Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Sylv]

Abolition de la Flat Tax...
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J'ai du mal a voir comment la flat taxe pourrait passer ces éléctions... J'ai du mal à voir comment les favoris (RN et front populaire) pourraient ne pas y toucher. La question : est ce que cette réforme prendrait acte en 2025 ou en 2024.
Ca mettrait un bon coup au crowdfunding...

 

[InvestisseurInquiet]

Abolition de la Flat Tax...
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La hausse de la flat tax, pour le crowdfunding, on s'en fiche un peu.
Avec tous les projets en LJ et les pertes qu'on va pouvoir passer, l'assiette de la flat tax sera nulle...

 

[investimmo]

CF Hotel Particulier Neuilly / pas de nouvelles !

• 11/06/2024
  Pour votre information, le prélèvement des coupons du mois de juin est revenu en impayé.
  Nous avons pris contact avec l’opérateur, et ce, à plusieurs reprises, et restons pour le moment en attente de son retour.
  En l’absence de régularisation de la situation d’ici la fin du mois, nous transférerons ce dossier à notre service contentieux des affaires et mettrons l’opérateur en demeure d’honorer le paiement de ses coupons.
• 06/05/2024
  Afin d’augmenter la surface habitable de l’hôtel particulier de 554m² à 1 127m², avec 310m² de surfaces annexes (un jardin de 310m² et une terrasse de 100m²), l’opérateur a déposé un permis de construire (PC), qui a été obtenu et purgé de tout recours, permettant ainsi de doubler la surface de l’actif et le chiffre d’affaires prévisionnel de l’opération.
  D’autre part, un permis de construire modificatif (PCM) a été obtenu et purgé afin de procéder à des modifications portant sur la piscine (à la suite d’un recours de tiers portant sur sa profondeur) et les façades et la charpentes (à la suite d’une demande de modification formulée par les architectes des bâtiments de France) (cf. photos [lien réservé abonné]).
  Les travaux de démolition de l’annexe, de construction et surélévation au R+3 et de curage complet du bâtiment ont été réalisés – les travaux de gros œuvres sont donc aujourd’hui achevés.
  Les prochaines étapes seront la rénovation complète de l’hôtel particulier, l’installation des ascenseurs et du système de climatisation réversible, le ravalement des façades, la remise en jeu de l’intégralité des fenêtres, l’isolation complète extérieure, l’installation du sol chauffant, la végétalisation de la terrasse et du jardin et la création au sous-sol d’une piscine intérieure, d’un SPA, d’une salle de sport, d’une cave à vin, d’une salle de cinéma, d’une salle de jeux et d’une réserve alimentaire.
  La fin du chantier est estimée à décembre 2024 pour une livraison clé-en-main (meublé) en mars 2025. La commercialisation débutera une fois que les travaux seront au stade des finitions.
  D’autre part, en état achevé, l’actif a été valorisé à 31 570 000€, soit 30 000€/m², pour une surface habitable (SHAB) de 1 027m² (source : JLL / CBRE. Novembre 2023).
  Pour votre complète information, vous trouverez ci-après la décomposition de l’actif :
  • R-1 : 1 piscine de 12x5 mètres, 1 SPA, 1 salle de massage, 1 salon de coiffeur, 1 salle de jeux, 1 salle de cinéma, 1 cave à vin, 1 douche, 1 buanderie et 1 réserve alimentaire ;
  • RDC : 4 chambres d’amis dont un studio pouvant être séparé, 4 salles d’eau et 4 dressings ;
  • R+1 : 1 salle à manger, 1 cuisine, 1 salon de réception et 1 terrasse ;
  • R+2 : 1 chambre de maître de 190m², 2 dressings et 1 salle d’eau ;
  • R+3 : 3 chambres, 3 salles de bains et 3 dressings.
  Vous trouverez ci-après une présentation immersive 3D de l’opération : [lien réservé abonné]
  En sus, celui-ci continue sa recherche de refinancement afin de permettre le remboursement intégral de l’émission obligataire à échéance.
• 09/02/2024
  Nous vous informons que la mise en demeure envoyée à l’opérateur a permis d’ouvrir plusieurs discussions et de rendre la mise en demeure caduque.
  En effet, les conditions d’un avenant permettant à l’opérateur d’obtenir le temps nécessaire à la commercialisation de l’actif et au remboursement de l’émission obligataire CLUBFUNDING ont été négociées.
  Ces conditions sont les suivantes :
  -> Date de maturité actualisée : 27 juillet 2024 (+ 8 mois) ;
  -> Taux d’intérêt actualisé : 14% (+ 2%) ;
  -> Amortissement du capital : 500 000€ (pour un solde restant de 2,20M€)

Sauf erreur de ma part, ce n'est pas le même opérateur qui a fait un projet dans le 8ème en tant que operating partner pour clubfunding en mars/avril 2024?

 

[JohnGalt]

J'ai du mal a voir comment la flat taxe pourrait passer ces éléctions... J'ai du mal à voir comment les favoris (RN et front populaire) pourraient ne pas y toucher. La question : est ce que cette réforme prendrait acte en 2025 ou en 2024.
Ca mettrait un bon coup au crowdfunding...

Au vue des projets en cours, pas sur que les investisseurs "historiques" continuent grandement le crowdfunding !

 

[adnstep]

Je reste persuadé que c’est une action judiciaire avec une condamnation qui fera bouger les lignes pour les plateformes de crowdfunding.
Car plus que la condamnation c’est la très mauvaise presse qui en résulterait et l’étalement dans les réseaux sociaux qui obligerait les acteurs à une réaction.
Je ne crois absolument pas en l’AMF pour faire assainir les pratiques. C’est une structure:
- qui ne peut pas; elle a une inertie propre à ces gros organismes d’état, sans réactivité,
- qui ne veut pas; elle s’intéresse prioritairement à d’autres marchés beaucoup plus importants en volumes et en risques économiques.
Quand à cette action judiciaire, elle se réalisera sans doute de façon collective, car il est bien compliqué, coûteux, long et incertain d’envisager seul de se lancer dans cette aventure. Les plateformes le savent trop bien.

Je suis persuadé que c'est la mise en LJ de quelques plateformes qui terminera cette période. Attendons les bilans 2024.

Beaucoup d'entre elles sont déjà en train de "pivoter" : elles se diversifient en AV, SCPI, revenus locatifs, ...

 

[adnstep]

[Anaxago][Sophia Technopole]

Voila-voila...
Tombé dessus par hasard sur le site, aucun mail reçu ni la moindre notification...

CONSULTATION
Chers Investisseurs,
Nous revenons vers vous dans le cadre de l'opération Sophia Technopole, dans laquelle vous avez investi, via l’émission obligataire de la holding de financement Objectif Construction 175.
Comme cela avait évoqué l'année dernière (vous pouvez regarder l'enregistrement du webinaire du 13 juillet 2023), nous pensons qu'il est judicieux que les versements annuels reçus de l'opérateur soient alloués en priorité à l'amortissement du nominal de votre investissement, et non au paiement des intérêts y afférents.
Cela permettrait notamment :
- pour l'opérateur, d'alléger le poids de la dette et par conséquence de protéger votre investissement ;
- pour vous, de ne pas percevoir des revenus, potentiellement fiscalisés, tant que le remboursement de l'intégralité de votre capital n'aura pas été assuré.
C'est pourquoi nous vous recommandons d'approuver le projet d'avenant que vous trouverez joint à cette communication, via le formulaire de vote électronique jusqu'au 28 juin à 23 h 59.
Par ailleurs, en application des dispositions de l’article L.228-46 du Code de commerce, jusqu’à la date d'amortissement, en cas de pluralité d’obligataires, l’ensemble des obligataires sont regroupés en une masse, qui jouit de la personnalité civile, protégeant leurs intérêts communs, et est représentée par un ou plusieurs mandataires, pouvant être désigné(s) par l’assemblée générale des obligataires.
En conséquence, nous vous recommandons de nommer Chloé Brun, Présidente d'Anaxago, comme représentant de la masse des obligataires de la société Objectif Construction 175. Nous sommes convaincus qu'elle saura représenter vos intérêts avec diligence et professionnalisme.
Nous vous remercions par avance de nous indiquer, grâce au formulaire de vote électronique jusqu'au 28 juin 2024 à 23 h 59, si vous approuvez :
1) la modification des modalités d'amortissement du nominal de vos obligations (amortissement annuel et non plus in fine), ainsi que des modalités de distribution des intérêts (in fine et non plus annuelle) ;
2) la nomination de Chloé Brun comme représentant des obligataires.
Pour rappel, l'avenant ne pourra être signé et la nomination ne pourra être réalisée que s'ils sont approuvés par la majorité des voix exprimées par les obligataires détenant ensemble au moins 2 / 3 des obligations en circulation.
Si l’assemblée des obligataires de la holding Objectif Construction 175 ne pouvait pas délibérer valablement, faute d'atteindre le quorum requis, les obligataires seraient à nouveau convoqués, à l’effet de délibérer sur le même ordre du jour, et auraient jusqu’au 8 juillet à 23 h 59 pour voter les résolutions.

J'ai juste envie de boycotter.

 

[adnstep]

Abolition de la Flat Tax...
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Et je crois qu'ils comptent aussi multiplier les tranches d'impôt.

 

[Anonyme]

Je suis persuadé que c'est la mise en LJ de quelques plateformes qui terminera cette période. Attendons les bilans 2024.

Beaucoup d'entre elles sont déjà en train de "pivoter" : elles se diversifient en AV, SCPI, revenus locatifs, ...

Bonjour, vu le nombre de sociétés immobilières en difficulté ( et pas toujours très honnête…), une société qui serait déjà en procédure de conciliation voire en cessation de paiement a t elle le droit de procéder à des levées de fonds sur une PF? Si oui, quelle serait la responsabilité ( légale ou pas) de cette PF dans ce cas?

 

[Charles356]

[Wiseed] Petit mail de bon matin avec notamment :

A force de voir la presse titrer sur les difficultés du secteur immobilier, on finirait presque par en oublier les opérations qui fonctionnent. Or, par les temps qui courent, toute bonne nouvelle est bonne à prendre. Nous avons donc décidé de consacrer cette newsletter aux projets immobiliers, qui ont rencontré un franc succès au moment de leur présentation sur la plateforme et ont été depuis remboursés. On parle quand même de 502 projets remboursés sur les 799 financés à ce jour. Au 31 décembre 2023, nous enregistrions un TRI moyen de 9,06%. Et ce n’est pas négligeable.

C'est bien gentil de parler des projets remboursés mais si on tient compte des pertes et des prêts en défaut c'est beaucoup moins réjouissant.

Si on prend les chiffres de Wiseed pour les années 2019 et 2020 pour lesquelles, normalement, tous les prêts devraient être remboursés, on obtient :

Nominal financé : 82 559 550€ (212 projets)

Capital remboursé : 65 050 867€
Intérêts versés : 12 304 896€
Total reversé : 77 355 563€ soit 93,70% du montant financé

Pas génial... (et en plus c'est avant fiscalité)

37 projets sur 212 (17,45%) qui sont soit en retard de + de 6 mois soit carrément en procédure collective/judiciaire ou perte. Ce n'est pas négligeable non plus n'est-ce pas?

Je n'ai pas pris les chiffres 2021 car il peut y avoir encore quelques projets qui suivent leur déroulement normal mais les chiffres sont nettement pires.

 

[Anonyme]

[Wiseed] Petit mail de bon matin avec notamment :



C'est bien gentil de parler des projets remboursés mais si on tient compte des pertes et des prêts en défaut c'est beaucoup moins réjouissant.

Si on prend les chiffres de Wiseed pour les années 2019 et 2020 pour lesquelles, normalement, tous les prêts devraient être remboursés, on obtient :

Nominal financé : 82 559 550€ (212 projets)

Capital remboursé : 65 050 867€
Intérêts versés : 12 304 896€
Total reversé : 77 355 563€ soit 93,70% du montant financé

Pas génial... (et en plus c'est avant fiscalité)

37 projets sur 212 (17,45%) qui sont soit en retard de + de 6 mois soit carrément en procédure collective/judiciaire ou perte. Ce n'est pas négligeable non plus n'est-ce pas?

Je n'ai pas pris les chiffres 2021 car il peut y avoir encore quelques projets qui suivent leur déroulement normal mais les chiffres sont nettement pires.

Je vous invite à analyser les chiffres de Raizers et Homunity pour ces mêmes années; c’est bien bien pire…

 

[Ninus]

Je vous invite à analyser les chiffres de Raizers et Homunity pour ces mêmes années; c’est bien bien pire…

Wiseed, Raiders et Anaxago…
J’ajouterais Clubfunding et Anaxago..
A fuire ! Mais on va rester inscrit pendant longtemps vu toutes les casseroles qu’on traîne !

 

[Delouves]

Je vous invite à analyser les chiffres de Raizers et Homunity pour ces mêmes années; c’est bien bien pire…

Non, j'ai vérifié car çà ne correspondait pas à mon expérience client, j'ai donc fait la comparaison en reprenant les mêmes hypothèses que Charles386, et j'obtiens comme total reversé (capital remboursé + intérêts versés) sur le cumul des années 2019 et 2020:
Raizers: 94.54%
Homunity: 86.77%
à comparer au 93.70% sur Wiseed

Donc rien de satisfaisant au niveau des performances des plateformes, mais néanmoins, dans l'intérêt de tous les lecteurs de ce forum, il est préférable d'être précis quand on peut le faire, plutôt que d'affirmer des choses erronées de facon peremptoire

 

[Anonyme]

Non, j'ai vérifié car çà ne correspondait pas à mon expérience client, j'ai donc fait la comparaison en reprenant les mêmes hypothèses que Charles386, et j'obtiens comme total reversé (capital remboursé + intérêts versés) sur le cumul des années 2019 et 2020:
Raizers: 94.54%
Homunity: 86.77%
à comparer au 93.70% sur Wiseed

Donc rien de satisfaisant au niveau des performances des plateformes, mais néanmoins il est préférable d'être précis quand on peut le faire, plutôt que d'affirmer des choses erronées de facon peremptoire

Inclure les intérêts dans les remboursements est une erreur de raisonnement, Homunity année 2020 : 64% du capital remboursé .

 

[Delouves]

Je vous invite à analyser les chiffres de Raizers et Homunity pour ces mêmes années; c’est bien bien pire…

Inclure les intérêts dans les remboursements est une erreur de raisonnement, Homunity année 2020 : 64% du capital remboursé .

Mon point c'etait de vous faire comprendre que
oui, Homunity c'est bien bien pire que wiseed comme vous le dîtes,
non, Raizers, ce n'est pas bien bien pire que wiseed comme vous le dîtes, c'est simplement du même ordre de grandeur

Et donc plutôt que d'inviter les lecteurs à faire les calculs, faites les vous-même et vérifiez avant de poster

 

[tuxtux]

[Wiseed] Petit mail de bon matin avec notamment :



C'est bien gentil de parler des projets remboursés mais si on tient compte des pertes et des prêts en défaut c'est beaucoup moins réjouissant.

Si on prend les chiffres de Wiseed pour les années 2019 et 2020 pour lesquelles, normalement, tous les prêts devraient être remboursés, on obtient :

Nominal financé : 82 559 550€ (212 projets)

Capital remboursé : 65 050 867€
Intérêts versés : 12 304 896€
Total reversé : 77 355 563€ soit 93,70% du montant financé

Pas génial... (et en plus c'est avant fiscalité)

37 projets sur 212 (17,45%) qui sont soit en retard de + de 6 mois soit carrément en procédure collective/judiciaire ou perte. Ce n'est pas négligeable non plus n'est-ce pas?

Je n'ai pas pris les chiffres 2021 car il peut y avoir encore quelques projets qui suivent leur déroulement normal mais les chiffres sont nettement pires.

Commentaire de la DG de Wiseed posté hier sur Linkedin ici [lien réservé abonné]

"Merci Florian de rappeler tout ceci. Actuellement tous les acteurs du financement et de l’investissement sont dans l’œil du cyclone, quels qu’ils soient. Et depuis dimanche cela ne s’est pas amélioré.
On oublie de dire que la très grande majorité des projets se remboursent… "

Qu'est ce qu'il y a comme sur ce forum, la majorité des investisseurs présents ont leurs projets qui tombent.

 

[adnstep]

On oublie de dire que la très grande majorité des projets se remboursent… "

La majorité, ça ne suffit pas. Pour que le crowdfunding soit rentable, il faut que 90% minimum des projets soient remboursés (hypothèses : même somme sur tous les projets et tous les projets au même rendement, sur la même durée, et rendement 10%). Et encore, avant impôts...

 

[yuma]

La majorité, ça ne suffit pas. Pour que le crowdfunding soit rentable, il faut que 90% minimum des projets soient remboursés (hypothèses : même somme sur tous les projets et tous les projets au même rendement, sur la même durée, et rendement 10%). Et encore, avant impôts...

c'est pas rentable à 90%,pour battre le livret A faut 95%

 

[Ninus]

Mauvaise nouvelle pour la transparence financière, le registre des bénéficiaires effectifs va fermer fin juillet (suite à décision judiciaire européenne..).
Ça ne sera plus possible de consulter facilement un site comme pappers pour savoir qui se cache derrière une société, avec le risque de la multiplication des prête-noms et sociétés écrans pour les criminels ou personnes sous sanctions..
Tout ça pour protéger le respect de la vie privée…on marche sur la tête
Bon dimanche

 

[Anonyme]

c'est pas rentable à 90%,pour battre le livret A faut 95%

Et avec au moins 25% de projets non remboursés, ça s’appelle comment ?

 

[yuma]

Et avec au moins 25% de projets non remboursés, ça s’appelle comment ?

participer à l'effort de sauvetage du secteur immobilier ???