Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Anonyme]

Sans oublier le fait qu'en Bourse, sur les marchés réglementés du moins, l'information est certifiée par l'AMF ; elle est facilement accessible à qui se donne la peine. En Bourse on peut se remettre d'un ou plusieurs mauvais choix (ORPEA et Euroapi dans mon cas) et obtenir tout de même de bons résultats à la fin.

Je partage l'avis de gros panda, mais je ne suis pas sûr du tout qu'émerge un modèle plus sûr, sauf bien sûr si les prêts sont assurés mais là inutile d'espérer plus de 5-6%
Je me suis personnellement retiré du CFI il y a maintenant un an, mais c'était encore au moins un an trop tard...

Depuis ?? un exemple, 22 projets en cours sur Wiseed (en gros le quart des projets) en prorogation sine die ou en procédure. C'est la première fois de ma déjà longue existence que je suis franchement en perte sur une classe d'actif ! et pourtant j'en ai fait, du risqué. Mais là on s'est fait avoir; je tire le rideau pour ma part.

Si les retards ne sont que des retards mais pour ma part, j’ai quelques doutes sur mes investissements

 

[adnstep]

Finalement, un ami investisseur a qui j'expliquais que je mettais quelques sous dans le crowdfunding immo avait raison : "mais pourquoi veux-tu mettre ton argent là où même les banques ne veulent pas aller ?"

 

[adnstep]

Les dangers de l'investissement immo :
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[Raug]

Le remboursement d'un prêt assuré ne l'est qu'en fin de procédure si l'emprunteur est défaillant. Et ça peut durer des années…

“Un avocat incompétent peut retarder un procès pendant des mois ou des années. Un avocat compétent encore plus longtemps.” Evelle Younguer.

En déchiffrant les minuscules caractères du contrat, vous découvrirez que des frais sont déduits du remboursement du capital.
Et surtout vous risquez de trouver ça : En cas de défaut de l'assureur le risque de perte en capital peut être totale (sic).

 

[Anonyme]

Les dangers de l'investissement immo :
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Les honoraires des 2 malfrats ne sont pas précisés

 

[Fab68]

ces temps si c'est rare :

5 juillet, 2024


"Chers investisseurs,


Nous revenons vers vous concernant l’opération « Lyautey-Cronstadt » dans laquelle vous avez investi pour vous informer que l'opérateur a vendu le lot Cronstadt le mercredi 26 juin 2024.


Les fonds issus de cette vente viennent amortir le capital restant dû par la société à hauteur de 294 698,53 €, soit 74% du capital emprunté. Les fonds ont d'ores et déjà été versés sur votre portefeuille Raizers.


Cordialement,"

J'ai mis pause sur les investissement mais je dois reconnaitre que Raizer pour le moment me satisfait. Un soucis peut arriver, ce qui m’intéresse c'est la manière de le régler et la ca a l'air de prendre forme

Me reste ce solde et un investissement en Migot chez CF...celui si je le vois autrement moins bien géré à mon gout.




L’équipe Raizers.

 

[Luciole49]

Pour ceux qui croyaient encore (par ignorance ou aveuglement) à l'utilité d'une caution. Je serais intéressé de savoir combien de plateformes ont bien fait les choses...

[lien réservé abonné]

Le contentieux du cautionnement fait couler beaucoup d'encre. Celui là était passé dans ma veille je sais pas pourquoi je reçois ce genre de veille.

 

[Luciole49]

Et surtout, la bourse, c'est liquide : vous achetez et vendez quand vous voulez

Oui j'ai des SICAV russes elles sont pas du tout liquides ....

 

[adnstep]

Oui j'ai des SICAV russes elles sont pas du tout liquides ....

Une SICAV russe, c'est exotique. Mais forcément plus risqué qu'une simple action du CAC40. Ou même d'un indice MCSI ou SP500. De même, les actions des entreprises d'Euronext growth, marché destiné à accueillir les PME, sont peu liquides. Mieux vaut rester sur de grosses capitalisations.

 

[Anonyme]

ces temps si c'est rare :

5 juillet, 2024


"Chers investisseurs,


Nous revenons vers vous concernant l’opération « Lyautey-Cronstadt » dans laquelle vous avez investi pour vous informer que l'opérateur a vendu le lot Cronstadt le mercredi 26 juin 2024.


Les fonds issus de cette vente viennent amortir le capital restant dû par la société à hauteur de 294 698,53 €, soit 74% du capital emprunté. Les fonds ont d'ores et déjà été versés sur votre portefeuille Raizers.


Cordialement,"

J'ai mis pause sur les investissement mais je dois reconnaitre que Raizer pour le moment me satisfait. Un soucis peut arriver, ce qui m’intéresse c'est la manière de le régler et la ca a l'air de prendre forme

Me reste ce solde et un investissement en Migot chez CF...celui si je le vois autrement moins bien géré à mon gout.




L’équipe Raizers.

Bonjour, pouvez vous préciser le nombre d’investissements chez eux? Pour ma part, 25 remboursements prévus qui sont en retard pour 2024

 

[Fab68]

Membre64554 je n’ai plus aucun investissement chez Raizer à part ce dernier

Et que 3 en tout initialement sur Raizer

J’ai diversifié sur plusieurs plateformes et arrêté depuis près de 2 ans les investissements

 

[Anonyme]

Membre64554 je n’ai plus aucun investissement chez Raizer à part ce dernier

Et que 3 en tout initialement sur Raizer

J’ai diversifié sur plusieurs plateformes et arrêté depuis près de 2 ans les investissements

Quelle chance d’avoir arrêter à temps

 

[ron]

Contrairement à ce que nous avons voulu croire,
à ce qu'on nous a fait croire, à ce que nos "chères" plateformes nous ont poussé à croire
à coup de garanties + ou - performantes, le temps est venu d'un retour inévitable aux fondamentaux.
Les porteurs de projets ne peuvent nous rembourser que s'ils vendent.
Il est parfaitement illusoire de penser que des actions devant les tribunaux auraient
comme résultat de nous rembourser alors que les actifs financés, présents ou à venir, ne seraient pas vendus.
Toutes les actions devant la Justice n'ont comme seul effet que de ralentir toute émergence de solution réaliste et d'enrichir les avocats pour obtenir des délais de remboursement qui, de toute façon, ne peuvent être tenus que s'il y a vente des actis concernés à un prix conforme ou supérieur à l'objectif initialement visé.
Dès lors, soyons réalistes, nous n'avons d'autre choix que de :
. faire le gros dos;
. accepter, en attendant, que les éventuels intérêts intermédiaires ne soient pas honorés;
. prier je ne sais qui pour que le marché reparte au plus vite.
J'imagine déjà les réactions indignées des membres de ce forum.
Ma seule réponse: back to facts .
Moi, aussi, je suis collé.
Et je n'ai pas d'autre option que celle de faire confiance aux équipes des plateformes pour limiter les dégâts,
à moindre coût pour moi et elle, dans un marché en déclin provoqué par le reviremnt de la BCE.
Qui avait prévu, parmi vous, ce revirement radical sur les taux?

 

[Bachel64]

Contrairement à ce que nous avons voulu croire,
à ce qu'on nous a fait croire, à ce que nos "chères" plateformes nous ont poussé à croire
à coup de garanties + ou - performantes, le temps est venu d'un retour inévitable aux fondamentaux.
Les porteurs de projets ne peuvent nous rembourser que s'ils vendent.
Il est parfaitement illusoire de penser que des actions devant les tribunaux auraient
comme résultat de nous rembourser alors que les actifs financés, présents ou à venir, ne seraient pas vendus.
Toutes les actions devant la Justice n'ont comme seul effet que de ralentir toute émergence de solution réaliste et d'enrichir les avocats pour obtenir des délais de remboursement qui, de toute façon, ne peuvent être tenus que s'il y a vente des actifs concernés à un prix conforme ou supérieur à l'objectif initialement visé.
Dès lors, soyons réalistes, nous n'avons d'autre choix que de :
. faire le gros dos;
. accepter, en attendant, que les éventuels intérêts intermédiaires ne soient pas honorés;
. prier je ne sais qui pour que le marché reparte au plus vite.
J'imagine déjà les réactions indignées des membres de ce forum.
Ma seule réponse: back to facts .
Moi, aussi, je suis collé.
Et je n'ai pas d'autre option que celle de faire confiance aux équipes des plateformes pour limiter les dégâts,
à moindre coût pour moi et elle, dans un marché en déclin provoqué par le revirement de la BCE.
Qui avait prévu, parmi vous, ce revirement radical sur les taux?

...Et je n'ai pas d'autre option que celle de faire confiance aux équipes des plateformes pour limiter les dégâts..

Là , faut pas rêver quand même ..Dans ce contexte de "sauve qui peut" , les plateformes ont des intérêts autres que les nôtres ..

 

[Serge B]

Dès lors, soyons réalistes, nous n'avons d'autre choix que de :
. faire le gros dos;
. accepter, en attendant, que les éventuels intérêts intermédiaires ne soient pas honorés;
. prier je ne sais qui pour que le marché reparte au plus vite.
J'imagine déjà les réactions indignées des membres de ce forum.
Ma seule réponse: back to facts .
Moi, aussi, je suis collé.

Je serais d'accord avec vous, mais j'ai totalement perdu l'illusion que la vente des biens financés servira à nous rembourser. Pourquoi d'ailleurs le feraient-ils ? Il est tellement simple dans notre beau pays de boucler une affaire en perte et de recommencer dans le département d'à côté. (en achetant une Porsche ou une Maserati au passage éventuellement)
Quant aux plateformes, elles ont en effet des intérêts DIVERGENTS des nôtres et pas seulement différents.
Le "back to facts", c'est cette réalité là, et nous le constaterons dans quelques années.

PS : Le revirement sur les taux, tout le monde l'avait vu venir ou presque, peut être pas aussi brutal ni aussi rapide...ce qui m'avait permis de très largement en atténuer l'impact en Bourse . Mais sur les prêts Crowdfunding, par essence non liquides, que vouliez vous faire d'autre que de freiner fort dans un premier temps, puis d'arrêter ensuite, mais forcément trop tard ?

 

[adnstep]

Contrairement à ce que nous avons voulu croire,
à ce qu'on nous a fait croire, à ce que nos "chères" plateformes nous ont poussé à croire
à coup de garanties + ou - performantes, le temps est venu d'un retour inévitable aux fondamentaux.
Les porteurs de projets ne peuvent nous rembourser que s'ils vendent.
Il est parfaitement illusoire de penser que des actions devant les tribunaux auraient
comme résultat de nous rembourser alors que les actifs financés, présents ou à venir, ne seraient pas vendus.
Toutes les actions devant la Justice n'ont comme seul effet que de ralentir toute émergence de solution réaliste et d'enrichir les avocats pour obtenir des délais de remboursement qui, de toute façon, ne peuvent être tenus que s'il y a vente des actis concernés à un prix conforme ou supérieur à l'objectif initialement visé.
Dès lors, soyons réalistes, nous n'avons d'autre choix que de :
. faire le gros dos;
. accepter, en attendant, que les éventuels intérêts intermédiaires ne soient pas honorés;
. prier je ne sais qui pour que le marché reparte au plus vite.
J'imagine déjà les réactions indignées des membres de ce forum.
Ma seule réponse: back to facts .
Moi, aussi, je suis collé.
Et je n'ai pas d'autre option que celle de faire confiance aux équipes des plateformes pour limiter les dégâts,
à moindre coût pour moi et elle, dans un marché en déclin provoqué par le reviremnt de la BCE.
Qui avait prévu, parmi vous, ce revirement radical sur les taux?

"Qui avait prévu, parmi vous, ce revirement radical sur les taux?"
Beaucoup de gens, depuis des blogs eco jusqu'à des journalistes éco, avaient écrit sur le retournement des taux, dès la fin du COVID, tout simplement pour réduire les bilans des banques centrales. Et on sait bien, depuis au moins les années 60, que la hausse des taux n'est pas bonne pour l'immobilier. Ici même sur ce forum certains l'ont écrit. Pour ma part, j'ai arrêté le crowdfunding immo en janvier 2022, et j'ai plusieurs fois averti sur les risques.

"Et je n'ai pas d'autre option que celle de faire confiance aux équipes des plateformes pour limiter les dégâts,"
Je ne leur fais pas confiance. L'idée est au contraire de faire suffisamment de bad buzz pour qu'ils se disent qu'ils ont intérêt à se bouger le popotin pour récupérer nos talbins.

 

[Anonyme]

"Qui avait prévu, parmi vous, ce revirement radical sur les taux?"
Beaucoup de gens, depuis des blogs eco jusqu'à des journalistes éco, avaient écrit sur le retournement des taux, dès la fin du COVID, tout simplement pour réduire les bilans des banques centrales. Et on sait bien, depuis au moins les années 60, que la hausse des taux n'est pas bonne pour l'immobilier. Ici même sur ce forum certains l'ont écrit. Pour ma part, j'ai arrêté le crowdfunding immo en janvier 2022, et j'ai plusieurs fois averti sur les risques.

"Et je n'ai pas d'autre option que celle de faire confiance aux équipes des plateformes pour limiter les dégâts,"
Je ne leur fais pas confiance. L'idée est au contraire de faire suffisamment de bad buzz pour qu'ils se disent qu'ils ont intérêt à se bouger le popotin pour récupérer nos talbins.

Elles n’ont ni cette culture envie ou moyens. Il suffit de regarder les % d’opérations remboursées sur les années 2021/2022. Ce % est ridiculement bas alors qu’on est en juillet que ces opérations ont largement dépassé le délai de retard éventuel. Le seul intérêt des plateformes est la levée de fonds pour augmenter leurs revenus

 

[gros panda]

Qui avait prévu, parmi vous, ce revirement radical sur les taux?

Il n'y a pas que la hausse des taux, on a eu des hausses de taux bien plus importantes dans le passé.
On a aussi un président qui est anti immobilier, il n'a d'ailleurs pas de bien immobilier en son nom, ça n'aide pas.

Comme déjà dit, le crowdfunding immobilier c'est pas mathématique, c'est pas parce que le bien est vendu que le porteur de projet va rembourser les investisseurs. C'est de moins en moins le cas, car quand le bien est vendu, les fonds sont transférés sur d'autres opérations, on a même vu des opérations immobilières être annulées et ne pas être remboursées, j'ai un cas sur LPB (la banque n'a pas suivi, opération annulée, et les fonds n'ont pas été remboursés, ils ont servi pour autre chose).

Non, les plateformes sont en dessous de tout, elles ont récolté l'argent, faisant leur petit business et elles l'ont confié à des entreprises non solvables. Ne surtout pas avoir confiance aux plateformes même s'il y en a plus honnêtes que d'autres.

 

[Anonyme]

Et beaucoup de promoteurs profitent de la situation actuelle

 

[gros panda]

Et beaucoup de promoteurs profitent de la situation actuelle

il y a des promoteurs ou marchands de bien véreux comme il y a des banquiers ou "conseillers" bancaires véreux.
Pareil les plateformes, elles ont un devoir de conseil, quand on a des plateformes qui affichent (même si elles le démentent car elles calculent le taux de retard sur les périodes qui les arrangent) 75% de retard, des redressements judiciaires à la chaîne et qui se permettent de dire "voyez il n'y a rien à craindre, on a un taux de défaut à 0%", elles sont lamentables, vraiment lamentables.

Quand il y aura une faillite d'une de ces chères plateformes, ça va sonner la fin de la récrée et en espérant que ça assainisse le secteur. Perso, plus un seul investissement en crowdfunding immo tant que les magouilles n'auront pas cessées.