Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Jihel22]

Sur les encours restant c'est bien possible.

Au fait P2I serait en procédure de conciliation avec homologation donc c'est pas secret car les conciliations secrètes ne se font pas homologuer.

Finple va annuler ses 2 derniers projets P2i

 

[Sylv]

Je viens de faire remonter en interne, effectivement c'est une bonne idée !

De notre côté, en back-office, nous avons cette information pour les projets.

N'hésitez pas à nous faire remonter vos idées d'évolution sur la plateforme d'une manière générale

Au plaisir

Thomas

Bonjour Thomas,
Une idée : identifier un moyen pour réussir à réduire le temps entre le paiement effectif et l'émission de l'obligation.
En effet il y a souvent 15/20 jours entre le paiement et l'émission de l'obligation, durée pendant laquelle notre investissement ne travaille pas.
Une deuxième idée : réussir à rémunérer l'argent qui dort sur notre wallet LPB.
PS : je suis conscient que ces demandes sont complexes à mettre en place, je fais ma liste au père Noel

 

[JcBm]

Bonjour Thomas,
Une idée : identifier un moyen pour réussir à réduire le temps entre le paiement effectif et l'émission de l'obligation.
En effet il y a souvent 15/20 jours entre le paiement et l'émission de l'obligation, durée pendant laquelle notre investissement ne travaille pas.
Une deuxième idée : réussir à rémunérer l'argent qui dort sur notre wallet LPB.
PS : je suis conscient que ces demandes sont complexes à mettre en place, je fais ma liste au père Noel

Je sais que LPB travaille à un système de paiement direct (comme sur CF), sans devoir recharger son portefeuille au préalable dans l'attente d'un éventuel projet qui nous intéresserait. A mon avis c'est plus simple qu'un portefeuille rémunéré, qui doit induire des contraintes réglementaires assez lourdes.

 

[Raug]

Au fait P2I serait en procédure de conciliation avec homologation donc c'est pas secret car les conciliations secrètes ne se font pas homologuer.

Pourquoi le promoteur immobilier P2i, dont le siège est à Angers, est en difficulté [lien réservé abonné]​

10 jours et la demande de procédure de redressement judiciaire n'est toujours pas annoncée chez Homunity et Clubfunding.

 

[Thomas de LPB]

Merci Thomas de cette réponse!

Ce qui me vient (et que j’avais également demandé en décembre ) c’est évidemment une connectivité avec Finary +

Alors ca pour le coup bonne nouvelle !

On travaille sur le développement d'un système d'API qui nous permettra ensuite de "relier" notre système à des applications comme Finary.
C'est un énorme chantier et avec de gros enjeux compte tenu de la sensibilité des données comme vous vous en doutez !
Normalement on sera opérationnel pour la fin d'année de notre côté

 

[Anonyme]

Pourquoi le promoteur immobilier P2i, dont le siège est à Angers, est en difficulté [lien réservé abonné]​

10 jours et la demande de procédure de redressement judiciaire n'est toujours pas annoncée chez Homunity et Clubfunding.

Pour dire quoi? « les dirigeants d’ Homunity sont en relation tous les jours avec les dirigeants de P2I dans votre intérêt et n’hésitez pas à investir dans d’autres projets si vous voulez vous refaire «

 

[Thomas de LPB]

Bonjour Thomas,
Une idée : identifier un moyen pour réussir à réduire le temps entre le paiement effectif et l'émission de l'obligation.
En effet il y a souvent 15/20 jours entre le paiement et l'émission de l'obligation, durée pendant laquelle notre investissement ne travaille pas.
Une deuxième idée : réussir à rémunérer l'argent qui dort sur notre wallet LPB.
PS : je suis conscient que ces demandes sont complexes à mettre en place, je fais ma liste au père Noel

Bonjour

Concernant le délai entre l'ouverture de la collecte et le début des intérêts on essaye de faire vraiment au mieux.
A prendre en considération :
- le délai légal de rétractation de 4 jours à compter de la dernière souscription d'un investisseur non averti (approx 90 / 95 % de nos investisseurs) que nous devons attendre de purger avant de devoir envoyer les fonds
- le délai de virement : entre 24h et 48h selon les montants et les périodes
- le délai de travail des notaires sur les dossiers avec hypothèques
- le délai de collecte : qui en ce moment est allongé
- le calendrier de collecte des projets : le besoin de concilier les urgences des dossiers et les collectes

L'idée est de trouver un subtil équilibre entre le délai "d'attente" des fonds pour les investisseurs et le début des intérêts pour l'opérateur.

La solution pourrait effectivement de faire "travailler" ces fonds en attendant, et croyez bien que l'on a retourné le sujet dans tous les sens !
Techniquement nous de disposons pas des fonds (c'est d'ailleurs une question de sécurité) par rapport au système bancaire de compte courant.
Que ce soit auprès de l'AMF et de MangoPay on a pas trouvé de piste pouvant être explorée ... on ne désespère pas cependant.
L'autre question serait le support d'investissement sous-jacent qui permettrait de faire travailler cette épargne et là il faut de l'archi sécurisé.
Ca fait partie de nos envies majeures avec la mise en place d'un marché secondaire également

Excellent début de semaine,

Thomas

 

[Raug]

Estateguru semble avoir trouvé le bon modèle économique :

Frais sur le contenu des wallets trop longtemps inemployés.​

Frais sur les remboursements unitaires.​

Prélèvements sur les bénéfices.​

Pas grand chose à chaque fois, mais les petits ruisseaux…​

Moi aussi.
J'ai cessé d'investir via cette PF depuis plusieurs mois.

 

[adnstep]

Bonjour

Concernant le délai entre l'ouverture de la collecte et le début des intérêts on essaye de faire vraiment au mieux.
A prendre en considération :
- le délai légal de rétractation de 4 jours à compter de la dernière souscription d'un investisseur non averti (approx 90 / 95 % de nos investisseurs) que nous devons attendre de purger avant de devoir envoyer les fonds
- le délai de virement : entre 24h et 48h selon les montants et les périodes
- le délai de travail des notaires sur les dossiers avec hypothèques
- le délai de collecte : qui en ce moment est allongé
- le calendrier de collecte des projets : le besoin de concilier les urgences des dossiers et les collectes

L'idée est de trouver un subtil équilibre entre le délai "d'attente" des fonds pour les investisseurs et le début des intérêts pour l'opérateur.

La solution pourrait effectivement de faire "travailler" ces fonds en attendant, et croyez bien que l'on a retourné le sujet dans tous les sens !
Techniquement nous de disposons pas des fonds (c'est d'ailleurs une question de sécurité) par rapport au système bancaire de compte courant.
Que ce soit auprès de l'AMF et de MangoPay on a pas trouvé de piste pouvant être explorée ... on ne désespère pas cependant.
L'autre question serait le support d'investissement sous-jacent qui permettrait de faire travailler cette épargne et là il faut de l'archi sécurisé.
Ca fait partie de nos envies majeures avec la mise en place d'un marché secondaire également

Excellent début de semaine,

Thomas

15 à 20 jours, avec mon expérience, c'est un bon chiffre. J'ai eu des projets à 60 jours...

 

[InvestisseurInquiet]

Bonjour
Question à ceux qui étaient investis sur [Raizers][Villa Vistamar][HK Group] : à quelle date (jour mois année) ont-ils été remboursés ?
Merci d'avance !

 

[ostibapa]

Pourquoi le promoteur immobilier P2i, dont le siège est à Angers, est en difficulté [lien réservé abonné]​

10 jours et la demande de procédure de redressement judiciaire n'est toujours pas annoncée chez Homunity et Clubfunding.

Ah les "omissions" de nos chères plateformes...
D'autant plus incompréhensible quand il s'agit d'informations publiques : je ne vois pas ce qu'il y'a à gagner - bien au contraire - à faire l'autruche.

Un autre bel exemple chez [Clubfunding] pour le projet [La Maison] avec NG Support ex NG Promotion (collecte en septembre 2020 pour 24 mois) :

- il n'y a jamais eu de communication sur la procédure de conciliation homologuée en août 2022 entre NG Promotion et ses créanciers [lien réservé abonné].
De son côté Anaxago avait indiqué dès le lendemain « L'opérateur fait face à des retards de livraison de ses programmes et a demandé de l'aide à un conciliateur afin d'organiser le remboursement des ses différents créanciers. Un protocole de conciliation a été rédigé avec l'ensemble des créanciers de l'opérateur et à permis d'un commun accord, une suspension des remboursements qu'il devait effectuer jusqu'au 31 octobre 2024. »

- Pour revenir au projet [La Maison] proprement dit :

1. aucune communication sur l'Arrêté d'Interruption des Travaux n° 2023/663 daté du 21/08/2023. A récupérer sur [lien réservé abonné] ou en PJ de ce message.
2. Pas d'info sur la situation à date du projet. Pourtant, il n'est qu'à une grosse 1/2 heure des bureaux de CF, ce n'est pas une grande expédition. A date l'opération n'est toujours pas livrée à ses acquéreurs...

Dans ces conditions, je comprends les 2 derniers acquéreurs qui tardent à signer...

• 29/05/2024
  Les réitérations des promesses de vente rencontrent un décalage.
  En effet, l’opérateur nous indique que concernant le premier lot, une date arrêtée de réitération devrait être fixée d’ici la fin du mois de juin 2024 et que, concernant le second lot, l’acquéreur demeure dans l’attente de l’édition de son offre de prêt.
  Nous ne manquerons pas de vous tenir informés. Pour rappel, ces deux cessions devraient permettre le remboursement intégral de l’émission obligataire.
• 24/04/2024
  En raison d’une problématique liée au financement de l’acquéreur, la réitération du contrat de réservation portant sur le lot 1 devrait finalement intervenir au début du mois de mai 2024, permettant ainsi un remboursement partiel de l’émission obligataire.
  La réitération du contrat de réservation portant sur le lot 2 devrait quant à elle intervenir à la fin du mois de mai 2024, permettant ainsi le remboursement du solde de l’émission obligataire.
• 28/02/2024
  La réitération du contrat de réservation du premier lot devrait intervenir d’ici la fin du mois de mars 2024, pour un montant de 340K€ – permettant ainsi un remboursement partiel de l’émission obligataire.
  Le contrat de réservation du second lot sera réitéré dès lors que l’acquéreur aura obtenu son financement bancaire
• 13/12/2023
  Pour votre information, à la suite de nos démarches, l’avenant de prorogation a été signé par l’opérateur.
  De plus, nous vous confirmons que les inscriptions hypothécaires ont bien été réalisées.
  Pour rappel, ces garanties complémentaires, prises dans le cadre de l’avenant de prorogation sollicité par l’opérateur, portent sur les deux lots encore en stock et actuellement sous contrat de réservation pour un prix total de 825 000€ (pour un capital restant dû de 390 000€), permettant ainsi le remboursement intégral de l’émission obligataire et des coupons.
• 25/10/2023
  Comme indiqué précédemment, les termes d’un avenant de prorogation de la date de maturité de l’émission obligataire incluant la prise de garanties complémentaires sur l’opération avaient été négociés avec l’opérateur compte tenu du retard enregistré sur l’opération.
  Malgré nos multiples relances, cet avenant n’a jamais été signé. Par conséquent, nous avons transmis le dossier à notre conseil afin d’adresser des mises en demeure à l’encontre de l’opérateur, des cautions et sociétés garantes et mettre en place des mesures d’exécution.
  Pour votre information, conformément au contrat d’émission, à l’issue d’un délai de 30 jours ouvrés après l’envoi de mise en demeure, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons aux démarches nécessaires à l’assignation de ceux-ci.
  Également et pour votre information, il reste toujours 2 lots en stock sur les 18 lots de l’opération, pour un prix de vente estimé à 825 000€ (permettant de rembourser l’émission obligataire dont le capital restant dû est de 390 000€).
• 04/08/2023
  Pour votre information, l’opérateur n’a pas honoré le paiement des coupons. Nous avons pris contact avec celui-ci afin qu’il procède à la régularisation de cet impayé, et restons pour le moment en attente de son retour.

 

[gros panda]

[FUNDIMMO][Chateau & Montalieu]

Je ne me prononcerai pas sur l'aspect légal (un petit avenant pour régulariser ?) mais pour le coup, j'ai tendance à penser que c'est de bonne intelligence :
- pas de perte pour la PF puisque le capital est remboursé
- et pour l'emprunteur, à montant brut identique, mieux vaut tout passer en capital plutôt qu'un mix capital et intérêts qui aura droit à sa dose de flat-tax sur ces derniers

Pour mémoire sur ce projet, Fundimmo devait remboursé uniquement le capital et pas les intérêts après 1 an de retard.
J'ai écrit à fundimmo pour leur dire que ce n'était pas normal par rapport à la loi. Leur réponse était qu'ils étaient conforme par rapport à la fiscalité. Du coup, je leur ai sorti l'article

Code civil français, Màj du 11/02/2016 « Art. 1343-1. – Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts​

Pas de réponse de la part de Fundimmo. Donc, je les ai menacé de le signaler à l'AMF et réponse aujourd'hui :

Pour les prochains remboursements relatifs au projet Châteaux & Montalieu, nous vous confirmons que les sommes versées par l'opérateur s'imputeront d'abord sur les intérêts dus à la date de ce remboursement puis sur le capital.

Au final, j'ai eu gain de cause, mais j'ai l'impression qu'il faut se battre pour qu'ils respectent la loi.

 

[Luciole49]

Ils disent que dans notre intérêt car intérêts fiscalisés mais ça fait baisser les intérêts. J ai une plateforme qui séquestre les intérêts pour pouvoir les convertir en capital en cas de défaut.

 

[JohnGalt]

Effectivement, Générant au final une perte en capital acté, pour eux cela dégrade beaucoup plus les notations de la plateforme

 

[Bv75]

Ils disent que dans notre intérêt car intérêts fiscalisés mais ça fait baisser les intérêts. J ai une plateforme qui séquestre les intérêts pour pouvoir les convertir en capital en cas de défaut.

J’ai ça en ce moment chez Lymo. Un véritable scandale

 

[Luciole49]

Quel projet ? Ana ?

 

[Bv75]

Quel projet ? Ana ?

[Lymo] Villa Diderot
Communication du 26 avril

Bonjour à tous,

L’opérateur Lymo Home vient de faire un virement de 400 000€ (soit 50% du capital restant) sur l’opération Villa Diderot.

Pour rappel, ce projet a connu un premier remboursement en janvier 2023 correspondant à 50% du capital (400 000€) et les intérêts correspondants (124 751,73€).

Or l’opérateur nous indique que, suite aux aléas rencontrés sur le projet, il ne pourra pas rembourser plus que ce montant de 400 000€.

Comme prévu au contrat d’emprunt obligataire, en cas de remboursement anticipé, soit avant la date d’échéance en juillet 2024, le remboursement doit à la fois porter sur le capital et les intérêts.

Nous devrions donc rembourser 279 680€ de capital et 120 270€ d’intérêts bruts, mais ces derniers sont taxés à hauteur de 30% pour la majorité d’entre vous.

Par conséquent, nous allons vous proposer via la tenue d’une Assemblée Générale de voter le fait de rembourser les 400 000€ non pas en tant que capital et intérêts, mais capital seul.

Un premier remboursement de 279 680€ (35% du capital initial) à déjà eu lieu ce jeudi 25 avril 2024 correspondant à la part de capital remboursé quelque soit la décision finale prise en assemblée générale.

Nous reviendrons vers vous le plus rapidement possible avec une étude de la situation et du projet, vous permettant de voter en disposant de toutes les informations nécessaires à cette prise de décision.


Nous sommes le 10 juin et n’avons toujours pas eu la moindre AG. Lymo garde les fonds. On passera sur le fait qu’ils utilisent une excuse bidon pour éviter d’afficher une perte. Une belle plate-forme… à fuir.

 

[InvestisseurInquiet]

[FUNDIMMO][Chateau & Montalieu]

Pour mémoire sur ce projet, Fundimmo devait remboursé uniquement le capital et pas les intérêts après 1 an de retard.
J'ai écrit à fundimmo pour leur dire que ce n'était pas normal par rapport à la loi. Leur réponse était qu'ils étaient conforme par rapport à la fiscalité. Du coup, je leur ai sorti l'article

Code civil français, Màj du 11/02/2016 « Art. 1343-1. – Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts​

Pas de réponse de la part de Fundimmo. Donc, je les ai menacé de le signaler à l'AMF et réponse aujourd'hui :

Pour les prochains remboursements relatifs au projet Châteaux & Montalieu, nous vous confirmons que les sommes versées par l'opérateur s'imputeront d'abord sur les intérêts dus à la date de ce remboursement puis sur le capital.

Au final, j'ai eu gain de cause, mais j'ai l'impression qu'il faut se battre pour qu'ils respectent la loi.

Il est possible de déroger à cet article.
Il faut relire ce que prévoit le contrat d'émission.
Et s'il ne prévoit rien, rien n'empêche d'organiser une AG pour le modifier.
Et faire un cadeau à l'emprunteur car en fonction de la fraction remboursée et du temps écoulé, le différentiel peut être très important selon qu'on applique l'article 1343-1 du code civil ou pas.

 

[gros panda]

Il est possible de déroger à cet article.
Il faut relire ce que prévoit le contrat d'émission.
Et s'il ne prévoit rien, rien n'empêche d'organiser une AG pour le modifier.
Et faire un cadeau à l'emprunteur car en fonction de la fraction remboursée et du temps écoulé, le différentiel peut être très important selon qu'on applique l'article 1343-1 du code civil ou pas.

[FUNDIMMO][Chateau & Montalieu]
Pas grand chose dans le contrat d'émission à part que les intérêts doivent être remboursés en même temps que le capital au 10/06/2023 à l'échéance (2 ans de contrat)
Sauf qu'au 10/06/2023, on a 15% du capital et 0% d'intérêts
Au 10/12/2023, on a eu 33% du capital et 0% d'intérêts. Par contre il y a eu majoration des intérêts passant de 9 à 11%
Au 10/06/2024, ils prévoient de donner 50% du capital et 0% d'intérêts et les intérêts du capital restant passera de 11% à 13%. Le capital restant suivant le calcul est de 1.7% donc rien pour un investissement de 1000e j'aurai 17e à 13% pour la période allant du 10/06/24 à ....pas de date!!!! et avec tous les intérêts sur 3 ans qui n'ont jamais été payés.
Franchement, je pense qu'ils se sont faits prendre la main dans le sac. Là ils ont clairement avantagé le promoteur alors que ce n'était pas prévu.

 

[JcBm]

@Thomas de LPB

Les projets en cours s'accumulent sur LPB, dont un ouverts depuis presque un mois...Alors certes c'est un projet à 1.7 m, mais certains autre sont ouverts depuis plusieurs jours pour des montants beaucoup plus petits que ça.
On est clairement plus au temps où il fallait absolument investir dans la seconde, avec la mise en place des rangs car il devenait impossible d'investir dans la frénésie des ouvertures.

Est ce que cela vous inquiète du coté de LPB ? Et est ce que le modèle le LPB, qui autorise les investissements à partir d'1€ ( ce qui rend évidemment l'investissement ouvert à tous, et qu'on ne peut que saluer) ne se heurte pas là à sa limite avec des projets aux montants importants qui peinent à remplir le montant ? J'ai calculé qu'à la moyenne actuelle des investissements sur l'Alonzi (426€), il faudrait 4100 investisseurs, soit encore 1578.
Bien sur ce ne sont que des moyennes et approximations, mais pour les personnes ayant investi sur ce projet, j'imagine qu'elles se posent la question de est ce qu'il sera bien émis un jour, et quand.