Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[Chris78]

C'est pour ca que j'ai enlevé mes coordonnées du message

Preneur également, d'avance merci.

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Péninsule d'Azur][Seror Corporate Immobilier]
"Les discussions avec l’opérateur progressent. Nous nous dirigeons aujourd’hui vers une prorogation de la ligne obligataire assortie d’une garantie hypothécaire. Par ailleurs, dans le cadre de ces discussions, nous vous informons que l’opérateur a procédé au remboursement intégral d’une première émission obligataire CLUBFUNDING."

C'est quand même ballot. ClubFunding nous a fait miroiter un refinancement pendant des mois, et puis non... Juste une prorogation (et hop, un retard de moins !). Faut-il en conclure qu'aucune banque n'a accepté de refinancer ???

Quant à la garantie hypothécaire, il reste à espérer que les autres créanciers, par exemple les autres plateformes, ne seront pas plus offensives que ClubFunding, sinon direction la procédure collective et la garantie hypothécaire perdra de la valeur...

Manifestement, la caution du dirigeant, ils ont dû se faire peur à l'idée de l'activer.

Quelqu'un sait quel est le projet qui a été remboursé ?

 

[Anonyme]

Je serais éventuellement intéressé aussi…

Je devrais vous embaucher comme commerciale ! En tout cas, j'ai suivi vos conseils. J'ai mis à jour mon site internet en conséquence, avec un peu de chance google l'indexera rapidement. Et je viens de publier un petit post sur Linkedin à ce propos :

"Crowdfunding immobilier : premiers litiges, et ce n'est sûrement pas fini

Le médiateur de l'Autorité des marchés financiers a publié hier son rapport d'activité pour l'année 2023. On y voit apparaître un nouveau thème de litige : le financement participatif (crowdfunding) immobilier.

Pour ceux qui ont manqué ce produit financier présenté comme le nouvel eldorado il y a quelques années, le crowdfunding immobilier permet à des opérateurs immobiliers, promoteurs ou marchands de biens, d'emprunter auprès d'une multitude de petits prêteurs, en complément ou en substitution de leurs emprunts bancaires, de façon à financer soit une opération immobilière particulière, soit leur fonctionnement général.

Du fait de la durée des prêts, le temps est désormais venu de leur remboursement. Et parfois, le remboursement tant attendu ne vient pas... Aléa économique, abus de confiance de la part de l'une des parties prenantes ou manquements de la plateforme de crowdfunding immobilier qui a mis en relation le prêteur et l'emprunteur ?

Vous avez investi, vous avez perdu et vous avez le sentiment, à tort ou à raison, que votre perte ne provient pas uniquement du risque inhérent à tout investissement ? N'hésitez pas à contacter votre avocat préféré (moi, bien évidemment : [suit l'adresse mail]) !

Et n'oubliez pas :
- plus vous serez nombreux à le faire, plus le coût de la démarche deviendra cohérent avec le montant de vos investissements ;
- c'est en réagissant et en mettant chacun face à ses responsabilités que le marché s'assainira !"

pareil pour le contact

 

[InvestisseurInquiet]

[ClubFunding][Rouget Suresnes][Vaillant Carrel]

"Notre avocat s’est présente à l’audience du 4 juin 2024 devant la chambre du conseil du Tribunal de Commerce de Paris afin de demande l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société VAILLANT CARREL SAS.
Lors de cette audience, notre avocat a remis à la greffière l’acte de dénonciation qui avait été envoyé à Monsieur SCHWIN, dirigeant de la SAS VAILLANT CARREL, qui était revenu à l’huissier avec la mention « pli non avisé et non réclamé ».
Notre avocat a également pu souligner le fait que la saisie-attribution sur comptes bancaires de l’opérateur, pratiquée par CLUBFUNDING, avait été infructueuse.
Par conséquent, le Président a décidé de prononcer l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société VAILLANT CARREL SAS.
Le liquidateur ainsi que le juge-commissaire ont été désignés.
Nous ne manquerons pas de vous tenir informés dès réception du jugement d’ouverture."

Vachement rassurant, non ?

Entre temps, M. Antoine Schwin, l'homme derrière ce projet, a créé une nouvelle société en avril 2024. Il lui restait au moins les 100 euros de capital ! Et j'ai l'intime conviction qu'il doit lui rester beaucoup plus...

Ah, au fait, ClubFunding-qui-nous-lit : des nouvelles des saisies et des ventes aux enchères ?

Car je reprends la communication du 8 juin 2023 (oui, oui, il y a un an !) : "Dans le cadre de la procédure contentieuse avec l’opérateur, nous vous informons que des saisies de parts sociales de 4 société immobilière appartenant à Monsieur Schwin (Caution de l’opérateur dans ce dossier), ont été dressées le 03/05/2023."

Bah je crois bien qu'on en est exactement au même point...

 

[Bv75]

[ClubFunding][Péninsule d'Azur][Seror Corporate Immobilier]
"Les discussions avec l’opérateur progressent. Nous nous dirigeons aujourd’hui vers une prorogation de la ligne obligataire assortie d’une garantie hypothécaire. Par ailleurs, dans le cadre de ces discussions, nous vous informons que l’opérateur a procédé au remboursement intégral d’une première émission obligataire CLUBFUNDING."

C'est quand même ballot. ClubFunding nous a fait miroiter un refinancement pendant des mois, et puis non... Juste une prorogation (et hop, un retard de moins !). Faut-il en conclure qu'aucune banque n'a accepté de refinancer ???

Quant à la garantie hypothécaire, il reste à espérer que les autres créanciers, par exemple les autres plateformes, ne seront pas plus offensives que ClubFunding, sinon direction la procédure collective et la garantie hypothécaire perdra de la valeur...

Manifestement, la caution du dirigeant, ils ont dû se faire peur à l'idée de l'activer.

Quelqu'un sait quel est le projet qui a été remboursé ?

Oui assez scandaleux. Je suis sur un autre projet et ne vois pas quelle garantie hypothécaire va être mise en place vu que les lots du projet sur lequel je suis ont déjà été vendus… J’ai pour ma part effectué un signalement AMF sur ce dossier. Je vous invite à faire de même.

 

[top_kek]

[WSB][Super Lecques]

L’assemblée générale de l’opération Super Lecques s’est valablement tenue le 29/05/2024 et a approuvé à la majorité qualifiée les résolutions soumises au vote des obligataires. Nous remercions les votants de leur participation.

De ce fait, nous avons mandaté un cabinet d’avocat spécialisé dans la saisie hypothécaire afin de démarrer la procédure de saisie. Le cabinet avait préparé le dossier par anticipation dans l’attente de la tenue de l’assemblée générale afin de pouvoir démarrer la procédure au plus vite.

 

[capman75]

Le pb est que les millions d’euros du CF sont gérés par des stagiaires 3eme qui récitent un texte avec leur voix juvénile et par des bac -2 qui n’y connaissent rien en immobilier, à part mentir qui est leur unique qualité

C'est méchant, je connais des stagiaires de 3e qui sont plus doués qu'eux ;-)

 

[Thomas de LPB]

Merci beaucoup Thomas! La transparence en ces temps troublés pour les
Plateformes est à mon avis VOTRE gros atout chez LPB!

Bonsoir Cosoma,

Avec un peu de retard sur le délai annoncé (navré) je vous reviens !

On attend juste le retour du service comptable de l'étude notariale pour confirmer les dates de flux et on pourra remettre bien au clair ce sujet.
La personne concernée était en congés et le clerc gérant le dossier en télé-travail "non connecté" selon le standard ... haaaaa les joies de l'immobilier

On reprend une petite dose de patience et demain on reprend le téléphone !

Très belle soirée,

Thomas

 

[ostibapa]

Bonsoir Cosoma,

Avec un peu de retard sur le délai annoncé (navré) je vous reviens !

On attend juste le retour du service comptable de l'étude notariale pour confirmer les dates de flux et on pourra remettre bien au clair ce sujet.
La personne concernée était en congés et le clerc gérant le dossier en télé-travail "non connecté" selon le standard ... haaaaa les joies de l'immobilier

On reprend une petite dose de patience et demain on reprend le téléphone !

Très belle soirée,

Thomas

Si j'étais taquin - et je le suis - je dirai que LPB fait bien parti du monde de l'immobilier aussi !
Si @Cosoma ne s'était pas manifesté ici, combien de temps aurait-il fallu pour s'inquiéter du remboursement promis il y'a déjà quinze jours...

 

[Pigeon93]

Si chaque investisseur mettait en pratique ne serait-ce que les trois pistes évoquées par le médiateur de l'AMF, ce ne seraient pas seulement les promoteurs ou les marchands de biens qui seraient en liquidation judiciaire......

Et oui. C'est pas faute de l'avoir dit déjà plusieurs fois il y a plusieurs mois mais sans grande réaction ici.

Une saisie du médiateur de l'AMF ça prend même pas 30 min (sous réserve d'avoir déjà fait part de ses griefs à la plateforme et de ne pas avoir reçu de réponse satisfaisante).

Quand je lis le nombre de mécontents ici et le nombre de dossiers annoncés par l'AMF je me dis que finalement ce sont les plateformes qui ont raison de nous prendre pour des idiots.

Se plaindre et ne pas agir c'est un peu facile...

 

[Serge B]

C'est méchant, je connais des stagiaires de 3e qui sont plus doués qu'eux ;-)

Oui c'est méchant, lol. car il faut débuter dans la vie à un moment ou à un autre.

Le coupable est celui (le manager de la PF) qui envoie ces djeunes au front avec leur bagage universitaire (c'est à dire RIEN) et un mauvais script de réponses toutes faites. Et vous allez voir qu'un jour ils feront des Call Centers entre plateformes, ce jour là le fond sera touché.

Pour ces juniors, vendre de la lessive ou des projets à 1.000.000 € est la même chose.

 

[Anonyme]

Oui c'est méchant, lol. car il faut débuter dans la vie à un moment ou à un autre.

Le coupable est celui (le manager de la PF) qui envoie ces djeunes au front avec leur bagage universitaire (c'est à dire RIEN) et un mauvais script de réponses toutes faites. Et vous allez voir qu'un jour ils feront des Call Centers entre plateformes, ce jour là le fond sera touché.

Pour ces juniors, vendre de la lessive ou des projets à 1.000.000 € est la même chose.

Je crois plutôt que c’est la fin des PF, j’ai l’impression que plusieurs d’entre elles accélèrent frénétiquement les levées de fonds pour 2 raisons: augmenter leurs revenus et espérer diluer le nombre de retards dans un nombre important de projets soulevés pour finalement partir avec la caisse. Surtout quand on voit l’absence de suivis de tous les projets

 

[Anonyme]

Et oui. C'est pas faute de l'avoir dit déjà plusieurs fois il y a plusieurs mois mais sans grande réaction ici.

Une saisie du médiateur de l'AMF ça prend même pas 30 min (sous réserve d'avoir déjà fait part de ses griefs à la plateforme et de ne pas avoir reçu de réponse satisfaisante).

Quand je lis le nombre de mécontents ici et le nombre de dossiers annoncés par l'AMF je me dis que finalement ce sont les plateformes qui ont raison de nous prendre pour des idiots.

Se plaindre et ne pas agir c'est un peu facile...

parce que c'est possible d'avoir une réponse satisfaisante des PF?....

 

[djio101]

parce que c'est possible d'avoir une réponse satisfaisante des PF?....

Quand ils répondent, c'est entre 2 et 3 semaines après l'envoi de la demande, et, immanquablement, pour affirmer que les informations sont prévu pour une date prochaine !!!
Comme vous le dites, on ne peut que constater avec abjection qu'il n'y a pas de suivi sérieux des dossiers, alors que ceci fait intrinsèquement partie de leurs prérogatives. L'investisseur est clairement lésé financièrement par ce manque de professionnalisme...mais les PF s'en moquent totalement, leurs gains sont plus sécurisés que les nôtres...
Après...je ne peux que constater le manque d'intérêt de nombreux investisseurs pour leurs placements. Les rares sections "commentaires" sur les PF (je ne connais que celle de Raizers) montrent que le suivi ou les interrogations ne sont clairement pas une priorité pour les gens qui ont pourtant placé leur argent dans ces projets...

 

[Ninus]

Anaxago/ Miromesnil
Et l’on apprend lors d’un webinar en grandes pompes que la valorisation de cet immeuble prime dans le quartier central des affaires serait de 68 M€ au lieu de 90 M€ anticipé dans le BP soit -22 M€, une paille…
A grande communication grande catastrophe (jusque là motus et bouche cousue pendant 1 an et demi quand même..)
Et de nous expliquer que le travail d’asset management a été formidable, éviction des locataires, permis de construire etc etc
Alors pourquoi ce léger plantage?
Ben à cause de la remontée des taux bien évidemment, capitalisant le loyer à dorénavant 4,15% au lieu de 3% prévu.
Et comme on a des as de l’asset management chez Anaxago, ils ont juste oublié cet effet de levier négatif de plus de 30%…c’est ce qui s’appelle des as de la prévision.
A mon tout petit niveau, et celui de ma conseillère bancaire, nous avions pourtant prévu à ce moment de l’émission (septembre 2022) une remontée des taux progressive me faisant investir rapidement dans un appartement…
Ce n’était d’ailleurs pas bien compliqué car cette remontée des taux avait déjà commencée comme annoncé par les banques centrales !
Mais chez Anaxago on fonce tout droit dans le mur et on ramasse les honoraires, avec une 2eme levée de fond de 8M€ au lieu de 4 prévu, et surtout des chances bien maigres de revoir le capital à échéance, échéance reportée à +22 mois et niveau de risque passant d’un coup d’un seul de 1 à 5 (sur 6 !)

 

[Thomas de LPB]

Si j'étais taquin - et je le suis - je dirai que LPB fait bien parti du monde de l'immobilier aussi !
Si @Cosoma ne s'était pas manifesté ici, combien de temps aurait-il fallu pour s'inquiéter du remboursement promis il y'a déjà quinze jours...

Mais il FAUT être taquin

Alors après nouvel échange avec l'étude notariale et l'opérateur :

Nous avons bien eu un 1er terrain de vendu, ce qui a donné lieu à un remboursement partiel en fin d'année dernière.

Une promesse de vente a été signée sur le second terrain.

L'étude notariale nous avait demandé la mainlevée partielle dans le cadre d'une vente à venir ... le jour même de la demande (reproduite ci-dessous). Nous avions répondu à cette demande bien sûr dans le délai.



La vente ayant été décalée ensuite au 03/06 puis maintenant au 10/06 nous avons donc reformulé une nouvelle mainlevée actualisée (il paraît que les intérêts augmentent avec le temps qui passe) !

Pour ce qui est du process, on fait un point sur les dossiers tous les mois en interne et lorsque l'on a une demande de mainlevée avec une date de cession on bloque bien sûr l'info dans les agendas.

Sur ce genre de sujet on est de plus en plus partagés entre le fait de communiquer aux investisseurs la bonne nouvelle quand les notaires nous demandent des mainlevées ou d'attendre la réception des fonds en interne pour annoncer la vente et le remboursement (total ou partiel) quitte à ce que le délai de "prévenance" soit court.

Sur ce sujet je serais ravi d'avoir l'opinion du forum d'ailleurs. Que pensez-vous de ces 2 approches ?

Très belle journée à tous

Thomas

 

[ostibapa]

A voté !

attendre la réception des fonds en interne pour annoncer la vente et le remboursement (total ou partiel) quitte à ce que le délai de "prévenance" soit court

 

[Sylv]

A voté :

communiquer aux investisseurs la bonne nouvelle quand les notaires nous demandent des mainlevées

La transparence est, de mon point de vue, toujours positive

C'est d'ailleurs la transparence, notamment de communication sur les projets, qui m'aide actuellement à avoir un avis sur le sérieux des plateformes.

 

[himalaya75]

Aeticle Capital sur le CF
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[KBel]

Sur ce genre de sujet on est de plus en plus partagés entre le fait de communiquer aux investisseurs la bonne nouvelle quand les notaires nous demandent des mainlevées ou d'attendre la réception des fonds en interne pour annoncer la vente et le remboursement (total ou partiel) quitte à ce que le délai de "prévenance" soit court.

Sur ce sujet je serais ravi d'avoir l'opinion du forum d'ailleurs. Que pensez-vous de ces 2 approches ?

Pour ma part je ferais le distingo entre les projets en retard, où toute nouvelle rassurante est bonne à prendre, et les projets sans problème où il n'y a pas lieu de multiplier les communications