Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Ninus]

[Anaxago][Maison Sainte Victoire]

Bon, bah ça s'annonce pas comme une victoire...

Maison Sainte Victoire T1 2024 (premier reporting depuis janvier 2023)

Volet Autorisation Administrative
Pour rappel, le principal enjeu actuel de cette opération est l’obtention du permis. Ce dernier a été déposé en décembre 2023. Une demande de pièces complémentaires a été ensuite reçue par l’opérateur et les pièces complémentaires ont été déposées au T1 2024.
Le permis est maintenant en période d’instruction. La fin de la période d’instruction est prévue pour mi-août 2024.
Volet Travaux
En l’absence d’autorisation mais également en l’absence de financement et de ressources, les travaux ne peuvent démarrer.
Volet locatif
Le site est actuellement libre de toute occupation.
Volet Financement
L’opérateur n’a pas le financement nécessaire à la réalisation des études et travaux à ce stade. De nouvelles demandes de financement seront déposées une fois le permis définitivement obtenu, car celui-ci est déterminant.
Si aucun financement n’est octroyé, alors une vente de l’actif sera envisagée assortie au transfert des autorisations obtenues.
Commentaire de l’analyste
En l’absence de financement, la phase 2 a été interrompue avec un impact significatif sur le planning du projet et l’ouverture de l’hôtel prévue initialement en juin 2024.
Compte tenu du décalage dans le temps, nous plaçons l’opération en risque 2.
L’obtention du financement est déterminante pour définir la stratégie de sortie de l’opération. Si le financement est obtenu en juin 2024, alors l’ouverture sera prévue pour septembre 2025.

Je me rappelle très bien la présentation enthousiaste d’anaxago sur ce projet ! Suis donc bien désolé quoique pas étonné de la suite…Et me réjouis de ne pas être entrer…on apprend donc qu’ils ont mis un an pour déposer le permis ! Et une hypothétique ouverture reportée à septembre 2025…parfait pour profiter de l’exploitation hôtelière estivale

 

[Ninus]

Anaxago/ coliving Grenoble
Je conseille de rester en retrait de ce projet, gourmand en capitaux et dont la rentabilité me paraît pas évidente, avec un BP trop ambitieux de l’exploitant..

 

[InvestisseurInquiet]

La définition parfaite du fiasco de CF avec DMVIP pour le 1er paragraphe…

Chacun devrait faire l'effort d'écrire le nom des plateformes en entier.
De la sorte, toute personne cherchant à se renseigner pourra trouver le message via son moteur de recherche préféré.

 

[InvestisseurInquiet]

C’est bien beau de dénoncer les manquements par un beau rapport, mais il serait temps que les pantouflards de l’AMF agissent en intentant des actions, ne serait-ce qu’en supprimant les agréments!
Cette organisation mériterait un grand coup de pied dans la fourmilière…

Pas d'accord.
Ils font état de seulement 21 dossiers, répartis sur l'ensemble des plateformes et concernant des dossiers anciens.
L'AMF n'est pas responsable de l'inertie des investisseurs...

 

[Ninus]

Pas d'accord.
Ils font état de seulement 21 dossiers, répartis sur l'ensemble des plateformes et concernant des dossiers anciens.
L'AMF n'est pas responsable de l'inertie des investisseurs...

21 dossiers dont ils ont tiré visiblement suffisamment de constatations pour agir il me semble…et auditer les plateformes à minima.
Je vous rejoins sur le fait que sans actions cumulées des investisseurs rien ne bouge et qu’il est nécessaire de dénoncer les manquements…mais si l’on en est là c’est parce que les investisseurs sont fatigués et découragés par un droit protecteur pour les emprunteurs, une action judiciaire difficile, longue et coûteuse, et un isolement..
A ce sujet avez-vous connaissance d’une association d’investisseurs individuels en crowdfunding qui agit dans ce but ?

 

[Anonyme]

Pas d'accord.
Ils font état de seulement 21 dossiers, répartis sur l'ensemble des plateformes et concernant des dossiers anciens.
L'AMF n'est pas responsable de l'inertie des investisseurs...

Le pb est que les millions d’euros du CF sont gérés par des stagiaires 3eme qui récitent un texte avec leur voix juvénile et par des bac -2 qui n’y connaissent rien en immobilier, à part mentir qui est leur unique qualité

 

[Ninus]

D’autant plus que pour un seul dossier on parle de centaines d’investisseurs floués.
Donc il faudrait espérer de leur part une « autorité » à partir de combien de dossiers dénoncés? 100 ? 200? 500 peut être ?
La vérité c’est que l’AMF n’a pas pris à bras le corps le problème, par manque de volonté ou de moyens.

 

[top_kek]

Anaxago/ coliving Grenoble
Je conseille de rester en retrait de ce projet, gourmand en capitaux et dont la rentabilité me paraît pas évidente, avec un BP trop ambitieux de l’exploitant..

Bonjour @Ninus, vous auriez des détails sur ce projet, notamment le nom de l'opérateur et/ou l'adresse du bien? Je ne le trouve pas sur la plateforme.
Ça m'intéresse car je suis investi chez eux sur Axis Babel Grenoble, qui est... un site de coliving.

edit: j'ai trouvé ça chez A&$: [lien réservé abonné]

Ce post date d'il y a 2 semaines. L'actif est exactement le même que celui qu'on a financé en 2019...
Je ne comprends pas la description qui parle de permis de construire, alors que la rénovation a pris fin il y a 2 ans et que l'actif est actuellement exploité... peut-être un refinancement déguisé?

edit2: trouvé: [lien réservé abonné]

Apparemment ils veulent restructurer leur bâtiment tout juste rénové?

 

[ostibapa]

Bonjour @Ninus, vous auriez des détails sur ce projet, notamment le nom de l'opérateur et/ou l'adresse du bien? Je ne le trouve pas sur la plateforme.
Ça m'intéresse car je suis investi chez eux sur Axis Babel Grenoble, qui est... un site de coliving.

edit: j'ai trouvé ça chez A&$: [lien réservé abonné]

Ce post date d'il y a 2 semaines. L'actif est exactement le même que celui qu'on a financé en 2019...
Je ne comprends pas la description qui parle de permis de construire, alors que la rénovation a pris fin il y a 2 ans et que l'actif est actuellement exploité... peut-être un refinancement déguisé?

Si besoin, le dossier de cette deuxième collecte est toujours accessible sur le site d'Anaxago.

 

[top_kek]

OK j'ai compris: ils rénovent le bâtiment d'à côté, à la même adresse, qui est effectivement à l'abandon.
Sauf qu'ils utilisent la photo du premier bâtiment dans leur plaquette. D'où ma confusion.

Par contre, si je comprends bien ce diagramme, le capital de la SPV de la première opération va être utilisé pour financer la seconde... alors que les obligations de la première n'ont pas encore été remboursées.

 

[pticaillou]

Bonjour @Ninus, vous auriez des détails sur ce projet, notamment le nom de l'opérateur et/ou l'adresse du bien? Je ne le trouve pas sur la plateforme.
Ça m'intéresse car je suis investi chez eux sur Axis Babel Grenoble, qui est... un site de coliving.

edit: j'ai trouvé ça chez A&$: [lien réservé abonné]

Ce post date d'il y a 2 semaines. L'actif est exactement le même que celui qu'on a financé en 2019...
Je ne comprends pas la description qui parle de permis de construire, alors que la rénovation a pris fin il y a 2 ans et que l'actif est actuellement exploité... peut-être un refinancement déguisé?

Alors, j'ai été intrigué par le message de @Ninus car je suis aussi sur le projet de 2019.
La présentation n'est pas très claire en effet mais étant Grenoblois, je peux préciser: il y a en fait 2 bâtiments sur le site cote à cote et à peu près similaire.

La 1ère opération financée en 2019 concernant le 1er bâtiment de gauche sur la photo jointe.

Celle en cours (qui a été financée apparemment) concerne le bâtiment de droite.

Sur la 1ere opération, le résultat est réussi et ca me fait plaisir de savoir que le 2ieme bâtiment va être restructurer aussi car l'emplacement est top et ces batiments abandonnés faisait tache.

Sur la 1ere opération, en fonctionnement depuis un peu plus d'un an, la restauration tourne à fond (restau rooftop); la partie coliving/coworking je sais pas trop.

Globalement, hors critère conjoncture, je partage pas forcément le scepticisme de Ninus; L'emplacement est top pour la partie restauration. avec la conjoncture actuelle, je conçois une certaine prudence sur la partie coliving, je sais pas trop.

 

[Ninus]

Bonjour @Ninus, vous auriez des détails sur ce projet, notamment le nom de l'opérateur et/ou l'adresse du bien? Je ne le trouve pas sur la plateforme.
Ça m'intéresse car je suis investi chez eux sur Axis Babel Grenoble, qui est... un site de coliving.

edit: j'ai trouvé ça chez A&$: [lien réservé abonné]

Ce post date d'il y a 2 semaines. L'actif est exactement le même que celui qu'on a financé en 2019...
Je ne comprends pas la description qui parle de permis de construire, alors que la rénovation a pris fin il y a 2 ans et que l'actif est actuellement exploité... peut-être un refinancement déguisé?

edit2: trouvé: [lien réservé abonné]

Apparemment ils veulent restructurer leur bâtiment tout juste rénové?

Je viens de relire la note d’opération et tout n’est pas limpide en effet entre les 2 opérations qui sont bien distinctes:
- le 1er actif est exploité depuis janvier 2023 (opération Babel community Grenoble 1 sur 2019/2025), il s’agissait d’un financement en OCA sur la société objectif construction 136. L’exploitation est en cours, avec des chiffres annoncés comme conformes au BP; je n’ai pas de précision sur l’adresse de ce bien..
- l’opération en cours Babel community Grenoble 2 consiste dans le financement en OS sur la société objectif 230, pour l’acquisition et travaux d’un autre bâtiment vraisemblablement que la précédente opération.
Le point commun est, qu’en dehors du fait qu’Axis est l’opérateur commun, la société fille qui porte les actifs est la même, soit Axis Grenoble SAS.
Ça me paraîtrait vraiment un gros mensonge si c’était un refinancement.

 

[Ninus]

Alors, j'ai été intrigué par le message de @Ninus car je suis aussi sur le projet de 2019.
La présentation n'est pas très claire en effet mais étant Grenoblois, je peux préciser: il y a en fait 2 bâtiments sur le site cote à cote et à peu près similaire.

La 1ère opération financée en 2019 concernant le 1er bâtiment de gauche sur la photo jointe.

Celle en cours (qui a été financée apparemment) concerne le bâtiment de droite.

Sur la 1ere opération, le résultat est réussi et ca me fait plaisir de savoir que le 2ieme bâtiment va être restructurer aussi car l'emplacement est top et ces batiments abandonnés faisait tache.

Sur la 1ere opération, en fonctionnement depuis un peu plus d'un an, la restauration tourne à fond (restau rooftop); la partie coliving/coworking je sais pas trop.

Globalement, hors critère conjoncture, je partage pas forcément le scepticisme de Ninus; L'emplacement est top pour la partie restauration. avec la conjoncture actuelle, je conçois une certaine prudence sur la partie coliving, je sais pas trop.

C’est plus clair grâce à tes précisions de grenoblois!
Il serait donc intéressant avant de se positionner sur le projet 2 de creuser sur le projet 1 en terme d’atterrissage par rapport au BP initial.
Car les infos données sont très réduites à ce niveau.
Quel est le prix moyen par chambre (ou plutôt appartement) réalisé en 2023 par rapport à celui budgété?
Le taux d’occupation par appartement est-il en ligne avec les prévisions?
Les PMC et TO sont très ambitieux pour le projet 2 !

 

[Jean Christian B]

Passage par Signal Conso ou autre méthode pour obtenir une réponse ?

Signal Conso

 

[Jean Christian B]

Je devrais vous embaucher comme commerciale ! En tout cas, j'ai suivi vos conseils. J'ai mis à jour mon site internet en conséquence, avec un peu de chance google l'indexera rapidement. Et je viens de publier un petit post sur Linkedin à ce propos :

"Crowdfunding immobilier : premiers litiges, et ce n'est sûrement pas fini

Le médiateur de l'Autorité des marchés financiers a publié hier son rapport d'activité pour l'année 2023. On y voit apparaître un nouveau thème de litige : le financement participatif (crowdfunding) immobilier.

Pour ceux qui ont manqué ce produit financier présenté comme le nouvel eldorado il y a quelques années, le crowdfunding immobilier permet à des opérateurs immobiliers, promoteurs ou marchands de biens, d'emprunter auprès d'une multitude de petits prêteurs, en complément ou en substitution de leurs emprunts bancaires, de façon à financer soit une opération immobilière particulière, soit leur fonctionnement général.

Du fait de la durée des prêts, le temps est désormais venu de leur remboursement. Et parfois, le remboursement tant attendu ne vient pas... Aléa économique, abus de confiance de la part de l'une des parties prenantes ou manquements de la plateforme de crowdfunding immobilier qui a mis en relation le prêteur et l'emprunteur ?

Vous avez investi, vous avez perdu et vous avez le sentiment, à tort ou à raison, que votre perte ne provient pas uniquement du risque inhérent à tout investissement ? N'hésitez pas à contacter votre avocat préféré (moi, bien évidemment : [suit l'adresse mail]) !

Et n'oubliez pas :
- plus vous serez nombreux à le faire, plus le coût de la démarche deviendra cohérent avec le montant de vos investissements ;
- c'est en réagissant et en mettant chacun face à ses responsabilités que le marché s'assainira !"

Quel est votre site internet et comment vous contacter directement?

 

[Ninus]

Quel est votre site internet et comment vous contacter directement?

Je serais éventuellement intéressé aussi…

 

[top_kek]

Moi aussi!

 

[pticaillou]

Lol, je suis curieux aussi

Par MP suffira, je suis pas sur que la charte du forum autorise la pub (je suis à peu pres sur que non en fait)

 

[InvestisseurInquiet]

Lol, je suis curieux aussi

Par MP suffira, je suis pas sur que la charte du forum autorise la pub (je suis à peu pres sur que non en fait)

C'est pour ca que j'ai enlevé mes coordonnées du message

 

[djio101]

C'est pour ca que j'ai enlevé mes coordonnées du message

Suis preneur si ça ne vous dérange pas !