons un revenu net mensuel d'environ 3100€ tous les deux en CDI. Le T4 est habitable en l'état.

Aujourd'hui notre patrimoine est composé d'un appartement T3 refait à neuf d'une valeur au prix du marché situé entre 140 et 150 K€ bien situé à Nantes, il nous reste à rembourser 57 K€ sur ce bien. 75 000€ en placement mobiles (CEL + Livret A...). Un garage d'une valeur de 15K€ (reste à crédit 8K€) qui devient inutile avec l'achat de l'immeuble donc sera vendu. Quelques valeurs mobilières pour environ 30 K€.

Le T2 et le T3 nécessitent un gros rafraîchissement pour un montant avoisinant les 20 K€ pour les 2 (remplacement cuisine, réfection sdb...). Les appartements en l'état se louaient 440€ pour le T2 et 580€ pour le T3. Nous avons des droits pour emprunter sur un CEL (aux environs de 14 K€ sur 10 ans). Les frais de notaire se montent à environ 20 K€.
Voici donc mes questions :
1 - A votre avis le projet est il financable et quels peuvent être les optimisations a faire sur le montage financier?
2 - Locatif en meublé ou pas?
3 - Est ce que quelqu'un a tenté ce type de projet?

Accessoirement je suis preneur de tout conseil.

Cordialement,

 

[Pendragon]

Tout d'abord, félicitations pour votre gestion de patrimoine.

Mine de rien , à 32 ans vous etes deja à la tete d'un patrimoine net de 205 000 euros...

Votre futur projet est également tout à fait valable et , si les elements que vous fournissez sont reels, la banque ne devrait pas regarder à financer ce projet.

Pour ma part voici comment je ferai les choses:

Pour votre residence actuelle et le garage , je les mettrai en location. Faites une simul en louant votre T3 590 euros par mois + le garage 35E par mois . Soit 625 euros de revenus mensuels soit 7500 E/an.
J'ignore vos mensualités mais j'imagine que cela devrait financer ces deux remboursements.

Ensuite faites un pret sur les 300 000 , mais là je ne sais pas comment faire en detaillant la part des interets dus au T2, T3 et T4.

Les travaux que vous engagerez sur ces deux appart seront deductibles de vos revenus fonciers , ainsi que les interets d'emprunt et la part du foncier.

Meublé ou pas ? Quel sont les revenus et le type de locataires que vous recherchez ? Meubler un T2 ne coute pas cher.
Voilà un premier degrossissement.

Je manque d'elements pour aller plus en avant :

Vos echeances mensuelles actuelles : durée et montant (appart et garage).
Duree souhaitée de remboursement de l'immeuble à 300kE

 

[Guillaume44]

Mine de rien , à 32 ans vous êtes déjà à la tête d'un patrimoine net de 205 000 euros... On peux toujours faire mieux

Je vais essayer de faire la simulation mais ça commence à être compliqué

Donc en loc :
Appartement Nantes : 590€ - le prix est très proche de la réalité du marché, en borloo ancien en B1 on peux allé jusqu'à 10.4€ par m² ce qui donnerai un maximum à 614€ en respectant le plafond, il fait 59m². Reste à financer sur ce bien 57 K€ a savoir qu'aujourd'hui il reste sur les 57K€, dont 33 K€ (en PTZ + PTZ Nantes Métropole) donc à liquider avant mise en location. Peut être loué en meublé car nous avions l'intention de ne pas garder le mobilier dans notre futur logement.

Garage 85€/mois (c'est ce que je louais le même garage à 1 box d'écart) charges de copro 150€/an - garage prévu pour s'autofinancer, le choix c'est donc soit de le garder tels quels mais en loc soit de le liquider. Remboursement de 80€ par mois...

T2 : Loué 440€ actuellement, fin de bail au 1er juillet 2012. Nous visons un jeune actif ou un étudiant avec caution sur ce bien.
T3 : Loué 580€ jusqu'au mois d'avril 2012, nous visons un jeune couple sur ce bien.
T4 : Loué 750€ jusqu'au mois de février 2012 => qui serait utilisé en RP

Pour les meubles nous avons pas mal de trucs pour meubler, mes parents ont une grande maisons d'où je n'ai jamais vraiment déménagé, allant des buffets aux canapés... De quoi meublé un T3 correctement. Et ma femme dispose de 30 m cube de meubles dont elle a hérité. Plus quelques trucs par ci par là (nous sommes fan de brocantes...)

Nous n'avons aucun crédit à la consommation en cours.

Les valeurs mobilières sont de 6 K€ en napoléons, 20 K€ sur un bijou, Argenterie 5 K€ (si revendu au poids). C'est le fond de sécurité si gros pépins.

Nos échéances actuelles sont de 401€/mois sur les 57K€ restant sur 11 ans taux globale 1.79% et 80€ de remboursement garage.

Nous aurons 2,5 parts l'année prochaine (enfant né cette année) et paierons cette année environ 1900€ d'IR.

Nous disposons de 75K€ en placement liquides (CEL, livret A...) et des droits a prêt acquis sur le CEL.

Après le montage est somme toute compliqué. Nous n'avons pas trop d'idée sur la durée de remboursement de la RP. Je rencontre un courtier demain.

 

[parlonszen]

Bonjour,

votre projet est tout à fait viable.

Il est clair qu'avant toute chose il faut que vous définissiez la finalité de chaque bien.

Je suis moi même à Nantes (face tram 1 arret commerce).

Si vous avez besoin de renseignements, n'hésitez pas.

bien cordialement

 

[Guillaume44]

Bonjour,

Si vous avez besoin de renseignements, n'hésitez pas.

bien cordialement

Je prend bonne note de votre proposition. Merci

Je suis actuellement en train de voir si je dois acheter le bien en un seul lot ou en trois lots. Sachant que chaque lot est distinct (compteur électrique + tel + Gaz séparés). Je pourrais ainsi faire valoir mes droits à prêts CEL, et faire un report de PTZ sur ma future RP (en l'occurence le T4) que je financerai a plus de 60% en apport (pour arriver aux seuil du PTZ) et emprunter un pourcentage plus important sur le T2 et le T3 en location, ce qui me permettrai d'augmenter le déficit foncier sur les intérêts d'emprunt.

Ainsi Quid du coup supplémentaire de ce démembrement coté notaire?
Au niveau des impôts comment ça se passe?
Est ce que cette solution est judicieuse?
Quelqu'un a t'il envisagé cette solution et si oui pourquoi avez vous ou non démembré votre bien?

 

[Guillaume44]

Petit up juste pour savoir si il peut être intéressant de démembrer le bien dans mon cas...

 

[Guillaume44]

Avancement du projet, nous avons eut un entretient ce matin avec notre banquier qui nous suit sur ce projet (a des taux pas très intéressants). Le compromis a été signé mardi, et j'ai vu un premier courtier qui ne me satisfait pas du tout, pas disponible, avec qui je n'accroche pas et qui était en retard d'une demi heure sur un entretient d'1 heure... Donc je vais chercher un autre courtier sur la région nantaise à l'occasion si vous avez une adresse je suis preneur.

Le prix d'achat est donc de : 276500€ auxquels viennent s'ajouter 18300€ de frais de notaire.

Le propriétaire nous a fais suivre les mandats locatifs qu'il avait pour le T2 et le T3 (respectivement 440 et 580€ hors charges).

Je me pose toujours la question du démembrement du bien et j'aurais vraiment besoin de l'avis d'une personne ayant investi dans un immeuble et ayant sa RP sur place en l’occurrence nous occuperions le T4, est ce intéressant de démembrer un immeuble et quels sont les conséquences fiscales, notariale (frais de mutation...).

 

[Pendragon]

Avancement du projet, nous avons eut un entretient ce matin avec notre banquier qui nous suit sur ce projet (a des taux pas très intéressants). Le compromis a été signé mardi, et j'ai vu un premier courtier qui ne me satisfait pas du tout, pas disponible, avec qui je n'accroche pas et qui était en retard d'une demi heure sur un entretient d'1 heure... Donc je vais chercher un autre courtier sur la région nantaise à l'occasion si vous avez une adresse je suis preneur.

Le prix d'achat est donc de : 276500€ auxquels viennent s'ajouter 18300€ de frais de notaire.

Le propriétaire nous a fais suivre les mandats locatifs qu'il avait pour le T2 et le T3 (respectivement 440 et 580€ hors charges).

Je me pose toujours la question du démembrement du bien et j'aurais vraiment besoin de l'avis d'une personne ayant investi dans un immeuble et ayant sa RP sur place en l’occurrence nous occuperions le T4, est ce intéressant de démembrer un immeuble et quels sont les conséquences fiscales, notariale (frais de mutation...).

Financierement vous avez eu une bonne approche en allant voir votre banquier et un courtier. Pourquoi ne pas prendre RdV avec votre notaire pour l'étude du demembrement.

 

[Guillaume44]

Financierement vous avez eu une bonne approche en allant voir votre banquier et un courtier. Pourquoi ne pas prendre RdV avec votre notaire pour l'étude du demembrement.

Merci pour votre réponse, je viens d'envoyer un courrier (ci-dessous) à mon notaire, si vous voyez d'autres points à ajouter je suis preneur de toute information.

Bonjour,

Je vous contact ce jour afin de voir un certain nombre de points. Nous sommes en train d’acheter un bien dont le compromis a été signé le mardi 29 mai 2012. Le compromis entre le vendeur - Mr XXX et l’acheteur - nous, a été signé auprès de l’agence XXX, et pour lequel vous devriez recevoir rapidement le compromis. Afin de faciliter le traitement du dossier nous vous avons choisis pour être notre notaire lors de cette transaction car vous êtes également le notaire de Mr XXX.

Le compromis signé concerne un bien de type immeuble comprenant 3 appartements un T2, un T3 et un T4 en un seul lot. Nous souhaitons faire du T4 notre résidence principale et rapidement mettre en location le T2 et le T3. S’agissant d’un bien que nous allons acheter via un prêt immobilier nous souhaiterions pouvoir identifier de manière séparé les différents appartements. Ainsi nous financerions à l’aide d’un apport plus conséquent notre résidence principale et ferions appel à un prêt proportionnellement plus important afin de financer les appartements destinés à la location (en rapport notamment avec le déficit foncier).

De plus comme nous souhaiterions utiliser des prêts conventionnés pour financer notre résidence principal et distinguer les travaux futurs réalisés sur notre résidence principale des travaux réalisés sur les locatifs (également pour des raisons fiscales) ainsi il est important de pouvoir réaliser cette modification.

Ainsi nos questions sont les suivantes :
- Est il possible de découper le bien en 3 lots ?
- Faut-il passer par un géomètre afin de distinguer les biens ?
- Quels sont les conséquences au niveau des frais notariaux, cadastraux… ?
- Avez-vous déjà réalisé ce type d’opération ?
- Quels sont les implications fiscales ?

Je souhaiterais ainsi évoquer ces questions lors d’un entretient le plus rapidement possible afin que les démarches que nous sommes en train de réaliser au niveau des banques ne soient pas réalisées vainement.

Espérant un retour rapide de votre part je me tiens prêt à répondre à toutes questions complémentaires.

Cordialement,

 

[Guillaume44]

Entretient avec le notaire ce jour.

Afin de diviser un bien copropriété il faut :
- faire faire par un Géomètre un état descriptif de division.
- Disposer d'un règlement de copropriété.

Je n'ai pour l'instant pas d'idée des coups associés. A priori ce n'est pas plus cher de diviser un bien en copropriété.

Les avantages pour moi seraient les suivants :
- Achat du T4 avec prêt aidés, CEL ou sans emprunt sur la RP
- Achat avec peu d'apports des locatifs donc maximisation des déficit fonciers.
- différenciation comptable du T2, T3 et T4.
- possibilité de rachat anticipé du T2 ou T3 par exemple.
- possibilité d'utiliser mes droits a emprunts CEL sur ma RP...

Même si le coût est plus élevé, ça se calcul vraiment. En sachant que le bien doit pouvoir s'autofinancer sur le T2 et le T3, les rachats anticipé peuvent être assé rapide.

Si quelqu'un a une idée des coûts ça pourrait me permettre d'avancer dans les calculs.