Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Ninus]

Il y a quand même une com du 5 juin (dernier !) ce n'est pas si vieux...

Mais pour ne pas dire grand chose ! Voire rien…

 

[Ninus]

Ne pas confondre :
- l'AMF ;
- le médiateur de l'AMF.

L'AMF a un pouvoir de sanction. Vous pouvez faire des signalements si vous le jugez utile. Et en fonction de critères que j'ignore, l'AMF s'intéressera peut-être aux pratiques de telle ou telle plateforme, voire de toutes. Mais même si l'AMF sanctionnait telle plateforme, ça ne vous rendrait pas votre argent.

Le médiateur de l'AMF intervient, comme son nom ne l'indique pas, en conciliateur, puisqu'il va proposer une solution (et non simplement aider la plateforme et l'investisseur à en trouver une) dans le cadre d'un litige particulier. Mais le principe même des "modes alternatifs de règlement des conflits" comme on les appelle, c'est que les parties n'y sont pas obligées et ne sont pas obligées d'accepter la proposition ou de trouver un accord. C'est comme ça, le médiateur n'est pas un juge.

Le passage par le médiateur de l'AMF (ou un autre mode alternatif) présente deux avantages pour l'investisseur : 1) c'est obligatoire si le litige est inférieur à 5000 euros et si le prêteur envisage de continuer devant les tribunaux 2) ça permet d'avoir gratuitement la réaction d'un tiers en principe compétent, soit qu'il identifie des manquements comme le disait @Pigeon93 , soit au contraire qu'il évite au prêteur de se croire lésé sur la base de mauvais arguments.

En théorie, le passage par le médiateur de l'AMF présente un gros avantage pour les plateformes : si elles concluent un accord transactionnel dans le cadre de la médiation, elles obtiennent gratuitement la confidentialité.

Intuitivement, j'aurais tendance à penser que les plateformes auraient plutôt intérêt à accepter une proposition du médiateur maintenant sans que personne n'en entende jamais parler, plutôt que de perdre dans deux ans au tribunal et que le jugement soit recopié sur ce forum et commenté sur une multitude de sites internet avec leur nom bien visible.

Mais je ne suis pas une plateforme et peut-être qu'une plateforme se fiche aujourd'hui de son image dans deux ans.

Puisque vous êtes avocat spécialiste de la question, avez-vous déjà obtenu gain de cause en justice contre une plateforme, pour votre compte ou celui d’un client que vous représentez?

 

[Ninus]

Petit cadeau pour la communauté: la liste de tous les projets Clubfunding, avec suivi et statistiques, tels que reportés par Clubfunding.
[lien réservé abonné]

Merci, intéressant! Vous connaissez un stagiaire de chez eux ?
Je remarque que le projet Corniche Kennedy, groupe Seror, est qualifié de « sain » …
Quelle rigolade

 

[InvestisseurInquiet]

Puisque vous êtes avocat spécialiste de la question, avez-vous déjà obtenu gain de cause en justice contre une plateforme, pour votre compte ou celui d’un client que vous représentez?

Je ne suis pas un avocat spécialiste de la question, je suis un avocat qui s'est intéressé à la question, d'abord par intérêt personnel (pourquoi certains de MES investissements sont-ils en perte ?), ensuite par énervement face à un sentiment d'amateurisme dans la façon dont les projets ont été présentés ou gérés.

La réponse à votre question est : "non", pour des raisons extrêmement simples :
- la durée des procédures : avant fin 2022 ou début 2023, la question ne se posait pas ; difficile d'obtenir gain de cause en un an lorsque vous avez déjà deux mois offerts à la plateforme pour répondre et trois mois offerts au médiateur pour se prononcer ;
- le temps nécessaire à ce que quiconque se décide à entamer une procédure. Moi-même d'ailleurs ai traîné à titre personnel, en ayant cependant toujours en tête les délais de prescription. Ce n'est pas naturel d'aller au tribunal pour une perte de mille euros, et les plateformes le savent bien.

Mon propos est simplement de dire : est-ce que vous préférez croire qu'un projet qui est en retard depuis trois ans au milieu de dix projets en retard du même emprunteur va être bientôt remboursé, ou est-ce que vous voulez regarder si cette situation n'est pas uniquement le fruit de l'aléa financier, mais également la conséquence de possibles légèretés de la plateforme ?

A noter que mon message précédent, auquel vous réagissiez, ne concernait pas l'action en justice, mais uniquement la réclamation suivie de la saisine du médiateur de l'AMF, deux étapes certes préalables à l'action en justice mais moins "solennelles" qu'une requête devant le tribunal judiciaire.

 

[Pigeon93]

Et ne pas oublier que, comme l’a précisé @InvestisseurInquiet, l’étape préalable à la justice est la médiation de l’AMF dont le résultat est couvert par l’anonymat.

Donc vous avez déjà peut-être X dossiers qui ont dû s’arrêter à cette étape sans que personne ne le sache. (Et c’est là le scandale car cela ne met pas sur la place publique les erreurs des plateformes qui peuvent continuer à être nulles sans voir leur réputation entachée et cela engendre les réaction déjà vue de nombreuses fois ici « Oui mais ça sert a rien de saisir l’AMF, on ne peut rien faire contre les plateformes, etc »)

Edit : mais l’AMF ayant publié son rapport vous avez un aperçu du nombre potentiel de dossiers qui se sont arrêtés dans cet anonymat…

 

[Ninus]

Je reste persuadé que c’est une action judiciaire avec une condamnation qui fera bouger les lignes pour les plateformes de crowdfunding.
Car plus que la condamnation c’est la très mauvaise presse qui en résulterait et l’étalement dans les réseaux sociaux qui obligerait les acteurs à une réaction.
Je ne crois absolument pas en l’AMF pour faire assainir les pratiques. C’est une structure:
- qui ne peut pas; elle a une inertie propre à ces gros organismes d’état, sans réactivité,
- qui ne veut pas; elle s’intéresse prioritairement à d’autres marchés beaucoup plus importants en volumes et en risques économiques.
Quand à cette action judiciaire, elle se réalisera sans doute de façon collective, car il est bien compliqué, coûteux, long et incertain d’envisager seul de se lancer dans cette aventure. Les plateformes le savent trop bien.

 

[InvestisseurInquiet]

Je reste persuadé que c’est une action judiciaire avec une condamnation qui fera bouger les lignes pour les plateformes de crowdfunding.
Car plus que la condamnation c’est la très mauvaise presse qui en résulterait et l’étalement dans les réseaux sociaux qui obligerait les acteurs à une réaction.
Je ne crois absolument pas en l’AMF pour faire assainir les pratiques. C’est une structure:
- qui ne peut pas; elle a une inertie propre à ces gros organismes d’état, sans réactivité,
- qui ne veut pas; elle s’intéresse prioritairement à d’autres marchés beaucoup plus importants en volumes et en risques économiques.
Quand à cette action judiciaire, elle se réalisera sans doute de façon collective, car il est bien compliqué, coûteux, long et incertain d’envisager seul de se lancer dans cette aventure. Les plateformes le savent trop bien.

Au risque de me répéter :
- vous ne pouvez pas aller devant les tribunaux sans médiation préalable (en tout cas si le préjudice est inférieur à 5k). Si vous n'aimez pas le médiateur de l'AMF, vous pouvez demander au tribunal de désigner un conciliateur de justice qui s'occupe d'habitude des bruits de voisinage ou des odeurs de restaurant, mais je ne suis pas sûr qu'on y gagne. Si vous voulez que l'AMF en tant que structure de contrôle réagisse, il faut au contraire multiplier les signalements pour faire nombre et connaître quelques journalistes oeuvrant dans des journaux qui sont lus.
- l'action collective est à la limite de l'utopie. Si chacun attend que l'autre commence, personne ne commence, surtout avec la démultiplication des projets et des plateformes. Chacun ici a perdu, mais personne sur les mêmes projets.
Personnellement, j'irai parce que je veux y aller, pas parce que je veux récupérer de l'argent. Et j'assume le risque de devoir payer les frais d'avocat de la plateforme si je perds en première instance, ou de devoir prendre et payer un avocat aux Conseils si la plateforme va en cassation juste pour que ça me coûte plus cher que ma perte. Question de principe.

 

[Ninus]

Au risque de me répéter :
- vous ne pouvez pas aller devant les tribunaux sans médiation préalable (en tout cas si le préjudice est inférieur à 5k). Si vous n'aimez pas le médiateur de l'AMF, vous pouvez demander au tribunal de désigner un conciliateur de justice qui s'occupe d'habitude des bruits de voisinage ou des odeurs de restaurant, mais je ne suis pas sûr qu'on y gagne. Si vous voulez que l'AMF en tant que structure de contrôle réagisse, il faut au contraire multiplier les signalements pour faire nombre et connaître quelques journalistes oeuvrant dans des journaux qui sont lus.
- l'action collective est à la limite de l'utopie. Si chacun attend que l'autre commence, personne ne commence, surtout avec la démultiplication des projets et des plateformes. Chacun ici a perdu, mais personne sur les mêmes projets.
Personnellement, j'irai parce que je veux y aller, pas parce que je veux récupérer de l'argent. Et j'assume le risque de devoir payer les frais d'avocat de la plateforme si je perds en première instance, ou de devoir prendre et payer un avocat aux Conseils si la plateforme va en cassation juste pour que ça me coûte plus cher que ma perte. Question de principe.

J’ai bien compris l’étape médiation/conciliation préalable à une action judiciaire!
C’est une réflexion globale que je developpais.
Quand à l’action collective, elle n’est certes pas évidente à mettre en place, mais elle a fait ses preuves, et elle peut aussi passer par une association de défense des investisseurs.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant-Carrel / M. Antoine Schwin]
La société Vaillant-Carrel, emprunteuse dans le projet Rouget-Suresnes, a été placée en liquidation judiciaire le 12 juin 2024.
Comme elle était radiée depuis le 4 mars 2024 et que ClubFunding est incapable de procéder aux saisies et ventes aux enchères depuis bientôt deux ans, ... bah ça ne change rien.

 

[Cosoma]

Club funding, domaine des belles vues

11/06/2024
Pour votre information, le prélèvement des coupons du mois de juin est revenu en impayé.
Nous avons pris contact avec l’opérateur, et ce, à plusieurs reprises, et restons pour le moment en attente de son retour.
En l’absence de régularisation de la situation d’ici la fin du mois, nous transférerons ce dossier à notre service contentieux des affaires et mettrons l’opérateur en demeure d’honorer le paiement de ses coupons.


je n'ai que peu de projets chez eux mais.... on verra bien...!

 

[djio101]

[Anaxago][Sophia Technopole]

Voila-voila...
Tombé dessus par hasard sur le site, aucun mail reçu ni la moindre notification...

CONSULTATION
Chers Investisseurs,
Nous revenons vers vous dans le cadre de l'opération Sophia Technopole, dans laquelle vous avez investi, via l’émission obligataire de la holding de financement Objectif Construction 175.
Comme cela avait évoqué l'année dernière (vous pouvez regarder l'enregistrement du webinaire du 13 juillet 2023), nous pensons qu'il est judicieux que les versements annuels reçus de l'opérateur soient alloués en priorité à l'amortissement du nominal de votre investissement, et non au paiement des intérêts y afférents.
Cela permettrait notamment :
- pour l'opérateur, d'alléger le poids de la dette et par conséquence de protéger votre investissement ;
- pour vous, de ne pas percevoir des revenus, potentiellement fiscalisés, tant que le remboursement de l'intégralité de votre capital n'aura pas été assuré.
C'est pourquoi nous vous recommandons d'approuver le projet d'avenant que vous trouverez joint à cette communication, via le formulaire de vote électronique jusqu'au 28 juin à 23 h 59.
Par ailleurs, en application des dispositions de l’article L.228-46 du Code de commerce, jusqu’à la date d'amortissement, en cas de pluralité d’obligataires, l’ensemble des obligataires sont regroupés en une masse, qui jouit de la personnalité civile, protégeant leurs intérêts communs, et est représentée par un ou plusieurs mandataires, pouvant être désigné(s) par l’assemblée générale des obligataires.
En conséquence, nous vous recommandons de nommer Chloé Brun, Présidente d'Anaxago, comme représentant de la masse des obligataires de la société Objectif Construction 175. Nous sommes convaincus qu'elle saura représenter vos intérêts avec diligence et professionnalisme.
Nous vous remercions par avance de nous indiquer, grâce au formulaire de vote électronique jusqu'au 28 juin 2024 à 23 h 59, si vous approuvez :
1) la modification des modalités d'amortissement du nominal de vos obligations (amortissement annuel et non plus in fine), ainsi que des modalités de distribution des intérêts (in fine et non plus annuelle) ;
2) la nomination de Chloé Brun comme représentant des obligataires.
Pour rappel, l'avenant ne pourra être signé et la nomination ne pourra être réalisée que s'ils sont approuvés par la majorité des voix exprimées par les obligataires détenant ensemble au moins 2 / 3 des obligations en circulation.
Si l’assemblée des obligataires de la holding Objectif Construction 175 ne pouvait pas délibérer valablement, faute d'atteindre le quorum requis, les obligataires seraient à nouveau convoqués, à l’effet de délibérer sur le même ordre du jour, et auraient jusqu’au 8 juillet à 23 h 59 pour voter les résolutions.

 

[ostibapa]

[Monego] [Reyrieux] par Noovel'R

Selon les précédents suivis [lien réservé abonné], opération 100% commercialisée depuis la fin d'année dernière mais pas l'ombre d'un début de travaux pendant les 2 ans de l"emprunt.

Et la communication du jour

Comme vous le savez, la société NOOVEL-R a été placée sous la protection d'un mandat ad hoc.

La société NOOVEL-R a requis l’ouverture de cette procédure préventive et amiable auprès du Tribunal de Commerce.

Par suite de plusieurs rendez-vous avec le mandataire ad-hoc, les opérateurs et leurs conseils et l'ensemble des créanciers, le mandataire ad-hoc a proposé un plan afin de désintéresser les créanciers. Le remboursement du capital des emprunts obligataires souscrits par les investisseurs MONEGO a été intégré à un plan de remboursement lié au prévisionnel de trésorerie du groupe NOOVEL-R.

Ainsi, dans le cadre de cette procédure, nous sommes entrés en discussion, avec l’appui de nos Conseils, sur un échéancier de paiement.

Dans ce contexte, nous vous sollicitons, dans le cadre d'une consultation pour recueillir votre accord sur les réaménagements suivants :

• Surseoir à l’amortissement normal des Obligations à la Date d’échéance prévue au 15 juin 2024;

• Renoncer définitivement au paiement des intérêts obligataires et accepter le paiement du montant en principal de l’emprunt obligataire de MONEGO, soit une somme de 205.000 € pour solde de tout compte, sans autre recours possible ;

• Adapter le calendrier de Remboursement des sommes dues au titre de l’Emprunt Obligataire suivant :
  • Au plus tard le 31 octobre 2024 : remboursement d’une somme de 65.000 €, soit 317,07 euros par obligation;
  • Au plus tard le 31 juillet 2025 : remboursement du solde des sommes dues au titre de l’Emprunt Obligataire, soit 682,93 euros par obligation.

• Consentir à supporter le paiement des frais juridiques à hauteur de 25 € par obligation ainsi que la somme totale de 1.000 € répartie sur toutes les obligations au titre du suivi contentieux, ces sommes venant en déduction du montant en principal réglé et étant affectées au Représentant de la Masse des Obligataires.

Nous attirons votre attention que cet accord ne vaut que si l’ensemble des créanciers se prononce favorablement à la proposition faite par le mandataire ad-hoc et qu’il s’agit, selon nous, de la meilleure solution en l’état actuel.

 

[djio101]

Abolition de la Flat Tax...

 

[Cosoma]

J’ai bien fait de demander une sortie de dividendes cette année moi

 

[Squirrel91]

[Anaxago][Sophia Technopole]

Voila-voila...
Tombé dessus par hasard sur le site, aucun mail reçu ni la moindre notification...

CONSULTATION
Chers Investisseurs,
Nous revenons vers vous dans le cadre de l'opération Sophia Technopole, dans laquelle vous avez investi, via l’émission obligataire de la holding de financement Objectif Construction 175.
Comme cela avait évoqué l'année dernière (vous pouvez regarder l'enregistrement du webinaire du 13 juillet 2023), nous pensons qu'il est judicieux que les versements annuels reçus de l'opérateur soient alloués en priorité à l'amortissement du nominal de votre investissement, et non au paiement des intérêts y afférents.
Cela permettrait notamment :
- pour l'opérateur, d'alléger le poids de la dette et par conséquence de protéger votre investissement ;
- pour vous, de ne pas percevoir des revenus, potentiellement fiscalisés, tant que le remboursement de l'intégralité de votre capital n'aura pas été assuré.
C'est pourquoi nous vous recommandons d'approuver le projet d'avenant que vous trouverez joint à cette communication, via le formulaire de vote électronique jusqu'au 28 juin à 23 h 59.
Par ailleurs, en application des dispositions de l’article L.228-46 du Code de commerce, jusqu’à la date d'amortissement, en cas de pluralité d’obligataires, l’ensemble des obligataires sont regroupés en une masse, qui jouit de la personnalité civile, protégeant leurs intérêts communs, et est représentée par un ou plusieurs mandataires, pouvant être désigné(s) par l’assemblée générale des obligataires.
En conséquence, nous vous recommandons de nommer Chloé Brun, Présidente d'Anaxago, comme représentant de la masse des obligataires de la société Objectif Construction 175. Nous sommes convaincus qu'elle saura représenter vos intérêts avec diligence et professionnalisme.
Nous vous remercions par avance de nous indiquer, grâce au formulaire de vote électronique jusqu'au 28 juin 2024 à 23 h 59, si vous approuvez :
1) la modification des modalités d'amortissement du nominal de vos obligations (amortissement annuel et non plus in fine), ainsi que des modalités de distribution des intérêts (in fine et non plus annuelle) ;
2) la nomination de Chloé Brun comme représentant des obligataires.
Pour rappel, l'avenant ne pourra être signé et la nomination ne pourra être réalisée que s'ils sont approuvés par la majorité des voix exprimées par les obligataires détenant ensemble au moins 2 / 3 des obligations en circulation.
Si l’assemblée des obligataires de la holding Objectif Construction 175 ne pouvait pas délibérer valablement, faute d'atteindre le quorum requis, les obligataires seraient à nouveau convoqués, à l’effet de délibérer sur le même ordre du jour, et auraient jusqu’au 8 juillet à 23 h 59 pour voter les résolutions.

Je suis allée sur la page de ce projet avant-hier et je n’ai pas vu ce message.

 

[cmdurand]

CF Hotel Particulier Neuilly / pas de nouvelles !

• 11/06/2024
  Pour votre information, le prélèvement des coupons du mois de juin est revenu en impayé.
  Nous avons pris contact avec l’opérateur, et ce, à plusieurs reprises, et restons pour le moment en attente de son retour.
  En l’absence de régularisation de la situation d’ici la fin du mois, nous transférerons ce dossier à notre service contentieux des affaires et mettrons l’opérateur en demeure d’honorer le paiement de ses coupons.
• 06/05/2024
  Afin d’augmenter la surface habitable de l’hôtel particulier de 554m² à 1 127m², avec 310m² de surfaces annexes (un jardin de 310m² et une terrasse de 100m²), l’opérateur a déposé un permis de construire (PC), qui a été obtenu et purgé de tout recours, permettant ainsi de doubler la surface de l’actif et le chiffre d’affaires prévisionnel de l’opération.
  D’autre part, un permis de construire modificatif (PCM) a été obtenu et purgé afin de procéder à des modifications portant sur la piscine (à la suite d’un recours de tiers portant sur sa profondeur) et les façades et la charpentes (à la suite d’une demande de modification formulée par les architectes des bâtiments de France) (cf. photos [lien réservé abonné]).
  Les travaux de démolition de l’annexe, de construction et surélévation au R+3 et de curage complet du bâtiment ont été réalisés – les travaux de gros œuvres sont donc aujourd’hui achevés.
  Les prochaines étapes seront la rénovation complète de l’hôtel particulier, l’installation des ascenseurs et du système de climatisation réversible, le ravalement des façades, la remise en jeu de l’intégralité des fenêtres, l’isolation complète extérieure, l’installation du sol chauffant, la végétalisation de la terrasse et du jardin et la création au sous-sol d’une piscine intérieure, d’un SPA, d’une salle de sport, d’une cave à vin, d’une salle de cinéma, d’une salle de jeux et d’une réserve alimentaire.
  La fin du chantier est estimée à décembre 2024 pour une livraison clé-en-main (meublé) en mars 2025. La commercialisation débutera une fois que les travaux seront au stade des finitions.
  D’autre part, en état achevé, l’actif a été valorisé à 31 570 000€, soit 30 000€/m², pour une surface habitable (SHAB) de 1 027m² (source : JLL / CBRE. Novembre 2023).
  Pour votre complète information, vous trouverez ci-après la décomposition de l’actif :
  • R-1 : 1 piscine de 12x5 mètres, 1 SPA, 1 salle de massage, 1 salon de coiffeur, 1 salle de jeux, 1 salle de cinéma, 1 cave à vin, 1 douche, 1 buanderie et 1 réserve alimentaire ;
  • RDC : 4 chambres d’amis dont un studio pouvant être séparé, 4 salles d’eau et 4 dressings ;
  • R+1 : 1 salle à manger, 1 cuisine, 1 salon de réception et 1 terrasse ;
  • R+2 : 1 chambre de maître de 190m², 2 dressings et 1 salle d’eau ;
  • R+3 : 3 chambres, 3 salles de bains et 3 dressings.
  Vous trouverez ci-après une présentation immersive 3D de l’opération : [lien réservé abonné]
  En sus, celui-ci continue sa recherche de refinancement afin de permettre le remboursement intégral de l’émission obligataire à échéance.
• 09/02/2024
  Nous vous informons que la mise en demeure envoyée à l’opérateur a permis d’ouvrir plusieurs discussions et de rendre la mise en demeure caduque.
  En effet, les conditions d’un avenant permettant à l’opérateur d’obtenir le temps nécessaire à la commercialisation de l’actif et au remboursement de l’émission obligataire CLUBFUNDING ont été négociées.
  Ces conditions sont les suivantes :
  -> Date de maturité actualisée : 27 juillet 2024 (+ 8 mois) ;
  -> Taux d’intérêt actualisé : 14% (+ 2%) ;
  -> Amortissement du capital : 500 000€ (pour un solde restant de 2,20M€)

 

[Squirrel91]

[Monego] [Reyrieux] par Noovel'R

Selon les précédents suivis [lien réservé abonné], opération 100% commercialisée depuis la fin d'année dernière mais pas l'ombre d'un début de travaux pendant les 2 ans de l"emprunt.

Et la communication du jour

Wiseed ne nous a pas tout dit apparemment …

 

[ostibapa]

Wiseed ne nous a pas tout dit apparemment …

Je suis intéressé pour en savoir plus sur leur (non) communication

Monego n'est pas clean non plus : alors que, d'habitude c'est un coucou suisse au niveau des reportings trimestriels, rien en mars. L'annonce de la procédure "ad'hoc" - assortie d'une clause de confidentialité - ne date que de début juin...

Pappers remonte depuis quelques jours seulement (ce n'était pas le cas début juin) l'info suivante :

 

[djio101]

Je suis allée sur la page de ce projet avant-hier et je n’ai pas vu ce message.

Vu ce matin...

 

[djio101]

[Raizers][Foch - Jac Transactions]

Passé en rouge sans communication ou bien j'ai raté quelque chose ?!