Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Paris75]

[ClubFunding] Projet Ecopark
Communication du jour :
03/06/2024
Vous êtes invités à vous prononcer sur une consultation.
Pour rappel, la prorogation contractuelle de la date de maturité de l’émission obligataire pour une durée de 12 mois, soit jusqu’au 28/03/2025, a été notifiée par l’opérateur afin de permettre la mise en place du refinancement du dossier.
À ce jour, l’opérateur a reçu une offre pour le refinancement total de sa ligne obligataire.
Afin de procéder à la mise en place de ce financement, le nouveau financeur exige que CF INVEST (i) cède l’ensemble de ses actions à la société ELEMA CAPITAL, afin que cette dernière puisse détenir 100 % des parts de la société SMART ECOPARK (vs 51% actuellement) et (ii) lève donc sa garantie donnée dans le cadre de l’opération en sa qualité d'associé.
Dans ce contexte, l’opérateur nous a sollicité afin de conclure un avenant au contrat d’émission ayant pour objet :
L’aménagement du paiement des intérêts annuels selon l’échéancier suivant :
--> Paiement des coupons dus à compter du 01/06/2024, à un taux d’intérêt annuel de 10,50 % in fine, à la date de maturité ;
L’obtention de l’accord de mainlevée des garanties suivantes :
--> La garantie autonome à première demande de la SAS CF INVEST ; et
--> Le cautionnement personnel et solidaire de Monsieur David PERONNIN.
En contrepartie, il a été négocié avec l’opérateur :
Un protocole reprenant ces éléments aux fins de sécuriser le remboursement intégral de cette ligne obligataire au plus tard le 30 septembre 2024.

Ils sont géniaux quand même... Ils demandent aux investisseurs de faire l'impasse sur les coupons mensuels et d'accepter la levée des garanties liées à ClubFunding et son dirigeant en contrepartie de.... RIEN... Ah si un remboursement anticipé . Des génies.

Ça devient de plus en plus gros et incroyable!
Si quelqu’un de l’AMF ou l’ACPR lit ce message… pourriez-vous siffler la fin de la récréation? les conflits d’intérêts mentionnés (si ils existent bien) doivent faire l’objet d’enquêtes rapidement. Certains investisseurs sont démuni et valident des propositions sans les comprendre

 

[Ninus]

Exit Clubfunding et Anaxago pour ma part; je vais transférer les remboursements (espérés..) vers d’autres plateformes.
Le temps est venu pour moi, et je ne dois pas être le seul, de me diriger vers des acteurs responsables et professionnelles.
Je viens de regarder le tableau des indicateurs de performance de bienprêter, ils sont très bons:
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Résultats qui apparaissaient dans ce comparatif d’un site indépendant (que l’un d’entre vous avait publié)
[lien réservé abonné]
Le crowdfunding immobilier restant un placement risqué, et vu la conjoncture, je suis étonné de ces si bons résultats de bienprêter.
Qu’en pensez-vous ?

 

[cmdurand]

Fundimmo: (Villa colombes)


Madame, Monsieur,

Nous vous adressons ce message afin de vous tenir informés de l'évolution de votre investissement dans le projet « Villas Colombes ».

Le chantier est terminé mais l’opérateur rencontre des difficultés de trésorerie donc ne sera pas en mesure de rembourser les sommes dues à la date d’échéance initialement convenue.

De manière générale, en cas de difficulté d’un opérateur, nous privilégions toujours une phase de règlement amiable avant d’initier un contentieux, les délais judiciaires étant longs et un contentieux n’incitant généralement pas l’opérateur à effectuer des remboursements partiels.

Dans le cadre de nos échanges avec cet opérateur, celui-ci nous indique être en mesure de rembourser fin janvier 2025 l’intégralité des sommes dues grâce aux rentrées financières à percevoir au titre d’une opération située à Bougival dont la livraison est prévue en janvier 2025.

Le projet situé à Bougival porte sur la vente de 6 villas comme suit :

• Partie marchand de biens : achat d’une maison en vue de réaliser des travaux permettant de faire 2 villas ;
  • Les travaux ont débuté il y a 2 mois pour une livraison prévue en décembre 2024.
• Partie promotion : achat d’un terrain afin de construire 4 villas vendus en VEFA.

Afin de sécuriser le remboursement des sommes dues, une hypothèque de 2nd rang portant sur ces actifs a été consentie en notre faveur le 21 mai 2024.

Nous continuons à suivre les avancées de l’opération, et restons évidemment disponibles pour tout complément d'information.

L'Equipe Fundimmo

 

[Raug]

Fundimmo

Maremma & W Home Design

Villas Colombes

04 mai, 2023
… Nous vous rappelons que la totalité du programme est vendu (actes notariés signés)…
06 juin, 2024
…
Le chantier est terminé mais l’opérateur rencontre des difficultés de trésorerie donc ne sera pas en mesure de rembourser les sommes dues à la date d’échéance initialement convenue…
…Dans le cadre de nos échanges avec cet opérateur, celui-ci nous indique être en mesure de rembourser fin janvier 2025 l’intégralité des sommes dues grâce aux rentrées financières à percevoir au titre d’une opération située à Bougival dont la livraison est prévue en janvier 2025…

Pour cette opération les reporting sont réguliers.

La question du jour est :
"Quel projet sera remboursé grâce aux encaissements de Villa Colombes ?"

Les intérêts courent, j'espère que nous en verrons la couleur.
-------------------------
Cavalerie :
nom féminin.
Corps de l'armée ne comprenant, à l'origine, que des troupes à cheval.
La cavalerie moderne est motorisée.

 

[cmdurand]

Fundimmo

Maremma & W Home Design

Villas Colombes

Pour cette opération les reporting sont réguliers.

La question du jour est :
"Quel projet sera remboursé grâce aux encaissements de Villa Colombes ?"

Les intérêts courent, j'espère que nous en verrons la couleur.

ca va mal, on rembourse certainement un autre projet plus ancien et c'est le nouveau projet de 6 maisons qui devrait rembourser celui ci. A un moment donné cela ne va plus pouvoir fonctionner !

 

[Ninus]

Fundimmo a une notation catastrophique
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Fuyez ! Si vous le pouvez…

 

[cmdurand]

Fundimmo a une notation catastrophique
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Fuyez ! Si vous le pouvez…

Plus de crowfunding depuis 2 ans mais il m'en reste 3 chez Fundimmo 1 clubf 1 raizer et 1 koregraf.
J'ai bien l'impression que c'est général pb immo sur toutes les plateformes

 

[LanceurdAlerte]

je suis allé faire un tour sur le site zero bull shit.
Pas mal mais beaucoup d'op en défaut qui n'apparaissent pas comme pour hellocrowd.

 

[LanceurdAlerte]

Plus de crowfunding depuis 2 ans mais il m'en reste 3 chez Fundimmo 1 clubf 1 raizer et 1 koregraf.
J'ai bien l'impression que c'est général pb immo sur toutes les plateformes

quelle op chez koregraf ?

 

[ostibapa]

je suis allé faire un tour sur le site zero bull shit.
Pas mal mais beaucoup d'op en défaut qui n'apparaissent pas comme pour hellocrowd.

En même temps, vu la précision en bas de page, ce site n'a aucun intérêt...

 

[gros panda]

Exit Clubfunding et Anaxago pour ma part; je vais transférer les remboursements (espérés..) vers d’autres plateformes.
Le temps est venu pour moi, et je ne dois pas être le seul, de me diriger vers des acteurs responsables et professionnelles.
Je viens de regarder le tableau des indicateurs de performance de bienprêter, ils sont très bons:
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Résultats qui apparaissaient dans ce comparatif d’un site indépendant (que l’un d’entre vous avait publié)
[lien réservé abonné]
Le crowdfunding immobilier restant un placement risqué, et vu la conjoncture, je suis étonné de ces si bons résultats de bienprêter.
Qu’en pensez-vous ?

la plupart des chiffres sont faux car pour calculer le taux de retard, ils divisent le nombre de projets total par le nombre de projet en retard.
problème : quand une plateforme à 10ans, forcément s'il y a beaucoup de projets en retard sur cette plateforme en ce moment, vu que c'est dilué sur la durée, et bien on se retrouve avec un taux assez faible.
J'avais fait le calcul pour Wiseed : 16% de taux de retard sur le tableau, en prenant les chiffres d'hellocrowdfunding, et donc en divisant le nombre de projets en cours par le nombre de projets en retard, on tourne à 75% de retard.
Donc, une personne qui investi chez Wiseed a donc 3 chances sur 4 d'avoir des soucis.
Là on est sur les chiffres qui reflètent la situation du moment.
Je ne sais pas pour bien preter car pas sur hellocrowfunding, mais on peut imaginer que le vrai taux de retard est beaucoup plus haut ce qui est normal car on est l'immobilier est en crise.

 

[Ninus]

En même temps, vu la précision en bas de page, ce site n'a aucun intérêt...
Afficher la pièce jointe 29498

En dernier lieu il indique que la date d’actualisation est donnée, de même que celle indiquée par les plateformes.
Donc on peut vérifier.
Et j’ose imaginer que l’AMF impose un délai minimum d’actualisation des tableaux…quoique ..
D’ailleurs c’est l’AMF elle-même qui devrait collecter et compiler les données…enfin bien vous savez ce que je pense de l’AMF !
Je pense que cela donne quand même une idée suffisamment précise des canards boiteux et des plus méritants.

 

[Ninus]

la plupart des chiffres sont faux car pour calculer le taux de retard, ils divisent le nombre de projets total par le nombre de projet en retard.
problème : quand une plateforme à 10ans, forcément s'il y a beaucoup de projets en retard sur cette plateforme en ce moment, vu que c'est dilué sur la durée, et bien on se retrouve avec un taux assez faible.
J'avais fait le calcul pour Wiseed : 16% de taux de retard sur le tableau, en prenant les chiffres d'hellocrowdfunding, et donc en divisant le nombre de projets en cours par le nombre de projets en retard, on tourne à 75% de retard.
Donc, une personne qui investi chez Wiseed a donc 3 chances sur 4 d'avoir des soucis.
Là on est sur les chiffres qui reflètent la situation du moment.
Je ne sais pas pour bien preter car pas sur hellocrowfunding, mais on peut imaginer que le vrai taux de retard est beaucoup plus haut ce qui est normal car on est l'immobilier est en crise.

Tu as raison, c’est pour cela que j’ai mis le lien vers les données particulières de bienprêter, ou le taux de défaut est repris année par année…
Et il reste très faible même pour les dernières années 2021 2022

 

[ostibapa]

Je pense que cela donne quand même une idée suffisamment précise des canards boiteux et des plus méritants.

Vision qui est bien mieux donnée par ce forum et le portefeuille de ses membres que par une agrégation des indicateurs de performance des PF : il y'a un paquet de canards qui ne boitent même plus, les deux jambes sont coupées.
Mais pour autant, c'est nous qui passons à la casserole pour le moment...



Un exemple pour préciser ma pensée :

Koregraf est très bien noté sur zero bull shit.

Les lecteurs de ce forum savent eux :

• Que les contrats ont très longtemps eu une durée de 36 mois d’office. Ça laisse de la marge avant de commencer à déclarer un début de retard. Et surtout ça retarde la possibilité de lancer une action contre un emprunteur puisqu’on est toujours dans la phase contractuelle.
• Et que de toute façon les actions de Koregraf . Inaction est plus appropriée voir par exemple les échanges sur l’opération [123 Voltaire] avec l’emprunteur Promège…

 

[LanceurdAlerte]

la plupart des chiffres sont faux car pour calculer le taux de retard, ils divisent le nombre de projets par le nombre de projet en retard.
problème : quand une plateforme à 10ans, forcément s'il y a beaucoup de projets en retard sur cette plateforme en ce moment, vu que c'est dilué sur la durée, et bien on se retrouve avec un taux assez faible.
J'avais fait le calcul pour Wiseed : 16% de taux de retard sur le tableau, en prenant les chiffres d'hellocrowdfunding, et donc en divisant le nombre de projets en cours par le nombre de projets en retard, on tourne à 75% de retard.
Donc, une personne qui investi chez Wiseed a donc 3 chances sur 4 d'avoir des soucis.
Là on est sur les chiffres qui reflètent la situation en ce moment et pas sur un taux de
Je ne sais pas pour bien preter car pas sur hellocrowfunding, mais on peut imaginer que le vrai taux de retard est beaucoup plus haut ce qui est normal car on est l'immobilier est en crise.

très franchement je pense qu'il faut laisser le crowdfunding de côté. Quelque soit la plateforme il apparait clairement qu'il y a un problème. A ce niveau de risque autant prendre du 10% sur un produit structuré classique. Ce n'est qu'un exemple.

Vision qui est bien mieux donnée par ce forum et le portefeuille de ses membres que par une agrégation des indicateurs de performance des PF : il y'a un paquet de canards qui ne boitent même plus, les deux jambes sont coupées.
Mais pour autant, c'est nous qui passons à la casserole pour le moment...



Un exemple pour préciser ma pensée :

Koregraf est très bien noté sur zero bull shit.

Les lecteurs de ce forum savent eux :

• Que les contrats ont très longtemps eu une durée de 36 mois d’office. Ça laisse de la marge avant de commencer à déclarer un début de retard. Et surtout ça retarde la possibilité de lancer une action contre un emprunteur puisqu’on est toujours dans la phase contractuelle.
• Et que de toute façon les actions de Koregraf . Inaction est plus appropriée voir par exemple les échanges sur l’opération [123 Voltaire] avec l’emprunteur Promège…

Koregraf est le meilleur exemple pour ça.

 

[cmdurand]

quelle op chez koregraf ?

Villa Margaux, jusqu'à présent nikel avec cette plateforme.

 

[Cosoma]

Hello @Thomas de LPB merci d’être revenu sur ce sujet!

Pas de taquinerie pour moi (aujourd’hui ) mais du coup deux points:

1/ pour les projets en général je dirais comme qqn ici que si le projet est à l’heure mieux vaut attendre l’arrivée des fonds, si le projet en retard donner les éléments même possibles ( genre une promesse MAIS avec condition suspensive..) donne le -bon- ton.

2/ pour ce projet en particulier je pense que la communication a donc été un peu mauvaise, et le mail reçu de Elisa en réponse à mes questions encore moins clair que mes questions

Ma confiance reste cependant bonne envers LPB (et c’est bien la seule…)! Car la communication est habituellement très bonne… à mon humble avis c’est la votre énorme atout (cf nos raleries légitimes sur tous ceux qui gardent le silence pendant 1 an…!)
Donc keep up the good work!

 

[Thomas de LPB]

Hello @Thomas de LPB merci d’être revenu sur ce sujet!

Pas de taquinerie pour moi (aujourd’hui ) mais du coup deux points:

1/ pour les projets en général je dirais comme qqn ici que si le projet est à l’heure mieux vaut attendre l’arrivée des fonds, si le projet en retard donner les éléments même possibles ( genre une promesse MAIS avec condition suspensive..) donne le -bon- ton.

2/ pour ce projet en particulier je pense que la communication a donc été un peu mauvaise, et le mail reçu de Elisa en réponse à mes questions encore moins clair que mes questions

Ma confiance reste cependant bonne envers LPB (et c’est bien la seule…)! Car la communication est habituellement très bonne… à mon humble avis c’est la votre énorme atout (cf nos raleries légitimes sur tous ceux qui gardent le silence pendant 1 an…!)
Donc keep up the good work!

Je suis complétement en phase @Cosoma, sur ce coup on a pas cassé de la brique dans la clarté de la communication et je m'en excuse !

Je partage le message (aussi bien le + que le -) à toute l'équipe et vous souhaite une excellente fin de semaine

 

[InvestisseurInquiet]

[Toutes plateformes][Tous projets][HK Group]
Dans un précédent message, j'avais signalé un jugement du tribunal de commerce de Grasse dans un litige opposant HK Group à son directeur général, Mme Prevoteau (RG 2023J00030).
Je viens de découvrir qu'il y a une autre affaire entre les mêmes parties, cette fois-ci toujours pendante (RG 2023J00031).
Enrôlée le 29 mars 2023, prochaine audience le 16 septembre 2024 après déjà sept renvois.
Ca ne nous rapportera rien, mais je suis sûr qu'on va finir par apprendre des choses étranges...

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][divers projets][Balthazar I Defisc]

Je n'ai pas vu l'information sur le forum : ClubFunding est devant le tribunal de commerce de Paris depuis le 23 mai 2024 contre les sociétés Balthazar Invest 2, Balthazar Invest, M. Dominique Melot et M. Gouband. Première audience le 20 juin. Nature de la demande : "action en remboursement contre emprunteur et caution".

A noter que Balthazar Invest prend racine au tribunal de commerce de Paris. La société est également attaquée par :
- une personne physique (agissant peut-être dans le cadre de son activité professionnelle) depuis le 9 avril 2024 - Nature de la demande : "demande de paiement du prix" ;
- une autre personne physique (agissant peut-être dans le cadre de son activité professionnelle) depuis le 9 avril 2024 - Nature de la demande : "demande de paiement du prix" ;
- une troisième personne physique (agissant peut-être dans le cadre de son activité professionnelle) depuis le 4 mars 2024 - Nature de la demande : "demande de paiement du prix" ;
- une quatrième personne physique (agissant peut-être dans le cadre de son activité professionnelle) depuis le 4 mars 2024 - Nature de la demande : "demande de paiement du prix" ;

Ce qui est étrange, c'est que l'avocate qui assiste les demandeurs dans ces quatre affaires est également l'avocate de Homunity pour les trois projets en souffrance, dont La Verrière... (pour mémoire, jugement attendu le 12 juin).

Trop tard, il ne restera rien !